Jonctiunea posesiilor in cazul in care posesorul anterior a dobandit bunul prin contract de vanzare - cumparare

UZUCAPIUNE (PRESCRIPTIE ACHIZITIVA)
PROBLEME ANALIZATE - Jonctiunea posesiilor in cazul in care posesorul anterior a dobandit bunul prin contract de vanzare-cumparare

Data publicare portal: 22.05.2012

Prin sentinta civila 1498/15.02.2012, Judecatoria Slatina a respins cererea formulata de reclamantii TIT si TCC in contradictoriu cu paratii DP si DI si IA ca neintemeiata.
Pentru a se pronunta astfel instanta a retinut urmatoarele:

I. Sustinerile partilor si procedura in fata instantei
01. Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Slatina reclamantii au solicitat sa se constate in baza uzucapiunii de 30 de ani calitatea de proprietari asupra imobilului teren intravilan in suprafata de 1.300 mp. situat in (_) compus din teren liber - 902,25 mp si teren ocupat de constructii - 397,75 mp., teren achizitionat in baza Contractului de vanzare-cumparare incheiat in forma autentica din 1999 de la vanzatorii DP si DI, teren pe care acestia l-au dobandit in anul 1973 in baza actului autentic de vanzare cumparare incheiat in 1973 de la IA.
In motivarea cererii reclamantii arata ca stapanesc suprafata integrala de 1300 mp., din care 397,75 mp. reprezinta teren achizitionat in baza contractului de vanzare cumparare incheiat in forma autentica din 1999 de la vanzatorii DP si DI, iar 902,25 mp. reprezinta teren liber pe care reclamantii il stapanesc fara acte, situat in continuarea terenului de 397,75 mp achizitionat in baza contractului de vanzare-cumparare autentic mentionat anterior si care se gaseste in aceeasi curte.
S-a mai aratat ca reclamantii nu au avut nici un fel de litigiu cu vecinii si nici cu autoritatile cu privire la acest imobil, care este de asemenea inregistrat in evidentele fiscale ale Primariei mun. Slatina, avand achitate la zi toate taxele si impozitele.
S-a mai precizat faptul ca vanzatorii care le-au vandut terenul in 1999, ocupau acest teren inca din anul 1971 si in tot acest interval de timp (1971-2009) atat reclamantii cat si vanzatorii au posedat in fapt suprafata de 902,25 mp netulburati, exercitand o posesie utila si sub nume de proprietari.
In aceste conditii s-a apreciat ca sunt indeplinite conditiile rezultand din art. 1846 si 1847 din codul civil, dar si cele reglementate de art. 1860 cod civil, text de lege potrivit caruia orice posesor posterior are  facultatea spre a putea invoca dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, sa uneasca posesiunea sa cu posesiunea autorului.
In drept au fost invocate dispozitiile art. 111 C. proc. civ., art. 645 si art. 1837 cod civil.
In sustinerea cererii la dosarul cauzei au fost depuse copii de pe certificat nr.5/B/VII din 13.07.1973, certificat nr. 3768/01.03.1993, act de vanzare din 07.08.1956, contract de vanzare-cumparare schite, act de vanzare din 26.11.1073, memoriu justificativ.
02. Paratii nu s-au prezentat in instanta si nici nu au depus intampinare in cauza .
03. In cursul procedurii, pentru solutionarea cererii a fost administrata proba cu inscrisuri .

II. Motivarea solutiei pronuntate
Analizand cererea formulata prin prisma materialului probator existent la dosarul cauzei si a dispozitiilor normative incidente in speta, Judecatoria o gaseste neintemeiata pentru urmatoarele considerente:

04. Prescriptia achizitiva (uzucapiunea) este modul de dobandire a proprietatii sau a altor drepturi reale prin exercitarea posesiei asupra unui bun in conditiile prevazute de lege. Pentru a i se recunoaste posesiei efectul sau constitutiv de proprietate prin uzucapiunea de 30 de ani, legea cere indeplinirea cumulativa a doua conditii: termenul neintrerupt de cel putin 30 de ani in care posesia sa fi fost exercitata si caracterul util al posesiei, in sensul ca acesta sa nu fi fost afectata de vreunul din viciile discontinuitatii, violentei, clandestinitatii sau echivocului.
05. Aceste conditii se desprind din dispozitiile legale care reglementeaza prescriptia achizitiva:.
     Art. 1846 C. civ. - Orice prescriptie este fondata pe faptul posesiunii. Posesiunea este detinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitata, una sau alta, de noi insine sau de altul in numele nostru.
     Art. 1847 C. civ. - Ca sa se poate prescrie, se cere o posesiune continua, neintrerupta, netulburata, publica si sub nume de proprietar, dupa cum se explica in urmatoarele articole.
     Art. 1890 C. civ. - Toate actiunile atat reale cat si personale, pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile si pentru care n-a defipt un termen de prescriptie, se vor prescrie prin treizeci de ani, fara ca cel ce invoca aceasta prescriptie sa fie obligat a produce vreun titlu, si fara sa i se poata opune reaua-credinta.

06. Intr-adevar, legea recunoaste actualului posesor dreptul de a uni posesia sa cu cea a autorului sau, putand astfel sa solicite recunoasterea dreptului sau de proprietate prin efectul jonctiunii posesiilor, daca perioadele cumulate ale celor doua posesii ating termenul de 30 de ani. In acest sens, dispozitiile legale prevad:
     Art. 1860 C. civ. - Orice posesor posterior are facultatea, spre a putea opune prescriptia, sa uneasca posesiunea sa cu posesiunea autorului sau.

07. Pentru incidenta art. 1960 C. civ. este necesar insa ca reclamantul (posesorul actual) sa faca dovada transmiterii posesiei de la autorul sau catre sine pentru bunul pentru care cere sa fie constatat dreptul de proprietate prin uzucapiune, jonctiunea posesiilor neputand avea loc decat in limita acestui transfer.
08. Mai exact,  pentru a se putea invoca cu succes incidenta art. 1860 C. civ., trebuie indeplinite urmatoarele conditii:
- in discutie sa fie o posesie propriu-zisa (nu o detentie precara), atat in persoana actualului posesor, cat si in privinta posesorului anterior;
- posesorul actual (reclamantul) sa fi dobandit bunul in temeiul unui raport juridic de la autorul cu a carui posesie vrea sa-si uneasca propria-i posesie.
09. Cu alte cuvinte, in ceea ce priveste cea de-a doua conditie, este necesar ca reclamantul (posesorul actual) sa faca dovada transmiterii posesiei de la autorul sau catre sine pentru bunul pentru care cere sa fie constatat dreptul de proprietate prin uzucapiune, transmitere care sa aiba loc in temeiul unui raport juridic civil nascut in urma unui act sau fapt juridic licit concret in care sunt implicate cele doua parti.
10. In masura in care raportul juridic civil nascut intre parti nu include si bunul respectiv, in privinta acestui bun nu poate fi invocata uzucapiunea prin jonctiunea posesiilor deoarece "jonctiunea" (unirea posesiilor) nu poate opera decat in limita unui transfer de posesie care sa fie cuprins de actul sau faptul juridic licit ce a dat nastere la raportul juridic civil existent intre parti 
11. In cazul contractelor de vanzare - cumparare (cum este situatia in speta), dobanditorul bunului (cel care solicita constatarea dreptului de proprietate) nu se poate prevala de posesia anterioara a instrainatorului (autorului) decat in limita obiectului contractului de vanzare cumparare (care a dat nastere la raportul juridic), fiind absolut necesar ca transmiterea posesiei sa faca obiectul conventiei care sta la baza raportului juridic existent intre parti.
12. In masura in care in cuprinsul contractului de vanzare - cumparare nu este inclus si bunul pentru care se solicita dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, jonctiunea posesiilor nu poate opera, deoarece actualul posesor nu a preluat de la vanzator decat drepturile pe care acesta le avea asupra bunul care a facut obiectul vanzarii.
13. Pentru orice alte bunuri (suprafetele de teren) care nu sunt incluse in conventia dintre cele doua parti posesorul actual nu poate decat sa inceapa o noua posesie, neputandu-se bucura de beneficiul jonctiunii, deoarece nu face dovada preluarii posesiei asupra acestora in limitele raportului juridic dintre el si posesorul anterior.

14. In cauza de fata, Judecatoria constata faptul ca la baza jonctiunii posesiilor invocate de catre reclamanti se afla contractul de vanzare-cumparare incheiat in forma autentica din 1999, prin care reclamantii au dobandit proprietatea asupra unui teren in suprafata de 397,75 mp teren, la aceeasi data intrand si in stapanirea suprafetei de 902,23 mp pentru care solicita intervenirea prescriptiei achizitive (aspect confirmat de reclamanti la interpelarea expresa a instantei in sedinta din 11.01.2012).
15. Fata de considerentele expuse anterior, Judecatoria constata ca reclamantii nu pot invoca jonctiunea posesiilor pentru aceasta suprafata de 902,25 mp (diferita de suprafata de teren cumparata), deoarece in privinta acesteia contractul de vanzare-cumparare invocat nu face dovada preluarii posesiei de la vanzator.
16. In aceste conditii, in lipsa existentei unui alt act sau fapt juridic civil licit care sa faca dovada preluarii posesiei acestei suprafete de teren de la posesorul anterior, cererea urmeaza sa fie respinsa ca neintemeiata, deoarece reclamantii nu pot beneficia de dispozitiile art. 1860 C. civ. privind beneficiul jonctiunii posesiilor.