Codul muncii comentat 2019 Avocat Marius-Catalin Predut
InfoDosar.ro | Jurisprudenta | Spete Judecatoria Orsova

Antecontract de vanzare-cumparare.Lipsa conditiilor de validitate

(Sentinta civila nr. 342 din data de 10.05.2011 pronuntata de Judecatoria Orsova)

Domeniu Antecontracte | Dosare Judecatoria Orsova | Jurisprudenta Judecatoria Orsova

 Prin  actiunea civila inregistrata pe rolul Judecatoriei Orsova reclamantii V.Z., V.M si V.R. au chemat in judecata pe paratii C.M, C.I.D., P.M.M. si B.V.L. solicitand pronuntarea unei hotarari judecatoresti prin care sa se valideze conventia de vanzare cumparare intervenita la 01 octombrie 1990 intre reclamanta si sotul sau V.A.  pe de o parte si  C.I. pe de alta parte, cu privire la suprafata de 400 mp situata in punctul ,,Sodol in vii", hotararea urmand a tine loc de act autentic de vanzare cumparare si dispunerea intabularii dreptului de proprietate al reclamantei in CF, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea actiunii, au aratat ca in fapt, la data de 01.10.1990, intre numitul C.I. pe de o parte si V.A. si V.Z., pe de alta parte, s-a incheiat un antecontract de  vanzare-cumparare,  consemnat in inscrisul sub semnatura privata intitulat "Declaratie", prin care C.I. declara ca a vandut sotilor V. intregul sau drept de proprietate asupra terenului denumit "Sodol in Vii", in suprafata de 400mp, care se invecineaza  la rasarit  cu  Dunarea, la apus cu soseaua nationala Orsova - Dubova, la MZ - B.R. si  la MN-  C.I., pentru suma de 8.000 lei, primiti in intregime de la cumparatori.  In continuarea declaratiei, vanzatorul arata ca da aceasta declaratie ca fiind necesara cumparatorilor pentru Notariatul de Stat, in vederea intocmirii actelor legale, "odata cu  aparitia legislatiei privind fondul funciar". Semnatura de pe inscris a fost legalizata  de secretarul Primariei E., conform dispozitiilor legale in vigoare la acea data.
Dupa incheierea antecontractului, au ocupat terenul, l-au ingradit si l-au  folosit continuu, netulburati de nimeni pana in primavara anului 2007, cand  parata  B.V.L. a introdus actiune in revendicare. Promitentul-vanzator a decedat la 20iunie 1998, lasand ca mostenitori pe parati, astfel :C.M., sotie supravietuitoare, P.M.M., B.V.L., C.I.D. in calitate de fii, conform certificatului de mostenitor nr. 85/07.04.2006. Promitentul-cumparator V.A. a decedat la 30.08.2002, lasand  ca mostenitori pe reclamantii in calitate de sotie supravietuitoare  si respectiv, fii.
La termenul din 19.02.2008 , parata  B.V., prin aparatorul sau a depus intampinare prin care invoca exceptia  lipsei calitatii procesuale active a reclamantei V.Z., aratand ca  terenul ce face obiectul antecontractului invocat de reclamanta, in opinia acesteia, este  in proprietatea  altei persoane. Considera ca, in acest context, nu se poate vorbi de o folosinta continua si netulburata sub nume de proprietar si, de asemenea, instanta urmeaza  sa aiba in vedere si termenul de prescriptie  al acestei actiuni, in contextul in care, chiar daca  actiunea in constatare este imprescriptibila , cererea privind pronuntarea unei  hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare  este prescriptibila in  termenul general de 3 ani.
Prin  "declaratia" aflata la dosarul cauzei,  respectiv antecontractul de vanzare-cumparare se  instraineaza  de fapt, " dreptul de  proprietate al numitului C.I. pentru terenul din punctul "Sodol - in Vii". Conform certificatului  de mostenitor nr. 85 eliberat  de BNP D. O. la data de 07.04.2006, C.I., (nu C.I.) autorul paratilor, avea  doar o cota de ¼ din terenul situat in extravilanul localitatii E., judetul Mehedinti, in punctul "Din Izlaz - Viile din Balta".
Arata, de asemenea, ca este vorba de doua suprafete de teren ,  situate in puncte diferite si inregistrate in file de CF diferite, iar daca s-ar  concluziona vreodata ca cele doua denumiri sunt identice, oricum reclamantii nu pot  solicita (in masura in care instanta respinge toate exceptiile invocate si apararea  formulata) decat cel mult ¼ din terenul in cauza, care a apartinut tatalui paratilor conform principiului potrivit caruia "nimeni nu poate instraina mai mult decat are".
Prin sentinta civila nr. 235/24.03.2009 pronuntata de Judecatoria Orsova a fost admisa lipsa calitatii procesuale pasive  a paratilor C.M., C.I.D. si P.M.; a fost respinsa exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei V.Z.; a fost respinsa exceptia prescriptiei dreptului material la actiune si  respinsa actiunea  formulata de reclamantii V.Z., V.M. si V.R. formulata impotriva paratilor C.M, C.I.D., P.M.M. si B.V.L..
Impotriva sentintei pronuntate de Judecatoria Orsova, in termen legal au declarat recurs reclamantii, criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie .
Prin decizia civila nr. 1432/R/10.12.2009 pronuntata in dosar nr. 1124/274/2007  a fost  admis recursul formulat de reclamantii-recurenti V.Z., V.M si V.R., a fost casata partial sentinta  si trimisa cauza spre rejudecarea fondului aceleiasi instante, fiind mentinute celelalte dispozitii ale sentintei ce vizeaza solutionarea exceptiilor.
Cauza a fost inregistrata pe rolul Judecatoriei Orsova sub nr. 96/274/2010  la data de 21.01.2010.
Prin incheierea din data de 01 februarie 2011 instanta a unit cu fondul exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei V.Z., exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a C.M, C.I.D., P.M.M. si exceptia prescriptiei  dreptului la actiune, a incuviintat pentru reclamanti proba cu acte, proba cu  martori, proba cu interogatoriul paratei B.V.L., iar pentru parata proba cu acte, proba cu martori si proba cu interogatoriul reclamantilor.
La termenul de judecata din data de 08 martie 2011 parata B.V.L., prin aparator,  a depus la dosar decizia nr. 375/20.12.2010 pronuntata de Tribunalul Mehedinti in dosarul nr. 572/274/2008, copia contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 749/08.05.1997  la BNP I. S. si a solicitat suspendarea cauzei in temeiul dispozitiilor art. 244 alin. 1 pct. 1 C.pr.civila pana in momentul pronuntarii de catre Curtea de Apel Craiova a recursului impotriva contestatiei la executare.
La acelasi termen de judecata au fost audiati martorii L.C. si P.I., depozitiile acestora fiind consemnate  in scris, iar filele atasate la dosar si s-a luat interogatoriu paratei B.V.L., raspunsurile acesteia fiind consemnate  in scris, iar fila atasata la dosar.
Prin incheierea de sedinta din data de  08 martie 2011 instanta a prorogat discutia cu privire la cererea de suspendare a cauzei conform art. 244 alin. 1 pct. 1 C.pr.civila dupa ce va fi pusa la dosar sentinta civila nr. 472/29.07.2009 a Judecatoriei Orsova.
La termenul de judecata din data de  12 aprilie 2011 s-a luat interogatoriu reclamantei V.Z., la cererea paratei B.V.L., raspunsurile acesteia fiind consemnate  in scris, iar fila atasata la dosar, au fost audiati martorii  V.I. si J.F., depozitiile acestora fiind consemnate  in scris, iar filele atasate la dosar.
La acelasi termen de judecata parata B.V.L., prin aparator, a depus la dosar copia declaratiei numitului C.I. autentificata sub nr. 2025/13 mai 1996 la BNP S.E. si copia sentintei civile nr. 235/24.03.2009 a Judecatoriei Orsova.
Prin civila nr. 342/10.05.2011 s-a respins exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei V. Z., s-a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratilor  C. M., C. I. D.si P. M. M., s-a respins actiunea formulata de reclamantii V. Z., V. M. si V. R. in contradictoriu cu paratii C. M., C. I. D. si P. M. M. ca fiind promovata impotriva unor  persoane fara calitate procesuala pasiva, s-a respinge exceptia prescriptiei dreptului material la actiune privind petitul II al actiunii introductive, s-a respins actiunea formulata de reclamantii V.Z., V.M si V.R.  impotriva paratei B.V.L., privind toate cele trei petite, s-a respins cererea  paratei B.V.L. de acordare a cheltuielilor de judecata ca nedovedita.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, Judecatoria Orsova a constatat din ansamblul probatoriului administrat in cauza ca:
          Prin inscrisul sub semnatura privata intitulat "Declaratie" a carui legalizare de semnatura s-a facut la data de 01.10.1990 de secretarul Primariei E., C. I., autorul paratilor, a declarat ca a vandut numitilor V. A. si sotiei acestuia V. Z. intreg dreptul sau de proprietate din terenul situat in punctul "Sodol in vii" in suprafata de 400 mp care se invecineaza la rasarit cu fluviul Dunarea, la apus cu soseaua nationala Orsova-Dubova, la m-zi  cu B. R., iar la m-noapte cu C. I., pentru care a primit suma de 8.000 lei in intregime cu titlu de pret.
Conform certificatului suplimentar de mostenitor  nr. 149 din 15 iulie 2004 emis de BNP D. O. de pe urma defunctului V.A., mostenitorii acestuia, V.M si V. R., reclamantii din cauza de fata, au dobandit in cote egale si in indiviziune terenul de 739 mp situat in intravilanul comunei E., pct. "La vale de sat vie" si casa de vacanta situata pe acest teren, imobile inscrise in CF fila 1231 Ogradena Veche, nr. top 152/1/1.
Potrivit certificatului de mostenitor nr. 85 din 07.04.2006 emis de BNP D. O., paratei B. V. L. i s-a atribuit conform intelegerii intervenita intre mostenitorii defunctului C.I. consemnata in incheierea notariala finala cota indiviza de ¼ din terenul situat in extravilanul localitatii E., pct. "Din Izlaz-Viile din Balta",  in suprafata de 1529 mp inscris in CF fila 1503 Ogradena Veche, fara nr. top.
Avand in vedere exceptiile lipsei calitatii procesuale active a reclamantei V. Z., lipsei calitatii procesuale pasive a paratilor  C. M., C.I. D. si P. M. M., exceptia prescriptiei dreptului la actiune privind petitul II al actiunii, constatand ca prin sentinta civila nr. 235/24 martie 2009 pronuntata de Judecatoria Orsova a fost pronuntata o solutie in acest sens, vazand si dispozitivul deciziei de casare nr. 1432/R/10.12.2009 a Tribunalului Mehedinti, va respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei V.Z., va admite exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratilor  C. M., C. I. D. si P. M. M., va  respinge exceptia prescriptiei dreptului material la actiune privind petitul II al actiunii introductive.
In ceea ce priveste fondul cauzei, instanta apreciaza ca actiunea este neintemeiata, pentru urmatoarele considerente:
Prin cererea pendinte reclamantii solicita sa se constate ca intre autorul paratilor, reclamanta V. Z.  si sotul acesteia V. A., in prezent decedat, s-a incheiat la data de 01.10.1990  un antecontract de vanzare-cumparare cu privire la suprafata de teren de 400 mp situat in pct. "Sodol-vii", sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare  si intabularea dreptului lor de proprietate asupra terenului  in litigiu in cartea funciara.
Potrivit art. 948 Cod civil  conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii sunt: 1. capacitatea de a contracta; 2. consimtamantul valabil al partii ce se obliga; 3. un obiect determinat; 4. o cauza licita.
Potrivit art. 1294 Cod civil "vinderea este o conventie prin care doua parti se  obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a  plati celei dintai pretul."
Conform art. 1295 Cod civil "vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, in privinta vanzatorului, indata de partile  s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat".
Din examinarea dispozitiilor legale susmentionate, reiese ca vanzarea-cumpararea este un contract sinalagmatic, care da nastere la obligatii reciproce intre partile contractante, cu titlu oneros, comutativ, consensual, fiind necesar acordul de vointa al partilor fara indeplinirea vreunei formalitati si fara remiterea lucrului  vandut, cu singura exceptie de la principiul consensualismului privind  vanzarea-cumpararea de terenuri care este valabila doar incheiata in forma autentica si este un contract translativ de proprietate din momentul incheierii lui, ceea ce inseamna ca opereaza transferul dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator la data perfectarii conventiei.
Potrivit art.5 alin.2  Titlul X din Legea nr.247/2005, “In situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract".
Potrivit art.1073 C.civil “Creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei si in caz contrar are dreptul la dezdaunare".
In raport de probatoriul administrat in cauza, instanta apreciaza ca inscrisul sub semnatura privata intitulat "Declaratie", pe care reclamantii isi intemeiaza cererea de chemare in judecata, nu intruneste conditiile unui antecontract in sensul ca nu poarta semnatura cumparatorilor si nu contine nici obligatiile reciproce pe care partile contractante si le asuma in momentul perfectarii conventiei.
Pe de alta parte, in cauza nu se face dovada dreptului de proprietate asupra terenului din litigiu din moment ce din actele prezentate de parati reiese ca de pe urma autorului C. I. a ramas suprafata de teren de 1529 mp inscrisa in CF 1503 Ogradena Veche, fara nr. top, suprafata de teren ce nu este identica cu suprafata de teren la care face  referire inscrisul sub semnatura  privata intitulat "Declaratie" astfel cum s-a stabilit in mod definitiv si irevocabil prin sentinta civila nr. 613 din 31.10.2007 pronuntata de Judecatoria Orsova.
In raport de solutia adoptata cu privire la petitul privind constatarea valabilitatii inscrisului sub semnatura privata intitulat "Declaratie", pe cale de consecinta urmeaza ca instanta sa constate ca nu se poate pronunta  o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru considerentele mai sus expuse si avand  in vedere ca nu s-a facut dovada convocarii paratilor la notar in vederea perfectarii actului in forma autentica si nici nu poate dispune inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate al reclamantilor asupra terenului din litigiu.
Sentinta a ramas definitiva prin respingerea recursului formulate de parati.
Sursa: Portal.just.ro


Alte spete Antecontracte

Antecontract de vanzare-cumparare asupra unui teren arabil extravilan. Obligare la incheierea unui contract autentic de vanzare – cumparare cu conditia inscrierii terenului la ROL - ul fiscal si in cartea funciara. - Sentinta civila nr. 729 din data de 29.06.2016
Rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare pentru neachitarea pretului stabilit. - Decizie nr. 173 din data de 12.06.2012
Antecontracte - Decizie nr. 156 din data de 04.03.2010
EXECUTARE ANTECONTRACT - Sentinta civila nr. 1303/C din data de 30.06.2009
- Sentinta civila nr. 1099 din data de 19.02.2009
- Sentinta civila nr. 1221 din data de 28.02.2008
- Sentinta civila nr. 1316 din data de 15.02.2005
Rezolutiune antecontract vanzare-cumparare - Sentinta comerciala nr. 9116 din data de 28.09.2010
DECIZIE CIVILA - Decizie nr. 951 din data de 07.09.2007
Anulare act - constatare nulitate absoluta contract intretinere - Sentinta civila nr. 2631 din data de 25.05.2009
Drept civil-actiune in perfectarea vanzarii-cumpararii - Sentinta civila nr. 199 din data de 04.02.2004
Vanzarea aleatorie a unui teren neidentificat decat sub aspectul genului - Sentinta civila nr. 1812 din data de 05.12.2014
Anulare antecontract pentru pret neserios - Sentinta civila nr. 495 din data de 23.04.2014
Actiune in constatarea ineficacitatii contractului de vanzare - cumparare - Sentinta civila nr. 986 din data de 09.07.2014
Obligatia de a face - Sentinta civila nr. 270 din data de 16.02.2010
Nulitate absoluta contract inchiriere - Sentinta civila nr. 269 din data de 15.02.2010
Obligatia de a face-Radiere autoturism - Sentinta civila nr. 101 din data de 22.01.2010
- Sentinta civila nr. 2489 din data de 22.12.2009
- Sentinta civila nr. 1884 din data de 16.10.2009
Coproprietate. Incheierea de catre unul dintre coindivizari a unei chitante sub semnatura privata prin care se "vinde" o suprafata de teren, aflata in coproprietate. Calificarea chitantei sub semnatura privata, ca fiind antecontract de vanzare-cumpar... - Decizie nr. 972 din data de 20.09.2011