Imposibilitatea cumularii executarii in natura cu clauza penala constand in daune compensatorii
(Decizie nr. 245R din data de 05.02.2010 pronuntata de Tribunalul Bucuresti)DOSAR NR. 6076/94/2008
ROMANIA
TRIBUNALUL BUCURESTI SECTIA A III- A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR. 245 R
SEDINTA PUBLICA DIN : 05.02.2010
TRIBUNALUL CONSTITUIT DIN :
PRESEDINTE : IULIAN PANAIT
JUDECATOR : DANIELA ANICA DUDU
JUDECATOR : CONSTANTA MOISESCU
GREFIER : GEORGE FLORENTIN BALTARETU
Pe rol solutionarea recursului civil de fata declarat de recurentul intimat TP, impotriva sentintei civile nr.1645/25.03.2009, pronuntata de catre Judecatoria Buftea, in contradictoriu cu intimatii petenti BI si DC.
La apelul nominal facut in sedinta publica, au raspuns recurentul intimat TP personal si asistat de aparator si intimatii petenti BI si DC prin aparator.
Procedura este legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta dupa care:
Recurentul intimat TP, prin aparator, depune la dosarul diferenta achitarii taxei judiciare de timbru aferenta cererii de recurs.
Partile, prin reprezentantii lor, avand pe rand cuvantul invedereaza instantei ca nu au cereri prealabile de formulat si probe de administrat.
Nemaifiind alte cereri de formulat si probe de administrat, tribunalul constata cauza in stare de judecata si acorda partilor prezente cuvantul pe recursul declarat.
Recurentul intimat TP, prin aparator, avand cuvantul, solicita instantei admiterea recursului astfel cum a fost formulat, in principal casarea sentintei atacata ca fiind netemeinica si nelegala, cu trimiterea cauzei spre rejudecarea aceleiasi instante de fond si in subsidiar modificarea sentintei atacata ca fiind netemeinica si nelegala, in sensul respingerii actiunii astfel cum a fost formulata, cheltuieli de judecata pe cale separata.
Intimatii petenti BI si DC prin aparator, avand cuvantul solicita instantei, respingerea recursului astfel cum a fost formulat, mentinerea sentintei civile ca fiind temeinica si legala, fara cheltuieli de judecata.
Tribunalul retine recursul in pronuntare.
T R I B U N A L U L
Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prin sentinta civila nr. 1645/25.03.2009 pronuntata de Judecatoria Buftea in dosarul civil nr. 6076/94/2008 a fost admisa cererea principala formulata de reclamantii BI si DC in contradictoriu cu paratul TP, a constatat ca reclamantii au dobandit dreptul de proprietate asupra terenului in suprafata de 4500 mp identificat conf. rap. de expertiza in specialitatea topografie intocmit de expert Manas Constantin, contra pretului de 15000 euro, a constatat achitat restul de pret de 9000 RON prin compensare cu daunele interese, s-a stipulat ca hotararea tine loc de contract autentic de vanzare-cumparare, a fost respinsa cererea reconventionala ca neintemiata si a fost obligat paratul la 5976 RON cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta de fond a retinut ca prin cererea inregistrata la data de 11.09.2008 pe rolul Judecatoriei Buftea, reclamantii BI si DC au chemat in judecata pe paratul TP, solicitand instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, sa constate ca pretul vanzarii este integral achitat prin compensarea restului de pret (9000 euro) cu valoarea daunelor-interese datorate de parat reclamantilor, conform prevederilor contractuale, precum si sa oblige paratul la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca prin antecontractul autentificat de BNP Craciun Vasilica la 26.01.2007 paratul s-a obligat sa le vanda terenul in suprafata de 11500 mp, contra pretului de 115000 euro, din care, la data autentificarii, s-au achitat 30000 euro, ca ulterior, prin actele aditionale din 05.06.2007 si 2500/30.08.2007, partile au modificat partial contractul, in sensul diminuarii pretului cu suma de 15000 euro, platind 10000 euro cu titlul de avans. Ulterior, arata reclamantii, ca urmare a faptului ca promitentul-vanzator le-a adus la cunostinta faptul ca pe teren se afla fire de inalta tensiune, au incheiat cu acesta un nou act aditional, avand ca obiect numai suprafata de 4500 mp de teren pentru pretul de 15000 euro, paratul restituind suma de 34000 euro din avans, ramanand un avans de 6000 euro. Ulterior, sustin reclamantii, paratul a refuzat incheierea contractului in forma autentica.
Au aratat reclamantii ca partile au stabilit o clauza penala prin care au determinat anticipat valoarea prejudiciului ca fiind de 9000 euro.
In drept, reclamantul a invocat prevederile art. 5 alin.2 din titlul X al L 247/2005.
Impreuna cu cererea, reclamantii au depus la dosarul cauzei, in copie, antecontract de vanzare-cumparare autentificat de BNP Craciun Vasilica la 26.01.2007 sub nr. 93, acte aditionale la acesta autentificate sub nr. 3069/06.12.2007, 2500/30.08.2007 la acelasi birou notarial, factura fiscala, chitanta.
Paratul a depus intampinare, solicitand respingerea ca neintemeiata a cererii, cu motivarea ca prin prezenta actiune reclamantii urmaresc sa obtina un teren in suprafata de 4500 mp cu suma de 6000 euro (0,75 euro/mp).
De asemenea, paratul a formulat cerere reconventionala, solicitand constatarea nulitatii absolute totale a antecontractului, actelor aditionale la acesta, precum si a incheierii de certificare de fapte, iar in subsidiar sa se constate abuzive clauzele acestora, precum si obligarea reclamantilor la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii reconventionale, paratul-reclamant a aratat ca actele atacate sunt abuzive, fondate pe o cauza ilicita, lipseste obiectul lor, pretul, lipseste consimtamantul valabil exprimat in ceea ce priveste obiectul de catre promitentii-cumparatori, sunt incheiate in frauda legii, cu incalcarea ordinii publice, nefiind indeplinite conditiile privind capacitatea de a contracta.
Paratul sustine ca actele atacate au fost incheiate cu intentia de frauda a intereselor promitentului-vanzator, ca reclamanta a procedat in acelasi mod cu alte persoane, ca reclamantii nici nu au vazut terenul inainte de incheierea antecontractului, ca promitentul-vanzator a fost obligat prin antecontract sa garanteze lipsa unor sarcini sau servituti asupra terenului, cu intentia ca ulterior sa fie diminuat pretul contractului, ca reclamantii au avut cunostinta la 06.12.2007 ca pe latura de vest a proprietatii paratului exista fire de inalta tensiune.
De asemenea, arata paratul, obiectul conventiei incheiate intre parti nu este determinat, intrucat reclamantii nu au vazut terenul la momentul incheierii antecontractului, fiindca in acest caz ar fi cunoscut existenta firelor de inalta tensiune, astfel incat promitentii-cumparatori nu si-au exprimat valabil consimtamantul, ca partile s-au inteles ca, in fapt, promitentii-cumparatori sa se ocupe de obtinerea documentatiei cadastrale, dar print-un act aditional ulterior aceasta obligatie a fost pusa in sarcina paratului, fiind stabilite daune interese contractuale de 120000 euro pentru neindeplinirea acestei obligatii, clauza din care rezulta ca pretul nu mai trebuie achitat. Paratul-reclamant apreciaza ca in contract nu s-a indicat si prejudiciul care ar justifica plata daunelor, si ca in realitate reclamantii nu au fost prejudiciati cu suma solicitata, ca pretul nu poate fi compensat cu aceste daune, intruc6t s-ar ajunge la concluzia ca lipseste, ca pretul nu poate fi tratat ca arvuna, ca este nelegal ca valoarea daunelor interese sa fie egala cu restul de pret.
Paratul sustine ca este contrar ordinii publice a se pune in sarcina sa prin clauze contractuale sa obtina hotarari judecatoresti favorabile, ca paratul a garantat ca are capacitatea de a contracta, fara a intelege semnificatia acestei clauze, ca daunele-interese nu reflecta prejudiciul real suferit de reclamanti, culpa pentru neincheierea documentatiei cadastrale apartinand reclamantilor.
In fine, mai arata paratul, notarul public nu i-a citit actele de fiecare data, astfel incat nu a stiut ca el trebuie sa se ocupe de cadastru, ca nu a fost asistat la incheierea actelor potrivit L 17/2000 si ca nu i s-au facut verificari sub aspectul discernamantului.
A fost invocata, de asemenea, exceptia inadmisibilitatii cererii principale, respinsa la termenul din 09.12.2008.
Reclamantii-parati au depus intampinare la cererea reconventionala, solicitand respingerea acesteia, cu motivarea ca nu a existat frauda la lege, nu lipseste obiectul actului juridic, nu au lipsit capacitatea sau discernamantul partilor si nici consimtamantul acestora, nu s-au incalcat ordinea publica si bunele moravuri.
Ulterior, paratul si-a precizat cererea reconventionala, indicand clauzele contractuale pe care le considera abuzive (f. 103). Paratul a aratat ca aceste clauze sunt abuzive pentru ca, desi nu s-a prevazut in contract, reclamantii si intermediarele s-au obligat la obtinerea documentatiei cadastrale, si ca existau totusi clauze care obligau pe parat sa se prezinte la notar cu toate actele necesare vanzarii, desi existau clauze care impuneau prezenta promitentilor-cumparatori la obtinerea certificatului fiscal. Apreciaza ca a existat o conditie pur potestativa din partea acestora, ceea ce ar atrage nulitatea de drept.
Au fost administrate proba cu inscrisuri, interogatoriu, expertiza in specialitatea topografie. In cadrul probei cu inscrisuri, partile au depus la dosar extrase de carte funciara, inscrisuri din alte dosare, inclusiv declaratii de martori.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta de fond a retinut urmatoarele:
Paratul a dobandit dreptul de proprietate asupra terenului in suprafata de 4500 mp ce face obiectul prezentei cereri prin titlul de proprietate nr. 13935/29.11.1994 emis de Comisia Judeteana Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Ilfov, fiind dobandit de parat prin tranzactia incheiata in dosarul 4253/94.2007 al Judecatoriei Buftea. Terenul a fost identificat prin raportul de expertiza depus la dosar.
Prin antecontractul de vanzare-cumparare incheiat in forma autentica la 26.01.2007, partile au convenit ca paratul sa vanda iar reclamantii sa cumpere un teren in suprafata de 11500 mp contra pretului de 115000 euro, din care s-a achitat un avans de 30000 euro.
Prin actul aditional din 05.06.2007, partile au convenit sa prelungeasca termenul pentru incheierea contractului autentic cu 45 de zile lucratoare, paratul incasand inca 10000 euro cu titlul de avans.
Prin actul aditional din 30.08.2007, partile au convenit sa diminueze pretul cu 15000 euro, ca urmare a litigiului in care era implicat paratul.
Prin actul aditional din 06.12.2007, partile au convenit sa modifice obiectul contractului, in sensul de a reduce suprafata instrainata la 4500 mp, ca urmare a sentintei civile 5744/2007 a Judecatoriei Buftea, pretul fiind de 15000 euro, promitentul-vanzator restituind suma de 34000 euro.
Cu privire la cererea reconventionala, s-a retinut ca aceasta este formulata prin avocat si precizeaza in mod expres ca are ca obiect declararea nulitatii absolute a actelor juridice.Prin urmare, nu pot duce la admiterea cererii reconventionale cauzele care atrag nulitatea relativa, respectiv: lipsa asistentei la incheierea actului, conform art. 30 din L 17/2000, lipsa discernamantului, cauzata de AVC ischemic, si faptul ca paratul este pensionar (f. 74).
De asemenea, instanta a retinut ca nu pot fi luate in considerare apararile paratului cu privire la eventuale clauze neinserate in contractul autentic, in conditiile in care cealalta parte s-a opus probei cu martori in conditiile art. 1192 C.civ., si nici cele referitoare la necitirea clauzelor contractului, acestea fiind constatari personale ale notarului si, prin urmare, neputand fi combatute decat prin inscrierea in fals.
Paratul nu poate invoca necunoasterea unor clauze contractuale, cata vreme exista mentiunea (necombatuta prin inscrierea in fals) a notarului public cu privire la citirea actului de catre parti.
Cu privire la lipsa obiectului, s-a retinut ca sustinerile paratului-reclamant nu sunt intemeiate, intrucat antecontractul are un obiect determinat (terenul de 4500 mp identificat conform tranzactiei incheiate de parat intr-un dosar separat si pretul de 15000 euro). Posibilitatea compensarii pretului cu daunele interese, precum si pretul scazut nu se confunda cu lipsa obiectului.
Cu privire la pretinsa frauda, aceasta nu a rezultat din probele administrate. Faptul ca reclamantii nu ar fi vazut anterior terenul nu reprezinta o fraudare a legii, e asumandu-si astfel un risc. De asemenea, chiar daca acest aspect ar fi real, paratul a acceptat sa incheie actul initial, cu asumarea obligatiei de a garanta ca terenul nu este grevat de sarcini, cunoscand ca reclamantii nu au vazut terenul si acceptand, asadar, consecintele ce puteau decurge de aici.
Lipsa consimtamantului reclamantilor, invocata de parat, este negata chiar de acestia, care au formulat cererea intemeindu-se pe actul atacat.
Stabilirea unor clauze penale in contract, chiar daca acestea egaleaza pretul sau il depasesc, nu incalca nicio norma legala, astfel incat nu pot atrage nulitatea. Cuantumul clauzei penale se stabileste prin acordul partilor, paratul fiind liber a nu accepta cuantumul respectiv, ceea ce nu s-a intamplat.
Consideratiile referitoare la arvuna nu sunt in legatura cu obiectul cauzei, intrucat stabilirea unei arvune nu atrage nulitatea actului. De altfel, reclamantii nu au facut referire la arvuna, ci la clauzele contractuale, respectiv la clauza penala.
Faptul ca s-a urmarit obtinerea terenului fara a se achita pretul nu este nici el dovedit. Dimpotriva, reclamantii au achitat initial un avans considerabil (40000 euro din 115000), ulterior intervenind un litigiu cu privire la titlu si o tranzactie prin care paratul a limitat suprafata de teren avuta in proprietate.Din examinarea actului nu a rezultat incalcarea vreunei norme de ordine publica.
Prin urmare, capatul de cerere avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a actului este neintemeiat si va fi respins ca atare.
In ceea ce priveste capaul doi al cererii reconventionale, s-a retinut ca se poate vorbi de clauze abuzive atunci cand una dintre partile contractului are o pozitie economica de natura a constrange cealalta parte sa accepte clauze cu un continut prestabilit, ce nu pot fi negociate.
In speta, partile sunt persoane fizice, care s-au aflat pe pozitii de egalitate in fata notarului public, neexistand nicio proba ca paratul ar fi fost impiedicat sa negocieze clauzele contractuale.
Este adevarat ca acest contract cuprinde clauze de natura sa ofere mai multe garantii promitentilor-cumparatori, dar paratul a avut intreaga libertate de a nu semna actul. Aspectele referitoare la discernamantul, pregatirea si puterea de intelegere a paratului nu sunt motive de nulitate absoluta, iar nulitatea relativa a actului nu a fost invocata in prezenta cerere.
Faptul ca, prin ultimul act aditional, paratul si-a asumat si obligtia de a obtine o hotarare judecatoreasca de anulare a unui certificat de mostenitor nu poate atrage decat cel mult nulitatea clauzei respective, ea nefiind deterinanta penru intregul act aditional si cu atat mai putin pentru actul initial (anterior). Oricum, insa, reclamantii nu s-au prevalat de aceasta clauza.
Prin urmare, cererea reconventionala a fost respinsa ca neintemeiata.
Cu privire la cererea principala s-a retinut ca potrivit art. 5 alin.2 din titlul X al L 247/2005, in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren una dintre parti refuza sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.
Fata de existenta antecontractului, se impune admiterea primului capat de cerere si pronuntarea unei hotarari care tine loc de contract. Se observa ca textul de lege citat nu impune plata integrala a pretului ca o conditie de admisibilitate a actiunii. Dupa pronuntarea unei asemenea hotarari, vanzatorul are la indemana o actiune contractuala impotriva cumparatorului pentru a obtine plata restului de pret, ca si in cazul unui acord de vointa obisnuit.
Cu privire la capatul doi de cerere, se va retine ca, in prezent, potrivit antecontractului si actelor aditionale, paratul a primit 6000 euro din totalul de 15000 euro, ramanand neachitata o diferenta de pret de 9000 euro.
Potrivit art. 5.1. din antecontract, in cazul in care promitentii-cumparatori aleg sa se adreseze instantei pentru pronuntarea unei hotarari care tine loc de contract autentic, restul de pret al terenului va fi in cuantumul daunelor-interese si va fi considerat integral achitat pri compensarea cu aceste daune interese.
Potrivit art. 5.1., daunele interese sunt datorate pentru incalcarea obligatiilor de la art. 4.1 sau 4.2 din contract. Cele doua texte se refera la respectarea termenului de incheiere a contractului, respectiv la obtinerea, de catre promitentul-cumparator, a: actelor de proprietate, cadastrului, incheierii de intabulare, extrasului de carte funciara valabil, certificatului de urbanism si certificatului de atestare fiscala. Din actele dosarului rezulta insa ca terenul este inscris in cartea funciara (f. 50, 51), astfel incat perfectarea contractului autentic nu a fost impiedicata din lipsa actelor.
In ceea ce priveste nerespectarea termenului de prezentare la notar, acesta a fost prelungit prin acordul partilor. Prin ultimul act aditional, termenul a fost prelungit cu 6 luni de la data autentificarii actului aditional, expirand, asadar, la 06.06.2008. La data de 12.06.2008 a intervenit incheierea de certificare de fapte, prin care se constata refuzul paratului de a incheia contractul.
Prin urmare, este incidenta clauza penala. Faptul ca reclamantii nu au suferit un prejudiciu egal cu valoarea clauzei penale nu poate fi invocat de parat la acest moment, intrucat rolul clauzei penale este tocmai acela de a predetermina valoarea daunelor-interese, scutind partea indreptatita de a mai face proba intinderii prejudiciului.
Sunt intrunite conditiile raspunderii civile contractuale, respectiv existenta unei neexecutari culpabile (culpa debitorului in materie contractuala fiind prezumata, debitorul nefacand dovada cauzei straine, conf. art. 1083 C.civ.), precum si prejudiciul (predeterminat si ca existenta, prin clauza penala), debitorul fiind pus in intarziere prin cererea de chemare in judecata.
Este adevarat ca, in principiu, daunele interese pentru neexecutare nu se pot cumula cu executarea in natura a obligatiei debitorului. In speta, insa, clauza contractuala are un continut detaliat si prevede expres situatia concreta supusa judecatii in prezentul dosar, respectiv compensarea integrala a restului de pret cu daunele interese, datorate pentru executarea cu intarziere, in maniera suplinirii consimtamantului debitorului. Prin urmare, este vorba despre o executare cu intarziere, in natura, iar nu de o executare cu intarziere, iar daunele au fost prevazute expres de parti pentru aceasta situatie.
Paratul-reclamant TP a formulat, la data de 09.04.2009, recurs ce a fost inregistrat pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a III - a Civila la data de 21.05.2009 si prin care s-a solicitat ca, in urma admiterii recursului, in temeiul art. 304 pct. 6, 7, 8 si 9 C.Proc.Civ., sa fie desfiintata in tot sentinta civila recurata si trimisa cauza spre rejudecare iar in subsidiar, in caz de retinere spre competenta solutionare, respingerea actiunii principale ca neintemeiate si admiterea cererii reconventionale, cu cheltuieli.
In privinta motivelor de recurs acestea se pot subsuma in doua motive:
1. Instanta de fond nu a solutionat toate capetele de cerere ale cererii reconventionale, respectiv nu s-a pronuntat si nu a analizat cererea de constatare a nulitatii absolute a antecontractului de vanzare-cumparare si a celorlalte acte aditionale, intemeiata pe lipsa consimtamantului valabil exprimat cu privire la obiectul conventiei de catre promitentii-cumparatori, respectiv asupra identitatii acestuia-ce reprezinta o eroare obstacol sanctionata de lege cu nulitatea absoluta. De asemenea nu a analizat si nu s-a pronuntat pe motivul de nulitate referitor la frauda la lege si incalcarea ordinii publice prin inserarea unor clauze ce permite posibilitatea cumularii executarii in natura a obligatiei cu daune interese compensatorii ori cu clauza penala, nu s-a pronuntat asupra cererii de constatare a nulitatii absolute a actelor intemeiate pe lipsa pretului, acesta fiind neserios, asupra motivului de nulitate absoluta intemeiat pe cauza ilicita.
2. Hotararea cuprinde motive contradictorii si nu cuprinde motivele pe care se sprijina. Instanta a retinut ca daunele compensatorii nu se pot cumula cu executarea in natura, insa a admis actiunea si a cumulat aceste daune cu executarea in natura. Totodata a retinut ca in contract sunt clauze de natura sa ofere mai multe garantii promitentilor-cumparatori, dar paratul a avut alegerea de a nu semna actul.
3. Instanta a retinut peste cuprinsul actului dedus judecatii existenta unei clauze penale, facand o interpretare a clauzelor actului cu care nu a fost investita si a retinut potrivit clauzei penale ca se impune compensarea restului de pret de 9000 Euro, in cererea de chemare in judecata la capatul doi al cererii facandu-se referire la clauza 5.1 din antecontract.
4. Instanta a interpretat gresit actul dedus judecatii si a schimbat natura si intelesul lamurit si vadit neindoielnic al cererii reconventionale. De asemenea a denaturat si cererea cu privire la capatul 2 al actiunii respectiv compensarea integrala a restului de pret cu daunele interese datorate pentru executarea cu intarziere, instanta lasand sa se inteleaga ca s-ar compensa daunele moratorii pentru intarziere cu executarea in natura, fara ca in contract sa fie prevazute aceste daune pentru intarziere, ele fiind daune compensatorii care nu puteau fi cumulate cu executarea in natura pentru diferenta de pret ce a ramas de achitat, ele putand fi acordate numai daca si numai atunci cand este sigur ca nu se poate executa obligatia in natura. Instanta nu a facut aplicarea arvunei.
Intimatii-reclamanti BI si DC au formulat intampinare la recursul exercitat, solicitand respingerea recursului ca nefondat.
Deliberand asupra recursului de fata, avand in vedere disp. art. 3041, art. 304 pct. 8 si 9 si art. 312 alin. 1 C.proc.civ. tribunalul constata ca este fondat, urmand a fi admis ca atare pentru urmatoarele considerente:
Analizand primul motiv de recurs, respectiv faptul ca instanta de fond nu s-a pronuntat asupra tuturor cererilor cuprinse in cerererea reconventionala, tribunalul retine ca acesta este neintemeiat, pentru urmatoarele considerente:
In primul rand tribunalul retine ca prin cererea reconventionala formulata in cauza paratul-reclamant TP a solicitat constatarea nulitatii absolute a antecontractului de vanzare-cumparare, a actelor aditionale si a incheierii de certificare de fapte si in subsidiar constatarea clauzelor ca fiind abuzive si, prin urmare, acestea sunt capetele de cerere cu care a fost investita instanta de judecata, asupra carora instanta trebuie sa se pronunte. In ceea ce priveste motivele de nulitate a actului juridic invocate, acestea nu pot avea natura unor cereri distincte, astfel incat instanta de fond le poate grupa si raspunde in privinta acestora subsumat si nu neaparat punctual cu privire la fiecare dintre aceste motive.
Mai mult decat atat tribunalul retine ca instanta de fond chiar a analizat fiecare motiv de nulitate invocat de catre paratul-reclamant prin cererea reconvenionala.
In ceea ce priveste lipsa consimtamantului valabil exprimat cu privire la obiectul conventiei de catre promitentii-cumparatori, respectiv asupra identitatii acestuia-ce reprezinta o eroare obstacol sanctionata de lege cu nulitatea absoluta, instanta de fond a retinut ca este negata chiar de reclamanti, care au formulat cererea intemeindu-se pe actul atacat.
Cu alte cuvinte, instanta de fond a retinut, ca aceasta este o cauza de nulitate relativa si nu una de nulitate absoluta, opinie impartasita si de instanta de control, intrucat numai lipsa totala a consimtamantului este sanctionata de lege cu nulitatea absoluta, nu si daca consimtamantul a fost viciat prin eroarea asupra obiectului contractat, raportat la faptul ca reclamantilor nu le-a fost prezentat terenul de catre parat.
Potrivit art. 954 Cod civil eroarea nu produce nulitate decat cand cada asupra substantei obiectului conventiei.
Atunci cand vorbim despre calitatile substantiale ale obiectului actului juridic, trebuie sa fie avut in vedere nu doar lucrul considerat in materialitatea lui ci si continutul prestatiei ce constituie obiectul actului juridic iar cum prestatia este determinata de partile actului, rezulta ca elementele ce alcatuiesc prestatia vor fi privite sau nu ca substantiale dupa cum partile au intentionat ori nu sa le dea acest caracter.
Pentru a fi in prezenta erorii viciu de consimtamant sunt necesare a fi intrunite doua conditii si anume: elementul asupra caruia a cazut falsa reprezentare sa fi fost determinant pentru incheierea actului si in cazul actelor cu titlu oneros este necesar ca cocontractantul sa fi stiut sau sa fi trebuit sa stie ca elementul asupra caruia cade falsa reprezentare este determinant, hotarator pentru incheierea actului.
Pentru dovedirea erorii ca viciu de consimtamant, avand in vedere ca in structura sa intra un singur element de natura psihologica, respectiv falsa reprezentare a realitatii, trebuie dovedit de cel care invoca acel viciu a conditiilor erorii, sarcina probei fiind dificila din cauza faptului ca nu exista un element obiectiv.
Insa asa cum a retinut si instanta de fond, incheierea antecontractului de catre cumparator fara vizualizarea terenului, nu echivaleaza cu lipsa consimtamantului la incheierea actului juridic proiectat, aceasta asumandu-si riscurile cu privire la sarcinile bunului cumparat si cu privire la existenta firelor de inalta tensiune, aceasta fiind eventual o cauza de nulitate relativa. Pe de alta parte, instanta retine ca viciul de consimtamant al erorii asupra substantei obiectului prezinta asemanari cu viciul de care este afectat lucrul, insa in cazul erorii, din cauza acestui viciu , cumparatorul nu a putut cumpara, in substanta sa lucrul voit si poate cere anularea contractului iar in cazul viciilor ascunse, cumparatorul a cumparat lucrul voit dar acesta este impropriu intrebuintarii dupa destinatie sau din cauza viciilor se micsoreaza valoare a de intrebuintare iar cumparatorul are o actiune in garantie numita redhibitorie. Potrivit doctrinei juridice notiunea de substanta se refera fie la materia din care este alcatuit obiectul actului juridic, fie la ansamblul calitatilor sau proprietatilor ce ii sunt specifice si il deosebesc de alte obiecte.
Prin urmare, nu se poate retine existenta unui interes din partea paratului de a invoca nulitatea antecontractului pentru lipsa consimtamantului viciat al reclamantilor, intrucat fiind vorba de o nulitate relativa, avand in vedere regimul juridic al acestei nulitati, numai partea al carei consimtamant a fost viciat se putea prevala de aceasta cauza sau putea introduce actiune redhibitorie pentru viciul de care este afectat lucrul.
In ceea ce priveste frauda la lege si incalcarea ordinii publice prin inserarea unor clauze ce permite posibilitatea cumularii executarii in natura a obligatiei cu daune interese compensatorii ori cu clauza penala, tribunalul retine ca potrivit art. 968 Cod civil, cauza este ilicita cand este prohibita de legi, cand este contrara bunelor moravuri si ordinii publice.
Tribunalul retine ca instanta de fond s-a pronuntat asupra acestor motive de nulitate, precum si a motivului de nulitate privind lipsa pretului.
Astfel, cu privire la pretinsa frauda, instanta de fond a retinut ca aceasta nu a rezultat din probele administrate. Faptul ca reclamantii nu ar fi vazut anterior terenul nu reprezinta o fraudare a legii, ei asumandu-si astfel un risc. De asemenea, chiar daca acest aspect ar fi real, paratul a acceptat sa incheie actul initial, cu asumarea obligatiei de a garanta ca terenul nu este grevat de sarcini, cunoscand ca reclamantii nu au vazut terenul si acceptand, asadar, consecintele ce puteau decurge de aici.
Lipsa consimtamantului reclamantilor, invocata de parat, este negata chiar de acestia, care au formulat cererea intemeindu-se pe actul atacat.
Stabilirea unor clauze penale in contract, chiar daca acestea egaleaza pretul sau il depasesc, nu incalca nicio norma legala, astfel incat nu pot atrage nulitatea. Cuantumul clauzei penale se stabileste prin acordul partilor, paratul fiind liber a nu accepta cuantumul respectiv, ceea ce nu s-a intamplat. Consideratiile referitoare la arvuna nu sunt in legatura cu obiectul cauzei, intrucat stabilirea unei arvune nu atrage nulitatea actului. De altfel, reclamantii nu au facut referire la arvuna, ci la clauzele contractuale, respectiv la clauza penala.
Faptul ca s-a urmarit obtinerea terenului fara a se achita pretul nu este nici el dovedit. Dimpotriva, reclamantii au achitat initial un avans considerabil (40000 euro din 115000), ulterior intervenind un litigiu cu privire la titlu si o tranzactie prin care paratul a limitat suprafata de teren avuta in proprietate.Din examinarea actului nu a rezultat incalcarea vreunei norme de ordine publica.
Prin urmare, tribunalul retine ca nici acest motiv nu poate fi retinut, deoarece instanta de fond s-a pronuntat asupra acestor motive de nulitate. Daca instanta a interpretat corect actul juridic dedus judecatii si a facut aplicarea corecta a normelor de drept la situatia de fapt retinuta, nu face obiectul acestui motiv de recurs, urmand a fi analizate ulterior cu ocazia analizei celorlalte motive de recurs.
In ceea ce priveste pretul, tribunalul retine ca acesta este serios si sincer.
Astfel, pretul este fictiv numai cand din intentia partilor rezulta ca nu este datorat iar pretul este neserios cand este atat de disproportionat in raport de valoarea lucrului vandut incat sa nu existe pret.
Din actele dosarului reiese ca paratul a dobandit dreptul de proprietate asupra terenului in suprafata de 4500 mp ce face obiectul prezentei cereri prin titlul de proprietate nr. 13935/29.11.1994 emis de Comisia Judeteana Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Ilfov, fiind dobandit de parat prin tranzactia incheiata in dosarul 4253/94.2007 al Judecatoriei Buftea. Terenul a fost identificat prin raportul de expertiza depus la dosar.
Prin antecontractul de vanzare-cumparare incheiat in forma autentica la 26.01.2007, partile au convenit ca paratul sa vanda iar reclamantii sa cumpere un teren in suprafata de 11500 mp contra pretului de 115000 euro, din care s-a achitat un avans de 30000 euro.
Prin actul aditional din 05.06.2007, partile au convenit sa prelungeasca termenul pentru incheierea contractului autentic cu 45 de zile lucratoare, paratul incasand inca 10000 euro cu titlul de avans.
Prin actul aditional din 30.08.2007, partile au convenit sa diminueze pretul cu 15000 euro, ca urmare a litigiului in care era implicat paratul.
Prin actul aditional din 06.12.2007, partile au convenit sa modifice obiectul contractului, in sensul de a reduce suprafata instrainata la 4500 mp, ca urmare a sentintei civile 5744/2007 a Judecatoriei Buftea, pretul fiind de 15000 euro, promitentul-vanzator restituind suma de 34000 euro.
Prin urmare, instanta retine ca pretul este sincer, el fiind datorat de catre cumparaaator iar in privinta cuantumului acestuia, tribunalul apreciaza ca reducerea lui se datoreaza pe de o parte litigiului in care se afla paratul, acesta nefiind proprietar asupra intregii suprafete de teren promise spre vanzare, a viciilor de care este afectat acesta, deci a unor aspecte obiective, pretul nefiind unul derizoriu.
Prevederea unor clauze penale in contract prin care se stipuleaza ca despagubiri in caz de neexecutare culpabila la termenul convenit, nu poate echivala cu lipsa pretului, chiar daca despagubirile sunt mai mari decat suma platita cu titlu de pret, intrucat aceasta este o conventie a partilor prin care determina anticipat prejudiciul si devine aplicabila numai in cazul existentei unei culpe.
In ceea ce priveste cauza falsa, tribunalul retine ca potrivit disp. art. 967 Cod civil cauza este prezumata pana la dovedirea ei contrara iar potrivit art. 968 cauza este nelicita cand este prohibita de legi, cand este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice.
Potrivit dispozitiilor art. 966 Cod civ." obligatia fara cauza nu poate avea niciun efect".
Din punct de vedere al structurii cauzei actului juridic aceasta cuprinde doua elemente si anume, cauza imediata, numita si scopul obligatiei, reprezentand prefigurarea mentala a contraprestatiei de catre fiecare parte si cauza mediata care consta in motivul determinant al incheierii actului juridic.
Instanta de fond a apreciat ca paratul-reclamant nu a facut dovada, care ii incumba a cauzei ilicite, false sau inexistente in cond. art. 1169, opinie insusita si de tribunal.
In ceea ce priveste motivul de recurs, referitor la faptul ca hotararea cuprinde motive contradictorii si nu cuprinde motivele pe care se sprijina, tribunalul retine ca nici acesta nu poate fi retinut.
Astfel, desi instanta a retinut ca daunele compensatorii nu se pot cumula cu executarea in natura si a admis actiunea, tribunalul retine ca instanta de fond a retinut ca aceasta clauza contractuala are un continut detaliat si prevede compensarea integrala a restului de pret cu daunele interese, datorate pentru executarea cu intarziere, prin urmare nu a retinut caracterul de daune compensatorii al daunelor.
Nici in ceea ce priveste statuarea de catre instanta de fond a faptului ca in contract sunt clauze de natura sa ofere mai multe garantii promitentilor-cumparatori, nu este de natura sa conduca la concluzia ca hotararea este contradictorie, intrucat nu se poate retine aplicabilitatea in speta a caracterului abuziv al clauzelor. Asa cum a retinut si instanta de fond, se poate vorbi de clauze abuzive atunci cand una dintre partile contractului are o pozitie economica de natura a constrange cealalta parte sa accepte clauze cu un continut prestabilit, ce nu pot fi negociate.
In speta, partile sunt persoane fizice, care s-au aflat pe pozitii de egalitate in fata notarului public, neexistand nicio proba ca paratul ar fi fost impiedicat sa negocieze clauzele contractuale.
Mai mult decat atat, tribunalul retine ca paratul-reclamant nici nu si-a motivat in drept acest capat de cerere, neexistand temei de drept pentru constatarea caracterului abuziv al unei clauze, disp. Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele incheiate intre comercianti si consumatori, facand referire la comercianti, ceea ce nu este cazul in prezenta cauza.
In ceea ce priveste motivul de recurs prevazut de faptul ca instanta s-a pronuntat asupra unei cereri cu care nu a fost investita, tribunalul apreciaza ca si acest motiv este neintemeiat.
Prin cererea introductiva reclamantii au investit instanta cu pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare si prin capatul doi sa se constate ca pretul vanzarii este achitat integral prin compensarea restului de pret cu valoarea daunelor interese datorate in conformitate cu art.5.1 din antecontract.
Or este evident, ca instanta a fost investita cu un capat de cerere privind constatarea achitarii pretului prin compensarea cu daunele interese, care nu puteau fi prevazute decat in cuprinsul clauzei penale, indiferent daca partea in actiune a facut referire la art. 5.1, important este faptul ca instanta a fost investita cu o astfel de cerere, chiar daca nu a fost facuta referire expresa la clauza penala.
In privinta motivului de recurs referitor la interpretarea gresita a actul dedus judecatii si a schimbarii naturii si intelesului lamurit si vadit neindoielnic al cererii reconventionale si al actiunii principale, tribunalul apreciaza ca acesta este intemeiat.
Astfel, Tribunalul retine ca prin antecontractul de vanzare-cumparare incheiat in forma autentica la 26.01.2007, partile au convenit ca paratul sa vanda iar reclamantii sa cumpere un teren in suprafata de 11500 mp contra pretului de 115000 euro, din care s-a achitat un avans de 30000 euro.
Potrivit art. 5.1. din antecontract, in cazul in care promitentii-cumparatori aleg sa se adreseze instantei pentru pronuntarea unei hotarari care tine loc de contract autentic, restul de pret al terenului va fi in cuantumul daunelor-interese si va fi considerat integral achitat prin compensarea cu aceste daune interese.
Potrivit art. 5.1., daunele interese sunt datorate pentru incalcarea obligatiilor de la art. 4.1 sau 4.2 din contract. Cele doua texte se refera la respectarea termenului de incheiere a contractului, respectiv la obtinerea, de catre promitentul-cumparator, a: actelor de proprietate, cadastrului, incheierii de intabulare, extrasului de carte funciara valabil, certificatului de urbanism si certificatului de atestare fiscala. Din actele dosarului rezulta insa ca terenul este inscris in cartea funciara (f. 50, 51), astfel incat perfectarea contractului autentic nu a fost impiedicata din lipsa actelor.
Prin actul aditional din 05.06.2007, partile au convenit sa prelungeasca termenul pentru incheierea contractului autentic cu 45 de zile lucratoare, paratul incasand inca 10000 euro cu titlul de avans.
Prin actul aditional din 30.08.2007, partile au convenit sa diminueze pretul cu 15000 euro, ca urmare a litigiului in care era implicat paratul.
Prin actul aditional din 06.12.2007, partile au convenit sa modifice obiectul contractului, in sensul de a reduce suprafata instrainata la 4500 mp, ca urmare a sentintei civile 5744/2007 a Judecatoriei Buftea, pretul fiind de 15000 euro, promitentul-vanzator restituind suma de 34000 euro.
Prin acelasi act aditional(fila 18 dosar fond) la art.6, partile au prevazut ca daca promitentul vanzator, la data la care poate semna contractul de vanzare-cumparare in forma autentica, dar nu mai tarziu de data limita stabilita in prezentul act, va refuza sa se prezinte in nume propriu sau prin mandatar la notariat pentru semnarea contractului, promitentii cumparatori sunt in drept sa solicite instantei de judecata o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, in baza art. 1077 Cod civil si a art. 5 alin.2 Titlul X din Legea 247/2005 sau la alegere, sa execute promitentii vanzatori pentru suma achitata cu titlu de avans de 6000 Euro, precum si cu o suma egala cu dublul sumei achitata ca avans cu titlu de despagubiri de 18000 Euro.
Prin urmare, tribunalul retine ca desi in continuare mai exista un art. 6 prin care se stipuleaza ca restul clauzelor raman neschimbate, acesta nu poate fi interpretat prin succesiunea art. din actul aditional decat ca fiind art. 7, iar art. 6 nu reprezinta altceva decat o modificare expresa a art.5.1 al antecontractului initial din 26.01.2007, aspect care nu a fost invocat de parti si nici nu a fost retinut de catre instanta de fond.
Astfel, ca urmare a acestei modificari, reiese in mod evident ca partile au convenit ca in cazul neexecutarii culpabile din partea vanzatorului, cumparatorul sa aiba optiune, fie sa invoce executarea in natura( hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare), fie sa invoce clauza penala ce reprezinta un pact comisoriu de ultim grad prevazuta in favoarea sa.
Oricum ca urmare a acestei modificari, partile au renuntat la cumularea executarii in natura cu clauza penala, tribunalul retinand oricum ca solutia instantei de fond a fost gresita sub aspectul cumularii clauzei penale cu executarea in natura, deoarece clauza penala a fost prevazuta de parti pentru neexecutare si nu pentru intarzierea la executare, astfel incat daunele interese compensatorii nu puteau fi acordate in acelasi timp cu executarea in natura a obligatiei de incheiere a contractului de vanzare-cumparare in forma autentica.
Astfel, ca urmare a acestei situatii de fapt, instanta trebuia sa respinga capatul doi al cererii principale ca neintemeiat.
In privinta capatului principal al actiunii principale, desi in ceea ce priveste nerespectarea termenului de prezentare la notar, acesta a fost prelungit prin acordul partilor iar prin ultimul act aditional, termenul a fost prelungit cu 6 luni de la data autentificarii actului aditional, expirand, asadar, la 06.06.2008 si la data de 12.06.2008 a intervenit incheierea de certificare de fapte, prin care s-a constatat refuzul paratului de a incheia contractul, care se coroboreaza si cu raspunsul la intrebarea nr. 3 al interogatoriu, acesta declarand ca a refuzat incheierea contractului ca urmare a faptului ca pretul este mic, tribunalul retine, in ceea ce priveste executarea in natura a obligatiei asumata prin antecontract, ca nici reclamantii nu si-au indeplinit obligatia asumata prin art.5 din ultimul act aditional de achitare a restului de pret de 9000 Euro.
Astfel, chiar daca partile nu ar fi convenit asupra faptului ca reclamantul va putea solicita pronuntarea unei astfel de hotarari, dupa achitarea integrala a pretului, instanta, in temeiul art. 970 C.Civ., potrivit caruia conventiile “obliga nu numai la ceea ce este expres intr-insele, dar la toate urmarile, ce echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei, dupa natura sa", putea sa retina incidenta in cauza a disp. art. 5 al. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005, potrivit carora “in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract".
De asemenea, tribunalul retine ca antecontractul incheiat intre parti nu are efect translativ de proprietate, dand nastere unor drepturi de creanta, respectiv obligatii de a face, adica obligatia vanzatorilor de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului mentionat, obligatie valabila si care poate fi executata in natura si obligatia corelativa a cumparatorilor de plata a pretului.
Astfel, tribunalul constata ca, in baza art. 1073, 1075, 1077 C.Civ, care consacra principiul executarii in natura a obligatiilor, inclusiv a celor de a face, este admisibila pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, sub rezerva indeplinirii cumulative a doua conditii si anume incheierea unui antecontract de vanzare-cumparare cu respectarea cerintelor de valabilitate a actului juridic prev. de art. 948 C.Civ (capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil al partilor, obiectul determinat sau determinabil, cauza licita si morala) si existenta in patrimoniul promitentului-vanzator a bunului a carui vanzare a fost promisa.
Actul incheiat de parti a generat in sarcina lor obligatii de a face, respectiv de a perfecta in viitor, dupa obtinerea documentatiei cadastrale de catre parat si plata restului de pret de catre cumparator,contractul de vanzare-cumparare de drepturi in forma autentica, obligatie ce decurge din disp. art. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005, potrivit carora instrainarea dreptului de proprietate asupra imobilelor terenuri, pentru a fi valabila trebuie facuta prin act juridic in forma autentica.
Prin urmare, in temeiul dispozitiilor legale mentionate, instanta retine ca admiterea actiunii reclamantilor era conditionata de indeplinirea de catre acestia a obligatiilor asumate si, avand in vedere ca acestia nu si-au indeplinit obligatia de plata a pretului(diferenta de 9000 Euro), nu pot sa se prevaleze de propria turpitudine pentru obtinerea executarii obligatiei in natura de catre vanzator, aceasta fiind o exceptie de neexecutare a contractului.
Astfel, tribunalul apreciaza ca se impune respingerea capatului de cerere privind pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de vanzare-cumparare, reclamantii avand doar posibilitatea ca dupa achitarea diferentei de pret sa se prevaleze de clauza penala.
Prin urmare, in temeiul disp. art. 3041, art. 304 pct. 8 si 9 si art. 312 alin. 1 C.proc.civ., tribunalul va admite recursul, va modifica in parte sentinta recurata in sensul ca va respinge cererea principala ca neintemeiata, va mentine dispozitia privind respingerea cererii reconventionale si va inlatura celelalte dispozitii.
In temeiul disp. art. 274 Cod proc. civ. va obliga intimatii la plata catre recurent a sumei de 743 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
P E N T R U A C E S T E M O T I V E
I N N U M E L E L E G I I
D E C I D E:
Admite recursul formulat de recurentul-parat-reclamant TP in contradictoriu cu intimatii-reclamanti-parati BI si DC impotriva sentintei civile nr. 1645/25.03.2009 pronuntata de Judecatoria Buftea in dosarul civil nr. 6076/94/2008.
Modifica in parte sentinta recurata in sensul ca:
Respinge cererea principala ca neintemeiata.
Mentine dispozitia privind respingerea cererii reconventionale si va inlatura celelalte dispozitii.
Irevocabila.
Pronuntata in sedinta publica, astazi, 05.02.2010.
Presedinte Judecator Judecator
Iulian Panait Dudu Daniela Anica Constanta Moisescu
Grefier
George Florentin Baltaretu
ROMANIA
TRIBUNALUL BUCURESTI SECTIA A III- A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR. 245 R
SEDINTA PUBLICA DIN : 05.02.2010
TRIBUNALUL CONSTITUIT DIN :
PRESEDINTE : IULIAN PANAIT
JUDECATOR : DANIELA ANICA DUDU
JUDECATOR : CONSTANTA MOISESCU
GREFIER : GEORGE FLORENTIN BALTARETU
Pe rol solutionarea recursului civil de fata declarat de recurentul intimat TP, impotriva sentintei civile nr.1645/25.03.2009, pronuntata de catre Judecatoria Buftea, in contradictoriu cu intimatii petenti BI si DC.
La apelul nominal facut in sedinta publica, au raspuns recurentul intimat TP personal si asistat de aparator si intimatii petenti BI si DC prin aparator.
Procedura este legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta dupa care:
Recurentul intimat TP, prin aparator, depune la dosarul diferenta achitarii taxei judiciare de timbru aferenta cererii de recurs.
Partile, prin reprezentantii lor, avand pe rand cuvantul invedereaza instantei ca nu au cereri prealabile de formulat si probe de administrat.
Nemaifiind alte cereri de formulat si probe de administrat, tribunalul constata cauza in stare de judecata si acorda partilor prezente cuvantul pe recursul declarat.
Recurentul intimat TP, prin aparator, avand cuvantul, solicita instantei admiterea recursului astfel cum a fost formulat, in principal casarea sentintei atacata ca fiind netemeinica si nelegala, cu trimiterea cauzei spre rejudecarea aceleiasi instante de fond si in subsidiar modificarea sentintei atacata ca fiind netemeinica si nelegala, in sensul respingerii actiunii astfel cum a fost formulata, cheltuieli de judecata pe cale separata.
Intimatii petenti BI si DC prin aparator, avand cuvantul solicita instantei, respingerea recursului astfel cum a fost formulat, mentinerea sentintei civile ca fiind temeinica si legala, fara cheltuieli de judecata.
Tribunalul retine recursul in pronuntare.
T R I B U N A L U L
Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prin sentinta civila nr. 1645/25.03.2009 pronuntata de Judecatoria Buftea in dosarul civil nr. 6076/94/2008 a fost admisa cererea principala formulata de reclamantii BI si DC in contradictoriu cu paratul TP, a constatat ca reclamantii au dobandit dreptul de proprietate asupra terenului in suprafata de 4500 mp identificat conf. rap. de expertiza in specialitatea topografie intocmit de expert Manas Constantin, contra pretului de 15000 euro, a constatat achitat restul de pret de 9000 RON prin compensare cu daunele interese, s-a stipulat ca hotararea tine loc de contract autentic de vanzare-cumparare, a fost respinsa cererea reconventionala ca neintemiata si a fost obligat paratul la 5976 RON cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta de fond a retinut ca prin cererea inregistrata la data de 11.09.2008 pe rolul Judecatoriei Buftea, reclamantii BI si DC au chemat in judecata pe paratul TP, solicitand instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, sa constate ca pretul vanzarii este integral achitat prin compensarea restului de pret (9000 euro) cu valoarea daunelor-interese datorate de parat reclamantilor, conform prevederilor contractuale, precum si sa oblige paratul la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca prin antecontractul autentificat de BNP Craciun Vasilica la 26.01.2007 paratul s-a obligat sa le vanda terenul in suprafata de 11500 mp, contra pretului de 115000 euro, din care, la data autentificarii, s-au achitat 30000 euro, ca ulterior, prin actele aditionale din 05.06.2007 si 2500/30.08.2007, partile au modificat partial contractul, in sensul diminuarii pretului cu suma de 15000 euro, platind 10000 euro cu titlul de avans. Ulterior, arata reclamantii, ca urmare a faptului ca promitentul-vanzator le-a adus la cunostinta faptul ca pe teren se afla fire de inalta tensiune, au incheiat cu acesta un nou act aditional, avand ca obiect numai suprafata de 4500 mp de teren pentru pretul de 15000 euro, paratul restituind suma de 34000 euro din avans, ramanand un avans de 6000 euro. Ulterior, sustin reclamantii, paratul a refuzat incheierea contractului in forma autentica.
Au aratat reclamantii ca partile au stabilit o clauza penala prin care au determinat anticipat valoarea prejudiciului ca fiind de 9000 euro.
In drept, reclamantul a invocat prevederile art. 5 alin.2 din titlul X al L 247/2005.
Impreuna cu cererea, reclamantii au depus la dosarul cauzei, in copie, antecontract de vanzare-cumparare autentificat de BNP Craciun Vasilica la 26.01.2007 sub nr. 93, acte aditionale la acesta autentificate sub nr. 3069/06.12.2007, 2500/30.08.2007 la acelasi birou notarial, factura fiscala, chitanta.
Paratul a depus intampinare, solicitand respingerea ca neintemeiata a cererii, cu motivarea ca prin prezenta actiune reclamantii urmaresc sa obtina un teren in suprafata de 4500 mp cu suma de 6000 euro (0,75 euro/mp).
De asemenea, paratul a formulat cerere reconventionala, solicitand constatarea nulitatii absolute totale a antecontractului, actelor aditionale la acesta, precum si a incheierii de certificare de fapte, iar in subsidiar sa se constate abuzive clauzele acestora, precum si obligarea reclamantilor la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii reconventionale, paratul-reclamant a aratat ca actele atacate sunt abuzive, fondate pe o cauza ilicita, lipseste obiectul lor, pretul, lipseste consimtamantul valabil exprimat in ceea ce priveste obiectul de catre promitentii-cumparatori, sunt incheiate in frauda legii, cu incalcarea ordinii publice, nefiind indeplinite conditiile privind capacitatea de a contracta.
Paratul sustine ca actele atacate au fost incheiate cu intentia de frauda a intereselor promitentului-vanzator, ca reclamanta a procedat in acelasi mod cu alte persoane, ca reclamantii nici nu au vazut terenul inainte de incheierea antecontractului, ca promitentul-vanzator a fost obligat prin antecontract sa garanteze lipsa unor sarcini sau servituti asupra terenului, cu intentia ca ulterior sa fie diminuat pretul contractului, ca reclamantii au avut cunostinta la 06.12.2007 ca pe latura de vest a proprietatii paratului exista fire de inalta tensiune.
De asemenea, arata paratul, obiectul conventiei incheiate intre parti nu este determinat, intrucat reclamantii nu au vazut terenul la momentul incheierii antecontractului, fiindca in acest caz ar fi cunoscut existenta firelor de inalta tensiune, astfel incat promitentii-cumparatori nu si-au exprimat valabil consimtamantul, ca partile s-au inteles ca, in fapt, promitentii-cumparatori sa se ocupe de obtinerea documentatiei cadastrale, dar print-un act aditional ulterior aceasta obligatie a fost pusa in sarcina paratului, fiind stabilite daune interese contractuale de 120000 euro pentru neindeplinirea acestei obligatii, clauza din care rezulta ca pretul nu mai trebuie achitat. Paratul-reclamant apreciaza ca in contract nu s-a indicat si prejudiciul care ar justifica plata daunelor, si ca in realitate reclamantii nu au fost prejudiciati cu suma solicitata, ca pretul nu poate fi compensat cu aceste daune, intruc6t s-ar ajunge la concluzia ca lipseste, ca pretul nu poate fi tratat ca arvuna, ca este nelegal ca valoarea daunelor interese sa fie egala cu restul de pret.
Paratul sustine ca este contrar ordinii publice a se pune in sarcina sa prin clauze contractuale sa obtina hotarari judecatoresti favorabile, ca paratul a garantat ca are capacitatea de a contracta, fara a intelege semnificatia acestei clauze, ca daunele-interese nu reflecta prejudiciul real suferit de reclamanti, culpa pentru neincheierea documentatiei cadastrale apartinand reclamantilor.
In fine, mai arata paratul, notarul public nu i-a citit actele de fiecare data, astfel incat nu a stiut ca el trebuie sa se ocupe de cadastru, ca nu a fost asistat la incheierea actelor potrivit L 17/2000 si ca nu i s-au facut verificari sub aspectul discernamantului.
A fost invocata, de asemenea, exceptia inadmisibilitatii cererii principale, respinsa la termenul din 09.12.2008.
Reclamantii-parati au depus intampinare la cererea reconventionala, solicitand respingerea acesteia, cu motivarea ca nu a existat frauda la lege, nu lipseste obiectul actului juridic, nu au lipsit capacitatea sau discernamantul partilor si nici consimtamantul acestora, nu s-au incalcat ordinea publica si bunele moravuri.
Ulterior, paratul si-a precizat cererea reconventionala, indicand clauzele contractuale pe care le considera abuzive (f. 103). Paratul a aratat ca aceste clauze sunt abuzive pentru ca, desi nu s-a prevazut in contract, reclamantii si intermediarele s-au obligat la obtinerea documentatiei cadastrale, si ca existau totusi clauze care obligau pe parat sa se prezinte la notar cu toate actele necesare vanzarii, desi existau clauze care impuneau prezenta promitentilor-cumparatori la obtinerea certificatului fiscal. Apreciaza ca a existat o conditie pur potestativa din partea acestora, ceea ce ar atrage nulitatea de drept.
Au fost administrate proba cu inscrisuri, interogatoriu, expertiza in specialitatea topografie. In cadrul probei cu inscrisuri, partile au depus la dosar extrase de carte funciara, inscrisuri din alte dosare, inclusiv declaratii de martori.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta de fond a retinut urmatoarele:
Paratul a dobandit dreptul de proprietate asupra terenului in suprafata de 4500 mp ce face obiectul prezentei cereri prin titlul de proprietate nr. 13935/29.11.1994 emis de Comisia Judeteana Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Ilfov, fiind dobandit de parat prin tranzactia incheiata in dosarul 4253/94.2007 al Judecatoriei Buftea. Terenul a fost identificat prin raportul de expertiza depus la dosar.
Prin antecontractul de vanzare-cumparare incheiat in forma autentica la 26.01.2007, partile au convenit ca paratul sa vanda iar reclamantii sa cumpere un teren in suprafata de 11500 mp contra pretului de 115000 euro, din care s-a achitat un avans de 30000 euro.
Prin actul aditional din 05.06.2007, partile au convenit sa prelungeasca termenul pentru incheierea contractului autentic cu 45 de zile lucratoare, paratul incasand inca 10000 euro cu titlul de avans.
Prin actul aditional din 30.08.2007, partile au convenit sa diminueze pretul cu 15000 euro, ca urmare a litigiului in care era implicat paratul.
Prin actul aditional din 06.12.2007, partile au convenit sa modifice obiectul contractului, in sensul de a reduce suprafata instrainata la 4500 mp, ca urmare a sentintei civile 5744/2007 a Judecatoriei Buftea, pretul fiind de 15000 euro, promitentul-vanzator restituind suma de 34000 euro.
Cu privire la cererea reconventionala, s-a retinut ca aceasta este formulata prin avocat si precizeaza in mod expres ca are ca obiect declararea nulitatii absolute a actelor juridice.Prin urmare, nu pot duce la admiterea cererii reconventionale cauzele care atrag nulitatea relativa, respectiv: lipsa asistentei la incheierea actului, conform art. 30 din L 17/2000, lipsa discernamantului, cauzata de AVC ischemic, si faptul ca paratul este pensionar (f. 74).
De asemenea, instanta a retinut ca nu pot fi luate in considerare apararile paratului cu privire la eventuale clauze neinserate in contractul autentic, in conditiile in care cealalta parte s-a opus probei cu martori in conditiile art. 1192 C.civ., si nici cele referitoare la necitirea clauzelor contractului, acestea fiind constatari personale ale notarului si, prin urmare, neputand fi combatute decat prin inscrierea in fals.
Paratul nu poate invoca necunoasterea unor clauze contractuale, cata vreme exista mentiunea (necombatuta prin inscrierea in fals) a notarului public cu privire la citirea actului de catre parti.
Cu privire la lipsa obiectului, s-a retinut ca sustinerile paratului-reclamant nu sunt intemeiate, intrucat antecontractul are un obiect determinat (terenul de 4500 mp identificat conform tranzactiei incheiate de parat intr-un dosar separat si pretul de 15000 euro). Posibilitatea compensarii pretului cu daunele interese, precum si pretul scazut nu se confunda cu lipsa obiectului.
Cu privire la pretinsa frauda, aceasta nu a rezultat din probele administrate. Faptul ca reclamantii nu ar fi vazut anterior terenul nu reprezinta o fraudare a legii, e asumandu-si astfel un risc. De asemenea, chiar daca acest aspect ar fi real, paratul a acceptat sa incheie actul initial, cu asumarea obligatiei de a garanta ca terenul nu este grevat de sarcini, cunoscand ca reclamantii nu au vazut terenul si acceptand, asadar, consecintele ce puteau decurge de aici.
Lipsa consimtamantului reclamantilor, invocata de parat, este negata chiar de acestia, care au formulat cererea intemeindu-se pe actul atacat.
Stabilirea unor clauze penale in contract, chiar daca acestea egaleaza pretul sau il depasesc, nu incalca nicio norma legala, astfel incat nu pot atrage nulitatea. Cuantumul clauzei penale se stabileste prin acordul partilor, paratul fiind liber a nu accepta cuantumul respectiv, ceea ce nu s-a intamplat.
Consideratiile referitoare la arvuna nu sunt in legatura cu obiectul cauzei, intrucat stabilirea unei arvune nu atrage nulitatea actului. De altfel, reclamantii nu au facut referire la arvuna, ci la clauzele contractuale, respectiv la clauza penala.
Faptul ca s-a urmarit obtinerea terenului fara a se achita pretul nu este nici el dovedit. Dimpotriva, reclamantii au achitat initial un avans considerabil (40000 euro din 115000), ulterior intervenind un litigiu cu privire la titlu si o tranzactie prin care paratul a limitat suprafata de teren avuta in proprietate.Din examinarea actului nu a rezultat incalcarea vreunei norme de ordine publica.
Prin urmare, capatul de cerere avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a actului este neintemeiat si va fi respins ca atare.
In ceea ce priveste capaul doi al cererii reconventionale, s-a retinut ca se poate vorbi de clauze abuzive atunci cand una dintre partile contractului are o pozitie economica de natura a constrange cealalta parte sa accepte clauze cu un continut prestabilit, ce nu pot fi negociate.
In speta, partile sunt persoane fizice, care s-au aflat pe pozitii de egalitate in fata notarului public, neexistand nicio proba ca paratul ar fi fost impiedicat sa negocieze clauzele contractuale.
Este adevarat ca acest contract cuprinde clauze de natura sa ofere mai multe garantii promitentilor-cumparatori, dar paratul a avut intreaga libertate de a nu semna actul. Aspectele referitoare la discernamantul, pregatirea si puterea de intelegere a paratului nu sunt motive de nulitate absoluta, iar nulitatea relativa a actului nu a fost invocata in prezenta cerere.
Faptul ca, prin ultimul act aditional, paratul si-a asumat si obligtia de a obtine o hotarare judecatoreasca de anulare a unui certificat de mostenitor nu poate atrage decat cel mult nulitatea clauzei respective, ea nefiind deterinanta penru intregul act aditional si cu atat mai putin pentru actul initial (anterior). Oricum, insa, reclamantii nu s-au prevalat de aceasta clauza.
Prin urmare, cererea reconventionala a fost respinsa ca neintemeiata.
Cu privire la cererea principala s-a retinut ca potrivit art. 5 alin.2 din titlul X al L 247/2005, in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren una dintre parti refuza sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.
Fata de existenta antecontractului, se impune admiterea primului capat de cerere si pronuntarea unei hotarari care tine loc de contract. Se observa ca textul de lege citat nu impune plata integrala a pretului ca o conditie de admisibilitate a actiunii. Dupa pronuntarea unei asemenea hotarari, vanzatorul are la indemana o actiune contractuala impotriva cumparatorului pentru a obtine plata restului de pret, ca si in cazul unui acord de vointa obisnuit.
Cu privire la capatul doi de cerere, se va retine ca, in prezent, potrivit antecontractului si actelor aditionale, paratul a primit 6000 euro din totalul de 15000 euro, ramanand neachitata o diferenta de pret de 9000 euro.
Potrivit art. 5.1. din antecontract, in cazul in care promitentii-cumparatori aleg sa se adreseze instantei pentru pronuntarea unei hotarari care tine loc de contract autentic, restul de pret al terenului va fi in cuantumul daunelor-interese si va fi considerat integral achitat pri compensarea cu aceste daune interese.
Potrivit art. 5.1., daunele interese sunt datorate pentru incalcarea obligatiilor de la art. 4.1 sau 4.2 din contract. Cele doua texte se refera la respectarea termenului de incheiere a contractului, respectiv la obtinerea, de catre promitentul-cumparator, a: actelor de proprietate, cadastrului, incheierii de intabulare, extrasului de carte funciara valabil, certificatului de urbanism si certificatului de atestare fiscala. Din actele dosarului rezulta insa ca terenul este inscris in cartea funciara (f. 50, 51), astfel incat perfectarea contractului autentic nu a fost impiedicata din lipsa actelor.
In ceea ce priveste nerespectarea termenului de prezentare la notar, acesta a fost prelungit prin acordul partilor. Prin ultimul act aditional, termenul a fost prelungit cu 6 luni de la data autentificarii actului aditional, expirand, asadar, la 06.06.2008. La data de 12.06.2008 a intervenit incheierea de certificare de fapte, prin care se constata refuzul paratului de a incheia contractul.
Prin urmare, este incidenta clauza penala. Faptul ca reclamantii nu au suferit un prejudiciu egal cu valoarea clauzei penale nu poate fi invocat de parat la acest moment, intrucat rolul clauzei penale este tocmai acela de a predetermina valoarea daunelor-interese, scutind partea indreptatita de a mai face proba intinderii prejudiciului.
Sunt intrunite conditiile raspunderii civile contractuale, respectiv existenta unei neexecutari culpabile (culpa debitorului in materie contractuala fiind prezumata, debitorul nefacand dovada cauzei straine, conf. art. 1083 C.civ.), precum si prejudiciul (predeterminat si ca existenta, prin clauza penala), debitorul fiind pus in intarziere prin cererea de chemare in judecata.
Este adevarat ca, in principiu, daunele interese pentru neexecutare nu se pot cumula cu executarea in natura a obligatiei debitorului. In speta, insa, clauza contractuala are un continut detaliat si prevede expres situatia concreta supusa judecatii in prezentul dosar, respectiv compensarea integrala a restului de pret cu daunele interese, datorate pentru executarea cu intarziere, in maniera suplinirii consimtamantului debitorului. Prin urmare, este vorba despre o executare cu intarziere, in natura, iar nu de o executare cu intarziere, iar daunele au fost prevazute expres de parti pentru aceasta situatie.
Paratul-reclamant TP a formulat, la data de 09.04.2009, recurs ce a fost inregistrat pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a III - a Civila la data de 21.05.2009 si prin care s-a solicitat ca, in urma admiterii recursului, in temeiul art. 304 pct. 6, 7, 8 si 9 C.Proc.Civ., sa fie desfiintata in tot sentinta civila recurata si trimisa cauza spre rejudecare iar in subsidiar, in caz de retinere spre competenta solutionare, respingerea actiunii principale ca neintemeiate si admiterea cererii reconventionale, cu cheltuieli.
In privinta motivelor de recurs acestea se pot subsuma in doua motive:
1. Instanta de fond nu a solutionat toate capetele de cerere ale cererii reconventionale, respectiv nu s-a pronuntat si nu a analizat cererea de constatare a nulitatii absolute a antecontractului de vanzare-cumparare si a celorlalte acte aditionale, intemeiata pe lipsa consimtamantului valabil exprimat cu privire la obiectul conventiei de catre promitentii-cumparatori, respectiv asupra identitatii acestuia-ce reprezinta o eroare obstacol sanctionata de lege cu nulitatea absoluta. De asemenea nu a analizat si nu s-a pronuntat pe motivul de nulitate referitor la frauda la lege si incalcarea ordinii publice prin inserarea unor clauze ce permite posibilitatea cumularii executarii in natura a obligatiei cu daune interese compensatorii ori cu clauza penala, nu s-a pronuntat asupra cererii de constatare a nulitatii absolute a actelor intemeiate pe lipsa pretului, acesta fiind neserios, asupra motivului de nulitate absoluta intemeiat pe cauza ilicita.
2. Hotararea cuprinde motive contradictorii si nu cuprinde motivele pe care se sprijina. Instanta a retinut ca daunele compensatorii nu se pot cumula cu executarea in natura, insa a admis actiunea si a cumulat aceste daune cu executarea in natura. Totodata a retinut ca in contract sunt clauze de natura sa ofere mai multe garantii promitentilor-cumparatori, dar paratul a avut alegerea de a nu semna actul.
3. Instanta a retinut peste cuprinsul actului dedus judecatii existenta unei clauze penale, facand o interpretare a clauzelor actului cu care nu a fost investita si a retinut potrivit clauzei penale ca se impune compensarea restului de pret de 9000 Euro, in cererea de chemare in judecata la capatul doi al cererii facandu-se referire la clauza 5.1 din antecontract.
4. Instanta a interpretat gresit actul dedus judecatii si a schimbat natura si intelesul lamurit si vadit neindoielnic al cererii reconventionale. De asemenea a denaturat si cererea cu privire la capatul 2 al actiunii respectiv compensarea integrala a restului de pret cu daunele interese datorate pentru executarea cu intarziere, instanta lasand sa se inteleaga ca s-ar compensa daunele moratorii pentru intarziere cu executarea in natura, fara ca in contract sa fie prevazute aceste daune pentru intarziere, ele fiind daune compensatorii care nu puteau fi cumulate cu executarea in natura pentru diferenta de pret ce a ramas de achitat, ele putand fi acordate numai daca si numai atunci cand este sigur ca nu se poate executa obligatia in natura. Instanta nu a facut aplicarea arvunei.
Intimatii-reclamanti BI si DC au formulat intampinare la recursul exercitat, solicitand respingerea recursului ca nefondat.
Deliberand asupra recursului de fata, avand in vedere disp. art. 3041, art. 304 pct. 8 si 9 si art. 312 alin. 1 C.proc.civ. tribunalul constata ca este fondat, urmand a fi admis ca atare pentru urmatoarele considerente:
Analizand primul motiv de recurs, respectiv faptul ca instanta de fond nu s-a pronuntat asupra tuturor cererilor cuprinse in cerererea reconventionala, tribunalul retine ca acesta este neintemeiat, pentru urmatoarele considerente:
In primul rand tribunalul retine ca prin cererea reconventionala formulata in cauza paratul-reclamant TP a solicitat constatarea nulitatii absolute a antecontractului de vanzare-cumparare, a actelor aditionale si a incheierii de certificare de fapte si in subsidiar constatarea clauzelor ca fiind abuzive si, prin urmare, acestea sunt capetele de cerere cu care a fost investita instanta de judecata, asupra carora instanta trebuie sa se pronunte. In ceea ce priveste motivele de nulitate a actului juridic invocate, acestea nu pot avea natura unor cereri distincte, astfel incat instanta de fond le poate grupa si raspunde in privinta acestora subsumat si nu neaparat punctual cu privire la fiecare dintre aceste motive.
Mai mult decat atat tribunalul retine ca instanta de fond chiar a analizat fiecare motiv de nulitate invocat de catre paratul-reclamant prin cererea reconvenionala.
In ceea ce priveste lipsa consimtamantului valabil exprimat cu privire la obiectul conventiei de catre promitentii-cumparatori, respectiv asupra identitatii acestuia-ce reprezinta o eroare obstacol sanctionata de lege cu nulitatea absoluta, instanta de fond a retinut ca este negata chiar de reclamanti, care au formulat cererea intemeindu-se pe actul atacat.
Cu alte cuvinte, instanta de fond a retinut, ca aceasta este o cauza de nulitate relativa si nu una de nulitate absoluta, opinie impartasita si de instanta de control, intrucat numai lipsa totala a consimtamantului este sanctionata de lege cu nulitatea absoluta, nu si daca consimtamantul a fost viciat prin eroarea asupra obiectului contractat, raportat la faptul ca reclamantilor nu le-a fost prezentat terenul de catre parat.
Potrivit art. 954 Cod civil eroarea nu produce nulitate decat cand cada asupra substantei obiectului conventiei.
Atunci cand vorbim despre calitatile substantiale ale obiectului actului juridic, trebuie sa fie avut in vedere nu doar lucrul considerat in materialitatea lui ci si continutul prestatiei ce constituie obiectul actului juridic iar cum prestatia este determinata de partile actului, rezulta ca elementele ce alcatuiesc prestatia vor fi privite sau nu ca substantiale dupa cum partile au intentionat ori nu sa le dea acest caracter.
Pentru a fi in prezenta erorii viciu de consimtamant sunt necesare a fi intrunite doua conditii si anume: elementul asupra caruia a cazut falsa reprezentare sa fi fost determinant pentru incheierea actului si in cazul actelor cu titlu oneros este necesar ca cocontractantul sa fi stiut sau sa fi trebuit sa stie ca elementul asupra caruia cade falsa reprezentare este determinant, hotarator pentru incheierea actului.
Pentru dovedirea erorii ca viciu de consimtamant, avand in vedere ca in structura sa intra un singur element de natura psihologica, respectiv falsa reprezentare a realitatii, trebuie dovedit de cel care invoca acel viciu a conditiilor erorii, sarcina probei fiind dificila din cauza faptului ca nu exista un element obiectiv.
Insa asa cum a retinut si instanta de fond, incheierea antecontractului de catre cumparator fara vizualizarea terenului, nu echivaleaza cu lipsa consimtamantului la incheierea actului juridic proiectat, aceasta asumandu-si riscurile cu privire la sarcinile bunului cumparat si cu privire la existenta firelor de inalta tensiune, aceasta fiind eventual o cauza de nulitate relativa. Pe de alta parte, instanta retine ca viciul de consimtamant al erorii asupra substantei obiectului prezinta asemanari cu viciul de care este afectat lucrul, insa in cazul erorii, din cauza acestui viciu , cumparatorul nu a putut cumpara, in substanta sa lucrul voit si poate cere anularea contractului iar in cazul viciilor ascunse, cumparatorul a cumparat lucrul voit dar acesta este impropriu intrebuintarii dupa destinatie sau din cauza viciilor se micsoreaza valoare a de intrebuintare iar cumparatorul are o actiune in garantie numita redhibitorie. Potrivit doctrinei juridice notiunea de substanta se refera fie la materia din care este alcatuit obiectul actului juridic, fie la ansamblul calitatilor sau proprietatilor ce ii sunt specifice si il deosebesc de alte obiecte.
Prin urmare, nu se poate retine existenta unui interes din partea paratului de a invoca nulitatea antecontractului pentru lipsa consimtamantului viciat al reclamantilor, intrucat fiind vorba de o nulitate relativa, avand in vedere regimul juridic al acestei nulitati, numai partea al carei consimtamant a fost viciat se putea prevala de aceasta cauza sau putea introduce actiune redhibitorie pentru viciul de care este afectat lucrul.
In ceea ce priveste frauda la lege si incalcarea ordinii publice prin inserarea unor clauze ce permite posibilitatea cumularii executarii in natura a obligatiei cu daune interese compensatorii ori cu clauza penala, tribunalul retine ca potrivit art. 968 Cod civil, cauza este ilicita cand este prohibita de legi, cand este contrara bunelor moravuri si ordinii publice.
Tribunalul retine ca instanta de fond s-a pronuntat asupra acestor motive de nulitate, precum si a motivului de nulitate privind lipsa pretului.
Astfel, cu privire la pretinsa frauda, instanta de fond a retinut ca aceasta nu a rezultat din probele administrate. Faptul ca reclamantii nu ar fi vazut anterior terenul nu reprezinta o fraudare a legii, ei asumandu-si astfel un risc. De asemenea, chiar daca acest aspect ar fi real, paratul a acceptat sa incheie actul initial, cu asumarea obligatiei de a garanta ca terenul nu este grevat de sarcini, cunoscand ca reclamantii nu au vazut terenul si acceptand, asadar, consecintele ce puteau decurge de aici.
Lipsa consimtamantului reclamantilor, invocata de parat, este negata chiar de acestia, care au formulat cererea intemeindu-se pe actul atacat.
Stabilirea unor clauze penale in contract, chiar daca acestea egaleaza pretul sau il depasesc, nu incalca nicio norma legala, astfel incat nu pot atrage nulitatea. Cuantumul clauzei penale se stabileste prin acordul partilor, paratul fiind liber a nu accepta cuantumul respectiv, ceea ce nu s-a intamplat. Consideratiile referitoare la arvuna nu sunt in legatura cu obiectul cauzei, intrucat stabilirea unei arvune nu atrage nulitatea actului. De altfel, reclamantii nu au facut referire la arvuna, ci la clauzele contractuale, respectiv la clauza penala.
Faptul ca s-a urmarit obtinerea terenului fara a se achita pretul nu este nici el dovedit. Dimpotriva, reclamantii au achitat initial un avans considerabil (40000 euro din 115000), ulterior intervenind un litigiu cu privire la titlu si o tranzactie prin care paratul a limitat suprafata de teren avuta in proprietate.Din examinarea actului nu a rezultat incalcarea vreunei norme de ordine publica.
Prin urmare, tribunalul retine ca nici acest motiv nu poate fi retinut, deoarece instanta de fond s-a pronuntat asupra acestor motive de nulitate. Daca instanta a interpretat corect actul juridic dedus judecatii si a facut aplicarea corecta a normelor de drept la situatia de fapt retinuta, nu face obiectul acestui motiv de recurs, urmand a fi analizate ulterior cu ocazia analizei celorlalte motive de recurs.
In ceea ce priveste pretul, tribunalul retine ca acesta este serios si sincer.
Astfel, pretul este fictiv numai cand din intentia partilor rezulta ca nu este datorat iar pretul este neserios cand este atat de disproportionat in raport de valoarea lucrului vandut incat sa nu existe pret.
Din actele dosarului reiese ca paratul a dobandit dreptul de proprietate asupra terenului in suprafata de 4500 mp ce face obiectul prezentei cereri prin titlul de proprietate nr. 13935/29.11.1994 emis de Comisia Judeteana Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Ilfov, fiind dobandit de parat prin tranzactia incheiata in dosarul 4253/94.2007 al Judecatoriei Buftea. Terenul a fost identificat prin raportul de expertiza depus la dosar.
Prin antecontractul de vanzare-cumparare incheiat in forma autentica la 26.01.2007, partile au convenit ca paratul sa vanda iar reclamantii sa cumpere un teren in suprafata de 11500 mp contra pretului de 115000 euro, din care s-a achitat un avans de 30000 euro.
Prin actul aditional din 05.06.2007, partile au convenit sa prelungeasca termenul pentru incheierea contractului autentic cu 45 de zile lucratoare, paratul incasand inca 10000 euro cu titlul de avans.
Prin actul aditional din 30.08.2007, partile au convenit sa diminueze pretul cu 15000 euro, ca urmare a litigiului in care era implicat paratul.
Prin actul aditional din 06.12.2007, partile au convenit sa modifice obiectul contractului, in sensul de a reduce suprafata instrainata la 4500 mp, ca urmare a sentintei civile 5744/2007 a Judecatoriei Buftea, pretul fiind de 15000 euro, promitentul-vanzator restituind suma de 34000 euro.
Prin urmare, instanta retine ca pretul este sincer, el fiind datorat de catre cumparaaator iar in privinta cuantumului acestuia, tribunalul apreciaza ca reducerea lui se datoreaza pe de o parte litigiului in care se afla paratul, acesta nefiind proprietar asupra intregii suprafete de teren promise spre vanzare, a viciilor de care este afectat acesta, deci a unor aspecte obiective, pretul nefiind unul derizoriu.
Prevederea unor clauze penale in contract prin care se stipuleaza ca despagubiri in caz de neexecutare culpabila la termenul convenit, nu poate echivala cu lipsa pretului, chiar daca despagubirile sunt mai mari decat suma platita cu titlu de pret, intrucat aceasta este o conventie a partilor prin care determina anticipat prejudiciul si devine aplicabila numai in cazul existentei unei culpe.
In ceea ce priveste cauza falsa, tribunalul retine ca potrivit disp. art. 967 Cod civil cauza este prezumata pana la dovedirea ei contrara iar potrivit art. 968 cauza este nelicita cand este prohibita de legi, cand este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice.
Potrivit dispozitiilor art. 966 Cod civ." obligatia fara cauza nu poate avea niciun efect".
Din punct de vedere al structurii cauzei actului juridic aceasta cuprinde doua elemente si anume, cauza imediata, numita si scopul obligatiei, reprezentand prefigurarea mentala a contraprestatiei de catre fiecare parte si cauza mediata care consta in motivul determinant al incheierii actului juridic.
Instanta de fond a apreciat ca paratul-reclamant nu a facut dovada, care ii incumba a cauzei ilicite, false sau inexistente in cond. art. 1169, opinie insusita si de tribunal.
In ceea ce priveste motivul de recurs, referitor la faptul ca hotararea cuprinde motive contradictorii si nu cuprinde motivele pe care se sprijina, tribunalul retine ca nici acesta nu poate fi retinut.
Astfel, desi instanta a retinut ca daunele compensatorii nu se pot cumula cu executarea in natura si a admis actiunea, tribunalul retine ca instanta de fond a retinut ca aceasta clauza contractuala are un continut detaliat si prevede compensarea integrala a restului de pret cu daunele interese, datorate pentru executarea cu intarziere, prin urmare nu a retinut caracterul de daune compensatorii al daunelor.
Nici in ceea ce priveste statuarea de catre instanta de fond a faptului ca in contract sunt clauze de natura sa ofere mai multe garantii promitentilor-cumparatori, nu este de natura sa conduca la concluzia ca hotararea este contradictorie, intrucat nu se poate retine aplicabilitatea in speta a caracterului abuziv al clauzelor. Asa cum a retinut si instanta de fond, se poate vorbi de clauze abuzive atunci cand una dintre partile contractului are o pozitie economica de natura a constrange cealalta parte sa accepte clauze cu un continut prestabilit, ce nu pot fi negociate.
In speta, partile sunt persoane fizice, care s-au aflat pe pozitii de egalitate in fata notarului public, neexistand nicio proba ca paratul ar fi fost impiedicat sa negocieze clauzele contractuale.
Mai mult decat atat, tribunalul retine ca paratul-reclamant nici nu si-a motivat in drept acest capat de cerere, neexistand temei de drept pentru constatarea caracterului abuziv al unei clauze, disp. Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele incheiate intre comercianti si consumatori, facand referire la comercianti, ceea ce nu este cazul in prezenta cauza.
In ceea ce priveste motivul de recurs prevazut de faptul ca instanta s-a pronuntat asupra unei cereri cu care nu a fost investita, tribunalul apreciaza ca si acest motiv este neintemeiat.
Prin cererea introductiva reclamantii au investit instanta cu pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare si prin capatul doi sa se constate ca pretul vanzarii este achitat integral prin compensarea restului de pret cu valoarea daunelor interese datorate in conformitate cu art.5.1 din antecontract.
Or este evident, ca instanta a fost investita cu un capat de cerere privind constatarea achitarii pretului prin compensarea cu daunele interese, care nu puteau fi prevazute decat in cuprinsul clauzei penale, indiferent daca partea in actiune a facut referire la art. 5.1, important este faptul ca instanta a fost investita cu o astfel de cerere, chiar daca nu a fost facuta referire expresa la clauza penala.
In privinta motivului de recurs referitor la interpretarea gresita a actul dedus judecatii si a schimbarii naturii si intelesului lamurit si vadit neindoielnic al cererii reconventionale si al actiunii principale, tribunalul apreciaza ca acesta este intemeiat.
Astfel, Tribunalul retine ca prin antecontractul de vanzare-cumparare incheiat in forma autentica la 26.01.2007, partile au convenit ca paratul sa vanda iar reclamantii sa cumpere un teren in suprafata de 11500 mp contra pretului de 115000 euro, din care s-a achitat un avans de 30000 euro.
Potrivit art. 5.1. din antecontract, in cazul in care promitentii-cumparatori aleg sa se adreseze instantei pentru pronuntarea unei hotarari care tine loc de contract autentic, restul de pret al terenului va fi in cuantumul daunelor-interese si va fi considerat integral achitat prin compensarea cu aceste daune interese.
Potrivit art. 5.1., daunele interese sunt datorate pentru incalcarea obligatiilor de la art. 4.1 sau 4.2 din contract. Cele doua texte se refera la respectarea termenului de incheiere a contractului, respectiv la obtinerea, de catre promitentul-cumparator, a: actelor de proprietate, cadastrului, incheierii de intabulare, extrasului de carte funciara valabil, certificatului de urbanism si certificatului de atestare fiscala. Din actele dosarului rezulta insa ca terenul este inscris in cartea funciara (f. 50, 51), astfel incat perfectarea contractului autentic nu a fost impiedicata din lipsa actelor.
Prin actul aditional din 05.06.2007, partile au convenit sa prelungeasca termenul pentru incheierea contractului autentic cu 45 de zile lucratoare, paratul incasand inca 10000 euro cu titlul de avans.
Prin actul aditional din 30.08.2007, partile au convenit sa diminueze pretul cu 15000 euro, ca urmare a litigiului in care era implicat paratul.
Prin actul aditional din 06.12.2007, partile au convenit sa modifice obiectul contractului, in sensul de a reduce suprafata instrainata la 4500 mp, ca urmare a sentintei civile 5744/2007 a Judecatoriei Buftea, pretul fiind de 15000 euro, promitentul-vanzator restituind suma de 34000 euro.
Prin acelasi act aditional(fila 18 dosar fond) la art.6, partile au prevazut ca daca promitentul vanzator, la data la care poate semna contractul de vanzare-cumparare in forma autentica, dar nu mai tarziu de data limita stabilita in prezentul act, va refuza sa se prezinte in nume propriu sau prin mandatar la notariat pentru semnarea contractului, promitentii cumparatori sunt in drept sa solicite instantei de judecata o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, in baza art. 1077 Cod civil si a art. 5 alin.2 Titlul X din Legea 247/2005 sau la alegere, sa execute promitentii vanzatori pentru suma achitata cu titlu de avans de 6000 Euro, precum si cu o suma egala cu dublul sumei achitata ca avans cu titlu de despagubiri de 18000 Euro.
Prin urmare, tribunalul retine ca desi in continuare mai exista un art. 6 prin care se stipuleaza ca restul clauzelor raman neschimbate, acesta nu poate fi interpretat prin succesiunea art. din actul aditional decat ca fiind art. 7, iar art. 6 nu reprezinta altceva decat o modificare expresa a art.5.1 al antecontractului initial din 26.01.2007, aspect care nu a fost invocat de parti si nici nu a fost retinut de catre instanta de fond.
Astfel, ca urmare a acestei modificari, reiese in mod evident ca partile au convenit ca in cazul neexecutarii culpabile din partea vanzatorului, cumparatorul sa aiba optiune, fie sa invoce executarea in natura( hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare), fie sa invoce clauza penala ce reprezinta un pact comisoriu de ultim grad prevazuta in favoarea sa.
Oricum ca urmare a acestei modificari, partile au renuntat la cumularea executarii in natura cu clauza penala, tribunalul retinand oricum ca solutia instantei de fond a fost gresita sub aspectul cumularii clauzei penale cu executarea in natura, deoarece clauza penala a fost prevazuta de parti pentru neexecutare si nu pentru intarzierea la executare, astfel incat daunele interese compensatorii nu puteau fi acordate in acelasi timp cu executarea in natura a obligatiei de incheiere a contractului de vanzare-cumparare in forma autentica.
Astfel, ca urmare a acestei situatii de fapt, instanta trebuia sa respinga capatul doi al cererii principale ca neintemeiat.
In privinta capatului principal al actiunii principale, desi in ceea ce priveste nerespectarea termenului de prezentare la notar, acesta a fost prelungit prin acordul partilor iar prin ultimul act aditional, termenul a fost prelungit cu 6 luni de la data autentificarii actului aditional, expirand, asadar, la 06.06.2008 si la data de 12.06.2008 a intervenit incheierea de certificare de fapte, prin care s-a constatat refuzul paratului de a incheia contractul, care se coroboreaza si cu raspunsul la intrebarea nr. 3 al interogatoriu, acesta declarand ca a refuzat incheierea contractului ca urmare a faptului ca pretul este mic, tribunalul retine, in ceea ce priveste executarea in natura a obligatiei asumata prin antecontract, ca nici reclamantii nu si-au indeplinit obligatia asumata prin art.5 din ultimul act aditional de achitare a restului de pret de 9000 Euro.
Astfel, chiar daca partile nu ar fi convenit asupra faptului ca reclamantul va putea solicita pronuntarea unei astfel de hotarari, dupa achitarea integrala a pretului, instanta, in temeiul art. 970 C.Civ., potrivit caruia conventiile “obliga nu numai la ceea ce este expres intr-insele, dar la toate urmarile, ce echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei, dupa natura sa", putea sa retina incidenta in cauza a disp. art. 5 al. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005, potrivit carora “in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract".
De asemenea, tribunalul retine ca antecontractul incheiat intre parti nu are efect translativ de proprietate, dand nastere unor drepturi de creanta, respectiv obligatii de a face, adica obligatia vanzatorilor de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului mentionat, obligatie valabila si care poate fi executata in natura si obligatia corelativa a cumparatorilor de plata a pretului.
Astfel, tribunalul constata ca, in baza art. 1073, 1075, 1077 C.Civ, care consacra principiul executarii in natura a obligatiilor, inclusiv a celor de a face, este admisibila pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, sub rezerva indeplinirii cumulative a doua conditii si anume incheierea unui antecontract de vanzare-cumparare cu respectarea cerintelor de valabilitate a actului juridic prev. de art. 948 C.Civ (capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil al partilor, obiectul determinat sau determinabil, cauza licita si morala) si existenta in patrimoniul promitentului-vanzator a bunului a carui vanzare a fost promisa.
Actul incheiat de parti a generat in sarcina lor obligatii de a face, respectiv de a perfecta in viitor, dupa obtinerea documentatiei cadastrale de catre parat si plata restului de pret de catre cumparator,contractul de vanzare-cumparare de drepturi in forma autentica, obligatie ce decurge din disp. art. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005, potrivit carora instrainarea dreptului de proprietate asupra imobilelor terenuri, pentru a fi valabila trebuie facuta prin act juridic in forma autentica.
Prin urmare, in temeiul dispozitiilor legale mentionate, instanta retine ca admiterea actiunii reclamantilor era conditionata de indeplinirea de catre acestia a obligatiilor asumate si, avand in vedere ca acestia nu si-au indeplinit obligatia de plata a pretului(diferenta de 9000 Euro), nu pot sa se prevaleze de propria turpitudine pentru obtinerea executarii obligatiei in natura de catre vanzator, aceasta fiind o exceptie de neexecutare a contractului.
Astfel, tribunalul apreciaza ca se impune respingerea capatului de cerere privind pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de vanzare-cumparare, reclamantii avand doar posibilitatea ca dupa achitarea diferentei de pret sa se prevaleze de clauza penala.
Prin urmare, in temeiul disp. art. 3041, art. 304 pct. 8 si 9 si art. 312 alin. 1 C.proc.civ., tribunalul va admite recursul, va modifica in parte sentinta recurata in sensul ca va respinge cererea principala ca neintemeiata, va mentine dispozitia privind respingerea cererii reconventionale si va inlatura celelalte dispozitii.
In temeiul disp. art. 274 Cod proc. civ. va obliga intimatii la plata catre recurent a sumei de 743 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
P E N T R U A C E S T E M O T I V E
I N N U M E L E L E G I I
D E C I D E:
Admite recursul formulat de recurentul-parat-reclamant TP in contradictoriu cu intimatii-reclamanti-parati BI si DC impotriva sentintei civile nr. 1645/25.03.2009 pronuntata de Judecatoria Buftea in dosarul civil nr. 6076/94/2008.
Modifica in parte sentinta recurata in sensul ca:
Respinge cererea principala ca neintemeiata.
Mentine dispozitia privind respingerea cererii reconventionale si va inlatura celelalte dispozitii.
Irevocabila.
Pronuntata in sedinta publica, astazi, 05.02.2010.
Presedinte Judecator Judecator
Iulian Panait Dudu Daniela Anica Constanta Moisescu
Grefier
George Florentin Baltaretu
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Procedura civila si penala (cai de atac, competente etc.)
Recurs inadmisibil - Decizie nr. DP148/R/2008 din data de 31.03.2009Apel respins ca tardiv formulat - Sentinta civila nr. 1053 din data de 23.12.2015
Gresita conexare a 2 cauza si gresita dobandire a calitatii de inculpat ca urmare a admiterii plangerii , art 278 al 8 , lit a c p p . Casare cu trimitere pentru respectarea art 372 c p p - Decizie nr. 121 din data de 30.04.2010
Admiterea plingerii si trimiterea cauzei la prim-procuror pentru motivare. Inadmisibilitatea acestei solutii fata de dispozitiile art.278 ind 1 al.8 C.p.p. - Decizie nr. 4 din data de 12.01.2009
ART.220 CP. MODALITATEA DE SESIZARE A INSTANTEI ANTERIOR INTRARII IN VIGOARE A LEGII 247/2005. - Decizie nr. 113 din data de 28.01.2009
Competenta materiala de solutionare a unei exceptii de nelegalitate, invocata dupa intrarea in vigoare a noului Cod de procedura civila, intr-un proces inceput sub incidenta vechiului Cod de procedura civila – regulator de competenta. - Sentinta civila nr. 129/F din data de 25.09.2014
Termenul de prescriptie a dreptului de a cere restituirea taxei speciale pentru autoturisme si autovehicule, raportat la jurisprudenta Curtii de Justitie a Uniunii Europene. - Decizie nr. 2066/R din data de 11.09.2014
Noul cod de procedura civila - Recurs. TVA tranzactii imobiliare. Efectele deciziei CJUE pronuntata la data de 07.11.2013 in cauzele conexe C-249/12 si C-250/12 (Tulica si Plavosin). Regim juridic nulitate acte administrativ fiscale. - Decizie nr. 1110/R din data de 28.03.2014
Noul cod de procedura civila - Recurs CASJ. Nivelul contributiei la FNUASS aferent veniturilor din profesii libere si comerciale, in anul 2009, este de 6,5 %. Decizie Curtea constitutionala nr. 439/2013. Legalitate decizie de impunere emisa de CASJ sub ac - Decizie nr. 1759/R din data de 06.06.2014
Noul cod de procedura civila - Apel impotriva incheierii de respingere ca inadmisibila a cererii de interventie accesorie – art. 64 alin. 4 c.pr.civ. Cerere interventie accesorie consilier local in litigiu avand ca obiect obligare Consiliu Local la adopta - Decizie nr. 2/Ap din data de 13.06.2014
Achizitii publice. Respingere ca tardiva a contestatiei la CNSC. Legalitate decizie CNSC - Art. 256 ind. 2 alin. 1 lit. b) raportat la art. 3 lit. z) din OUG nr. 34/2006 (Decizia nr. 1967/R/8.08.2014,Dosar nr. 350/64/2014 – redactat jud. M.I.M.) - Decizie nr. 1967/R din data de 08.08.2014
Exigenta motivarii masurii luate printr-un act administrativ este necesara pentru verificarea legalitatii acestuia. - Decizie nr. 1718/R din data de 04.04.2013
Actiune formulata de instanta de contencios administrativ impotriva Deciziei de impunere emisa de CASJ B pentru plata obligatiei la CAS si majorarea dobanzilor. Admisibilitatea actiunii. Legalitatea deciziei de impunere emisa de CASJ – Sanctiunea nelega - Decizie nr. 2075/R din data de 17.04.2013
Admisibilitatea cererii de revizuire in conditiile dovedirii de revizuenta a indeplinirii conditiilor prevazute de art. 322 pct. 2 Cod procedura civila. In sens contrar cererea de revizuire se va respinge ca neintemeiata si nelegala - Decizie nr. 436/R din data de 31.01.2013
1. In cazul veniturilor pentru care exista atat obligatia evidentierii, cat si obligatia declararii, daca veniturile au fost evidentiate in actele contabile sau in alte documente legale, dar nu au fost declarate la organul fiscal competent, nu se poate di - Decizie nr. 105/Ap din data de 03.10.2013
Audierea unui numar de martori in faza actelor premergatoare nu confera procesului verbal de consemnare a acestor audieri caracterul de proba ilegala. Incalcarea dreptului aparatorului de a asista la aceste audieri este sanctionata cu nulitatea relativa - Decizie nr. 365/R din data de 11.04.2013
Exceptia de nelegalitate prevazuta de art. 4 din Legea nr. 554/2004 – efecte In cazul admiterii exceptiei de nelegalitate instanta in fata careia s-a ridicat exceptia va solutiona cauza, fara a tine seama de actul a carui nelegalitate a fost ... - Decizie nr. 560/R din data de 08.02.2012
Nu se poate dispune, printr-o incheiere de indreptare a erorii materiale data in camera de consiliu, fara citarea partilor, ulterior redactarii minutei si pronuntarii hotararii, schimbarea incadrarii juridice retinute prin actul de sesizare al insta... - Decizie nr. 232/R din data de 16.03.2012
Traficul de persoane. Individualizarea judiciara a pedepsei. Criterii de apreciere. - Decizie nr. 129/R din data de 20.12.2011
Continutul convorbirilor telefonice interceptate in baza autorizatiei date de judecator in conditii de legalitate pot fi valorificate sub aspect probator de instanta investita cu solutionarea cauzei in fond, in masura in care acestea se coroboreaza c... - Decizie nr. 36/R din data de 19.01.2012