Evacuare

R O M A N I A

JUDECATORIA __..
SECTIA CIVILA

SENTINTA CIVILA Nr. __.
Camera de consiliu din data de  ___.
Completul compus din:
PRESEDINTE _
Grefier ___

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamant ___. si pe parat SC ___. SRL, avand ca obiect evacuare.
La apelul nominal facut in sedinta publica se prezinta reprezentanta reclamantei, av. ___.. in baza delegatiei de la dosar, reprezentantul paratei, av__.. I._. in baza delegatiei de la dosar.
Procedura legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei de catre grefier , invederandu-se instantei cele de mai sus, faptul ca la data de ___., paratul a depus la dosarul cauzei prin serviciul registratura, intampinare formulata in cauza, dupa care:
Instanta constata ca este competenta general, material si teritorial sa solutioneze prezenta cauza, in baza art. 1035 Cod proc. civ.
Instanta comunica un exemplar din intampinare cu reprezentanta reclamantei.
 Reprezentanta reclamantei depune la dosar notificarea catre parata din care comunica un exemplar cu reprezentantul paratei.
Reprezentantul paratei arata ca nu contesta faptul ca a primit notificarea.
Fata de obiectul cererii, instanta constata ca nu se impune a se estima durata procesului, conform art 238 Cod proc civ
In probatiune, instanta incuviinteaza proba cu inscrisurile depuse la dosarul cauzei de parti, apreciindu-le ca fiind pertinente, concludente si utile solutionarii cauzei, in conformitate cu prevederile art.237 alin.7 si 255 Cod procedura civila.
Nemaifiind alte cereri sau probe de administrat, instanta constata cauza in stare de judecata, declara inchisa faza probatorie si acorda cuvantul in fond.
Reprezentanta reclamantei solicita admiterea actiunii asa cum a fost formulata, cu cheltuieli de judecata. Aceasta arata ca sunt intrunite conditiile art.1033 c.pr.civ. De asemenea aceasta arata ca a fost incheiat un contract, insa dreptul s-a stins ca urmare neachitarii chiriei, conform art.9 din contract. Totodata conf. prev. art.1037, reclamanta a notificat parata si prin executor judecatoresc pentru a parasi imobilul, iar reclamanta nu poate emite facturi fara existenta unui contract incheiat intre parti.
Reprezentantul paratei solicita respingerea cererii de chemare in judecata, cu cheltuieli de judecata. Acesta arata ca la data de __., parata a notificat reclamanta pentru a putea achita chiria, insa reclamanta nu a raspuns notificarii, motiv pentru care nu a putut achita contravaloarea chiriei. De asemenea acesta arata ca nu exista emisa factura pe seama paratei cu titlu scadent, sens in care nu se poate solicita nici plata chiriei, nici evacuarea paratei. Acesta mai arata ca sentintei data in prima instanta arata ca acest contract este obligatoriu.

INSTANTA

Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele :
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Oradea la data de __, sub dosar nr.  __.., timbrata cu 10 lei taxa de timbru (f_..) si 0,3 lei timbru judiciar, reclamanta ___. a solicitat instantei, in contradictoriu cu parata SC P. IMP_.. SRL, evacuarea acesteia din imobilul proprietatea reclamantei din Oradea, str. ___.., jud Bihor, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea in fapt a cererii, reclamanta a aratat ca la data de ___.. a cumparat de la vanzatorul Na_ V_.. imobilul in litigiu, reprezentand spatiu comercial si de locuit, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr 36____.de BNPA ___.. In acest imobil isi desfasoara activitatea parata, in baza contractului de inchiriere nr __.., incheiat cu proprietarul initial al spatiului, ocupand o suprafata de 15,29 mp.
La data de __.., a notificat parata, prin scrisoare recomandata cu confirmare de primire, sa achite chiria si cheltuielile cu utilitatile, a indicat contul bancar, a invitat-o sa semneze un contract de inchiriere, insa nu a primit nici un raspuns.
Potrivit art 9 din contractul de inchiriere nr __.., neplata chiriei timp de 2 luni consecutiv de catre locatar duce la rezilierea de drept a contractului de inchiriere. La data de __.. a notificat parata prin executor judecatoresc sa elibereze imobilul si sa achite chiria restanta si utilitatile, insa aceasta nu s-a conformat, motiv pentru care a formulat prezenta cerere.
In drept, au fost invocate prevederile art. 1033-1048 Cod proc civ.
In probatiune, reclamanta a depus la dosar inscrisuri.
Parata a depus intampinare, prin care a solicitat respingerea cererii ca nelegala si neintemeiata.
In motivarea in fapt, parata a aratat ca intre parti mai exista un dosar- nr __.., aflat in prezent in recurs. Prin sentinta civila nr ___., instanta a constatat ca vanzarea imobilului in litigiu s-a facut cu incalcarea dispozitiilor art 7 pct 5 din contractul de inchiriere, recunoscand totodata paratei un drept de preferinta. Totodata, cererea de evacuare a fost respinsa, instanta constatand ca reclamanta-cumparatoare este datoare sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare, intrucat are data certa, iar in contractul de inchiriere nu este prevazuta desfiintarea acestuia in caz de vanzare a imobilului.
Nu exista o atitudine culpabila a paratei fata de achitarea contravalorii chiriei, intrucat a solicitat reclamantei un cont bancar pentru a o achita, prin adresele din ___... Parata si-a exprimat intentia de a continua contractul de inchiriere incheiat cu proprietarul anterior, in conditiile si termenele anterior convenite si opozabile noului proprietar, insa cu respectarea prevederilor legale privind evidentierea in contabilitatea persoanelor juridice a cheltuielilor si incasarilor. A solicitat in repetate randuri reclamantei emiterea de factura fiscala pentru contravaloarea chiriei restante, lucru cu care aceasta nu a fost de acord, din considerente necunoscute. In privinta cheltuielilor cu utilitatile, acestea au fost stabilite unilateral, fara acordul paratei, astfel ca nu pot fi acceptate, neavand la baza o contorizare.
In drept au fost invocate dispozitiile art 205 Cod proc civ, art 155 alin 5 din legea nr 571/2003..
In probatiune s-au depus inscrisuri.
In cauza a fost administrate proba cu inscrisuri.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr __.. de BNPA __., reclamanta a cumparat de la N.. Ca. __. imobilul situat in O., str. G. _.., jud Bihor, reprezentand spatiu comercial si de locuit.
O suprafata de 15,92 mp din acest spatiu (comercial) a fost inchiriata de parata de la N. C. _, prin contractul de inchiriere nr ., modificat prin act aditional, pana in data de _..
In sentinta civila nr ., pronuntata de Judecatoria Oradea in dosar nr _., avand ca obiect un litigiu purtat intre partile din prezenta cauza si proprietarul anterior al imobilului- N. Ca__, instanta a respins cererea paratei din prezenta cauza de anulare partiala a contractului de vanzare-cumparare prin care reclamanta a cumparat imobilul, in ceea ce priveste partea din imobil ocupata de parata, precum si cererea prin care parata solicita subrogarea in drepturile cumparatorului si cererea de a se pronunta o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.
Prin urmare, fata de continutul acestei sentinte, parata nu are nici un drept real asupra imobilului pe care il ocupa.
Pe de alta parte, instanta a retinut ca reclamanta din prezenta cauza are calitatea de avand-cauza fata de vanzator, preluand nu numai drepturile, dar si obligatiile acestuia, inclusiv obligatiile derivate din raporturile de locatiune. Cererea de evacuare a fost respinsa, retinandu-se ca reclamanta este tinuta sa respecte contractul de locatiune.
S-a retinut si ca parata din prezenta cauza nu mai datoreaza plata chiriei catre vanzator, intrucat acesta nu mai are calitatea de proprietar al imobilului, ci aceasta este datorata actualului proprietar - reclamanta din prezenta cauza.
Concluzionand, se retine ca instanta a stabilit ca reclamanta este tinuta sa respecte dreptul locativ al paratei, nascut in baza contractului nr .,_, iar parata este tinuta sa plateasca reclamantei chiria lunara.
La data de __, parata a primit notificarea reclamantei, emisa in _., prin care aceasta din urma ii solicita plata chiriei restante, din ____, precum si plata utilitatilor, indicand in acest sens contul bancar. Totodata, reclamanta s-a aratat dispusa a continua contractul de inchiriere pana in anul 20___, asa cum s-a prevazut initial, comunicand un proiect al acestui contract, invitand parata sa comunice opinia sa si solicitandu-i sa comunice data la care se poate prezenta pentru semnarea acestuia.
La aceasta notificare, reclamanta nu a primit nici un raspuns.
La data de ___, reclamanta a notificat parata, prin executor judecatoresc, cu notificarea nr ___, ca in termen de 30 zile sa elibereze si sa predea spatiul din Oradea, str. G. __.. In cuprinsul acesteia, reclamanta a considerat contractul de inchiriere nr ___. ca reziliat de drept, pentru neplata chiriei timp de 2 luni consecutiv, conform art 9 din contract. Totodata, s-a reiterat solicitarea de plata a chiriei restante si a utilitatilor.
La aceasta, parata a raspuns, solicitand emiterea de facturi cuprinzand contravaloarea chiriei, aratand ca in lipsa acestora nu poate face platile.
In drept sunt aplicabile urmatoarele dispozitii legale:
Art 1037 alin 1 Cod proc civ Atunci cand dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmarea incetarii locatiunii prin expirarea termenului, prin actiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum si din orice alta cauza si locatorul doreste sa intre in posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, in scris, prin intermediul executorului judecatoresc, punandu-i in vedere sa elibereze si sa-i predea liber imobilul, in termen de 30 de zile de la data comunicarii notificarii.
Art 1040 Cod proc civ Daca locatarul sau ocupantul notificat in conditiile prezentului titlu refuza sa evacueze imobilul ori daca locatarul a renuntat la dreptul sau de a fi notificat si a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatarul sau proprietarul va solicita instantei sa dispuna, prin hotarare executorie, evacuarea imediata a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsa de titlu.
Raportand situatia de fapt la textele legale mentionate, instanta constata ca cererea reclamantei este intemeiata, pentru considerentele ce succed:
In primul rand, cu respectarea celor retinute prin sentinta nr ____, ambele parti litigante erau obligate sa respecte contractul de inchiriere nr ___, in sensul ca reclamanta era obligata sa respecte dreptul paratei de folosinta a spatiului inchiriat, iar aceasta din urma era obligata sa achite chiria lunara reclamantei.
Reclamanta si-a indeplinit obligatia, si-a manifestat expres intentia de a continua derularea contractului de inchiriere si a solicitat plata chiriei, indicand in acest sens un cont bancar.
Parata nu si-a indeplinit obligatia corelativa de plata a chiriei, singurul motiv fiind lipsa unei facturi. Contractul de inchiriere nr __ nu cuprinde insa nicaieri obligatia proprietarului-locator de a emite o factura si nici nu conditioneaza plata chiriei de emiterea unei facturi ci mentioneaza doar, la art 5 si 6, ca plata chiriei se face lunar, in data de 1 a fiecarei luni, pentru luna precedenta, plata facandu-se in lei, la cursul B.N.R. din ziua platii.
Astfel, daca parata pretinde respectarea contractului initial, are obligatia de a-l respecta ca atare, nu de a adauga, unilateral, obligatii in sarcina partii adverse, respectiv obligatia de a emite factura pentru chiria lunara.
In masura in care parata sustine ca nu poate face plata legal, decat in conditiile existentei unei facturi, avea posibilitatea de a accepta oferta reclamantei si de a incheia un contract de inchiriere cu aceasta, valabil pana in anul 2017. Este de domeniul evidentei ca doar in aceste conditii, reclamanta ar putea emite o factura, respectiv daca ea ar presta un serviciu- ar asigura paratei folosinta spatiului. In lipsa unui astfel de contract, factura nu ar avea ce mentiuni sa cuprinda, pentru ca, legal, reclamanta nu presteaza nici un serviciu paratei, in lipsa unui contract (art 155 din legea nr 571/2003).
Parata a refuzat insa si semnarea unui astfel de contract, fara nicio explicatie plauzibila.
Fata de cele de mai sus, instanta retine ca parata nu si-a indeplinit, in mod culpabil, obligatia contractuala de plata a chiriei.
Art 9 din contractul de inchiriere nr 205/2007 prevede ca neplata chiriei timp de 2 luni consecutiv, de catre locatar, duce la rezilierea de drept a contractului, in favoarea locatorului.
Parata nu a achitat nicio chiriei reclamantei din septembrie 2011, de cand aceasta a devenit proprietara spatiului.
Chiar daca s-ar retine ca aceasta obligatie s-a stabilit, in mod definitiv, doar de la data pronuntarii sentintei nr ____, care a transat problema celui indrituit la a primi chiria (.) sau doar de la data la care reclamanta a comunicat paratei contul bancar in care poate achita chiria (__.) tot a trecut un interval mai mare de 2 luni, in care parata nu a achitat chiria, desi a folosit spatiul comercial.
Art 9 din contract instituie un pact comisoriu de grad III, rezilierea operand de drept, fiind insa necesara punerea in intarziere. O astfel de punere in intarziere a existat, prin notificarea comunicata de reclamanta paratei.
Prin urmare, contractul de inchiriere a incetat de drept, pentru neplata chiriei, conform art 9 din contract, iar parata nu mai are nici un drept asupra imobilului pe care il ocupa.
Retinand, fata de cele de mai sus, ca dreptul paratei-locatar de a folosi imobilul s-a stins, iar aceasta nu a eliberat imobilul in termen de 30 de zile de la data notificarii prin executor judecatoresc, instanta va admite cererea de chemare in judecata si va dispune evacuarea paratei din imobilul proprietatea reclamantei, situat in Oradea, str. ____
Conform art. 453 alin. 1 C.proc. civ. partea care pierde procesul va fi obligata, la cerere, la plata cheltuielilor de judecata. In speta, parata este cea care a cazut in pretentii, existand si cererea reclamantei de obligare a paratei la plata cheltuielilor de judecata. Prin urmare, instanta va admite cererea reclamantei de obligare a paratei la plata cheltuielilor de judecata si o va obliga pe parata la plata catre reclamanta a sumei de __ lei reprezentand: _.lei taxa judiciara de timbru, _.. lei timbru judiciar, _.0 lei onorariu avocat, conform chitantei nr __
PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE

Admite cererea de chemare in judecata formulata de reclamanta ___.., cu sediul in _____ in contradictoriu cu parata SC ____. SRL, C.U.I. 5501223, nr de ordine la __.., cu sediul in _... __...
Dispune evacuarea paratei din imobilul proprietatea reclamantei, situat in O__., str. ___.. jud. B_.., inscris in CF __..
Obliga parata la plata in favoarea reclamantei a cheltuielilor de judecata in cuantum de __.. lei, reprezentand 1____lei taxa de timbru, 0,3 lei timbru judiciar, ____lei onorariu avocat.
Executorie.
Cu drept de apel in termen de 5 zile de la pronuntare, care se va depune la Judecatoria _____.
Data in camera de consiliu si pronuntata in sedinta publica, azi, ..
Presedinte,       Grefier,
           .