Scara interioara demolata nelegal. Obligare la reconstruirea ei
(Decizie nr. 529 din data de 10.02.2011 pronuntata de Curtea de Apel Cluj)Curtea de Apel Cluj, Sectia civila, de munca si asigurari sociale, pentru minori si familie, decizia nr. 529 din 10 februarie 2011
Prin sentinta civila nr. 3108/23.12.2009, pronuntata de Judecatoria Viseu de Sus, s-a respins actiunea civila formulata de reclamantul T.A., prin mandatar T.M., impotriva paratelor S.I., B.I. si S.C."G."S.R.L. Viseu de Sus, prin care s-a solicitat obligarea paratelor la reconstituirea scarii secundare a imobilului situat in Viseu de Sus, str. D. jud. Maramures sau sa autorizeze pe reclamant sa faca aceasta operatiune, pe cheltuiala paratelor.
Reclamantul a fost obligat sa plateasca paratelor suma de 500 lei cheltuieli de judecata partiale, restul cheltuielilor fiind compensate.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, judecatoria a retinut ca, prin contractul de vanzare cumparare autentificat la notarul public sub nr. 1426/2004, G.A. vinde numitului T.A.,etajul imobilului situat in Viseu de Sus, str. D., identificat sub c.f. si nr.top., suprafata compusa din spatiu comercial si teren in suprafata de 66 m.p. De asemenea in acelasi contract partile stabilesc sa transmita dreptul de servitute de trecere din c.f. 6469 Viseu de Sus in favoarea c.f. 6468/1 si din c.f. 6469 Viseu de Sus in favoarea c.f. 6468/2 conform incheierii nr. 1007/1997.
Prin declaratia autentificata la notarul public vanzatorul G.A., declara ca la data cumpararii imobilului de catre T.A., in spatele magazinului exista scara de incendiu comuna cu ceilalti coproprietari,fapt specificat in contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1426/2004 si ca se transmite si dreptul de servitute de trecere care include si aceasta scara de incendiu.
Din concluziile raportului de expertiza in speta raspunsul la intrebarea 2 din chestionar, a rezultat faptul ca reclamantul a cumparat doar etajul cladirii avand dreptul la servitutea de trecere pentru accesul la etaj pe terenul proprietate de stat alaturat cladirii, situat pe nr. top. 291/a/1/a/1/b/2/IX in suprafata de 5 m.p. asa cum rezulta din schita de dezmembrare nr. 2674/1997 avizata de OCOT Maramures, precum si cele retinute in sentinta civila 1462/1997,ca aceasta servitute se constituie in urma contractelor de vanzare-cumparare a familie G. care nu are alta cale de acces decat pe traseul stabilit de exp. O.A.. Coridorul in suprafata de 9,18 m.p.,cel aferent acelei scari demolate face parte din suprafata cumparata de SC G. SRL, iar cea de la etaj aferenta aceluiasi spatiu,fiind cumparata initial de G., ulterior T.A..,acestea fiind concluziile intrebarii nr. 5.
Spatiile cumparate de SC G. SRL respectiv G.A. s-au vandut celor doi chiriasi,fara spatii in diviziune sau servitute de trecere si fara a acorda acces sau servitute de trecere celor doua gestiuni de la etaj.
Atat T.A. cat si paratele SC G. SRL fata de suprafetele cumparate detin suprafete reale in plus, fapt constatat la finalul expertizei.
Reclamantul prin contractul de vanzare-cumparare din 30 iulie 2004 a cumparat dreptul de proprietate asupra spatiului comercial in suprafetele identificate de catre cei doi experti si de asemenea i s-a transmis un drept de servitute de trecere prin acelasi contract in favoarea imobilului cumpaŽrat,paratele neavand nici o obligatie fata de imobilul de la etaj,cumparat de catre reclamant, asa cum rezulta din cercetarea la fata locului si concluziile celor doi experti.
Scara de incendiu se afla pe servitutea constituita prin sentinta civila mentionata mai sus,inainte ca reclamantul din cauza de fata sa fi cumparat imobilul,nefiind intrunite nici unul din motivele de art. 616 si urm. din Cod civil.
Prin Decizia civila nr. 159/A din 29.09.2010 pronuntata de Tribunalul Maramures s-a respins ca nefondat apelul declarat de T.A. in contra senŽŽŽtinŽŽtei ciŽviŽle nr. 3108 din 23.12.2009 proŽnunŽtata de JuŽdeŽcaŽŽtoŽria Viseu de Sus, judetul Maramures.
A fost obligat apelantul T.A. sa plateasca intimatelor S.I. si B.I. suma de 2890 lei cheltuieli de judecata in apel.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, tribunalul a retinut urmatoarele:
Instanta fondului a facut o analiza completa a tuturor probelor de la dosar, reiterand aspectele din lucrarile de expertiza efectuate in cauza, iar parerea formata judecatorului fondului este intregita de deplasarea la fata locului, astfel ca nu se poate retine ca nu s-a pronuntat asupra unei probe concludente in cauza, de altfel neprezentand relevanta, raportat la obiectul actiunii introductive, daca desfiintarea scarii in litigiu s-a facut cu sau fara autorizatie.
In privinta necesitatii analizarii dreptului de proprietate asupra scarii s-a retinut ca prezenta cauza a urmat mai multe cicluri procesuale, aflandu-se in rejudecare dupa casare, investirea instantei de rejudecare facandu-se prin indrumarul de casare, in sensul ca, in rejudecare instanta va verifica sustinerile reclamantului, raportat la titlurile detinute de acesta, respectiv a dreptului de acces invocat si a dreptului de servitute,
Apreciind ca nu se verifica nici unul din motivele de apel, prin prisma celor retinute, s-a respins apelul.
In temeiul art. 274 Cod procedura civila, apelantul a fost obligat la suportarea cheltuielilor de judecata ocazionate intimatilor, conform notei de cheltuieli depusa la dosar.
Impotriva acestei hotarari a declarat recurs reclamantul T.A. solicitand modificarea deciziei in sensul admiterii actiunii formulate de catre reclamant, cu cheltuieli de judecata.
In motivare s-a aratat ca hotararea recurata a fost data cu aplicarea gresita a legii, instanta savarsind o eroare prin aprecierea ca ar fi vorba despre o obligatie personala a intimatelor fata de reclamant desi s-a subliniat ca este vorba despre un drept real de coproprietate, respectiv servitute si nicidecum despre o simpla creanta.
In mod gresit se retine ca scara de incendiu se afla pe servitutea constituita prin sentinta civila nr. 1462/1997 pronuntata de Judecatoria Viseu de Sus, servitutea constituita prin acea sentinta neavand nici o legatura cu spatiul din interiorul cladirii ocupat de scara demolata de catre intimati, in aceste conditii art. 616 C.civ. fiind inaplicabil in speta, reclamantul nepretinzand nici un moment ca imobilul aflat in proprietatea sa ar fi lipsit de acces la un drum public.
Instanta de apel a omis sa cerceteze temeiurile juridice invocate de reclamant, in aceste conditii facand in mod gresit aplicarea art. 616 C.civ., nemotivand in nici un fel afirmatia ca nu se verifica nici unul din motivele de apel.
Dreptul real al reclamantului asupra scarii in litigiu exista indiferent de aprecierea ca aceasta face parte din spatiul cumparat de SC G. SRL sau face parte dintr-o casa a scarilor comuna spatiilor comerciale de la parter si etaj.
Astfel, in cazul in care scara, inclusa in casa scarilor comuna ar reprezenta un bun distinct, faptul ca acest spatiu nu a facut obiectul contractelor de vanzare-cumparare, fiind confirmat de expertizele efectuate in cauza, ne-am afla in prezenta unui drept de coproprietate fortata si perpetua care nu poate fi sistata prin vointa unuia dintre coproprietari. Din momentul in care cele doua niveluri ale cladirii au avut proprietari diferiti au fost intrunite conditiile pentru nasterea coproprietatii fortate asupra casei scarilor, cota din dreptul de proprietate asupra casei scarilor transmitandu-se chiar in lipsa oricarei precizari in contractele de vanzare cumparare, potrivit principiului accesorium sequitur principale, fiind incident art. 1325 C.civ.
In argumentarea acestui punct de vedere au fost invocate si prevederile Legii nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari.
In aceasta situatie, desfiintarea scarii intrand in categoria actelor de dispozitie materiala, acestea nu pot fi facute decat cu acordul tuturor coproprietarilor, acord care nu a fost obtinut de catre parati, acestia fiind deci obligati sa repare in natura prejudiciul cauzat prin demolarea scarii.
In situatia in care s-ar aprecia ca scara a fost inclusa in partea care a revenit in proprietatea exclusiva a SC G. SRL, actiunea formulata de catre reclamant este intemeiata, aflandu-ne in prezenta unui drept de servitute.
Instanta de apel a ignorat faptul ca prin vanzarea parterului cladirii catre un proprietar distinct au fost intrunite conditiile pentru dobandirea unei servituti prin destinatia proprietarului in favoarea imobilului de la etaj.
Intr-adevar conform art. 625 C.civ. pentru ca o servitute sa fie constituita prin destinatia proprietarului, legea cere ca ea sa fie continua si aparenta, insa prin exceptie art. 627 C.civ. permite ca proprietarul sa poata crea prin destinatia sa si o servitute necontinua daca aceasta servitute se manifesta printr-un semn vazut si daca actul care constata separatia imobilelor nu contine nici o rezerva sau restrictie atingatoare de servitute.
In speta proprietarul comun al imobilului, Statul Roman a stabilit intre cele doua parti ale imobilului parter si etaj o stare de fapt corespunzatoare unei servituti de trecere, stare de fapt care prin vanzarea parterului si etajului cladirii la cumparatori diferiti s-a transformat intr-un veritabil drept de servitute fiind indeplinite toate conditiile impuse de art. 625 C.civ.
Se mai impune precizarea ca desfiintarea scarii s-a facut fara respectarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea in constructii, fiind incalcate si prevederile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
In drept au fost invocate dispozitiile art. 304 pct. 9 C.pr.civ., art. 274 C.pr.civ., art. 625-627 C.civ., art. 998 C.civ., art. 1325 C.civ., Legea nr. 50/1991 si Legea nr. 10/1995.
In aparare intimatele au depus la dosar un script intitulat "concluzii scrise" prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecata.
Analizand recursul declarat de catre reclamantul T.A. impotriva deciziei civile nr. 159/2010 a Tribunalului Maramures, Curtea retine urmatoarele:
Raportat la motivele de recurs invocate de catre reclamantul T.A. problema de drept care trebuie lamurita in vederea unei juste solutionari a cauzei este aceea a regimului juridic al spatiului pe care a existat scara demolata de catre parati.
In dosarul Curtii de Apel Cluj s-a depus extrasul de CF nr. 6468 Viseu de Sus, extras eliberat la data de 23.02.2005, din care rezulta ca imobilul in litigiu compus din teren plus cladire se afla initial in proprietatea Statului Roman, dreptul de proprietate fiind inscris in CF in baza incheierii nr. 878-879/1995. Cladirea inscrisa in CF apare ca fiind compusa din parter plus un nivel si spatii comerciale la parter.
Din adresa nr. 148/21.03.2007 rezulta ca imobilul in litigiu, respectiv constructia, a fost edificata in anul 1960 in ceea ce priveste parterul care a fost dat in administrarea SGCL Viseu de Sus in anul 1968, etajul fiind construit ulterior de catre ICSM Viseu de Sus care in calitatea sa de proprietar l-a instrainat.
Raportul de expertiza tehnica judiciara intocmit in dosarul nr. 1591/2006 al Judecatoriei Viseu de Sus constata ca spatiul comercial situat in Viseu de Sus, str. 22 Decembrie, nr. 10 s-a aflat initial in proprietate de stat, ulterior spatiile de la parter si etaj fiind inchiriate si apoi instrainate in favoarea unor persoane juridice.
Acest lucru este confirmat si de copia CF nr. 6468/1 Viseu de Sus din care rezulta ca imobilul in litigiu, respectiv etajul acestuia, s-a aflat initial in proprietatea Statului Roman, in anul 1995 in baza sentintei civile nr. 2282/1995 a Judecatoriei Viseu de Sus inscriindu-se dreptul de proprietate al SC Irinel R SRL Viseu de Sus cu titlu de cumparare pentru o parte din suprafata etajului, din CF rezultand si restul operatiunilor succesive referitoare la acest imobil, ultimul proprietar inscris in CF fiind reclamantul T.A..
Relevant este si contractul de vanzare-cumparare cu plata in rate incheiat sub nr. 2/28.10.1999 intre Serviciul de Gospodarie Comunala si Locativa Viseu de Sus si SC G. SRL, din care rezulta ca spatiul comercial de la parterul cladirii a fost instrainat in favoarea SC G. SRL in temeiul HG nr. 505/1998 si a HCL Viseu de Sus nr. 10. In contract s-a prevazut ca spatiul comercial care face obiectul contractului are o suprafata utila de 79,04 m.p., "o data cu acesta instrainandu-se si terenul aferent constructiei si spatiul in indiviziune, cota parte cu celelalte spatii care compun acest imobil".
Din raportul de expertiza tehnica intocmit in dosarul nr. 3681/336/2008 al Judecatoriei Viseu de Sus rezulta ca suprafata utila utilizata de catre SC G. SRL este de 99,30 m.p., la aceasta adaugandu-se si suprafata de 3,85 m.p. aferenta rampei scarii catre etaj care nu este utilizata de catre parata. Suprafetele comune necuprinse in suprafata utila instrainata, suprafete care se suprapun peste cele ale reclamantului se intind pe 22,99 m.p. cuprinzand scara principala de acces, scara secundara de acces (cea in litigiu) si WC, restul suprafetei utile a parterului fiind de 78,29 m.p., diferenta de 0,75 m.p. existenta fata de suprafata care apare in contractul de vanzare-cumparare putand fi justificata de o eroare de masuratoare. Referitor la etajul cladirii expertul concluzioneaza in sensul ca reclamantul este conform contractului de vanzare-cumparare proprietar asupra unei suprafete utile de 88,50 x 2 m.p., suprafata de 24,13 m.p. reprezentand spatiile in indiviziune nefiind instrainate prin contractul de vanzare-cumparare initial in care figureaza SGCL Viseu de Sus in calitate de vanzatoare si SC I.R. SRL, respectiv SC R. SRL in calitate de cumparatoare.
Din coroborarea tuturor probelor mentionate mai sus se desprinde cu certitudine faptul ca situatia juridica a cladirii in litigiu este aceea a unei cladiri impartite in mai multe unitati distincte, aflate in prezent in proprietatea unor persoane fizice sau juridice diferite, fiind evident raportat la compunerea acestei constructii ca exista spatii care sunt in coproprietate fortata.
Initial, intregul imobil in litigiu, atat cladirea cat si terenul aferent s-a aflat in proprietatea exclusiva a Statului Roman, cele doua societati, SC Viscom Viseu de Sus, respectiv SGCL Viseu de Sus avand numai un drept de administrare asupra unei parti din cladire, instrainarea etajului cladirii, iar ulterior a parterului acesteia facandu-se de catre cele doua persoane juridice in temeiul actelor normative emise in acest scop.
In acest sens sunt Decretul -Lege nr.61/1990, Legea nr.85/1992, H.G. nr.389/2006 astfel cum a fost modificata prin H.G. nr.505/1998.
La art.14 din Decretul-Lege nr.61/1990 si la art.10 din Legea nr.85/1992 se prevede in mod expres ca in momentul vanzarii locuintelor sau spatiilor cu alta destinatie edificate din fondurile statului, fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, in cazul unor proprietari diferiti ai locuintelor sau spatiilor din aceeasi cladire, acestia au dreptul de proprietate comuna asupra terenului aferent, spatiilor auxiliare precum si asupra tuturor bunurilor accesorii care prin natura lor nu pot fi folosite decat ca bun comun. Este deci evident ca in cazul instrainarii catre proprietari diferiti a spatiilor de la parterul, respectiv etajul cladirii, spatiile care prin natura lor nu pot fi folosite decat ca bun comun sunt si raman in coproprietate.
Atata timp cat cladirea s-a aflat in proprietatea exclusiva a Statului Roman nu s-a pus problema unor spatii din cladire care sa aiba un regim juridic diferit, aceasta problema aparand numai in momentul in care proprietarii etajului, respectiv a parterului cladirii au fost distincti.
Faptul ca in momentul instrainarii spatiului de la parterul cladirii s-a avut in vedere atat instrainarea unei suprafete care urma sa revina in proprietate exclusiva a cumparatorului cat si a alteia care urma sa ramana in indiviziune, rezulta chiar din continutul contractului de vanzare-cumparare incheiat de SC G. SRL cu SGCL Viseu de Sus, astfel cum s-a aratat mai sus. Chiar in cazul in care in contractul de vanzare-cumparare nu s-ar fi facut mentiunea despre spatiile in indiviziune, raportat la regimul juridic al coproprietatii fortate, spatiul aflat in proprietate exclusiva nu putea fi instrainat fara spatiul aflat in coproprietate fortata, conform principiului "accesorium sequitur principale"si a prevederilor din actele normative analizate mai sus.
Avand in vedere aspectele retinute mai sus, stabilite pe baza probelor administrate in cauza, sunt lipsite de relevanta statuarile din raportul de expertiza intocmit in cauza si din adresele emise de catre unitatile vanzatoare in sensul ca nu s-ar fi instrainat si spatiile in indiviziune ale cladirii, in aceste conditii expertul apreciind care spatii se afla in proprietatea exclusiva reclamantului si care in cea a paratei SC G. SRL.
In consecinta, nici constatarile primei instante mentinute de catre instanta de apel in sensul ca ambele parti detin suprafete reale in plus fata de cele cumparate, spatiile comerciale de la parter si etaj instrainandu-se fara a exista spatii in indiviziune sau servitute de trecere in favoarea spatiilor de la etaj, constatari bazate pe concluziile raportului de expertiza intocmit in cauza, nu au suport probator si, in consecinta, nici temei de drept.
In aceste conditii, desfiintarea de catre parate a scarii secundare de acces la etaj, scara edificata intr-un spatiu in indiviziune al cladirii in litigiu, s-a facut in mod nelegal, cu incalcarea regimului juridic al dreptului de coproprietate fortata, regim care presupune obligatia de a nu aduce atingere drepturilor simultane si concurente de aceeasi natura a celorlalti coproprietari.
Raportat la cele retinute anterior se apreciaza ca nu se mai impune analizarea celorlalte motive de recurs, chiar recurentul aratand ca supune numai in subsidiar atentiei instantei o alta abordare juridica a problemei litigioase, care ramane lipsita de obiect in conditiile date.
Prin urmare, in temeiul art. 312 alin. 3 C.pr.civ., Curtea va admite recursul declarat de reclamantul T.A. impotriva deciziei civile nr. 159 din 29.09.2010 a Tribunalului Maramures, pe care o va modifica in sensul ca, in temeiul art. 296 C.pr.civ. va admite apelul declarat de reclamant impotriva sentintei civile nr. 3108/23.12.2009 a Judecatoriei Viseu de Sus, schimband sentinta in sensul ca va admite cererea formulata de reclamant in contradictoriu cu paratele S.I., B.I. si SC G. SRL.
Vor fi obligate paratele sa reconstruiasca scara secundara dintre parterul si etajul cladirii situate in Viseu de Sus, str. D., judetul Maramures, pe vechiul amplasament.
In temeiul art. 274 C.pr.civ. instanta va obliga intimatele S.I., B.I. si SC G. SRL la plata in favoarea recurentului T.A. a sumei de 9388,45 lei cu titlu de cheltuieli de judecata aferente tuturor fazelor procesuale, reprezentand taxe judiciare de timbru si timbru judiciar, onorariu expertiza si onorarii avocatiale, cheltuieli de transport.
Prin sentinta civila nr. 3108/23.12.2009, pronuntata de Judecatoria Viseu de Sus, s-a respins actiunea civila formulata de reclamantul T.A., prin mandatar T.M., impotriva paratelor S.I., B.I. si S.C."G."S.R.L. Viseu de Sus, prin care s-a solicitat obligarea paratelor la reconstituirea scarii secundare a imobilului situat in Viseu de Sus, str. D. jud. Maramures sau sa autorizeze pe reclamant sa faca aceasta operatiune, pe cheltuiala paratelor.
Reclamantul a fost obligat sa plateasca paratelor suma de 500 lei cheltuieli de judecata partiale, restul cheltuielilor fiind compensate.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, judecatoria a retinut ca, prin contractul de vanzare cumparare autentificat la notarul public sub nr. 1426/2004, G.A. vinde numitului T.A.,etajul imobilului situat in Viseu de Sus, str. D., identificat sub c.f. si nr.top., suprafata compusa din spatiu comercial si teren in suprafata de 66 m.p. De asemenea in acelasi contract partile stabilesc sa transmita dreptul de servitute de trecere din c.f. 6469 Viseu de Sus in favoarea c.f. 6468/1 si din c.f. 6469 Viseu de Sus in favoarea c.f. 6468/2 conform incheierii nr. 1007/1997.
Prin declaratia autentificata la notarul public vanzatorul G.A., declara ca la data cumpararii imobilului de catre T.A., in spatele magazinului exista scara de incendiu comuna cu ceilalti coproprietari,fapt specificat in contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1426/2004 si ca se transmite si dreptul de servitute de trecere care include si aceasta scara de incendiu.
Din concluziile raportului de expertiza in speta raspunsul la intrebarea 2 din chestionar, a rezultat faptul ca reclamantul a cumparat doar etajul cladirii avand dreptul la servitutea de trecere pentru accesul la etaj pe terenul proprietate de stat alaturat cladirii, situat pe nr. top. 291/a/1/a/1/b/2/IX in suprafata de 5 m.p. asa cum rezulta din schita de dezmembrare nr. 2674/1997 avizata de OCOT Maramures, precum si cele retinute in sentinta civila 1462/1997,ca aceasta servitute se constituie in urma contractelor de vanzare-cumparare a familie G. care nu are alta cale de acces decat pe traseul stabilit de exp. O.A.. Coridorul in suprafata de 9,18 m.p.,cel aferent acelei scari demolate face parte din suprafata cumparata de SC G. SRL, iar cea de la etaj aferenta aceluiasi spatiu,fiind cumparata initial de G., ulterior T.A..,acestea fiind concluziile intrebarii nr. 5.
Spatiile cumparate de SC G. SRL respectiv G.A. s-au vandut celor doi chiriasi,fara spatii in diviziune sau servitute de trecere si fara a acorda acces sau servitute de trecere celor doua gestiuni de la etaj.
Atat T.A. cat si paratele SC G. SRL fata de suprafetele cumparate detin suprafete reale in plus, fapt constatat la finalul expertizei.
Reclamantul prin contractul de vanzare-cumparare din 30 iulie 2004 a cumparat dreptul de proprietate asupra spatiului comercial in suprafetele identificate de catre cei doi experti si de asemenea i s-a transmis un drept de servitute de trecere prin acelasi contract in favoarea imobilului cumpaŽrat,paratele neavand nici o obligatie fata de imobilul de la etaj,cumparat de catre reclamant, asa cum rezulta din cercetarea la fata locului si concluziile celor doi experti.
Scara de incendiu se afla pe servitutea constituita prin sentinta civila mentionata mai sus,inainte ca reclamantul din cauza de fata sa fi cumparat imobilul,nefiind intrunite nici unul din motivele de art. 616 si urm. din Cod civil.
Prin Decizia civila nr. 159/A din 29.09.2010 pronuntata de Tribunalul Maramures s-a respins ca nefondat apelul declarat de T.A. in contra senŽŽŽtinŽŽtei ciŽviŽle nr. 3108 din 23.12.2009 proŽnunŽtata de JuŽdeŽcaŽŽtoŽria Viseu de Sus, judetul Maramures.
A fost obligat apelantul T.A. sa plateasca intimatelor S.I. si B.I. suma de 2890 lei cheltuieli de judecata in apel.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, tribunalul a retinut urmatoarele:
Instanta fondului a facut o analiza completa a tuturor probelor de la dosar, reiterand aspectele din lucrarile de expertiza efectuate in cauza, iar parerea formata judecatorului fondului este intregita de deplasarea la fata locului, astfel ca nu se poate retine ca nu s-a pronuntat asupra unei probe concludente in cauza, de altfel neprezentand relevanta, raportat la obiectul actiunii introductive, daca desfiintarea scarii in litigiu s-a facut cu sau fara autorizatie.
In privinta necesitatii analizarii dreptului de proprietate asupra scarii s-a retinut ca prezenta cauza a urmat mai multe cicluri procesuale, aflandu-se in rejudecare dupa casare, investirea instantei de rejudecare facandu-se prin indrumarul de casare, in sensul ca, in rejudecare instanta va verifica sustinerile reclamantului, raportat la titlurile detinute de acesta, respectiv a dreptului de acces invocat si a dreptului de servitute,
Apreciind ca nu se verifica nici unul din motivele de apel, prin prisma celor retinute, s-a respins apelul.
In temeiul art. 274 Cod procedura civila, apelantul a fost obligat la suportarea cheltuielilor de judecata ocazionate intimatilor, conform notei de cheltuieli depusa la dosar.
Impotriva acestei hotarari a declarat recurs reclamantul T.A. solicitand modificarea deciziei in sensul admiterii actiunii formulate de catre reclamant, cu cheltuieli de judecata.
In motivare s-a aratat ca hotararea recurata a fost data cu aplicarea gresita a legii, instanta savarsind o eroare prin aprecierea ca ar fi vorba despre o obligatie personala a intimatelor fata de reclamant desi s-a subliniat ca este vorba despre un drept real de coproprietate, respectiv servitute si nicidecum despre o simpla creanta.
In mod gresit se retine ca scara de incendiu se afla pe servitutea constituita prin sentinta civila nr. 1462/1997 pronuntata de Judecatoria Viseu de Sus, servitutea constituita prin acea sentinta neavand nici o legatura cu spatiul din interiorul cladirii ocupat de scara demolata de catre intimati, in aceste conditii art. 616 C.civ. fiind inaplicabil in speta, reclamantul nepretinzand nici un moment ca imobilul aflat in proprietatea sa ar fi lipsit de acces la un drum public.
Instanta de apel a omis sa cerceteze temeiurile juridice invocate de reclamant, in aceste conditii facand in mod gresit aplicarea art. 616 C.civ., nemotivand in nici un fel afirmatia ca nu se verifica nici unul din motivele de apel.
Dreptul real al reclamantului asupra scarii in litigiu exista indiferent de aprecierea ca aceasta face parte din spatiul cumparat de SC G. SRL sau face parte dintr-o casa a scarilor comuna spatiilor comerciale de la parter si etaj.
Astfel, in cazul in care scara, inclusa in casa scarilor comuna ar reprezenta un bun distinct, faptul ca acest spatiu nu a facut obiectul contractelor de vanzare-cumparare, fiind confirmat de expertizele efectuate in cauza, ne-am afla in prezenta unui drept de coproprietate fortata si perpetua care nu poate fi sistata prin vointa unuia dintre coproprietari. Din momentul in care cele doua niveluri ale cladirii au avut proprietari diferiti au fost intrunite conditiile pentru nasterea coproprietatii fortate asupra casei scarilor, cota din dreptul de proprietate asupra casei scarilor transmitandu-se chiar in lipsa oricarei precizari in contractele de vanzare cumparare, potrivit principiului accesorium sequitur principale, fiind incident art. 1325 C.civ.
In argumentarea acestui punct de vedere au fost invocate si prevederile Legii nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari.
In aceasta situatie, desfiintarea scarii intrand in categoria actelor de dispozitie materiala, acestea nu pot fi facute decat cu acordul tuturor coproprietarilor, acord care nu a fost obtinut de catre parati, acestia fiind deci obligati sa repare in natura prejudiciul cauzat prin demolarea scarii.
In situatia in care s-ar aprecia ca scara a fost inclusa in partea care a revenit in proprietatea exclusiva a SC G. SRL, actiunea formulata de catre reclamant este intemeiata, aflandu-ne in prezenta unui drept de servitute.
Instanta de apel a ignorat faptul ca prin vanzarea parterului cladirii catre un proprietar distinct au fost intrunite conditiile pentru dobandirea unei servituti prin destinatia proprietarului in favoarea imobilului de la etaj.
Intr-adevar conform art. 625 C.civ. pentru ca o servitute sa fie constituita prin destinatia proprietarului, legea cere ca ea sa fie continua si aparenta, insa prin exceptie art. 627 C.civ. permite ca proprietarul sa poata crea prin destinatia sa si o servitute necontinua daca aceasta servitute se manifesta printr-un semn vazut si daca actul care constata separatia imobilelor nu contine nici o rezerva sau restrictie atingatoare de servitute.
In speta proprietarul comun al imobilului, Statul Roman a stabilit intre cele doua parti ale imobilului parter si etaj o stare de fapt corespunzatoare unei servituti de trecere, stare de fapt care prin vanzarea parterului si etajului cladirii la cumparatori diferiti s-a transformat intr-un veritabil drept de servitute fiind indeplinite toate conditiile impuse de art. 625 C.civ.
Se mai impune precizarea ca desfiintarea scarii s-a facut fara respectarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea in constructii, fiind incalcate si prevederile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
In drept au fost invocate dispozitiile art. 304 pct. 9 C.pr.civ., art. 274 C.pr.civ., art. 625-627 C.civ., art. 998 C.civ., art. 1325 C.civ., Legea nr. 50/1991 si Legea nr. 10/1995.
In aparare intimatele au depus la dosar un script intitulat "concluzii scrise" prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecata.
Analizand recursul declarat de catre reclamantul T.A. impotriva deciziei civile nr. 159/2010 a Tribunalului Maramures, Curtea retine urmatoarele:
Raportat la motivele de recurs invocate de catre reclamantul T.A. problema de drept care trebuie lamurita in vederea unei juste solutionari a cauzei este aceea a regimului juridic al spatiului pe care a existat scara demolata de catre parati.
In dosarul Curtii de Apel Cluj s-a depus extrasul de CF nr. 6468 Viseu de Sus, extras eliberat la data de 23.02.2005, din care rezulta ca imobilul in litigiu compus din teren plus cladire se afla initial in proprietatea Statului Roman, dreptul de proprietate fiind inscris in CF in baza incheierii nr. 878-879/1995. Cladirea inscrisa in CF apare ca fiind compusa din parter plus un nivel si spatii comerciale la parter.
Din adresa nr. 148/21.03.2007 rezulta ca imobilul in litigiu, respectiv constructia, a fost edificata in anul 1960 in ceea ce priveste parterul care a fost dat in administrarea SGCL Viseu de Sus in anul 1968, etajul fiind construit ulterior de catre ICSM Viseu de Sus care in calitatea sa de proprietar l-a instrainat.
Raportul de expertiza tehnica judiciara intocmit in dosarul nr. 1591/2006 al Judecatoriei Viseu de Sus constata ca spatiul comercial situat in Viseu de Sus, str. 22 Decembrie, nr. 10 s-a aflat initial in proprietate de stat, ulterior spatiile de la parter si etaj fiind inchiriate si apoi instrainate in favoarea unor persoane juridice.
Acest lucru este confirmat si de copia CF nr. 6468/1 Viseu de Sus din care rezulta ca imobilul in litigiu, respectiv etajul acestuia, s-a aflat initial in proprietatea Statului Roman, in anul 1995 in baza sentintei civile nr. 2282/1995 a Judecatoriei Viseu de Sus inscriindu-se dreptul de proprietate al SC Irinel R SRL Viseu de Sus cu titlu de cumparare pentru o parte din suprafata etajului, din CF rezultand si restul operatiunilor succesive referitoare la acest imobil, ultimul proprietar inscris in CF fiind reclamantul T.A..
Relevant este si contractul de vanzare-cumparare cu plata in rate incheiat sub nr. 2/28.10.1999 intre Serviciul de Gospodarie Comunala si Locativa Viseu de Sus si SC G. SRL, din care rezulta ca spatiul comercial de la parterul cladirii a fost instrainat in favoarea SC G. SRL in temeiul HG nr. 505/1998 si a HCL Viseu de Sus nr. 10. In contract s-a prevazut ca spatiul comercial care face obiectul contractului are o suprafata utila de 79,04 m.p., "o data cu acesta instrainandu-se si terenul aferent constructiei si spatiul in indiviziune, cota parte cu celelalte spatii care compun acest imobil".
Din raportul de expertiza tehnica intocmit in dosarul nr. 3681/336/2008 al Judecatoriei Viseu de Sus rezulta ca suprafata utila utilizata de catre SC G. SRL este de 99,30 m.p., la aceasta adaugandu-se si suprafata de 3,85 m.p. aferenta rampei scarii catre etaj care nu este utilizata de catre parata. Suprafetele comune necuprinse in suprafata utila instrainata, suprafete care se suprapun peste cele ale reclamantului se intind pe 22,99 m.p. cuprinzand scara principala de acces, scara secundara de acces (cea in litigiu) si WC, restul suprafetei utile a parterului fiind de 78,29 m.p., diferenta de 0,75 m.p. existenta fata de suprafata care apare in contractul de vanzare-cumparare putand fi justificata de o eroare de masuratoare. Referitor la etajul cladirii expertul concluzioneaza in sensul ca reclamantul este conform contractului de vanzare-cumparare proprietar asupra unei suprafete utile de 88,50 x 2 m.p., suprafata de 24,13 m.p. reprezentand spatiile in indiviziune nefiind instrainate prin contractul de vanzare-cumparare initial in care figureaza SGCL Viseu de Sus in calitate de vanzatoare si SC I.R. SRL, respectiv SC R. SRL in calitate de cumparatoare.
Din coroborarea tuturor probelor mentionate mai sus se desprinde cu certitudine faptul ca situatia juridica a cladirii in litigiu este aceea a unei cladiri impartite in mai multe unitati distincte, aflate in prezent in proprietatea unor persoane fizice sau juridice diferite, fiind evident raportat la compunerea acestei constructii ca exista spatii care sunt in coproprietate fortata.
Initial, intregul imobil in litigiu, atat cladirea cat si terenul aferent s-a aflat in proprietatea exclusiva a Statului Roman, cele doua societati, SC Viscom Viseu de Sus, respectiv SGCL Viseu de Sus avand numai un drept de administrare asupra unei parti din cladire, instrainarea etajului cladirii, iar ulterior a parterului acesteia facandu-se de catre cele doua persoane juridice in temeiul actelor normative emise in acest scop.
In acest sens sunt Decretul -Lege nr.61/1990, Legea nr.85/1992, H.G. nr.389/2006 astfel cum a fost modificata prin H.G. nr.505/1998.
La art.14 din Decretul-Lege nr.61/1990 si la art.10 din Legea nr.85/1992 se prevede in mod expres ca in momentul vanzarii locuintelor sau spatiilor cu alta destinatie edificate din fondurile statului, fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, in cazul unor proprietari diferiti ai locuintelor sau spatiilor din aceeasi cladire, acestia au dreptul de proprietate comuna asupra terenului aferent, spatiilor auxiliare precum si asupra tuturor bunurilor accesorii care prin natura lor nu pot fi folosite decat ca bun comun. Este deci evident ca in cazul instrainarii catre proprietari diferiti a spatiilor de la parterul, respectiv etajul cladirii, spatiile care prin natura lor nu pot fi folosite decat ca bun comun sunt si raman in coproprietate.
Atata timp cat cladirea s-a aflat in proprietatea exclusiva a Statului Roman nu s-a pus problema unor spatii din cladire care sa aiba un regim juridic diferit, aceasta problema aparand numai in momentul in care proprietarii etajului, respectiv a parterului cladirii au fost distincti.
Faptul ca in momentul instrainarii spatiului de la parterul cladirii s-a avut in vedere atat instrainarea unei suprafete care urma sa revina in proprietate exclusiva a cumparatorului cat si a alteia care urma sa ramana in indiviziune, rezulta chiar din continutul contractului de vanzare-cumparare incheiat de SC G. SRL cu SGCL Viseu de Sus, astfel cum s-a aratat mai sus. Chiar in cazul in care in contractul de vanzare-cumparare nu s-ar fi facut mentiunea despre spatiile in indiviziune, raportat la regimul juridic al coproprietatii fortate, spatiul aflat in proprietate exclusiva nu putea fi instrainat fara spatiul aflat in coproprietate fortata, conform principiului "accesorium sequitur principale"si a prevederilor din actele normative analizate mai sus.
Avand in vedere aspectele retinute mai sus, stabilite pe baza probelor administrate in cauza, sunt lipsite de relevanta statuarile din raportul de expertiza intocmit in cauza si din adresele emise de catre unitatile vanzatoare in sensul ca nu s-ar fi instrainat si spatiile in indiviziune ale cladirii, in aceste conditii expertul apreciind care spatii se afla in proprietatea exclusiva reclamantului si care in cea a paratei SC G. SRL.
In consecinta, nici constatarile primei instante mentinute de catre instanta de apel in sensul ca ambele parti detin suprafete reale in plus fata de cele cumparate, spatiile comerciale de la parter si etaj instrainandu-se fara a exista spatii in indiviziune sau servitute de trecere in favoarea spatiilor de la etaj, constatari bazate pe concluziile raportului de expertiza intocmit in cauza, nu au suport probator si, in consecinta, nici temei de drept.
In aceste conditii, desfiintarea de catre parate a scarii secundare de acces la etaj, scara edificata intr-un spatiu in indiviziune al cladirii in litigiu, s-a facut in mod nelegal, cu incalcarea regimului juridic al dreptului de coproprietate fortata, regim care presupune obligatia de a nu aduce atingere drepturilor simultane si concurente de aceeasi natura a celorlalti coproprietari.
Raportat la cele retinute anterior se apreciaza ca nu se mai impune analizarea celorlalte motive de recurs, chiar recurentul aratand ca supune numai in subsidiar atentiei instantei o alta abordare juridica a problemei litigioase, care ramane lipsita de obiect in conditiile date.
Prin urmare, in temeiul art. 312 alin. 3 C.pr.civ., Curtea va admite recursul declarat de reclamantul T.A. impotriva deciziei civile nr. 159 din 29.09.2010 a Tribunalului Maramures, pe care o va modifica in sensul ca, in temeiul art. 296 C.pr.civ. va admite apelul declarat de reclamant impotriva sentintei civile nr. 3108/23.12.2009 a Judecatoriei Viseu de Sus, schimband sentinta in sensul ca va admite cererea formulata de reclamant in contradictoriu cu paratele S.I., B.I. si SC G. SRL.
Vor fi obligate paratele sa reconstruiasca scara secundara dintre parterul si etajul cladirii situate in Viseu de Sus, str. D., judetul Maramures, pe vechiul amplasament.
In temeiul art. 274 C.pr.civ. instanta va obliga intimatele S.I., B.I. si SC G. SRL la plata in favoarea recurentului T.A. a sumei de 9388,45 lei cu titlu de cheltuieli de judecata aferente tuturor fazelor procesuale, reprezentand taxe judiciare de timbru si timbru judiciar, onorariu expertiza si onorarii avocatiale, cheltuieli de transport.
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Constructii; Coproprietate si indiviziune
Coproprietate fortata. Executarea de lucrari la partile comune, fara acordul coproprietarilor - Decizie nr. 140 din data de 25.01.2012Obligatie de a face. Drept de coproprietate fortata. Absenta acordului coproprietarilor cu privire la modificarile aduse bunului aflat in coproprietate fortata. Art.480 din Codul civil. Legea nr.7/1996 - Decizie nr. 81 din data de 10.01.2013
Spor pentru vechime in munca. Cuantum prevazut in contractul colectiv de munca unic la nivel national. Indreptatire. - Decizie nr. 202/R din data de 22.01.2013
Contestarea deciziei de imputare emisa urmare auditului Curtii de Conturi. Obligatia conducatorului unitatii. Act de control necontestat. Drepturi salariale acordate peste limitele legale urmare unui acord colectiv. Respingerea contestatiei - Decizie nr. 3451 din data de 03.05.2012
Actiune in granituire si revendicare. Imobile invecinate. Stabilirea liniei de hotar tinand seama de iesirea din indiviziune a partilor - Decizie nr. 441 din data de 02.02.2012
Actiune confesorie. Servitute de trecere cu piciorul. Teren aflat in coproprietate. Nechemarea in judecata a tuturor coproprietarilor fondului aservit. Respingere - Decizie nr. 440 din data de 02.02.2012
Desfasurator de calcul al penalitatilor si dobanzilor emis de casa de asigurari de sanatate. Cerere de suspendare a executarii. Inadmisibilitate. - Decizie nr. 4273 din data de 01.11.2011
Contract de antrepriza. Conditii pentru eliminarea oricaror formalitati pentru a asigura executarea intocmai a obligatiilor asumate astfel incat simpla implinire a unor termene contractuale sa duca la desfiintarea contractului sau sa oblige la penali... - Decizie nr. 4197 din data de 31.10.2011
Cerere de suspendare a executarii actului fiscal. Conditii. Lipsa aparentei de legalitate a deciziei de impunere prin care in anul 2011 s-au stabilit obligatii de plata pentru anii 2003 si 2004 - Decizie nr. 4157 din data de 28.10.2011
Societate comerciala radiata urmare inchiderii procedurii falimentului. Litigiu avand ca obiect restituirea unor sume de bani in temeiul Legii nr. 76/2002, aflat in rejudecare. Respingerea actiunii pentru lipsa capacitatii procesuale - Decizie nr. 4138 din data de 28.10.2011
Cerere de suspendare a executarii hotararilor AGOA si AGEA. Lipsa dovedirii urgentei - Decizie nr. 3911 din data de 21.10.2011
Cerere de aplicare a unei amenzi administrative pe zi de intarziere, pentru neindeplinirea in termen a obligatiilor stabilite prin hotararea judecatoreasca irevocabila pronuntata in contencios administrativ. Calitate procesuala pasiva - Decizie nr. 3692 din data de 11.10.2011
Antecontract de vanzare-cumparare. Rezolutiune pentru neexecutare in termenul stipulat ca "esential". Conditii. Repunere in situatia anterioara. Raportare la moneda euro. calculul penalitatilor de intarziere raportat la pretul transformat in lei - Decizie nr. 3687 din data de 11.10.2011
Contrabanda. Solutionarea laturii civile. Datoria vamala - Decizie nr. 1775 din data de 04.11.2011
Proces penal. Parti. Problema raspunderii pentru fapta minorului. Furt calificat. Introducerea in cauza a directiei generale de asistenta sociala si protectia copilului - Decizie nr. 1703 din data de 26.10.2011
Accident de circulatie. Moartea a trei persoane si vatamarea corporala a altor doua. Indivizibilitate pasiva. Incadrarea juridica a faptelor pentru care inculpatul a fost trimis in judecata. Individualizarea pedepsei - Decizie nr. 1698 din data de 26.10.2011
Rectificare de carte funciara. Sustinerea faptului ca registratorul nu a verificat valabilitatea actului in baza caruia s-a facut intabularea. Respingere - Decizie nr. 3459 din data de 06.10.2011
Legea nr. 10/2001. Imobil preluat abuziv si instrainat ulterior. Indreptatirea fostului proprietar la despagubiri in conditiile legii speciale - Decizie nr. 3456 din data de 06.10.2011
Ordonanta presedintiala. Cerere de suspendare a deciziei de revizuire a pensiei. Lipsa conditiei urgentei - Decizie nr. 4794 din data de 21.11.2011
Solutionarea actiunii pe un temei juridic, iar a apelului pe un alt temei juridic. Casare cu trimitere la instanta de apel, in vederea solutionarii cauzei in limitele investirii primei instante - Decizie nr. 4754 din data de 18.11.2011