Antecontract de vanzare-cumparare. Rezolutiune pentru neexecutare in termenul stipulat ca "esential". Conditii. Repunere in situatia anterioara. Raportare la moneda euro. calculul penalitatilor de intarziere raportat la pretul transformat in lei

Curtea de Apel Cluj, Sectia a II-a civila, de contencios administrativ si fiscal, decizia nr. 3687 din 11 octombrie 2011

Prin sentinta civila nr. 344 din 26.01.2011 pronuntata in dosarul nr. 6975/1285/2010 al Tribunalului Comercial Cluj s-a respins contestatia la tabelul preliminar de creante formulata de administratorul special C.D.D., in contradictoriu cu debitoarea S.C. C. S.R.L. prin administrator judiciar R.P. SPRL si creditorul D.D.V. si s-a dispus conexarea prezentei cauze la dosarul nr. xxx/1285/2010 al Tribunalului Comercial Cluj.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de fond a retinut ca  doctrina juridica a definit rezolutiunea ca fiind o sanctiune a neexecutarii culpabile a contractului sinalagmatic, constand in desfiintarea retroactiva a acestuia si repunerea partilor in situatia avuta anterior incheierii contractului. In ceea ce priveste cuantumul creantei creditorului inscrisa in tabelul preliminar, instanta retine ca aceasta reprezinta echivalentul in lei, la cursul de la data deschiderii procedurii, a avansului platit de catre creditor in contul antecontractului de vanzare-cumparare incheiat cu debitoarea. Faptul ca plata s-a facut in lei la cursul valutar convenit de parti in contract, nu este de natura a duce la concluzia faptului ca aceasta creanta ar fi una in lei, vointa reala a partilor contractante fiind aceea ca acest pret sa fie in euro, facturarea si plata acestuia urmand a fi efectuata in lei, astfel ca la repunerea partilor in situatia anterioara, in cazul rezolutiunii contractului, creditorul este indreptatit la restituirea pretului raportat la moneda stabilita de catre parti in contract, respectiv in euro, echivalent in lei, in acest caz, la cursul de la data deschiderii procedurii, administratorul judiciar procedand in mod corect la inscrierea creditorului in tabelul preliminar al creantelor.
Pentru a opera angajarea raspunderii contractuale trebuie sa existe un contract, executarea necorespunzatoare sau cu intarziere a obligatiei, existenta unui prejudiciu, a unei legaturi cauzale intre executarea necorespunzatoare sau cu intarziere si prejudiciu si culpa debitorului obligatiei executate necorespunzator. De asemenea, s-a mai retinut faptul ca in raporturile comerciale, debitorul nu trebuie pus in intarziere, deoarece prin nerespectarea obligatiei asumate el este de drept in intarziere, potrivit art. 43 Cod comercial. Astfel, sub acest aspect, tribunalul a apreciat ca sustinerile contestatorului sunt neintemeiate, creditorul neavand obligatia de a-l pune in intarziere potrivit dispozitiilor art. 1079 Cod civil, obligatia fiind una comerciala si in consecinta debitoarea se afla de drept in intarziere la implinirea termenului potrivit art. 43 Cod comercial.
Potrivit antecontractului de vanzare cumparare incheiat intre S.C. C. S.R.L. si creditor, imobilul urma a fi predat in starea convenita, cu racordul la utilitati, apa-canal, energie electrica, gaz, iar in termen de cel mult 3 luni de la data semnarii procesului verbal de receptie, debitoarea avand obligatia de a inscrie imobilul in cartea funciara si de a efectua demersurile in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica. Mai mult, debitoarea s-a obligat sa finalizeze lucrarile de constructie si sa semneze procesul verbal de predare primire  a lucrarilor pana cel tarziu la data de 30 noiembrie 2008, partile stipuland in mod expres faptul ca orice termen stabilit in contract este considerat esential.
Potrivit aceluiasi antecontract, pentru predarea cu intarziere sau in neconformitate cu cele convenite, debitoarea va datora creditorului penalitati de intarziere in cuantum de 0,01% calculate pe zi de intarziere asupra sumei achitate de catre creditor. De asemenea, a mai subliniat instanta, faptul ca simpla convocare a creditorului la receptia finala nu echivaleaza cu o acceptare a receptiei, cu atat mai mult in ceea ce priveste prezenta cauza,  caci potrivit proceselor verbale depuse de catre creditor, acesta a formulat obiectiuni in ceea ce priveste starea imobilului, creditorul fiind indreptatit la indeplinirea obligatiei intocmai cum aceasta a fost stipulata. Astfel, nu se poate vorbi in cauza de o acceptare tacita de catre creditor a receptiei, asa cum sustine contestatorul, in cauza fiind indeplinite conditiile angajarii raspunderii contractuale a debitoarei, respectiv in cauza exista un contract comercial, exista o intarziere in executarea obligatiei debitoarei si o executare necorespunzatoare a obligatiei, fapt care este imputabil acesteia, si care a dus la producerea unui prejudiciu in patrimoniul creditorului, prejudiciu a carui cuantum a fost stabilit conventional de catre parti la data incheierii antecontractului, administratorul judiciar procedand in mod corect la inscrierea acestei creante in tabelul preliminar.
Raportat la cele de mai sus, sustinerile contestatorului cu privire la inscrierea creditorului in tabelul preliminar cu suma de 45.331,06 lei reprezentand penalitati de intarziere, sunt neintemeiate, tribunalul respingand contestatia formulata.
Pentru aceste motive, instanta a respins ca neintemeiata contestatia la tabelul preliminar de creante formulata de administratorul special C.D.D. in contradictoriu cu debitoarea SC C. SRL prin administrator judiciar R.P. SPRL si creditorul D.D.V., iar in temeiul art. 164 Cod procedura civila, a dispus conexarea prezentei cauze la dosarul nr. xxx/1285/2010 al Tribunalului Comercial Cluj.
Impotriva acestei sentinte, S.C.  C.  S.R.L., prin administrator special C.D.D. a declarat recurs, solicitand admiterea acestuia, modificarea in tot a sentintei atacate ca fiind nelegala si netemeinica, cu consecinta admiterii contestatiei sale formulate si implicit indepartarii creantei reprezentand penalitati de intarziere solicitate de catre creditorul D.D.V..
In primul rand, recurenta apreciaza ca sentinta atacata a fost pronuntata cu incalcarea principiului ,,restitutio in integrum". Astfel, in motivarea contestatiei a aratat ca sumele solicitate de creditorul D.D.V. au la baza un calcul neconform cu prevederile legale, deoarece prin semnarea antecontractului de vanzare-cumparare, partile au stabilit de comun acord pretul imobilului ce constituia obiectul respectivului antecontract. Conform intelegerii partilor, precum si a legislatiei in vigoare, orice plata urma sa fie efectuata in lei la cursul de schimb BTRL din ziua platii, stabilirea sumei in moneda euro avand rolul doar de a determina cuantumul sumelor in lei ce urmau sa fie platite promitentului vanzator.
De asemenea, precizeaza recurenta, acest lucru reiese atat din dovada achitarii pretului, cat si din evidentele sale contabile, recurenta incasand doar echivalentul in lei a sumei stipulate in antecontracte, suma consolidata la momentul platii prin realizarea viramentului in contului recurentei si inregistrarea sa in evidentele contabile.
In baza principiului repunerii partilor in situatia anterioara "restitutio in integrum" care guverneaza efectele rezolutiunii contractelor sinalagmatice, recurenta apreciaza ca si calculul penalitatilor de intarziere trebuie raportat la suma efectiv incasata si nu la o alta suma semnificativ mai mare. In caz contrar, patrimoniul creditorului s-ar mari pe seama diminuarii patrimoniului recurentei, conform principiului imbogatirii fara just temei, drepturile recurentei fiind grav vatamate.
In al doilea rand, arata recurenta, sentinta atacata este nelegala, fiind data cu nerespectarea prevederilor art. 1079 Cod civil, prima instanta aplicand in mod eronat dispozitiile art.43 Cod comercial. Astfel, creanta solicitata cu titlu de penalitati a fost inscrisa in tabelul preliminar cu nerespectarea prevederilor legale si contractuale. Edificator in speta este aspectul naturii juridice a faptului generator al penalitatilor de intarziere pretinse, respectiv o obligatie de a face (predarea imobilului) si nu o obligatie de a da (achitarea unei sume de bani), fiind pe deplin aplicabile dispozitiile art. 1079 Cod civil. In acest context se impune sublinierea caracterului subsidiar al obligatiei de a da (daunele moratorii) fata de obligatia de a face (obiectul contractului dintre parti).
Ca o exceptie de la dispozitia mentionata mai sus, instanta a apreciat in mod gresit aplicabilitatea prevederilor art. 43 Cod comercial, conform carora debitorul ar fi de drept pus in intarziere ori de cate ori e vorba de o obligatie comerciala. Aceasta sustinere nu poate fi primita prin raportare la prevederile exprese ale textului legal si fiind o exceptie, ea este de stricta interpretare si aplicare, neputand fi extinsa, prin analogie sau pe cale de interpretare, la obligatiile nepecuniare. In acest sens s-a pronuntat si Inalta Curte de Casatie si Justitie. prin decizia nr. 892 din 3 februarie 2009. Pe cale de consecinta, a apreciat recurenta, cata vreme parata debitoare nu a fost pusa in intarziere printr-o notificare formala (prin intermediul executorilor judecatoresti) prin care sa i se fi pretins executarea si aceasta sa fi refuzat, dreptul creditorului de a i se acorda penalitati pentru executarea cu intarziere a obligatiei de predare a imobilului (obligatie de a face) nu exista si nici nu a existat nici anterior consemnarii indeplinirii obligatiei de predare si cu atat mai mult pana la data deschiderii procedurii insolventei.
In al treilea rand, recurenta sustine ca sentinta instantei de fond a fost pronuntata cu nerespectarea prevederilor legale pentru angajarea raspunderii contractuale a debitorului. Mai exact, arata ca a solicitat instantei sa constate din faptul ca si-a indeplinit obligatia de predare ("edificare") a imobilului, respectiv ca la data de 09.12.2008, a transmis creditorului invitatia de a viziona imobilul si a semna procesul verbal de predare-primire, in conformitate cu prevederile contractuale.
Cat priveste problematica pretinselor penalitati datorate predarii neconforme, recurenta invedereaza faptul ca pentru obligatia de remediere a oricaror neregularitati partile nu au prevazut nici o clauza penala, limitandu-se la a preciza" Vanzatoarea are obligatia sa remedieze, corecteze, repare deficientele constatate si semnalate de cumparator, in conformitate cu prevederile proiectului de executie, pe cheltuiala sa in termen de 20 de zile calendaristice."
Astfel, orice prejudiciu invocat trebuie sa fie dovedit de catre partea care il solicita, atat din punct de vedere al existentei sale, cat si din punct de vedere al intinderii acestuia.
Raportat la cele reiterate mai sus, recurenta apreciaza ca predarea imobilului nu a fost posibila dintr-o cauza straina ce nu-i poate fi imputata si de asemenea, conform clauzelor contractuale, procesul verbal de predare-primire a fost acceptat tacit de catre cumparatoare, astfel incat plata penalitatilor nu isi gaseste nici o justificare legala sau contractuala.
De asemenea, recurenta mentioneaza ca a solicitat instantei de fond, in situatia in care nu va tine cont de motivele mentionate in primele paragrafe, sa aprecieze ca penalitatile de intarziere se calculeaza in aceeasi moneda ca si suma efectiv achitata, respectiv in lei si nu in euro (suma care apoi este transformata in lei la cursul zilei de la data deschiderii procedurii de catre creditor).
Sintetizand, apreciaza recurenta, creanta cu care creditorul a fost inscris la masa credala cuprinde 2 erori, una constand in faptul ca penalitatile de intarziere au fost calculate fara un temei legal sau contractual, iar cealalta in aceea ca aceste penalitati de intarziere au fost calculate asupra unui debit mai mare decat cel real.
In considerarea acestor argumente, recurenta solicitam admiterea recursului si modificarea in tot a sentintei pronuntate de Tribunalul Comercial Cluj, ca fiind nelegala si netemeinica, cu consecinta admiterii contestatiei formulate si implicit a micsorarii cuantumului creantei sub conditie suspensiva reprezentand avans si indepartarea creantei reprezentand penalitati de intarziere solicitate de catre creditorul D.D.V..
Intimatii, desi legal citati, nu s-au prezentat personal sau prin reprezentat in fata instantei si nu au depus intampinari prin care sa-si exprime pozitia procesuala.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta de recurs retine urmatoarele:
Nici unul dintre cele trei principale argumente invocate de catre recurenta in sustinerea caii de atac declarate nu este intemeiat. Astfel, in ceea ce priveste modalitatea de stabilire a pretului apartamentului este real faptul ca prin semnarea antecontractului de vanzare-cumparare, partile au stabilit de comun acord pretul imobilului ce constituia obiectul respectivului antecontract in moneda Euro, insa este total neintemeiata sustinerea recurentei conform careia repunerea in situatia anterioara trebuie sa se faca in lei prin raportare la cursul de schimb de la data incheierii antecontractului.
In realitate rezulta in mod neindoielnic din prevederile contractuale faptul ca pretul a fost stabilit prin raportare exclusiva la moneda Euro si prin raportare la unitatea de masura standard metrul patrat. Practica era una constanta printre dezvoltatorii imobiliari pentru a se pune la adapost de riscul devalorizarii monedei nationale. Pentru a accepta punctul de vedere al recurentei, clauza legata de pret trebuia stipulata de maniera urmatoare: 900 euro in echivalent lei la cursul valutar de la data incheierii antecontractului pentru un metru patrat. In realitate, clauza legata de pret nu cuprinde nici o referire la moneda nationala. Faptul ca in concret executarea obligatiei de plata a pretului a fost realizata in lei prin raportare la cursul de la data platii este perfect explicabil deoarece promitenta vanzatoare societate comerciala isi conduce evidenta contabila in moneda nationala. Pe de alta parte, executarea obligatiei de plata a pretului reprezinta un aspect total diferit de stabilirea pretului prin antecontract, actul juridic al platii fiind diferit de actul juridic in baza in vederea executarii caruia se face plata.
In consecinta, repunerea partilor in situatia anterioara trebuie realizata tot prin raportare la moneda euro, aceasta moneda fiind singurul reper in functie de care a fost stabilit pretul. Recurenta trebuie sa suporte riscul deprecierii monedei nationale fata de moneda Euro, acesta fiind argumentul esential pentru care pretul a fost stabilit prin acordul partilor in aceasta moneda. La fel de bine recurenta putea beneficia si de o eventuala apreciere a cursului monedei nationale.
Instanta de recurs retine astfel ca, contrar sustinerilor recurentei, in baza principiului repunerii partilor in situatia anterioara "restitutio in integrum" care guverneaza efectele rezolutiunii contractelor sinalagmatice, si calculul penalitatilor de intarziere trebuie raportat la pretul contractual in euro transformat in lei la data de referinta.
Al doilea argument principal al recurentei se refera la o eronata aplicare a dispozitiilor art. 43 Cod comercial. Este reala sustinerea recurentei conform careia natura juridica a faptului generator al penalitatilor de intarziere pretinse, consta intr-o obligatie de a face (predarea imobilului) si nu o obligatie de a da (achitarea unei sume de bani), situatie in care debitoarea nu era de drept in intarziere si era necesara o manifestare de vointa expresa in acest sens.
Tot atat de real este insa in opinia instantei de recurs faptul ca orice clauza contractuala trebuie interpretata dupa intentia reala a partilor si nu dupa sensul literar al termenilor, interpretarea clauzelor se face prin coroborarea acestora si mai mult, actul juridic si implicit clauzele acestuia se interpreteaza in sensul in care sa produca un efect si nu in asa fel incat sa nu produca niciunul.
Aplicand aceste principii unanim acceptate la antecontractul de vanzare cumparare analizat rezulta in opinia instantei de recurs faptul ca prin acordul partilor s-a intentionat inlaturarea obligatiei de a proceda la punerea in intarziere si in ceea ce priveste obligatia de a face (predarea imobilului). Doar in acest sens pot primi eficienta juridica prevederile clauzei conform careia ,,orice termen stabilit prin prezentul contract este considerat esential , si orice prelungire a unui termen trebuie convenita in scris de catre partile semnatare ale prezentului act,,. Mai mult, pentru fiecare zi de intarziere a predarii imobilului partile au stabilit o penalitate de 0,01 % asupra sumei achitate de catre cumparator. Instanta de recurs apreciaza ca prevederea expresa ,,termen esential,, impune curgerea de drept a penalitatilor contractuale pentru neindeplinirea obligatiei de predare a apartamentului fara nici o formalitate, in caz contrar prevederea asumata expres de catre parti fiind lipsita de orice finalitate. O simpla prevedere a unui termen de predare fara mentiunea esential si fara prevederea expresa a unor penalitati pe zi de intarziere pentru nerespectarea acestui termen ar fi impus desigur aceasta formalitate a punerii in intarziere.
Mai mult, potrivit unei alte clauze, partile au stabili ca in cazul in care partile  indeplinesc obligatiile contractuale, prezentul contract constituie titlu executoriu fara somatie. In opinia instantei de recurs, avand in vedere si clauzele anterior enuntate, intentia partilor a fost aceea ca analizatul contract sa constituie titlu executoriu si pentru penalitatile de intarziere prevazute pentru nepredarea la termen a imobilului fara vreo punere in intarziere, mai ales in conditiile in care termenul de predare a fost unul calificat expres ca ,,esential,,. Doar asa clauza poate produce un efect deoarece actul autentic notarial nu poate constitui titlu executoriu decat pentru creantele certe, lichide si exigibile, iar obligatia de predare a unui imobil nu are un astfel de caracter.
Cu privire la o pretinsa indeplinire a obligatiei de predare ("edificare") a imobilului, sustinerile recurentului sunt contrazise pe deplin de probatoriul administrat. Judecatorul sindic a retinut in mod intemeiat ca simpla convocare a creditorului la receptia finala nu echivaleaza cu o acceptare a receptiei. Mai mult, potrivit proceselor verbale depuse de catre creditor, acesta a formulat evidente obiectiuni in ceea ce priveste starea imobilului, creditorul fiind indreptatit la indeplinirea obligatiei intocmai cum aceasta a fost stipulata. Astfel, la data de 16.04.2009 s-a incheiat intre partile contractului un proces verbal care consemneaza pe verso un mare numar de impedimente obiective la predare, acceptate de ambele parti, desi apartamentul trebuia finalizat la data de 30.11.2008. Astfel la momentul enuntat nu existau racorduri de gaz si electricitate, nu functionau utilitatile, nu functiona liftul, etc. In aceste conditii, afirmatiile recurentei care sustine ca si-a respectat obligatiile contractuale sunt lipsite de orice temeinicie. Doar la data de 6.05.2010 s-a incheiat un proces verbal de predare primire care confirma finalizarea imobilului cu toate conditiile indispensabile locuirii. Pentru predarea cu intarziere a apartamentului, recurenta datoreaza daune contractuale conform clauzelor analizate.
Pentru toate aceste argumente, in baza dispozitiilor art. 312 alin. 1 Cpc instanta va respinge recursul declarat de S.C.  C.  S.R.L., prin administrator special C.D.D. impotriva sentintei civile nr. 344 din 26.01.2011 a Tribunalului Comercial Cluj, pe care o mentine in intregime. (Judecator Axente Irinel Andrei)