ANTECONTRACTE

Prin cererea inregistrata la nr.882/292 din 14 martie 2012, cum a fost completata la 31 mai 2012, reclamantul a chemat in judecata pe parati solicitand ca, prin hotararea ce se va pronunta, sa se constate ca a cumparat de la acestia urmatoarele imobile situate in Municipiul Rosiorii de Vede, hotararea ce va fi pronuntata urmand sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, respectiv :
- de la paratii (soti) suprafata de teren intravilan de 1323 mp;
- de la paratii (soti) si CCL urmatoarele constructii, aflate pe terenul intravilan mentionat: depozit de materiale, constructie  notata cu C.8 in schita cadastrala intocmita de SC TOPRO SRL; magazie, notata C.9 in aceeasi schita; magazie, notata C.6 in aceeasi schita, si magazie lemn, notata C.7 in schita mentionata.
In motivarea cererii in fapt, a sustinut ca, la data de 28 februarie 2012, a incheiat cu paratii un antecontract de vanzare-cumparare prin care acestia au promis vanzarea terenului si a constructiilor, imobile individualizate in petitul cererii, la pretul de 72.000 lei.
 A mai sustinut ca a achitat integral pretul convenit promitentilor vanzatori, urmand ca in termen de 3 zile acestia sa perfecteze actele la notar.
Sesizarea instantei in cauza a fost determinata de faptul ca paratii, promitenti vanzatori, nu si-au respectat obligatia de a face asumata, desi sunt proprietarii imobilelor vandute, in baza urmatoarelor inscrisuri -procesul verbal de adjudecare din 2.03.2012, in ce priveste suprafata de teren adjudecata in favoarea paratului Dina Covaci Jean, iar in ce priveste constructiile, in baza contractului de vanzare-cumparare incheiat la 30.07.2010 intre SC X SA  si cei doi parati. 
Chemarea in judecata, la data de 31 mai 2012, si a paratei DCI a fost motivata dat fiind ca aceasta este casatorita cu paratul DCJ, respectiv si la data achizitionarii imobilelor pentru care se solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic.
A mai sustinut reclamantul ca acesta exercita posesia asupra imobilelor, teren si constructii, promise vanzarii, inca de la data incheierii antecontractului - 28 februarie 2012.
In drept au fost invocate dispozitiile  art. 1073 art. 1077 Cod civil  si art. 5 al.2 Teza X din Legea nr.247/2005.
In dovedire au fost depuse inscrisuri, s-a solicitat citarea paratilor cu mentiunea prezentarii la interogatoriu.
Paratii DCJ  si CCL s-au prezentat la instanta, la termenul din 19 aprilie 2012, cand a fost administrat interogatoriul solicitat acestora si in care au consimtit cu obiectul cererii in cauza.
In ce-o priveste pe parata DCI, prin intampinarea depusa la 31 mai 2012, de asemenea a consimtit cu obiectul cererii in cauza.
  Avand in vedere inscrisurile depuse la dosar, instanta a retinut urmatoarele:
La data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare ce priveste promisiunea de vanzare dintre parti a imobilelor situate in Rosiorii de Vede, respectiv la data de 28 februarie 2012, inscris prin care paratii s-au obligat sa-i vanda reclamantului terenul intravilan de 1323 mp, individualizat conform schitei cadastrale intocmita de SC TOPRO SRL, si constructiile aflate pe teren, promitentii vanzatori au facut dovada ca au dobandit imobilele promise vanzarii reclamantului prin urmatoarele inscrisuri:
- suprafata de teren intravilan prin procesul verbal de licitatie nr.435 incheiat la 23 februarie 2012 de lichidatorul judiciar CONTINVEST INSOLVENTA SPRL, pentru societatea debitoare in faliment, SC X SA, prin care s-a adjudecat in favoarea paratului DCJ, casatorit cu parata DCI, terenul intravilan in suprafata de 1323 mp, activ al debitoarei, in vederea achitarii integrale a pretului la care imobilul a fost adjudecat fixandu-se termen de maxim 30 de zile.
Prin procesul verbal de adjudecare incheiat la 02 martie 2012 imobilul - teren intravilan in suprafata de 1323 mp, pentru care pretul la care a fost adjudecat s-a constatat a fi fost achitat in totalitate, s-a retinut ca fiind indeplinite conditiile prev. de art.116 din Legea nr. 85/2006, procedandu-se la intocmirea actului de adjudecare ce viza acest imobil, liber de orice sarcini si adjudecat in favoarea paratului DCJ.
Fata de dispozitiile art. 120 al.2 din Legea nr.85/2006, modificata si completata, potrivit carora in ipoteza in care procesul verbal de adjudecare vizeaza bunuri pentru care legiuitorul impune forma autentica, transmiterea dreptului de proprietate se face in baza actului incheiat in forma autentica, la notar, caruia i se prezinta procesul verbal de licitatie, instanta a pus in vedere partilor, conform prevederilor art. 2 din Legea nr.54/1998, ce impun forma autentica pentru dobandirea dreptului de proprietate prin acte juridice intre vii, a terenurilor situate in intravilan, sa faca dovada transmiterii dreptului de proprietate prin act autentic in favoarea paratilor DCJ si DCI, soti, in calitatea acestora de promitenti vanzatori.
Paratii au facut dovada transmiterii dreptului de proprietatea in favoarea acestora prin contractul de vanzare-cumparare autentificat la nr.859/18 mai 2012 de catre Biroul Notarului Public NIcoleta Draghici - Nanov (cum s-a retinut mai sus, antecontractul de vanzare-cumparare ce priveste promisiunea de vanzare a terenului intravilan de 1323 mp fiind incheiat la 28 februarie 2012, iar instanta fiind sesizata in cauza la 14 martie 2012).
Fata de data incheierii antecontractului si data sesizarii instantei rezulta ca erau in vigoare dispozitiile Noului Cod civil  la data incheierii promisiunii de vanzare cumparare dintre parti, conform dispozitiilor art.6 al.2 din noul Cod civil, in temeiul art. 1669 din noul Cod civil fiind indrituita instanta sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract in ipoteza in care promitentii vanzatori in cauza au refuzat, nejustificat, sa incheie contractul promis, beneficiarul promisiunii fiind indrituit, in acest caz, sa sesizeze instanta, care prin suplinirea consimtamantului promitentilor vanzatori privind obligatia de a face asumata, sa pronunte o hotararea care sa tina loc de act autentic.
Nu s-a facut dovada relei credinte a promitentilor vanzatori, proprietari ai suprafetei de teren intravilan de 1323 mp, in ce priveste neindeplinirea obligatiei asumata fata de reclamant, ca beneficiar al promisiunii de vanzare.
- Referitor la promisiunea de vanzare a constructiilor, aflate pe terenul intravilan de 1323 mp, reprezentand - depozit materiale, constructia individualizata C.8, magazie -constructia C.9, magazie -constructia C 6, si magazie lemn - constructia C 7:
Prin prevederile art. 101 din Legea nr. 114/1996, modificata, legiuitorul dispune ca "locuintele si unitatile individuale pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica notariala, sub sanctiunea nulitatii absolute. Dovada dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale asupra unei unitati de locuit se face numai pe baza actelor de proprietate si a extrasului de carte funciara pentru informare ."
In dispozitiile art.2 din aceeasi lege sunt definite notiunile de locuinta si unitate individuala, in ce priveste locuinta stipulandu-se, in prevederile inserate la litera a, ca reprezinta - constructia cu camere de locuit, cu dependinte, dotari si utilitati necesare satisfacerii cerintei de locuit.  Privind unitatea individuala, in dispozitiile inserate la lit. j se consemneaza ca reprezinta unitatea functionala componenta a condominiului, necesara satisfacerii cerintei de locuit.
Constructiile care au format obiectul promisiunii de vanzare - cumparare in cauza nu sunt destinate locuirii ci reprezinta magazii, depozit materiale, pentru care legiuitorul nu impune forma autentica, date fiind considerentele de mai sus, antecontractul de vanzare-cumparare incheiat intre partile in cauza reprezentand inscrisul legal incheiat si prin care, in mod valabil, s-a facut transferul dreptului de proprietate in favoarea reclamantului de catre cei trei proprietari.
In consecinta, nu sunt incidente dispozitiile legale ce vizeaza obligarea promitentilor vanzatori la indeplinirea promisiunii de vanzare in favoarea reclamantului, prev. de art. 1669 din noul Cod civil, fata de dispozitiile art. 111 Cod procedura civila dreptul de proprietate in favoarea reclamantului fiind transmis in mod valabil la data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare, respectiv la data de 28 februarie 2012.
Cum reclamantul se afla deja in posesia unui titlu de proprietate valabil incheiat, instanta nu mai poate pronunta inca o hotarare care sa tina loc de act autentic ci putea numai sa constate existenta dreptului de proprietate, intemeindu-si cererea introductiva reclamantul pe dispozitiile art. 111 Cod procedura civila, pentru a-i fi recunoscut si consolidat dreptul de proprietate, in ipoteza contestarii acestuia, aspect care nu s-a solicitat si nici nu s-a facut vreo dovada referitoare la contestarea dreptului, paratii fiind de acord cu transmiterea dreptului de proprietate, cum au aratat in interogatoriul ce le-a fost solicitat de catre reclamant, respectiv prin intampinare pentru DCI.
Pentru considerentele in fapt si in drept expuse, instanta a respins cererea introductiva formulata de reclamant, cum a fost modificata, avand ca obiect pronuntare hotarare care sa tina loc de act autentic, prin sentinta civila nr. 1439 / 14 iunie 2012.