Obligatie de a face. Drept de coproprietate fortata. Absenta acordului coproprietarilor cu privire la modificarile aduse bunului aflat in coproprietate fortata. Art.480 din Codul civil. Legea nr.7/1996

DREPT CIVIL.
Obligatie de a face. Drept de coproprietate fortata. Absenta acordului  coproprietarilor cu privire la modificarile aduse bunului aflat in coproprietate fortata.
Art.480 din Codul civil.
Legea nr.7/1996

Nu exista nici un acord al tuturor proprietarilor partilor comune privind accesul la podul aflat intr-o cladire cu mai multe apartamente, neexistand nici acordul autoritatilor competente in materie pentru zidirea unei parti din culoarul ce asigura accesul spre pod, fiind astfel vorba de un abuz ce se impune a fi reparat, totodata faptul ca exista si posibilitatea realizarii unei alte scari exterioare, nu este de natura a duce  la o alta concluzie.
Faptic s-a realizat o incalcare a dreptului de coproprietate fortata asupra partilor comune, constand in aproprierea casei scarii de acces la pod de catre proprietarul unuia dintre apartamente, trecerea timpului nefiind de natura a duce la concluzia ca nu se impune revenirea la situatia anterioara.
Va fi in sarcina proprietarului culpabil sa readuca imobilul in situatia initiala, el asumandu-si un atare risc prin procedeul utilizat, contrar intereselor celuilalt coproprietar al partilor indivize fortate, potrivit art.480 din Codul civil, nimeni neputand fi silit a ceda proprietatea sa, afara numai pentru cauza de utilitate publica.
DECIZIA CIVILA  nr.81/2013-R din 10.01.2013
                                               -Dosar nr.2362/271/2007-

Prin sentinta civila nr. 7366 din 14.11.2008 pronuntata de Judecatoria Oradea s-a admis cererea formulata de reclamantii C. V., C. M. in contradictoriu cu paratii N. V. , N. O. D.,  N. D. si SCCTI B .
S-a dispus inscrierea in Cf individual 70575 Oradea cu nr. top. 636/1/1A si 635/4/1A  a imprejurarii ca apartamentul este intr-un imobil  cu mai multe apartamente iar partile comune indivize sunt casa scarii, podul, acoperisul, scara de acces spre pod, terenul de sub cladire, structura de rezistenta a casei, luminatorul.
S-a dispus  obligarea paratilor rd. 1 - 3 sa permita reclamantilor accesul spre pod, eliberand scara de acces.
Au fost obligati paratii rd. 1 - 3 in solidar la plata cheltuielilor de judecata in favoarea reclamantilor, in suma de  1306  lei.
In motivarea hotararii instanta a aratat ca imobilul inscris in Cf colectiv 3409 Oradea nr. top 636/1, 645/4 situat in Oradea str. Aurel Lazar nr. 7 este alcatuit din trei apartamente si anume  apt.1A apartinand reclamantilor, apt. 1 apartinand paratilor de rd.1, apt.2 apartinand paratilor de rd.3,4.
Apartamentul reclamantilor este intabulat in CF individual 70575 Oradea cu nr. 636/1/1A si 635/4/1A. ; in cuprinsul contractului de vanzare-cumparare prin care reclamantii au dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului din fondurile statului nefacandu-se referire la existenta partilor comune din imobil.
In cauza s-a dispus efectuarea unei expertize care sa stabileasca care sunt caile de acces ale proprietarilor spre partile comune si care sunt partile comune ale imobilului  fata de imprejurarea ca paratii au contestat ca au blocat accesul reclamantilor spre pod.
Din raportul de expertiza rezulta ca imobilul  in intregul lui  are ca parti comune acoperisul, sarpanta, terenul  cladit , structura de rezistenta a casei, scara de acces la pod, luminatorul; singura cale de acces spre pod,  luminator, sarpanta si acoperis, fiind casa scarii, ocupata in prezent  de proprietarii apartamentelor 1 si 2 in exclusivitate.
Fiecare coproprietar are dreptul sa utilizeze bunul aflat in coproprietate fortata, fara a avea nevoie de consimtamantul celorlalti coproprietari cu respectarea a doua conditii, sa nu aduca atingere drepturilor simultane si concurente de aceeasi natura ale celorlalti coproprietari si sa exercite aceste atribute numai pentru utilizarea bunului principal spre a carui folosire si exploatare este destinat bunul accesoriu, in acord cu interesul celorlalti coproprietari.
Existenta dreptului de proprietate ale proprietarilor asupra partilor comune din imobil exista independent de vointa acestora si de imprejurarea ca au fost sau nu consemnate in actul prin care au dobandit dreptul de  proprietate asupra apartamentelor in care locuiesc, motiv pentru care considerand intemeiata actiunea instanta a dispus admiterea ei conform celor mai sus aratate.
Impotriva acestei hotarari a declarat apel apelantul N. V. solicitand schimbarea ei in totalitate si a incheierii premergatoare din 7.11.2008 , sa se dispuna completarea probelor administrate la prima instanta cu o contraexpertiza topografica conform celor hotarate de prima instanta prin incheierea din 3.10.2008 si in final sa se respinga actiunea reclamantilor.
Impotriva aceleiasi hotarari au declarat apel apelantii N.O.  si N.D. solicitand modificarea ei in totalitate  in sensul respingerii actiunii formulate de reclamant invocand aceleasi motive de apel ca si apelantul N. V. aratand totodata ca cele doua lucrari de defalcare  sau afectat doar apt. 1 si 1A, apt. 2 nefiind afectat sub nici o forma.  Cat priveste obligarea lor de a permite accesul reclamantilor spre pod, pe scara lor, hotararea este netemeinica si nelegala  deoarece scara de acces a podului este libera, dar pentru a se ajunge la scara in prealabil si in mod obligatoriu se intra pe coridorul lor asupra carora reclamantii nu au nici un drept. Dispunand in sensul celor mai sus aratate practic prima instanta a instituit  o servitute de trecere fortata.
Intimatii C. V. si C. M.  au depus o cerere de aderare la apel si intampinare solicitand a se constata ca  in petitul cererii de chemare in judecata s-a strecurat o eroare materiala in sensul ca in mod gresit s-a indicat CF individual 70575 Oradea in loc de CF  18197 Oradea, eroare care se regaseste si in dispozitivul hotararii.
Prin decizia civila nr. 139/A din data de 17.04.2012, pronuntata de Tribunalul Bihor, in dosar nr. 2362/271/2007, s-a respins cererea de aderare la apel formulata de apelantii reclamanti C.V. si C. M..
S-au admis ca fondate apelurile civile  formulate de apelantii N.V. , N. O. D. si  N. D. in contradictoriu cu intimatii C. V. si C. M. si SCCTI B. , impotriva sentintei civile  nr. 7366 din 14.11.2008 pronuntata de Judecatoria Oradea  pe care a schimbat-o in totalitate in sensul ca:
A respins actiunea formulata de  reclamantii C.V. si C.M.  in contradictoriu cu paratii N. V., N. O. si N. D..
A obligat intimatii la cheltuieli de judecata in cuantum de 1251,70 lei in favoarea apelantilor N. O. si N. D., iar in favoarea apelantului N. V. suma de 3061,20 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de apel a avut in vedere urmatoarele considerente:
Apartamentul in litigiu este situat in Oradea, str. Aurel Lazar nr. 7 fiind inscris in CF colectiv  3409 Oradea, fiind compus din 3 apartamente. Apartamentul 1A inscris in CF individual 8197 Oradea compus din 4 camere, bucatarie, camara de alimente, culoar, baie, boxa, suprafata de 35 mp., garaj de 29,9 mp., magazie in suprafata totala de 202,97 mp. apartinand reclamantilor  cu titlu de cumparare in baza contractului de vanzare cumparare 761/1996 incheiat cu SCCTI Bihor, apartamentul  2 inscris in CF individual  7380 compus din 1 camera, bucatarie, camara de alimente, culoar, WC, sas, boxa in suprafata totala de 46,11 mp. apartinand paratilor apelanti  N.O. si N. D. si apartamentul 1 inscris in Cf individual 35034 Oradea, nr.top 635/1 si 636/1 compus din 2 camere, antreu, bucatarie, coridor, camara, casa scarii in cota parte, sas, pivnita, camara, baie si terasa in suprafata totala de 318 mp. dobandit de catre apelantul N. V. si sotia N. M. prin cumparare de la stat in anul 1991.
Din continutul extraselor de CF aflate la dosar rezulta intr-adevar faptul ca partile comune ale imobilelor nu sunt inscrise in CF aspect insa care n u are relevanta din punct de vedere juridic deoarece prin efectul legii coproprietarii unor apartamente dintr-un imobil colectiv detin  dreptul de coproprietate fortata asupra partilor compune ale intregului imobil.
Din expertiza efectuata in prima instanta rezulta ca  singura cale de acces spre pod, luminator, sarpanta si acoperis este casa scarii, conform schitelor din anexele 1 si 2 depuse la dosar, scara ocupata in prezent de proprietarii apartamentelor 1 si 2 in exclusivitate.
Din probele administrate in cauza rezulta ca initial imobilul in litigiu a fost conceput si edificat ca o locuinta unifamiliala, ulterior  dupa preluarea acestuia de catre stat  el fiind impartit in mai multe apartamente in vederea inchirierii. Prima defalcare a imobilului s-a realizat in anul 1968 - 1969, ocazie cu care s-a ridicat un zid despartitor la etaj in holul cu luminator, exact deasupra zidului separator similar, aflat la demisol, astfel incat casa scarii ce ducea spre pod a intrat in componenta unitatii locative folosite de catre parati ca parte integranta a apartamentelor acestora.
Ulterior in anul 1996 s-a realizat o alta defalcare cu ocazia cumpararii de la stat a  apartamentului nr. 1A de catre reclamanti, acestia intabulandu-si dreptul de proprietate in CF conform celor mai sus aratate , scara de acces la pod nefacand obiectul contractului de vanzare-cumparare.
Este adevarat ca in mod normal aceasta  ar trebui sa faca parte din  coproprietatile comune dar este de observat in speta faptul ca  starea de fapt mai sus descrisa exista din anul 1968, ca reclamantii au cumparat imobilul in aceasta stare. Instanta a efectuat o cercetare la fata locului constatand faptul ca  paratii au facut amenajari si renovari in imobilul in care locuiesc integrand scara  ca parte din apartamentele proprietatea lor si ca pana in prezent reclamantii nu au formulat nici un fel de obiectiuni, situatie fata de care, in situatia in care  instanta ar dispune  ca reclamantii sa aiba acces la aceasta scara ar insemna practic sa dispuna  ca acestia sa aiba acces in apartamentele proprietatea paratilor, aducandu-se astfel atingere dreptului de proprietate al acestora, lucru care este inadmisibil.
Din expertiza efectuata in apel rezulta ca pentru ca reclamantii sa aiba acces in pod se poate realiza o cale de acces prin exteriorul cladirii astfel incat sa nu se incalce proprietatea apartamentelor 1 si 2 . totodata din expertiza se retine faptul ca variantele solicitate de reclamant (2 si 3 din expertiza) sunt de neconceput, avand in vedere ca s-ar aduce atingere rezistentei stabilitatii si  durabilitatii cladirii in litigiu avand in vedere vechimea acestuia.
Fata de starea de fapt mai sus expusa instanta a constatat ca  dat fiind starea de  pasivitate a reclamantilor pe parcursul unei perioade indelungate de timp, faptul ca intre timp  apelantii au efectuat  cheltuieli substantiale cu lucrarile de renovare ale imobilului si au le-au compartimentat  astfel incat includ si scara, ca pentru a avea acces  la pod ar fi necesar ca reclamantii sa treaca prin imobilul proprietatea celor doua parti; din configuratia compartimentarii acestora  constatata cu ocazia cercetarii la fata locului, rezultand ca  practic ar trece prin intreg apartamentul acestora, nu numai pe scara, instanta constata cp hotararea primei instantei este netemeinica si nelegala, motiv pentru care  in baza art. 296 cod civil instanta urmeaza sa admita apelul in sensul respingerii actiunii.
In ceea ce priveste exceptia de prescriptie invocata, instanta a constatat ca aceasta este neintemeiata deoarece termenul de trei ani prevazut de decretul 167/1958 privind prescriptia nu se aplica actiunilor in revendicare imobiliara, cum este cea de fata.
Cat priveste cererea de aderare la apel prin care s-a solicitat a se modifica nr.topografic al imobilului instanta a constatat ca data fiind  admiterea apelurilor si respingerea actiunii, aceasta a devenit lipsita de interes, motiv pentru care a fost respinsa ca atare.
In baza art. 274 Cod pr. civila fiind in culpa procesuala au fost obligati intimatii C. V. si C. M. sa plateasca in favoarea reclamantilor N. O. si N.D. suma de 1251,70 lei cheltuieli de judecata in apel reprezentand onorariu avocatial si onorariu expert, iar apelantului N. V. suma de 3061,20 lei reprezentand onorariu expert, conform chitantelor de la dosar.
Impotriva acestei sentinte, in termen, legal timbrat,  au declarat  recurs reclamantii C. V. si C. M., solicitand admiterea acestuia, modificarea deciziei in sensul pastrarii sentintei.
Prin motivele de recurs s-a invocat ca instanta de apel se contrazice in considerente, initial aratand  ca partile comune nu sunt inscrise  in CF, apoi ca dupa cumpararea apartamentului 1A scara de acces la pod nu face obiectul vanzarii. Se revine  cu precizarea ca starea de fapt persista din anul 1968, ori, s-a respins exceptia de prescriptie a actiunii in revendicare desi obiectul litigiului era obligatia  de-a face.
S-a acceptat un abuz de drept pus in legalitate  cu motivarea ca urmare a cercetarii la fata locului s-a constatat ca paratii au facut  amenajari, renovari, integrand scara  ca parte a apartamentelor, iar in masura in care ar permite accesul reclamantilor  ar insemna  ca acestia  sa treaca prin apartamentul lor, aducand atingere  dreptului de  proprietate, concluzi comica in conditiile in care integrarea scarii s-a realizat ilegal, nesanctionat ci improprietari cu casa scarii - 18,89 mp.
S-a comis o denegare de dreptate cata vreme desi s-a retinut ca, casa scarii face parte din partile comune le-a respins cererea de asigurare acces la pod, contrar expertizei. S-a manifestat o superficialitate iesita din comun referitor la aprecierea  probelor, ei nu au ramas in pasivitate cu au formulat  reclamatii, fiind preluate sustinerile, apararile celor  doua familii, retinand nefondat ca au fost  doua defalcari cata vreme a fost  doar  una in anii 1960, fara legatura cu casa scarii.
In perioada  1984 - 2004 accesul la pod s-a facut prin casa scarii, prin antreu ce ducea la aceasta, doar in  2004 a fost  ocupat  abuziv de fam.  N. iar accesul  lor oprit. Cheltuielile substantiale de care se face vorbire au constat in zugravit, schimbarea  unui geam, a usii apartamentului 1, montarea unei usi la antreul de intrare la casa scarii, luarea in posesie si folosinta, lucrari facute fara consimtamantul lor.
Cat priveste  propunerile  expertilor  acestea au fost  bazate pe o expertiza de rezistenta, o scara simpla de 1,5 m care nu ar afecta rezistenta  cladirii.
In drept  s-a invocat  art. 304 pct. 7, 8, 9 Cod procedura civila.
Intimatul parat N. V. a solicitat,  prin concluziile scrise formulate, respingerea  recursului ca nefondat, mentinerea  hotararii pronuntata de Tribunalul Bihor, cu cheltuieli de judecata, aratand ca instanta de apel a  facut o corecta aplicare  a dispozitiilor  legale, raportat la situatia  concreta a imobilului in litigiu.   Partile  comune  indivize sunt  acelea care, prin natura, destinatia si functionalitatea lor deservesc intregul imobil, profitand tuturor coproprietarilor. Astfel, dupa cum rezulta din probatoriul administrat in cauza, actualmente imobilul in litigiu este compus din trei apartamente, initial constructia fiind conceputa si edificata ca si o locuinta unifamiliala, cu un apartament la demisol, separat de restul cladirii, actualmente  reprezentand apartamentul nr. 2. In anul 1968 Statul Roman care era proprietarul intregii constructii, a delimitat spatiul de locuit folosit de cele  doua familii, astfel, familiei Martin urma sa-i revina spatiile de locuit de la  holul cu luminator spre strada, iar familia N. spatiile de locuit de la holul cu luminator spre curte. Operatiunea de separare s-a realizat prin ridicarea unui zid despartitor amplasat la etaj, in holul cu luminator, exact deasupra zidului separator similar aflat la demisol, astfel casa scarii ce ducea spre pod intra in componenta unitatii locative folosite de catre intimatul parat, ca parte integranta a apartamentului. Astfel, casa scarii si-a pierdut calitatea de parte comuna indiviza, devenind proprietatea exclusiva a familiei N., proprietarii apartamentului 1A urmand sa-si asigure un alt acces din apartamentul care le apartine. Folosirea de catre reclamanti a caii de acces revendicate este de neconceput avand in vedere ca acestia ar patrunde nestingheriti in proprietatea intimatului parat. Instanta de apel nu putea tine cont de celelalte variante ale expertizei atata timp cat nu a fost sesizata in acest sens. Variantele 2 si 3 din obiectivele la  lucrarea de contraexpertiza nu sunt viabile intrucat s-ar slabi structura de rezistenta.
Intimatii parati au solicitat prin concluziile scrise formulate, respingerea  recursului ca nefondat, mentinerea deciziei recurate ca fiind  legala si temeinica, cu cheltuieli de judecata, aratand ca, prin  constituirea unei cai de acces astfel cum solicita recurentii, acestia  ar avea posibilitatea sa treaca prin intreg apartamentul proprietatea intimatilor parati, ceea ce ar insemna o incalcare grava a dreptului de proprietate exclusiva asupra apartamentului 2. Intimatii parati nu se opun ca recurentii sa foloseasca podul aflat deasupra apartamentului proprietate personala, insa sa isi asigure propriul acces la pod, fi in holul cu luminator, fie prin oricare alta zona a apartamentului lor. Instanta de apel nu avea cum sa tina cont de celelalte variante ale expertizei, respectiv de varianta 2 si 3, atata timp cat nu a fost sesizata in acest sens.
Intimata parata SCCTI B., desi legal citata, nu s-a prezentat si nici nu si-a comunicat pozitia in cauza.
Examinand decizia  recurata, prin prisma  motivelor de recurs cat si din oficiu, instanta de recurs a constatat urmatoarele:
Imobilul in litigiu este situat in localitatea  Oradea, str. Aurel Lazar, nr. 7, compus din 3 apartamente - apartamentul nr. 1A proprietatea recurentilor, apartamentul nr. 1 proprietatea  paratilor N. O.  D. si D., iar apartamentul nr. 2 proprietatea paratilor  N. V. si N. M., initial inscrise in CF colectiv nr. 3409 Oradea, dobandite  prin cumparare in baza Legii nr. 112/1995.
Din  raportul de expertiza intocmit de inginer Iacob Iosif - filele 115 - 125 dosar fond - si a copiei xerox a colii de CF colective se retine  ca la foaia A nu este evidentiata corect  descrierea imobilului nefiind  indicate partile  comune indivize, casa fiind  conceputa ca locuinta unifamiliala. Apartamentele 1si 1A au suprafete locative situate  sub  podul casei iar apartamentul 2 este  la demisol. Casa are acces comun din strada, o singura scara circulara ce face legatura intre parter si pod, scara fiind folosita exclusiv de apartamentul 1 si apartamentul 2 iar recurentii proprietari ai apartamentului 1/A nu au acces la podul situat deasupra apartamentului  si la luminator.
Accesul la casa scarii se face prin usa de acces a apartamentului 2  apoi casa scarii, la nivelul podului casa scarii se termina cu doua usi metalice  ce asigura accesul  spre pod si luminator.
S-a mai retinut de  expert faptul ca podul nu este  evidentiat la  nici un apartament, existand o singura scara ce asigura accesul spre pod, scara ce la prima defalcare a constituit  parte comuna indiviza a celor  2 apartamente nou formate. Cu ocazia  vanzarii catre  V. A. de catre SCCTI a apartamentului 2 in anul 1996 - de la care in anul 2001 au cumparat intimatii N.O. D. si  D., s-a vandut coridorul de 8,58 mp si accesul spre casa scarii ce asigura trecerea spre casa scarii si spre pod cu toate ca apartamentul 2 nu are pod deasupra apartamentului, astfel ca s-a obtinut autorizatie pentru  transformari interioare ce au condus  si la ocuparea unei parti din casa scarii de acces spre pod.
Cu ocazia  solutionarii cauzei in apel s-a efectuat un raport de contraexpertiza de ing. D., J. si N., iar  conform concluziilor acestuia - filele 201 - 205 -, toate apartamentele au cota de drept comun privind suprafata podului. Casa scarii de acces la pod face legatura intre demisol, parter, iar in urma separarii in apartamentele 1 si 1/A, casa scarii de urcare la pod a ajuns  pe teritoriul apartamentului 1,  nemaiexistand  alt acces la pod.
Nu exista niciun  acord al tuturor coproprietarilor   partilor  comune din care sa reiasa ca in momentul in care casa scarii de urcare la pod a ajuns in perimetrul apartamentului nr. 2 s-ar fi convenit in acest sens, neexistand  nici acordul autoritatilor competente in materie, fiind  vorba  in mod cert de un abuz ce prin modul in care a concluzionat instanta de apel a fost legalizat.
Indiferent daca recurentii s-au opus sau nu in momentul in care s-au facut lucrarile  necesare in scopul insusirii acestei suprafete comune, acest aspect  nu este de natura a duce la concluzia ca instanta  ar fi obligata a lua act de  acest demers contrar normelor legale in materie. Este cert ca situatia de fata  s-a creat datorita abuzului de drept  exercitat de proprietarii apartamentului 1 iar in aceasta situatie se impune   revenirea la starea initiala, faptul ca s-au realizat investitii in acest  sens nefiind de natura a inlatura aceasta concluzie, investitiile conform celor aratate mai sus  fiind  efectuate fara acordul recurentilor.
Cata vreme  s-a produs un abuz, el se impune  a fi reparat, iar faptul ca exista si posibilitatea realizarii unei alte scari exterioare nu este de  natura a inlatura cele expuse, culpa apartine proprietarilor apartamentului 1 si va fi in sarcina acestora  readucerea imobilului la starea initiala, asumandu-si implicit riscul in acest sens prin procedeul utilizat, contrar intereselor celuilalt coproprietar al partilor  comune  indivize fortate - si implicit a art. 480 Cod civil - nimeni  nu poate  fi silit a ceda proprietatea sa, afara numai pentru cauza de utilitate publica, ceea ce in speta nu a fost cazul, iar sentinta  civila nr. 3038/2007 a Judecatoriei Oradea depusa in recurs, nu schimba aspectele susmentionate.
Indiferent in ce an au avut loc defalcari a apartamentelor din imobilul in litigiu, cert este ca faptic s-a realizat o incalcare a dreptului de coproprietate  fortata asupra partii comune  a recurentilor constand in aproprierea casei scarii de acces la pod de catre proprietarul apartamentului I, trecerea timpului nefiind  un aspect  de natura a duce la concluzia ca nu se impune  revenirea la situatia anterioara, conform dispozitiilor legale in materie, actiune nesupusa unui termen de prescriptie de 3 ani cum corect  din acest punct de vedere a concluzionat  instanta de apel.
Cata vreme la apartamentul proprietatea recurentilor in coala de carte funciara individuala nu s-au mentionat partile comune, s-a impus aplicarea dispozitiilor Legii nr. 7/1996 in sensul  inscrierii acestora, faptul ca s-a mentionat gresit  numarul colii de  carte funciara, este o eroare materiala ce se indreapta conform art. 281 Cod procedura civila de instanta de fond dupa procedura instituita in acest sens.
Fata de toate considerentele expuse, fiind incidente dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, instanta de  recurs in baza art. 312 alin. 1, 3 Cod procedura civila, a admis ca fondat recursul, a modificat in parte decizia, iar in baza art. 296 Cod procedura civila, a respins ca nefondate apelurile declarate de apelantii N. V., N. O. D. si N. D., pastrand in intregime sentinta  apelata ca fiind legala si temeinica.