Inserare clauza penala

         Dosar nr.230/179/2008
         Domeniu alocat : Antecontracte
         Tip speta : sentinta civila
      Data spetei : s.c. nr. 259/08.05.2008
         Titlu: Inserare clauza penala
            
            
            Prin  cererea adresata acestei instante  la data de 11 martie 2008 si inregistrata sub nr. 230/179/2008 din aceeasi data  reclamantul F.A.-V.  a  chemat  in judecata  pe paratul A.V.  solicitand pronuntarea unei sentinte  care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare si privind imobilul casa de locuit construita din chirpici , acoperita cu stuf , compusa  din doua camere si teren aferent in suprafata de 800 m.p. situat in loc. Jurilovca , str.Veteranului , nr.4  , cu cheltuieli de judecata.
            In motivarea cererii reclamantul a aratat   ca in data de 2 august 2007 a convenit  si respectiv  incheiat cu paratul un antecontract privind vanzarea-cumpararea imobilului casa si teren aferent proprietatea paratului , situat in localitatea Jurilovca  , str.Veteranului , nr.4 , cu suma de 10.000 lei achitata .
            Fata de aceasta situatie reclamantul a solicitat  sa se constate ca  el si-a indeplinit  obligatia ce ii  incumba  in calitate de cumparator , conform dispozitiilor art.1361 cod civil , paratul in calitate de vanzator nu numai ca avea obligatia de a face totul pentru ca instrainarea sa aiba loc  , dar actualmente nu mai intelege sa instraineze imobilul , refuzand nejustificat executarea acestuia .
            In drept , cererea a fost intemeiata pe dispozitiile art.1073 , art.1077 cod civil , art.969 din acelasi cod , art.1176 si 1295 cod civil , art.5 al.2 titlu X  Legea 247/2005.
            In probatiune s-a solicitat citarea paratului personal la interogatoriu si s-au atasat  copii de pe antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1080/02.08.2007  la BNP M.M. din Babadag , act de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 446/10.09.1969 la  fostul Notariat de Stat Local Babadag  , Notificarea din 14.01.2008 catre A.V. , confirmare de primire  Notificare , incheiere de  certificare nr.425/01.02.2008  data de Mariana Mocanu , notar public , chitantele nr. 1677/02.08.2007 , nr.1680/02.08.2007 , factura fiscala  nr.0000230/01.02.2008  reprezentand onorariu certificare .
            Solutionand cererea   instanta  retine ca la data de 02 august 2007  A.V.  in calitate de promitent  vanzator  si F.A.-V. casatorit  cu F. J.- S. , in calitate de promitent  cumparator  au incheiat   antecontractul de vanzare cumparare  autentificat sub nr.1080 din 02 august 2007  la  BNP Mariana Mocanu  in baza  caruia  A.V. se obliga sa vanda liber de sarcini pana la data de  05 decembrie 2007  lui F.A.-V. , imobilul proprietatea sa bun propriu , compus in totalitate din  suprafata  de 800 mp. ( optsutemp.) , ( suprafata reala urmand  a fi stabilita in urma masuratorilor cadastrale ) , precum si o locuinta construita  din  chirpici si acoperita cu stuf , ( in stare  avansata  de ruina ) formata  din doua incaperi , situat in intravilanul comunei Jurilovca , str.Veteranului , nr.4 , jud.Tulcea .
            Imobilul descris mai sus  si pe care se obliga sa-l instraineze , a fost dobandit  de A.V. , prin cumparare  , in baza  contractului de vanzare-cumparare aut.sub nr.446 din data de 10 septembrie 1969 la Notariatul de Stat Local Babadag  , act transcris sub nr.29 la Judecatoria Babadag , jud.Tulcea.
            Pretul total al acestei instrainari a fost  in suma de 10.000 lei Ron  pret ce nu mai poate fi modificat  si pe care  promitentul vanzator a declarat ca l-a primit integral de la promitentul cumparator  la data autentificarii prezentului antecontract.
            Promitentul  vanzator se angaja sa nu mai incheie o alta conventie in sensul celor mai sus aratate , cunoscand prevederile legii penale referitoare la savarsirea infractiunii de inselaciune in conventie  iar F.A.-V. se obliga sa cumpere liber de sarcini de la A.V.  , pana la data de 05 decembrie 2007 imobilul descris mai sus , la pretul total de 10.000 lei Ron , pret pe care  promitentului vanzator l-a achitat integral la data perfectarii  antecontractului  urmand ca in cazul  in care una din parti va refuza ( cu rea credinta) incheierea actului in forma autentica  promitentul vanzator  sa restituie  dublul pretului primit ,  promitentul  cumparator  sa piarda  pretul platit  , iar in caz de neexecutare a obligatiei de a face de catre una din parti creditorul obligatiei va putea sa introduca actiune la instanta competenta pentru a se pronunta o hotarare in constatarea vanzarii cumpararii conform  art.5 alin.2 Titlul X din Legea 247/2005 si prevederile Codului civil ( art.1068 , 1073 si 1077 Cod Civil  ) , clauza penala fiind optionala .
            Prin  intampinarea depusa la dosar la data de 27 martie 2008  paratul A.V. a  solicitat instantei anularea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat la data de 02 august 2007  intre el si F.A. , din cauza lipsei de procedura aratand ca  a fost  intocmit gresit iar  datele din el nu corespund cu realitatea .
            Albu Vasile a precizat in sedinta de judecata din data de 10 aprilie 2008  ca actul depus  in sedinta de judecata din 27 martie 2008  este intampinare , nu este cerere reconventionala .
            In motivarea , paratul a  invederat ca la data de 2 august 2007 a acceptat sa vanda numitului  F.A.  terenul in cauza la un pret de 10.000 lei , cu conditia  ca acesta sa suporte  toate cheltuielile necesare pentru perfectarea actului , respectiv certificat de atestare fiscala , cadastru , intabulare , taxa de vanzare-cumparare .
            Se mai invedereaza ca Notariatul a refuzat sa intocmeasca antecontractul de vanzare-cumparare fara certificatul de atestare fiscala pe care nu-l avea , dar in urma insistentei numitului F.A. , s-a acceptat sa fie intocmit antecontractul de vanzare-cumparare cu conditia ca acest certificat de atestare fiscala sa fie adus  a doua zi.
            Dupa obtinerea antecontractului de vanzare-cumparare F.A. a refuzat sa mai plateasca suma de 200 lei  necesara pentru certificatul de atestare fiscala  si  nu a facut nici schita  de cadastru si intabularea conform intelegerii verbale avute in fata notarului .
            In data de 01 februarie 2008 a fost chemat de catre F.A.la notariat   pentru perfectarea actului, insa acesta  nu intocmise schita cadastrala  conform intelegerii  avute  cu el in fata notarului  si i-a cerut sa-i dea o procura , insa  pentru  ca el nu a acceptat , a fost chemat in judecata .
            Fata de cele mai sus aratate  a solicitat anularea  antecontractului de vanzare-cumparare intocmit gresit din lipsa de procedura  si respingerea actiunii de judecata ca nefondata  cu mentiunea ca este de acord sa-i restituie banii  reclamantului si sa-i vanda terenul in cauza in mod normal , fara antecontract pe baza de cerere si oferta cum s-au mai vandut si se mai vand insa doua terenuri  in Jurilovca .
            Se mai arata ca in antecontractul de vanzare-cumparare  dupa intocmirea initiala  la cererea lui F.A.  s-au facut modificari , iar el a semnat antecontractul fara  sa-l citeasca  deoarece  nu avea ochelarii si a crezut ca este intocmit corect.
            Cu ocazia interogatoriului  luat paratului A.V.   de catre reclamantul  F.A.-V. la data de 27 martie 2008 , A.V.  a recunoscut  ca in data de 02 august 2007 a convenit si respectiv  incheiat un antecontract  privind  vanzarea-cumpararea  imobilului casa de locuit si teren aferent  in suprafata  de 800 m.p. proprietatea sa situat in  Jurilovca , str.Veteranului , nr.4  .
            Cu ocazia aceluiasi interogatoriu paratul  a recunoscut ca in ceea ce  priveste  pretul imobilului  au convenit asupra sumei de 10.000 lei  ,  urmand  ca reclamantul sa suporte  toate cheltuielile ocazionate  de incheierea  contractului de vanzare-cumparare , insa F.A.V.  nu s-a achitat de aceasta obligatie .
            Paratul a recunoscut ca a primit suma de 10.000 lei pe care a depus-o la CEC  deoarece a constatat ca F.A.-V.  nu a mai respectat conditiile de a plati celelalte sume de bani.
            A  mai recunoscut paratul  ca reclamantul  si-a indeplinit obligatia ce ii revenea in calitate de cumparator , achitandu-i pretul de 10.000 lei    si ca  el s-a obligat  conform antecontractului ,  ca pana la data de 5 decembrie 2007  sa-i transmita dreptul de proprietate  asupra acestuia  in forma autentica  , dar cu conditia ca reclamantul sa intocmeasca  documentatia de cadastru , iar acesta nu a facut-o astfel ca  nici pana in prezent nu a transmis dreptul de proprietate  pentru ca reclamantul  nu s-a achitat de obligatia de a intocmi cadastru si intabularea .
            Pe data de 01 februarie  2008 a fost la  Babadag  la BNP Mariana  Mocanu si pentru ca reclamantul  nu a efectuat  cadastrul ,  a refuzat  sa-i dea procura   asa cum i s-a cerut  , astfel ca a fost chemat in judecata .
            Paratul a mai aratat ca este deacord sa-i vanda  reclamantului dar fara antecontract de vanzare-cumparare  pentru ca in acest act sunt trecuti alti vecini si alta suprafata de teren  fata de situatia de la Primarie .
            La data de  10 aprilie 2008 s-a luat un supliment  de interogatoriu paratului   A.V. care a recunoscut ca nu stia ca  certificatul de atestare fiscala se elibereaza numai la cererea proprietarului imobilului ,  identificat  pe baza actelor de stare civila , iar procura a cerut-o reclamantul dupa ce trebuia  incheiat actul  si facut cadastrul .
            A mai aratat paratul ca el nu are originalul actului imobilului , l-a avut pana a merge  la Notariat  , apoi originalul  i s-a dat reclamantului  , iar lui i s-a dat o copie .
            Paratul a recunoscut ca demersurile privind cadastru , intabularea , etc. premerg predarea-vanzarea imobilului  , insa in ceea ce privea efectuarea acestora  a aratat ca  s-a inteles cu reclamantul  ca acesta sa faca   cadastru  , iar  el vrea sa vanda terenul la pretul real  de acum  , valoarea terenului din antecontract nu este reala  si nu este  deacord  sa se aiba in vedere  clauza  din antecontract  respectiv  sa restituie dublul pretului primit  urmarea desfiintarii  - rezolutiunii conventiei .
            Avand in vedere sustinerile paratului A.V. , cu ocazia repunerii cauzei pe rol  ,  s-a solicitat   BNP Mariana Mocanu din Babadag  sa comunice daca intre F.A.-V. si A.V. , care au incheiat  antecontractul de vanzare -cumparare  autentificat sub nr.1080/02.08.2007 a existat vreo intelegere ca F.A.-V. sa achite cheltuielile ocazionate de efectuarea documentatiei cadastrale  .
            Prin adresa nr. 208/21.04.2008  B.N.P. Mariana Mocanu  cu sediul in  Babadag , jud.Tulcea   a facut cunoscut  ca la data autentificarii ante contractului  de vanzare-cumparare  , promitentul vanzator A.V.  a sustinut ca dupa ce i se va achita pretul vanzarii se va  prezenta la Primaria  competenta  in vederea achitarii impozitelor privind  imobilul ce a facut obiectul  antecontractului , pentru a inainta documentatia in vederea  realizarii schitelor cadastrale .
            Urmare notificarii facute de catre F.A.-V.  pentru  data de 01.02.2008  la sediul biroului  s-a prezentat   o persoana care a sustinut ca este A.V., dar  refuzand sa prezinte vreun act pentru stabilirea  identitatii .La aceeasi data , promitentul  cumparator , a  solicitat  promitentului vanzator sa-i intocmeasca o procura speciala  urmand ca acesta sa se ocupe personal de  intocmirea documentatiei cadastrale pe cheltuiala sa , lasandu-i in acest sens  suma de bani   necesara in vederea obtinerii certificatului de atestare fiscala.  A.V. a refuzat suma ce a dorit promitentul  cumparator sa o achite  , in vederea  obtinerii certificatului de atestare fiscala si sa se ocupe acesta personal si pe cheltuiala sa de intocmirea tuturor documentatiilor necesare autentificarii actului de vanzare-cumparare , sustinand ca doreste  sa-l insoteasca pe promitentul cumparator ori de cate ori  va fi nevoie la autoritatile abilitate .
            Neexistand  o intelegere intre promitentul cumparator si promitentul vanzator la data de 01.02.2008  , s-a incheiat un inscris  " Incheiere de certificare "  inregistrata sub nr. 425 din data de 01.02.2008 in care s-a prezentat  situatia dintre cele doua parti  .
            La termenul de judecata din data de 08 mai 2008  s-a luat din oficiu , de catre instanta , interogatoriu  , reclamantului  F.A.V. , care a recunoscut ca  in anul 2007 a incheiat cu  paratul un antecontract de vanzare -cumparare  privind imobilul casa de locuit si teren aferent in suprafata de 800 m.p. situat in localitatea Jurilovca , str.Veteranului , nr.4 , pretul solicitat de parat fiind in cuantum de 10.000 lei , suma ce a fost achitata la data incheierii antecontractului de vanzare - cumparare. Nu  a recunoscut  ca a existat   o intelegere intre el si parat , in sensul de a  se ocupa el  de intocmirea documentatiei cadastrale  .La aproximativ doua luni dupa incheierea antecontractului de vanzare-cumparare  paratul i-a spus ca vrea suma de 15.000 lei Ron  pentru imobilul casa de locuit si teren  in suprafata de 800 mp. ce face obiectul antecontractului de vanzare-cumparare   si a refuzat sa-i de o procura , motivand ca a vorbit cu cineva ca sa obtina el documentatia cadastrala sa  intabuleze terenul ,  sustinand in continuare sa anuleze antecontractul de vanzare cumparare .
           Articolul 5 alin.2, Titlul X din  Legea nr.247/2005  privind circulatia  juridica a terenurilor stipuleaza ca ,  in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.
            Antecontractul prin care partile se obliga sa constituie in viitor un drept real asupra unui bun imobil , naste in sarcina acestora obligatia de a incheia contractul asumat , iar instanta judecatoreasca are posibilitatea sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare , in conditiile in care exista toate elementele esentiale conventiei.
              Aceasta solutie se impune in temeiul principiului executarii in natura a obligatiilor  prev. de art.1073 Cod Civil , care permit creditorului indreptatit sa obtina executarea  intocmai a obligatiei asumate de catre debitorul sau.
           In speta , A.V.s-a inteles cu F.A.-V.  sa-i vanda pana la data de 05.12.2007 imobilul proprietatea sa compus in totalitate  din suprafata de 800 m.p. , suprafata reala  urmand a fi stabilita in urma masuratorilor cadastrale  , precum si o locuinta construita din chirpici si acoperita cu stuf formata din doua incaperi situata in intravilanul comunei Jurilovca , str. Veteranului , nr. 4 , jud.Tulcea ,   cu suma de 10.000 lei , pret ce nu mai poate fi modificat  , iar F.A.-V. se obliga sa cumpere  pana la data de 5 decembrie 2007  imobilul descris mai sus la pretul total de 10.000 lei  , sens in care s-a incheiat antecontractul  nr.1080 din 02 august  2007  la BNP Mariana Mocanu  .
           Reclamantul F.A.-V. s-a achitat de obligatia asumata  in antecontract  , achitand lui A.V. suma de 10.000 lei , fapt recunoscut  de parat  la interogatoriu .
           Potrivi artr.969 cod civil conventiile legal facute  au putere de lege  intre partile contractante .
            Cele doua parti au convenit  ca una  din ele  , in speta A.V. sa vanda un   imobil proprietatea sa  lui F.A.-V. , iar acesta din urma  se obliga sa achite suma de 10.000 lei  , obligatie de care s-a  achitat , spre deosebire de A.V. care   refuza sa mai instraineze imobilul , astfel ca  aceasta conventie este incalcata  de catre parat  cu toate ca avea obligatia legala  sa o respecte .
           Tinand cont  ca  in antecontractul de vanzare cumparare nr.1080 /2007  este stipulat  ca in caz de neexecutare  a obligatiei de a face  de catre una din parti  creditorul obligatiei va putea sa introduca actiune la instanta competenta pentru a se pronunta o hotarare  in constatarea vanzarii   , instanta constata ca  actiunea reclamantului este intemeiata.
           Daca intr-adevar  a existat   o conventie  intre cele doua parti , asa cum sustine paratul  , ca  el  sa vanda imobilul  mai sus mentionat , proprietatea sa   reclamantului  F.A. -V. doar cu suma de 10.000 lei ,  cu obligatia acestuia din urma  de a obtine certificatul fiscal , de a  se ocupa in numele paratului  de intocmirea  documentatiei  cadastrale  si de  intabularea  imobilului , aceasta intelegere trebuia consfintita prin antecontractul de vanzare cumparare  nr.1080/2007.
           Sustinerile paratului nedovedite  nu au relevanta juridica .
           Fata de dispozitiile  legale mai sus mentionate  si avand in vedere considerentele expuse mai sus  instanta urmeaza a admite actiunea reclamantului  si pe cale de consecinta urmeaza a  se  constata cu caracter autentic vanzarea de catre parat , reclamantului , a imobilului  compus in totalitate din suprafata de 800 mp.  si o locuinta  construita din chirpici si acoperita cu stuf formata din   doua incaperi , situat  in intravilanul comunei Jurilovca  , str. Veteranului , nr.4 , jud.Tulcea  , cu pretul de 10.000 lei Ron.
            Fata de dispozitiile art.274 c.pr.civ. si cum reclamantul a facut dovada cheltuielilor ocazionate cu acest proces  , pe cale de consecinta  va obliga paratul la plata sumei de 1180 lei cheltuieli de judecata  catre reclamant.