Civil -hotarare care sa tina loc de act autentic - prescriptia dreptului la actiune - validare antecontract de vanzare-cumparare

Prin Sentinta civila nr. 102/25.01.2013 pronuntata de Judecatoria C-lung. Mold. s-a dispus respingerea  exceptiei prescriptiei dreptului la actiune formulata de paratul S.L. si admiterea actiunii civile avand ca obiect "Hotarare care sa tina loc de act autentic" formulata de  reclamantii  T.L. si T.B.., in contradictoriu cu paratul S.L.
Pentru a hotari astfel, instanta a retinut ca antecontractul incheiat intre parti a fost incheiate sub imperiul disp.  art. 2 alin. 1 si art. 5 alin. 2 din Titlul X Circulatia Juridica a Terenurilor din Legea 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei precum si alte masuri adiacente, potrivit carora: "terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilanul si extravilan, indiferent de destinatia sau intinderea lor, pot fi instrainate sau dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica sub sanctiunea nulitatii absolute, art. 5, alin.2;" stabilind ca in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract."
In plus, art. 1073 din Codul civil stabileste ca "creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei si, in caz contrar are dreptul la dezdaunare" iar art. 1077 din Codul civil prevede ca in cazul in care debitorul nu isi indeplineste obligatia de a face, "creditorul poate sa fie autorizat de a o aduce el la indeplinire, pe cheltuiala debitorului".
Trebuie retinut si faptul ca, in conformitate cu dispozitiile art. 948 - 968 din Codul civil orice contract trebuie sa indeplineasca toate conditiile generale de validitate ale unui act juridic respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil, obiectul determinat si cauza licita.
Avand in vedere  situatia de fapt expusa mai sus si dispozitiile  legale incidente in speta, instanta constata cererea reclamantei intemeiata pentru urmatoarele argumente.
Pentru a pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare in conditiile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea 247/2005, instanta trebuie sa verifice daca exista un antecontract valabil incheiat intre parti care, sa fie dovedit in conditiile dreptului comun, daca exista refuzul promitentului vanzator de incheia contractul in forma prevazuta de lege, daca reclamantul si-a indeplinit obligatiile asumate prin antecontractul incheiat si daca promitentul - vanzator este proprietarul bunului promis, iar promitentul - cumparator nu este incapabil de a dobandi acel bun la data pronuntarii hotararii.
Instanta apreciaza ca, antecontractul de vanzare-cumparare incheiat intre parti intruneste conditiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil, obiectul determinat si cauza licita prevazute de art. 948 -968 din Codul civil, fiind obligatoriu intre partile contractante, in baza art. 969 din Codul civil.
In acest sens, instanta retine ca, in prezenta cauza, partile au avut capacitatea de a incheia actul juridic, iar consimtamantul acestora a fost exprimat la incheierea contractului, fiind confirmat si in fata instantei de judecata , prin raspunsurile date de parat la interogatoriu.
In ceea ce priveste obiectul antecontractului de vanzare - cumparare ,acesta este reprezentat de terenul in suprafata de 813 mp, descris mai sus,   imobil care, avand in vedere natura sa, exista in momentul incheierii conventiei, este posibil, se afla in circuitul civil,in sensul disp. art. 1 din Titlul X din Legea 247/2005, este determinat in antecontract prin indicarea suprafetei de teren si a modului cum a fost dobandit de catre paratul vanzator, este licit si moral.
Instanta retine si faptul ca, in cuprinsul antecontractului de vanzare - cumparare pretul fost stabilit, in bani,fiind  determinat, sincer si serios, fiind intrunite conditiile art.1303 din Codul civil. De asemenea, se are in vedere ca nu    s-a contestat primirea pretului.
Referitor la cauza antecontractului incheiat intre parti aceasta exista, este licita si morala fiind intrunite conditiile art. 966 din Codul civil. Prin incheierea actului juridic reclamantul a urmarit procurarea imobilului iar parata a urmarit obtinerea unei contraprestatii constand intr-o suma de bani in schimbul imobilului.
Important de mentionat este si faptul ca, la momentul incheierii antecontractului, bunul promis nu era proprietatea vanzatorului, acesta nefiind inscris in CF, insa in aceasta situatie, conventia trebuie privita ca fiind o conventie de vanzare a lucrului altuia, nesanctionata de vechiul Cod civil .Este de principiu ca o persoana se poate obliga la a vinde in viitor un bun care nu-i apartine, cu conditia sa devina proprietar al bunului promis, la momentul incheierii actului in forma ceruta de lege, respectiv forma autentica conditie indeplinita in cauza de fata In acest sens, instanta are in vedere faptul ca, prin Sentinta civila nr. 437/10 aprilie 2012 si prin Sentinta civila nr. 728/12 iunie 2012, ambele pronuntate in dosarul nr. 231/206/2012, al Judecatoriei Campulung Moldovenesc, paratul a devenit proprietar asupra terenului din litigiu, care este identic cu cel  mentionat in sentinta nr. 12.722/12 noiembrie 2003, a Judecatoriei Iasi.
In contextul in care ,in antecontractul de vanzare cumparare dedus judecatii se mentioneaza ca terenul-obiect al acestuia a fost dobandit in baza Contractului de tranzactie din data de 12.11.2003, incheiat de avocat C.U., iar tranzactia consfintita prin sentinta nr. 12.722/12 noiembrie 2003, a Judecatoriei Iasi prevede,printre altele, ca terenul  constand din suprafata de 420 mp. identic cu parcela _./21din CF_. si terenul in suprafata de 393 mp. pasune, identic cu parcela nr. _/17, i-a revenit paratului, in urma partajului, instanta retine  ca obiectul antecontractului este identic cu cel din litigiu.
  Instanta retine si faptul ca reclamanta , in calitate de promitent - cumparator, si-a indeplinit obligatia contractuala de a plati pretul, achitand, inca de la incheierea antecontractului intreaga suma inscrisa in acesta, respectiv 5000 lei.
Se  are in vedere si faptul ca art. 1073 si art. 1077 din  vechiul Codul civil consacra principiul executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor, prin urmare trebuie sa asigure executarea actului juridic legal incheiat, avand in vedere clauzele lui si vointa partilor.
Fata de considerentele de fapt si de drept mai sus expuse,  instanta constata ca actiunea este intemeiata, urmand sa o admita asa cum a fost formulata, prezenta hotarare urmand sa tina loc de contract  autentic de vanzare-cumparare incheiat intre parti cu privire la suprafata de 813 mp. teren, promis prin antecontractul de vanzare cumparare  autentificat sub nr. _./22.08.2007.