Edificarea unei constructii de catre proprietarul terenului , dupa incheierea unui antecontract de vanzare- cumparare. Irelevanta bunei sau relei- credinte a constructorului in momentul edificarii constructiei, pt. aplicarea art.494 C.civ.

Sentinta civila nr. 2098/23.02.2007
Edificarea unei constructii de catre proprietarul terenului , dupa incheierea unui antecontract de vanzare- cumparare. Irelevanta bunei sau relei- credinte a constructorului in momentul edificarii constructiei, pt. aplicarea art.494 C.civ.
      Din punct de vedere al efectelor juridice, se constata ca antecontractul de vanzare-cumparare incheiat intre reclamant  si G. L. in anul 1993 a dat nastere  la obligatii reciproce de "a face" intre parti, respectiv aceea de a achita pretul pentru reclamant si de a se prezenta la notar pentru incheierea actului in forma autentica pentru G. L. Deci, pana in anul 2003 cand s-a constatat de catre instanta valabilitatea conventiei de vanzare-cumparare, exercitarea atributelor dreptului de proprietate de catre G.L. asupra terenului  in suprafata de 1250 m.p.   fost legala deoarece acesta era in continuare proprietar,  transferul dreptului de proprietate la reclamant   realizandu-se la momentul ramanerii irevocabile a hotararii Judecatoriei Craiova, astfel cala edificarea constructiei pe terenul sau,anteriorconstatarii valabilitatii antecontractului, fostul proprietar nu se putea afla in situatia unui constructor pe terenul altei persoane,fie de buna, fie de rea-credinta,deoarece acesta era chiar proprietarul terenului. Constata ca la data de  15.12.2005 reclamantul R.I. a chemat in judecata pe paratul C.I.  pentru ca prin hotararea ce se va pronunta sa fie obligat paratul sa desfiinteze constructia aflata pe proprietatea reclamantului, iar in caz contrar sa fie autorizat reclamantul sa desfiinteze constructia, pe cheltuiala paratului.
In motivarea actiunii reclamantul a aratat ca este proprietarul unui teren in suprafata de 12050 m.p. situat in Craiova, cartier Cernele-Izvorul Rece, judetul Dolj, identificat cadastral in tarlaua 22, parcela 1, cu urmatoarele vecinatati: Nord-proprietate reclamant, Est-pasune, S-proprietate reclamant, Vest-proprietate reclamant, dovada dreptului de proprietate rezultand din sentinta civila nr. 62/21.01.2003 a Judecatoriei Craiova, prin care s-a constatat valabilitatea conventiei de vanzare-cumparare dintre reclamant si G. L., G. E., G. M., G. M., B. C. si C. D.
Ulterior, reclamantul a formulat actiune in revendicare impotriva paratului C. I.,  cu privire la acelasi teren de 1250 m.p.,  iar prin sentinta civila nr. 11102/08.10.2004 a Judecatoriei Craiova, s-a admis aceasta actiune, fiind obligat paratul sa-i lase reclamantului in deplina proprietate si linistita posesie terenul revendicat.
Reclamantul a mai aratat ca paratul, desi cunostea ca terenul nu-i apartine si fusese obligat sa-l predea, conform titlului mentionat anterior, a ridicat o constructie- casa in care locuieste, fara a avea acceptul reclamantului si fara  a lua in considerare avertismentele acestuia, astfel incat acesta este de rea-credinta, impunandu-se obligarea lui la desfiintarea constructiei.
      In drept a  invocat disp. art. 494 Cod Civil.
      La data de  24 martie 2005 paratul a depus la dosar intampinare prin care a solicitat respingerea actiunii, ca inadmisibila deoarece nu se afla in situatia constructorului de rea-credinta pe terenul altuia, in conditiile in care a achizitionat terenul de 1250 m.p. si  constructia edificata pe acesta la data de 22.02.2002, prin "chitanta", de la G. L. Paratul a mai aratat ca G.L. a mai incheiat o promisiune de vanzare-cumparare cu privire la terenul in litigiu in data de 14.06.1993, obtinand hotarare in constatarea valabilitatii acelei conventii prin sentinta civila nr. 62/21.01.2003 si, in perioada 1993-2002 vanzatorul a edificat pe teren, in calitate de proprietar, constructia achizitionata in anul 2002, reclamantul avand cunostinta despre ridicarea acestei constructii deoarece locuia in imediata apropiere a terenului, paratul fiind dobanditor de buna-credinta a constructiei.
Analizand actiunea introdusa, prin raportare la probatoriul administrat in cauza, instanta urmeaza sa o respinga.
Drept temei juridic al promovarii actiunii, reclamantul R. I. a invocat disp. art.  494 Cod Civil care  ofera posibilitatea proprietarului unui teren, pe care se edifica o constructie de catre o terta persoana, sa solicite obligarea acesteia la desfiintarea constructiei sau, in cazul in care debitorul-parat nu-si executa obligatia,  aceasta posibilitate sa fie oferita creditorului-reclamant, pe cheltuiala debitorului, conditia esentiala pentru admisibilitatea unei astfel de actiuni reprezentand-o reaua-credinta a debitorului-parat.
Literatura si practica judiciara au statuat ca prin "reaua-credinta a debitorului-parat" se intelege atitudinea subiectiva a acestuia de a  edifica o constructie pe un teren despre care la data edificarii avea cunostinte ca este proprietatea unei alte persoane.
In cauza, din probele administrate rezulta ca  in anul 1993, intre reclamantul R. I. si G. L. a intervenit un antecontract de vanzare-cumparare  cu privire la terenul in suprafata de 1250 m.p., posesia cu privire la acest teren fiind exercitata insa, in continuare, de vanzatorul G.L. pana in anul 2002 cand  a instrainat, inca o data, acelasi teren catre paratul C. I. Demn de mentionat este  faptul ca pe acest teren, in perioada 1997-2000, G. I. a edificat  o constructie-casa care, si ea, a facut obiectul vanzarii catre paratul C. I.
Din punct de vedere al efectelor juridice, se constata ca antecontractul de vanzare-cumparare incheiat intre reclamant  si G. L. in anul 1993 a dat nastere  la obligatii reciproce de "a face" intre parti, respectiv aceea de a achita pretul pentru reclamant si de a se prezenta la notar pentru incheierea actului in forma autentica pentru G. L. Deci, pana in anul 2003 cand s-a constatat de catre instanta valabilitatea conventiei de vanzare-cumparare, exercitarea atributelor dreptului de proprietate de catre G.L. asupra terenului  in suprafata de 1250 m.p.   fost legala deoarece acesta era in continuare proprietar,  transferul dreptului de proprietate la reclamant   realizandu-se la momentul ramanerii irevocabile a hotararii Judecatoriei Craiova.
Aceasta situatie juridica si de fapt se datoreaza atat efectelor specifice antecontractului de vanzare-cumpatate, cat si atitudinii pasive a reclamantului care, abia dupa aproximativ 10 ani de la data incheierii conventiei a efectuat demersurile legale necesare pentru a deveni proprietar in drept si in fapt asupra terenului de 1250 m.p.
Deci, atat la momentul inceperii edificarii constructiei (1997), cat si la cel al finalizarii acesteia (2000), G. L nu se putea afla in situatia unui constructor pe terenul altei persoane, fie de buna, fie de rea credinta, deoarece acesta era chiar proprietarul terenului, putand exercita  atributele posesiei si folosintei asupra acestuia. Se apreciaza ca  opozitia expresa sau implicita a reclamantului fata de ridicarea constructiei de catre G. L. nu prezinta relevanta juridica atata vreme cat acesta din urma era in continuare proprietarul terenului (forma autentica a vanzarii-cumpararii de terenuri fiind prevazuta sub sanctiunea nulitatii absolute) iar reclamantul nu a facut demersul legal si obligatoriu, in acea perioada, pentru indeplinirea obligatiei asumate prin contract de catre G. L.
In anul 2002, urmare finalizarii constructiei edificate pe teren, G. L. a instrainat atat terenul, cat si constructia edificata pe acesta, paratului C. I., acesta devenind un succesor cu titlu particular al primului. Demn de semnalat este faptul ca la acel moment, reclamantul  nici nu demarase procedura judiciara  in fata instantei judecatoresti pentru a se constata valabilitatea conventiei din 1993 si a deveni proprietar. De asemenea, mai trebuie precizat ca sub aspect temporar, actiunea in constatarea valabilitatii conventiei dintre reclamant si G L. are efect constitutiv de drepturi si nu declarativ, ea producand efecte juridice de la momentul ramanerii irevocabile.
      Deci, din cele expuse anterior, rezulta ca reclamantul nu era proprietar  al terenului de 1250 m.p. nu numai ulterior anului 1993, dar nici la momentul realizarii intelegerii de instrainare intre G. L. si parat, in 2002, si nici nu efectuase vreun demers legal sub aspectul publicitatii eventualului sau drept de proprietate.
      In aceste conditii, fiind succesor cu titlu particular al lui G. L., paratul urma sa se subroge in toate drepturile transmise de vanzator cu privire la bunul instrainat, iar referitor la obligatii, ii erau opozabile numai acelea care  vizau bunul  si puteau fi cunoscute prin intermediul inscrierii lor in cartea funciara. Cum reclamantul nu a efectuat demersuri pentru realizarea transferului dreptului de proprietate asupra terenului in patrimoniul sau, nici la instanta judecatoreasca si nici pentru opozabilitate fata de tert la cartea funciara, eventualele obligatii  al caror creditor putea fi reclamantul, nu au fost dobandite de catre parat si nici nu ii pot fi opozabile.
      Concluzionand, instanta apreciaza ca paratul nu se afla in situatia juridica a constructorului care a edificat, cu rea-credinta o constructie pe terenul altei persoane deoarece aceasta constructie nu a fost edificata de catre el, ci de catre adevaratul proprietar al terenului la momentul edificarii, iar la data dobandirii nu avea cunostinta  despre posibilitatea juridica despre existenta unui alt proprietar al bunului, neexistand nicio informatie credibila in acest sens fie la cartea funciara, fie la Biroul de  Inscriptiuni sau Transcriptiuni.
      Pentru considerentele expuse anterior, instanta urmeaza a respinge actiunea formulata de reclamant, ca nefondata.