uzucapiune cota indiviza - posesie utila

In cazul unei proprietati indivize, coproprietarii sunt presupusi ca stapanesc bunul impreuna, motiv pentru care posesia lor, avand acest caracter echivoc, nu poate fundamenta dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune de catre coindivizar.
Cu toate acestea, viciul echivocitatii posesiei poate fi inlaturat prin acte din care sa rezulte intentia ferma a unui dintre coindivizari de a se comporta ca proprietar exclusiv, fiind in acest caz intervertita posesia comuna (animus condomini) in posesie exclusiva (animus domini). (sentinta civila nr. 4170/13.05.2009)

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sector 2 Bucuresti la data de 4.10.2006 sub nr. 15150/300/2006 reclamantii C.Ghe. si C.E. in contradictoriu cu paratii Z.F., Z.S., Z.H., Z.R. si K.(fosta Z.) A. au solicitat instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa constate dobandirea dreptului de proprietate asupra cotei de 1/8 din apartamentul nr. 21, situat in Bucuresti, str. Tudor Arghezi nr. 32, (fosta Dionisie Lupu nr. 20 sector 1), et. 3, sector 2, ca urmare a uzucapiunii de 30 de ani, restul cotei de 7/8 din apartament fiind dobandit prin vanzare cumparare.
In motivarea cererii in fapt, reclamantii au invederat ca au cumparat cota parte de 7/8 din apartamentul respectiv prin contractul de vanzare cumparare nr. 6251/17.08.1967 de la V.E. si V.L., si, inca de la cumparare si pana in prezent, nu au fost tulburati de nimeni, fiind cunoscuti ca proprietari ai intregului apartament, platind impozitul pe intregul apartament, desi o cota de 1/8 a apartinut paratilor in calitate de mostenitori ai M.Z..
Reclamantii au evaluat cota parte de 1/8 din dreptul de proprietate asupra apartamentului ce face obiectul cauzei la suma de 10.000 lei.
In drept au fost invocate prevederile art. 111 C.Pr.Civ., art. 1890 C.Civ.
In dovedire s-a solicitat proba cu inscrisuri si proba testimoniala.
Cererea a fost legal timbrata cu taxa judiciara in cuantum de 683 lei si timbru judiciar in valoare de 3 lei.
In sustinere s-au atasat la dosar in copii urmatoarele inscrisuri: actul de vanzare cumparare autentificat de Notariatul de stat sub nr. 6251/17.08.1961, actul de partaj voluntar transcris de Grefa Tribunalului Ilfov  - Sectia Notariat la nr. 423/1940, actul de vanzare cumparare nr. 44657/10.12.1947.
Reclamanta a facut toate demersurile necesare pentru a afla domiciliul paratilor din strainatate si, desi s-a procedat la citarea acestora la domiciliile respective, nu s-a putut realiza in mod legal procedura de citare. Pentru aceste motive, instanta a facut aplicarea dispozitiilor art. 95 Cod proc.civ., .si a dispus citarea acestora prin publicitate, atat prin afisare la usa instantei, cat si printr-un ziar de larga raspandire, pentru toate termenele de judecata.
Paratii, desi legal citati, nu au formulat intampinare.
La termenul din 16.04.2009 cauza a fost suspendata in vederea introducerii de catre reclamanti a mostenitorilor de pe urma defunctei reclamante C.E., decedata pe parcursul procesului, conform certificatului de deces.
La data de 18.06.2008 cauza a fost repusa pe rol, ca urmare a indicarii mostenitorilor de pe urma defunctei C.E. cu certificat de calitate de mostenitor, acestia fiind C.Ghe. si C.C., acesta din urma fiind introdus in cauza ca succesor legal al reclamantei C.E..
Instanta a incuviintat proba cu inscrisuri, proba cu interogatoriul paratilor, proba cu expertiza in specialitatea constructii civile, considerand raportat la dispozitiile art.167alin. 1 C.Pr.Civ ca aceste probe sunt pertinente, concludente si utile solutionarii cauzei.
La solicitarea instantei au fost comunicate relatii de la PMB - Directia de Evidenta Imobiliara si Cadastrala, fila 61 vol.III dosar, PMB - Comisia de aplicare a legii nr. 10/2001, fila 63 vol. III dosar, de la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara filele 65-103 vol. III dosar, DVBL Sector 2, filele 104-112 vol. III dosar, PMB - Comisia de aplicare a legii nr. 18/1991, fila 113 vol. III dosar.
La termenul de judecata a fost administrate proba testimoniala cu declaratia martorei P.I., si au fost depuse la dosar interogatoriile pentru parati, reclamantii solicitand aplicarea dispozitiilor art. 225 cod proc.civ.
La data de 27.01.2009, s-a depus la dosar raportul de expertiza in specialitatea constructii civile, in functie de valoarea obiectului cererii reclamantii completandu-si timbrajul cu suma de 1660,16 lei reprezentand taxa judiciara de timbru si 5 lei timbru judiciar.
Suplimentar, instanta a solicitat relatii PMB-Comisia de aplicare a legii nr. 10/2001.
Analizand actele si lucrarile dosarului, retine urmatoarele:
In fapt, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 6251/17.08.1961de Notariatul de Stat Raionul I.V.Stalin, transcris in Registrul de transcriptiuni sub nr. 380/17.08.1961, reclamantul autoarea reclamantilor, casatorita cu reclamantul C.Ghe., a dobandit de la V.E. si V.L., soti, cota parte indiviza de 7/8 din dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 21, et.3, din str. D.L., nr. 20, Raionul I.V. Stalin, Bucuresti,  precum si aceeasi cota parte din terenul aferent apartamentului, instalatiile si bunurile comune ale imobilului.
In continutul contractului se face mentiune expresa cu privire la faptul ca, cumparatoarea intra de drept si de fapt in stapanirea apartamentului chiar de la data autentificarii actului.
In ceea ce priveste apartamentul in litigiu, instanta retine faptul ca acesta este acelasi cu cel instrainat succesiv prin actele juridice aratate, astfel cum rezulta din relatiile obtinute de la PMB - Serviciul Nomenclatura Urbana prin care se arata ca imobilul de la nr. 20 de pe str. D.L. a fost figurat dupa anul 1968 cu nr. 32 pe str. T.A..
Desi reclamantii nu au depus la dosar titlul de proprietate al vanzatorilor, respectiv contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 838/1948, la care se face referire in contractul aratat, rezulta din actul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 44657/10.12.1947 faptul ca o cota parte indiviza de 1/8, reprezentand diferenta ramasa in urma dobandirii cote de 7/8 de catre autoarea reclamantilor, este proprietatea mostenitorilor defunctei M.S..
Din actul de partaj voluntar transcris sub nr. 423/1940 de Tribunalul Ilfov - Sectia Notariat, rezulta ca mostenitorii M.Z. sunt paratii Z.F., Z.S., Z.H., Z.R. si K. (fosta Z.) A..
Instanta mai retine de asemenea faptul ca, de la data dobandirii dreptului de proprietate asupra cotei indivize, in 1961, de catre autoarea reclamantilor, C.E., aceasta a fost singura inscrisa in calitate de proprietar al apartamentului,in evidentele tuturor institutiilor statului, platind impozit pe intreg apartamentul.
Aceasta, impreuna cu sotul sau, reclamantul C.Ghe., sunt cunoscuti de vecini ca fiind unici proprietari ai acestui apartament astfel cum rezulta din declaratia martorei P.I,  care arata ca locuieste la ap. nr. 5 de 23 de ani, respectiv din 1986, si ca de atunci ii cunoaste pe reclamant si sotia sa, neavand cunostinta ca acestia sa fi fost vreodata tulburati in exercitarea posesie asupra acestui apartament.
Din raportul de expertiza tehnica judiciara in specialitatea constructii civile intocmit in cauza la 20.01.2009 reiese ca valoarea de circulatie a apartamentului este de 438.495 lei, valoarea cotei parti indivize de 1/8 din acesta fiind de 54.811 lei.

In drept, instanta arata ca uzucapiunea este un mod de dobandire a proprietatii sau a altor drepturi reale cu privire la un bun, prin posedarea neintrerupta a acestui bun in tot timpul fixat de lege.
Pentru a se putea dobandi proprietatea bunului prin uzucapiune prelungita, posesorul trebuie sa indeplineasca doua conditii cumulativ: sa posede bunul in tot timpul prevazut de lege, si anume 30 de ani si posesia sa sa fie utila, adica neafectata de vicii.
In ceea ce priveste conditia referitoare la termenul prescriptiei achizitive, instanta constata ca aceasta este indeplinita, intrucat autoarea reclamantilor, C.E., si reclamantul C.Ghe. au intrat in posesia terenului inca din anul 1961, data dobandirii dreptului de proprietate asupra cotei parti indivize de 7/8, fapt constatat de instanta pe baza probelor aratate - titlul de proprietate si martora P.I. -, astfel ca acestia au posedat terenul o durata mai mare de 30 de ani.
A doua conditie, respectiv existenta unei posesii utile, prezinta in cauza de fata o anumita particularitate prin faptul ca obiectul acesteia nu il reprezinta dreptul de proprietate asupra unui bun in integralitatea sa, ci o cota parte indiviza din dreptul asupra unui bun imobil - apartament, punandu-se problema caracterului echivoc al posesiei exercitata de un coproprietar asupra bunului.
Astfel, in cazul unei proprietati indivize, cum este cazul in speta, coproprietarii sunt presupusi ca stapanesc bunul impreuna, motiv pentru care posesia lor, avand acest caracter echivoc, nu poate fundamenta dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune de catre coindivizar.
Cu toate acestea, viciul echivocitatii posesiei poate fi inlaturat prin acte din care sa rezulte intentia ferma a unui dintre coindivizari de a se comporta ca proprietar exclusiv, fiind in acest caz intervertita posesia comuna (animus condomini) in posesie exclusiva (animus domini).
Din probele administrate in cauza rezulta in mod evident faptul ca, inca de la intrarea in stapanirea apartamentului de catre autoarea reclamantilor si reclamantul C.Ghe., acestia au inteles sa se comporte ca proprietari exclusivi, in acest mod fiind cunoscuti de vecini, achitand impozitul pe teren si cladire integral, respectiv pentru intregul apartament si cota parte din terenul comun, si facand in aceasta perioada de 48 de ani toate reparatiile necesare mentinerii imobilului in stare buna.
De asemenea, cand unul dintre coproprietari stapaneste exclusiv, sub nume de proprietar, un bun comun, in conditiile unei posesii utile, el poate dobandi prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra acelui bun. Aceasta rezulta prin interpretarea prin analogie a prevederilor art. 729 Cod civ. din al carui continut se desprinde, printre altele, ideea ca imparteala intre comostenitori nu poate fi ceruta atunci cand unul dintre mostenitori opune prescriptia.
In ceea ce priveste conditia posesiei utile a imobilului, instanta constata ca aceasta este indeplinita, cu atat mai mult cu cat regularitatea posesiei se prezuma, iar paratii nu au facut dovada contrara.
In acest mod reclamantii se pot prevala de o posesie continua si neintrerupta (fapt atestat de declaratia martorei audiate in cauza, care este vecina cu reclamantii din anii 1968), netulburata (in declaratia martorei se sustine faptul ca dreptul de proprietate al acestora nu a fost contestat de nimeni), publica si sub nume de proprietar (fapt atestat de plata impozitului in nume propriu, precum si de declaratia martorei).
Avand in vedere toate considerentele aratate, instanta va admite actiunea si, pe cale de consecinta, va constata ca reclamantii au dobandit prin efectul prescriptiei achizitive dreptul de proprietate asupra cotei parti ideale si abstracte de 1/8 din apartamentul nr.21, situat in Bucuresti, str. T.A., nr.32, et.3, sector 2, cealalta cota indiviza de 7/8 fiind dobandita prin act autentic de vanzare-cumparare valabil incheiat..