Obligatia de a face

 

Pe rol solutionarea cauzei civile formulata de catre reclamanta PO in contradictoriu cu paratii AV si AD, avand ca obiect obligatia de a face.
La apelul nominal facut in sedinta publica partile nu se prezinta.
Procedura de citare este legal indeplinita.
      Dezbaterile in fond au avut loc in sedinta publica  din data de 18.10.2011, fiind consemnate in acea incheiere, care face parte integranta din prezenta, cand instanta, avand nevoie de timp pentru a delibera, a amanat pronuntarea pentru data de 25.0.2011, cand in aceeasi compunere si pentru aceleasi motive a hotarat urmatoarele:
      
      INSTANTA,
      
      Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prin actiunea inregistrata la data de 18.12.2009, sub nr. 21733/271/2009 pe rolul instantei, reclamanta PO a solicitat instantei in contradictoriu cu paratii AV si AD pronuntarea unei hotarari care sa suplineasca acordul paratilor in vederea eliberarii certificatului de urbanism si a autorizatiei de contructie necesare pentru lucrarile de reparatie ce se impun a fi efectuate asupra partilor proprietate comuna din imobilul inscris in CF ..., situat in ..., respectiv acoperisul, podul si peretii exteriori, obligarea paratilor la eliberarea podului si la plata cheltuielilor de reparatie a acoperisului, podului si peretilor exteriori ai imobilului, proprotional cu suprafata aparatamentului iar in subsidiar sa incuviinteze ca reclamanta sa elibereze podul pe cheltuiala paratilor si incuviintarea efectuarii lucrarilor mentionate de reclamanta pe cheltuiala paratilor, precum si obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea actiunii, reclamanta a aratat ca imobilul in care locuieste impreuna cu paratii a fost construit in anul 1980 si nu a suferit niciodata lucrari de reparatie deoarece paratii nu si-au dat acordul in acest sens. Conform sustinerilor reclamantei, in prezent podul si acoperisul casei sunt intr-o stare deplorabila. A mai sustinut reclamanta, ca imobilul necesita reparatii capitale si urgente insa acestea nu pot fi efectuate fara o autorizatie de contruire pentru eliberarea careia este necesar acordul paratilor.
      In drept, reclamanta a invocat prevederile art. 114  C.proc.civ.
      In probatiune, reclamanta a depus la dosar, in copie, extras C.F. (f. 8), certificat de urbanism (f.9-11), copie coala CF ...(f. 50-53).
      La dosar au depus intampinare paratii sustinand ca nu se opun admiterii in parte a actiunii.
      In motivare, paratii au aratat ca este lipsit de obiect petitul privind suplinirea acordului paratilor in vederea obtinerii certificatului de urbanism dat fiind faptul ca un astfel de certificat a fost deja eliberat. Conform sustinerilor paratilor, capatul de cerere privind suplinirea acordului paratilor pentru eliberarea autorizatiei de contruire este prematur, paratii nestiind lucrarile pentru care trebuie sa isi dea acordul. Au mai aratat paratii, ca nu se opun suportarii costurilor lucrarilor necesare si utile imobilului proportional cu cota lor de proprietate insa se opun mansardarii imobilului. De asemenea, paratii au sustinut ca reabilitarea termica a imobilului vizeaza doar apartamentul proprietatea reclamantei motiv pentru care nu sunt de acord sa suporte si ei cheltuielile necesare efecturaii acestei lucrari. In plus, paratii au invederat instantei ca sunt de acord cu ridicarea bunurilor din pod in vederea repararii acestuia. Paratii au aratat, in esenta, ca sunt de acord  cu efectuarea tuturor lucrarilor de reparatii descrise in raportul de expertiza extrajudiciara.
      In drept, paratii au invocat prevederile art. 111 C.proc.civ. si art. 11 din Legea 50/1991.
      In probatiune, paratii au depus la dosar raport de expertiza tehnica extrajudiciara intocmit de ing. P Z (f.23-36), fotografii (f.37-48).
      Reclamata si-a precizat oral actiunea la termenul de judecata din data de 18.10.2011, aratand ca nu mai solicita pronuntarea unei hotarari care sa suplineasca acordul paratilor in vederea obtinerii certificatului de urbanism.
      La dosar a depus concluzii scrise reclamanta, reiterand, in esenta, sustinerile din cererea introductiva.
      Paratii au depus la dosar concluzii scrise reietrand, in esenta, sustinerile din intampinare.
Instanta a incuviintat pentru parti proba cu inscrisurile depuse la dosarul cauzei. De asemenea, instanta a incuviintat pentru reclamanta proba cu expertiza tehnica in constructii, raportul de expertiza intocmit de domnul expert M I fiind depus la dosar  (f.67-74). Instanta a incuviintat pentru parat efectuarea unei contraexpertize, raportul de contraexpertiza intocmit de domnii experti C O A, D A si M M C si opinia separata a domnului expert D A fiind depuse la dosar (f. 118-166). La dosar s-a depus si opinia separata a domnului expert T L O, incuviintat ca expert asistent pentru reclamanta (f. 175-198). In plus, la dosar s-a depus un proiect tehnic de reparare si consolidare  acoperis, analiza termica si energeticasi raport de audit energetic.
Analizand actele si lucrarile cauzei, instanta constata urmatoarele:
      Partile locuiesc in imobilul inscris in CF, situat in ..., str. ..., nr. ..., jud. ..., avand in coproprietate fortata si perpetua partile comune ale acestuia, astfel cum rezulta din copia coalei CF ... (f. 50-53). Imobilul necesita efectuarea unor reparatii, astfel cum sunt acestea descrise in raportul de contraexpertiza intocmit de domnii experti COA, D A si M M C (f. 118-166). Paratii au depozitat in podul imobilului mai multe bunuri.
      In cazul bunurilor in coproprietate, coproprietarii au obligatia de a suporta cheltuielile de intretinere si conservare a bunului comun.
      Conform art. 40 alin. 1 din Legea 50/1991 “in cazul cand iintr-o cladire se realizeaza mai multe apartamente si suprafete locative cu alta destinatie, proprietarii acestora dobandesc si o cota-parte de proprietate asupra tuturor partilor de constructie si instalatii, precum si asupra tuturor dotarilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decat in comun, indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situata proprietatea lor".
      Aliniatul 3 al aceluiasi text de lege statueaza ca, “cotele-parti prevazute la alineatele precedente se determina proportional cu suprafata utila a locuintelor".
      In speta, podul imobilului, acoperisul si peretii exteriori ai acestuia sunt bunuri aflate in coproprietatea fortata si perpetua a ambelor parti.
      Efectuarea unor lucrari de construire cu privire la aceste parti comune din imobil se poate face doar in cazul in care exista acordul expres al ambelor parti. Cu toate acestea, in masura in care un coproprietar refuza in mod abuziv sa-si dea acordul pentru efectuarea unei astfel de lucrari, instanta il poate obliga sa-si dea acordul pentru efectuarea respectivei lucrari sau poate pronunta o hotarare care sa tina loc de acord al partii care isi exercita in mod abuziv dreptul.
      Lucrarile efectuate cu privire la un imobil pot implica mai multe tipuri de cheltuieli, in functie de scopul pentru care aceste lucrari sunt efectuate.
      Astfel, cheltuielile necesare sunt acelea care au ca scop conservarea bunului, fara acestea fiind pusa in pericol insasi existenta bunului.
      Cheltuielile utile, sunt acelea care, desi nu sunt necesare, au ca efect sporul de valoare si cresterea gradului de utilitate a bunului.
      Cheltuielile voluptorii au ca si consecinta infrumusetarea bunului.
      In speta, ambele parti sunt de acord ca lucrarile descrise in raportul de contraexpertiza intocmit de domnii experti COA, DA si MMC, la punctul B din capitolul II din raportul mentionat, reprezinta lucrari de conservare a bunului, cheltuielile pentru efectuarea lor intrand in categoria cheltuielilor necesare.
      Paratii nu se opun efectuarii acestor lucrari, fiind de acord cu admiterea actiunii in ceea ce priveste aceste lucrari.
      Prin urmare, constatand ca efectuarea lucrarilor de reparatii la partile comune din imobilul inscris in CF ..., situat in ..., str. ..., nr. ..., jud. ..., astfel cum sunt acestea descrise in raportul de evaluare tehnica intocmit de domnii experti CO, MMC si DA (f. 118-166) la punctul B din capitolul II, este necesara pentru conservarea imobilului, instanta ii va obliga pe parati sa isi dea acordul pentru efectuarea acestora, in caz contrar urmand ca prezenta hotarare sa tina loc de acord pentru efectuarea lucrarilor mentionate la punctul B din capitolul II din raportul de evaluare tehnica intocmit de domnii experti CO, MMC si DA (f. 118-166), care va face parte integranta din prezenta sentinta, in vederea obtinerii autorizatiei de construire.
      Referitor la lucrarile de izolare termica a peretilor exteriori ai imobilului, lucrari apreciate ca fiind necesare si utile in raportul de expertiza intocmit de domnul expert MI depus la dosar  (f.67-74), in opinia separata a domnului expert DA(f. 143), in opinia separata a domnului expert TLO, incuviintat ca expert asistent pentru reclamanta (f. 175-198) si in raportul de audit energetic, instanta constata ca aceste lucrari au fara indoiala un caracter util, ele avand ca rezultat cresterea gradului de utilitate a imobilului prin imbunatatirea confortului termic.
      Cu toate acestea, instanta apreciaza ca lucrarile de izolare termica a peretilor exteriori ai imobilului nu au caracter de lucrari necesare deoarece in lipsa lor nu s-ar pune in pericol insasi existenta imobilului.
      Prin urmare, instanta apreciaza ca opunerea paratilor la efectuarea acestor lucrari nu poate fi calificata ca una abuziva, tinand seama de costurile ridicate ale efectuarii acestor lucrari precum si de veniturile relativ reduse ale paratilor. Pentru a se putea retine caracterul abuziv al refuzului paratilor de a-si da acordul la efectuarea lucrarilor de izolare termica a peretilor exteriori ai imobilului, ar trebui ca sa se constate reaua credinta a paratilor in exercitarea dreptului lor de a refuza efectuarea acestor lucrari.
      In speta, instanta constata ca nu se poate retine ca refuzul paratilor de a fi de acord cu efectuarea lucrarilor de izolare termica a peretilor exteriori ai imobilului este abuziv, deoarece acest refuz nu este unul sicanator, subiectiv ci are la baza considerente obiective, respectiv veniturile reduse ale paratilor si costurile ridicate ale efectuarii unor astfel de lucrari.
      Pe cale de consecinta, nefiind vorba despre o lucrare strict necesara pentru conservarea imobilului ci doar despre una care asigura sporirea gradului de utilitate al acestuia si tinand seama ca refuzul paratilor de a-si da acordul pentru efectuarea lucrarilor mentionate nu este unul facut cu rea credinta, instanta constata ca este nefondata cererea reclamantilor de a pronunta o hotarare care sa suplineasca acordul paratilor pentru efectuarea acestor lucrari.
      Referitor la cuantumul concret al costului lucrarilor de reparatii necesare ce urmeaza a se efectua la imobilul partilor, instanta constata ca in lucrarea de contraexpertiza efectuata in cauza, expertii au stabilit acest cuantum pe baza preturilor medii de deviz pentru astfel de lucrari, pret mediu existent la data efectuarii lucrarii.
      Pretul concret la care se vor efectua aceste lucrari poate insa sa difere de cel stabili de experti, acest pret stabilindu-se pe baza regulilor pietei la data la care partile vor incheia un contract cu un tert pentru efectuarea reparatiilor descrise in raportul de contraexpertiza.
      Prin urmare, cererea de obligare a paratilor la plata unei sume reprezentand jumatate din valoarea indicata de experti, respectiv 48500 lei, este nefondata. A se admite o astfel de cerere ar insemna sa se limiteze dreptul partilor de a negocia un contract avantajos pentru ele pe baza raportului calitate pret, contract care ar putea fi incheiat la un pret mai mic decat cel mediu la data intocmirii raportului de contraexpertiza. Este adevarat ca nu poate fi exclusa nici posibilitatea contrara, ca preturile sa creasca pana la data incheierii unui astfel de contract, insa in acest din urma caz, daca instanta i-ar obliga pe parati sa plateasca doar 24250 lei, adica din jumatate din valoarea lucrarii la data intocmirii raportului de contraexpertiza, iar pretul acesteia ar fi mai mare, ar insemna exonerarea nejustificata a paratilor de plata unei parti din cota lor de cheltuieli, cota stabilita in virtutea calitatii de coproprietar si a legii, fapt inadmisibil.
      Prin urmare, instanta ii va obliga pe parati sa suporte cheltuielile pentru efectuarea reparatiilor la imobilul proprietate comuna a reclamantilor si paratilor, inscris in CF ..., situat in ..., str. ..., nr. ..., jud. ..., astfel cum sunt acestea descrise in raportul de evaluare tehnica intocmit de domnii experti CO, MMC si DA (f. 118-166), la punctul B din capitolul II, proportional cu cota din dreptul de proprietate comuna asupra partilor comune ale  imobilului.
      In ceea ce priveste petitul constand in autorizarea reclamantei de a face lucrarile de reparatii pe cheltuiala paratilor in cazul in care acestia refuza sa isi indeplineasca obligatia de a contribui proportional  cu cota lor la plata acestora, instanta il va respinge ca nefondat, avand in vedere ca obligatia de plata a pretului este una de a da care are ca obiect o suma de bani. Or, executarea in natura a unei astfel de obligatii este intotdeauna posibila.
       Tinand seama ca noul Cod civil, aplicabil in speta in temeiul art. 5 alin. 2 din Legea 71/2011 fiind vorba despre un efect viitor al unei situatii juridice nascute anterior intrarii acestuia in vigoare in legatura cu dreptul de proprietate, consacra posibilitatea autorizarii unei parti de a face anumite acte sau fapte juridice pe cheltuiala partii adverse numai in cazul obligatiilor de a face si de a nu face, si ca in speta nu este vorba despre o astfel de obligatie, instanta constata ca cererea reclamantei este neintemeiata.
      Avand in vedere ca din declaratiile concordante ale partilor rezulta ca in podul imobilului exista bunuri ale paratilor si ca in acestea trebuie indepartate in vederea efectuarii lucrarilor de reparatii, instanta ii va obliga pe paratii sa elibereze podul  imobilului proprietate comuna in vederea efectuarii lucrarilor de reparatie mentionate iar in caz contrar, in temeiul art. 1528 C.civ., aplicabil in speta in temeiul art. 5 alin. 2 din Legea 71/2011, o autorizeaza pe reclamanta sa elibereze podul pe cheltuiala paratilor.
      In ceea ce priveste cheltuielile de judecata, tinand seama ca pretentiile reclamantei urmeaza a fi admise numai in parte, in temeiul art. 276 C.proc.civ., instanta apreciaza ca se impune compensarea in totalitate a acestora, urmand ca fiecare parte sa isi suporte propriile cheltuieli de judecata.
      

PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:


      Admite in parte actiunea formulata de reclamanta PA, cu domiciliul in _, str. _, nr. _, jud. _ in contradictoriu cu paratii AV si AD, ambii cu domiciliul in _, str. _, nr. .., jud. _.
      Obliga pe parati sa isi dea acordul pentru efectuarea lucrarilor de reparatie la imobilul proprietate comuna a reclamantilor si paratilor, inscris in CF ..., situat in ..., str. ..., nr. ..., jud. ..., astfel cum sunt acestea descrise in raportul de evaluare tehnica intocmit de domnii experti CO, MMC si DA (f. 118-166) care face parte integranta din prezenta sentinta, in caz contrar urmand ca prezenta hotarare sa tina loc de acord pentru efectuarea lucrarilor mentionate, in vederea obtinerii autorizatiei de construire.
      Obliga pe parati sa suporte cheltuielile pentru efectuarea reparatiilor mentionate anterior, proportional cu cota din dreptul de proprietate comuna asupra partilor comune ale  imobilului.
      Obliga paratii sa elibereze podul  imobilului proprietate comuna in vederea efectuarii lucrarilor de reparatie mentionate iar in caz contrar, o autorizeaza pe reclamanta sa elibereze podul pe cheltuiala paratilor.
      Respinge ca nefondate celelalte pretentii.
      Compenseaza in totalitate cheltuielile de judecata ale partilor.
      Cu drept de apel in termen de 15 zile de la comunicare.
      Pronuntata in sedinta publica azi, _.