Codul muncii comentat 2019 Avocat Marius-Catalin Predut
InfoDosar.ro | Jurisprudenta | Spete Judecatoria Pascani

Hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare. Exceptia lipsei calitatii procesuale pasive - notiunea de avanzi-cauza. Principiul fortei obligatorii a actului juridic civil.

(Sentinta civila nr. 2727 din data de 30.12.2008 pronuntata de Judecatoria Pascani)

Domeniu Antecontracte | Dosare Judecatoria Pascani | Jurisprudenta Judecatoria Pascani

Prin cererea inregistrata sub nr. 967/866/11.03.2008, reclamantul  N.I. a chemat in judecata pe paratele C.M., C.E.R. si C.I.S. solicitand pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare,  avand ca obiect terenul in suprafata de 5000 mp arabil, situat in extravilanul satului R., com. TF, jud. Iasi, in tarlaua x, parcela y, cu vecinii z la nord, w la sud, q la vest si VS la est, precum si obligarea paratelor la plata cheltuielilor de judecata.
Cererea a fost legal taxata.
In motivarea in fapt a cererii reclamantul arata ca, prin titlul de proprietate nr. 171512/28.08.1992, transcris in registrul de transcriptiuni sub nr. 2076/1995, s-a constituit in folosul lui C.Gh.C., decedat, autorul paratelor, dreptul de proprietate pentru terenul sus-aratat.
La data de 28.02.2008 reclamantul si C.C. au incheiat  antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. [  ] prin care autorul paratelor i-a promis terenul sus-aratat, cu pretul de 50.000.000 lei, achitat in intregime la data autentificarii. In antecontract s-a stipulat clauza conform careia "In cazul in care una din partile contractante nu-si va respecta obligatiile asumate prin prezentul antecontract, cealalta parte contractanta se poate adresa instantei judecatoresti competente, in vederea (_) obtinerii unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, in functie de partea in culpa".
La data de 24.05.2001 N.I. si CC au incheiat  contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. [  ] prin care reclamantul a cumparat terenul de 5000 mp, cu pretul de 50.000.000 lei predat in intregime la incheierea antecontractului. Reclamantul si-a inscris proprietatea in Cartea funciara nr. x a com. T.F. cu numar cadastral y, potrivit incheierii de intabulare nr. 951/27.04.2001 a Judecatoriei Pascani-Biroul Carte Funciara.
Ulterior, prin sentinta civila nr. 920/23.05.2006, irevocabila, pronuntata de Judecatoria Pascani in dosarul civil nr. 762/2006 (avand ca parti litigante pe reclamantul Primarul com. I.N. si pe paratii N.I. si CC) s-a hotarat respingerea ca neintemeiata a cererii privind constatarea nulitatii absolute a titlului de proprietate nr. [  ] emis pe numele paratului CC si constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. [  ] incheiat intre cei doi parati. Intrucat CC a decedat in cursul judecarii recursului, au fost introduse in proces sotia supravietuitoare CM si fiicele CER si CIS, parate in cauza de fata.
In considerentele hotararii judecatoresti sus-aratate se argumenteaza ca vanzarea-cumpararea s-a incheiat cu nesocotirea interdictiei de instrainare prin acte intre vii timp de 10 ani, sub pedeapsa de nulitate absoluta, potrivit disp. art. 19 alin. 1, art. 21 si art. 43 din Legea nr. 18/1991.
Afirma reclamantul ca dupa pronuntarea acestei hotarari judecatoresti, in baza antecontractului de vanzare-cumparare, a urmat toate demersurile necesare pe langa mostenitoarele fostului vanzator pentru prezentarea la notariat in vederea perfectarii unui nou contract de vanzare-cumparare, cu respectarea tuturor dispozitiilor legale, asumandu-si si obligatia de a suporta integral taxele aferente. Sustine reclamantul ca desi initial paratele au fost de acord, mai apoi au inceput sa-i impuna diverse conditii, astfel ca se impune pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
In drept cererea reclamantului este intemeiata pe disp. art. 2 alin. 2 din Titlul X al Legii  nr. 247/2005, art. 1073, art. 1077 C. civ.
In dovedirea cererii reclamantul si-a propus probele cu inscrisuri (depunand in copie pe parcursul judecatii urmatoarele: titlul de proprietate nr. [  ], antecontractul de vanzare-cumparare autentic nr. [  ] , incheierea de inscriere in Cartea Funciara nr. [  ] pronuntata de Judecatoria Pascani-Biroul Carte Funciara, contractul de vanzare-cumparare autentic nr. [  ] , sentinta civila nr. 920/23.05.2006 a Judecatoriei Pascani, certificatul de grefa nr. 15154/99/2006 din 25.02.2008 eliberat de Tribunalul Iasi, adresa nr. 262/25.03.2008 eliberat de BNP Crucianu Remus Dorinel privind valoarea impozabila a terenului, memoriu tehnic, plan de amplasament, fisa bunului imobil, chitanta fiscala nr. 0447013/10.09.2008), interogatoriul paratelor si martorii V.S. si R.M.,  probe incuviintate si administrate in proces. 
Paratele au depus intampinare prin care au invocat exceptiile privind inadmisibilitatea actiunii pentru lipsa obiectului, nulitatea antecontractului autentic nr. 393/28.02.2001 si prescriptia dreptului la actiune, solicitand respingerea cererii.
Motivand inadmisibilitatea actiunii, paratele afirma ca obligatia de a face nascuta in persoana promitentului vanzator [  ] s-a indeplinit prin incheierea contractului de vanzare-cumparare nr. [  ] , desfiintat ulterior prin hotarare judecatoreasca irevocabila.
Contractul a existat, a creat efecte juridice si reprezinta indeplinirea exacta a obligatiilor asumate prin antecontract; raportul juridic nascut din antecontract s-a stins, solicitarea reclamantului insemnand o executare dubla a aceleasi obligatii.
Sustin paratele ca autorul lor nu le-a transmis nici o obligatie referitoare la acest antecontract, solicitarea reclamantului urmarind crearea unui nou raport juridic.
Motivand exceptia nulitatii antecontractului, paratele afirma ca aceasta promisiune trebuie sa indeplineasca conditiile de validitate specifice vanzarii  proiectate. Or, in cauza terenul era scos temporar din circuitul civil iar promisiunea de vanzare a stabilit ca moment al vanzarii termenul cert de 15 aprilie 2001, care era anterior incetarii interdictiei respective.
In argumentarea exceptiei prescriptiei dreptului la actiune, paratele afirma ca obligatia de a face are un continut patrimonial, fiind supusa prescriptiei extinctive care a inceput sa curga la data incheierii actului, 28.02.2001.
In drept intampinarea este intemeiata pe disp. art. 115 si urm. C.pr.civ., art. 1295 C.civ., art. 1306 C.civ.
In contradovada paratele si-au propus proba cu inscrisuri, intelegand sa se foloseasca de cele comune partilor, depuse deja la dosar de catre reclamant.
La termenul de judecata din 29.04.2008 paratele au ridicat oral exceptia prematuritatii actiunii intrucat debitorul nu a fost pus in intarziere, exceptie la care a renuntat ulterior, la termenul din 27.05.2008.
La termenul de judecata din 10.06.2008, prin cerere scrisa, paratele au invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive, motivand ca au calitatea de avanzi-cauza fata de contractul de vanzare-cumparare, insa, sunt terti  desavarsiti fata de antecontractul de vanzare-cumparare, deoarece autorul lor nu a decedat inainte de a incheia actul vanzarii si prin urmare nu a transmis calitatea de promitent vanzator.
Raspunzand exceptiilor invocate, reclamantul solicita respingerea lor ca neintemeiate, intrucat:
Referitor la exceptia inadmisibilitatii actiunii, arata reclamantul ca paratele nu invoca inaccesibilitatea actiunii in justitie, ci faptul ca actiunea este lipsita de obiect, imprejurare care tine de fondul cauzei. In plus, in urma constatarii nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare prin hotarare judecatoreasca irevocabila, potrivit principiului retroactivitatii efectelor nulitatii actului juridic civil, restabilirea legalitatii incalcate prin incheierea actului juridic impune inlaturarea efectelor produse in temeiul unui act astfel incheiat, pentru ca in caz contrar sanctiunea aplicata ar fi inutila, pur formala.
Sustine reclamantul ca paratele sunt obligate sa perfecteze contractul de vanzare-cumparare in baza obligatiei de a face izvorate din antecontract si transmisa prin mostenire succesorilor cu titlu universal, iar nu in baza unui nou raport juridic. In calitatea sus-aratata si in virtutea principiului relativitatii, paratele sunt obligate sa incheie contractul autentic.
Referitor la exceptia nulitatii antecontractului, reclamantul arata ca actul juridic nu are efect translativ de proprietate, astfel ca nu era obligatoriu ca bunul ce a constituit obiectul material al prescriptiei vanzatorului sa fie in circuitul civil in momentul incheierii antecontractului. In plus, interdictia de vanzare instituita de Legea nr. 18/1991 reprezinta o inalienabilitate temporara.
Privitor la exceptia  prescriptiei dreptului la actiune reclamantul se apara sustinand ca in intervalul de timp in care a existat si si-a produs efectele, desi nul, contractul de vanzare-cumparare desfiintat, nu a curs termenul de prescriptie, intrucat dreptul la actiune s-a nascut abia in februarie 2008, cand a ramas definitiva si irevocabila hotararea judecatoreasca.
In privinta exceptiei  lipsei calitatii procesuale pasive, reclamantul arata ca, acceptand mostenirea, paratele au preluat drepturile si obligatiile autorului lor, justificand  calitatea procesuala pasiva.
La termenul de judecata din 27.05.2008, in baza rolului activ reglementat de art. 129 alin. 4 C.pr.civ., instanta a pus in dezbaterea partilor apararea paratelor privitoare la nulitatea antecontractului de vanzare-cumparare, acestea precizand ca nu inteleg sa formuleze pe cale reconventionala cerere prin care sa solicite si pronuntarea nulitatii actului juridic respectiv.
La termenul de judecata din 07.10.2008 a fost admisa exceptia de conexitate si dispusa in baza art. 164 C.pr.civ., conexarea actiunii civile inregistrata sub nr. 3112/866/08.09.2008, formulata de reclamanta CER in contradictor cu paratul NI, prin care solicita constatarea nulitatii absolute a antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. [  ] si obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii conexe se arata ca antecontractul de vanzare-cumparare este nul absolut deoarece nu sunt indeplinite disp. art. 963 C.civ. care stabilesc conditia ca obiectul sa fie in circuitul civil. In baza disp. art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 terenul era scos temporar din circuitul civil la data de 15.04.2001 stabilita de parti ca moment al incheierii vanzarii in forma autentica. Un alt motiv de nulitate absoluta a antecontractului afirmat prin cererea conexa, il reprezinta faptul ca obligatia acestuia are in vedere un contract de vanzare-cumparare care a fost constatat nul absolut de catre instanta judecatoreasca prin sentinta civila nr. 920/25.05.2006, iar atat timp cat legea interzicea vanzarea acelui teren, nu era posibila nici promisiunea de a vinde acel teren.
In drept cererea conexa este intemeiata pe disp. art. 963, art. 966, art. 1295 alin. 1 si art. 1310 si urm. C.civ.
In dovedirea cererii au fost depuse inscrisuri (cele depuse deja in dosarul 967/866/2008).
Reclamantul-parat NI a depus intampinare la cererea conexa. Se apara afirmand ca in prezent termenul de 10 ani s-a implinit iar antecontractul de vanzare-cumparare odata incheiat, in baza principiului fortei obligatiei, obliga partile si pe avanzii-cauza (sucesorii universali si cu titlu universal) la indeplinirea intocmai a obligatiilor asumate, avand in vedere ca mostenitorii au preluat prin transmitere cu titlu universal atat elementele active ale patrimoniului defunctului, cat si obligatiile asumate valabil de catre acesta, fiind tinuti la executarea obligatiilor de transmitere a dreptului de proprietate. In cazul in care bunul se afla in patrimoniul promitentului vanzator si nu exista alte impedimente legale, instanta de judecata poate, in lumina executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor, sa pronunte in baza art. 1073, art. 1077 C.civ. o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.
Analizand actele si lucrarile dosarului, prin prisma dispozitiilor legale aplicabile in materie, instanta apreciaza intemeiata cererea avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare si neintemeiata cererea conexa avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a antecontractului de vanzare-cumparare din urmatoarele considerentele:
IN FAPT

1. In data de 28.02.2001 CC (autorul paratelor) si NI au incheiat o conventie consemnata in inscrisul autentic nr. 393/28.02.2001 intitulat "antecontract de vanzare-cumparare" prin  care s-au inteles sa incheie pana la data de 15 aprilie 2001 contractul de vanzare-cumparare al terenului in suprafata de 5000 mp situat in extravilanul satului R., com. TF, jud. Iasi (descris in petitul cererii), cu pretul de 50.000.000 lei ROL.
In act s-a consemnat modul de dobandire a proprietatii terenului de catre promitentul-vanzator CC, respectiv prin reconstituire in baza Legii nr. 18/1991 conform titlului de proprietate nr. 171512/18.08.1992.
S-a consemnat plata intregului pret la momentul incheierii actului, fapt necontestat in proces.
In caz de neexecutare culpabila a obligatiei asumate s-au stipulat in antecontract urmatoarele clauze:
"In cazul in care oricare din partile contractante nu-si va respecta obligatiile asumate prin prezentul antecontract, cealalta parte contractanta se poate adresa instantei judecatoresti competente, in vederea rezilierii antecontractului, sau, dupa caz, obtinerii unei hotarari judecatoresti, care sa tina loc de  contract de vanzare-cumparare, in functie de partea in culpa.
In cazul in care contractul de vanzare-cumparare nu se va autentifica din culpa promitentului vanzator, acesta va fi obligat sa plateasca dublul pretului primit.
In cazul in care contractul de vanzare-cumparare nu se va autentifica din culpa promitentului cumparator, acesta va pierde pretul platit".

2. Contractul promis a fost incheiat in data de 25.04.2001, in forma autentica. Este vorba despre contractul de vanzare-cumparare autentificat  sub nr. 705/25.04.2001 la BNP Crucianu Remus Dorinel, incheiat intre vanzatorul CC si cumparatorul NI, avand ca obiect terenul in suprafata de 5000 mp, cu pretul de 50.000.000 lei ROL platit in intregime la data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare nr. 393/28.02.2001.
Transferul proprietatii catre cumparator si intrarea acestuia in stapanirea efectiva a bunului s-au produs la data incheierii contractului, potrivit regulilor de drept comun si a clauzelor contractuale, aspecte necontestate in proces.
Prin incheierea nr. 951/27.04.2001 pronuntata de Judecatoria Pascani-Biroul de Carte Funciara, s-a dispus inscrierea in cartea funciara nr. 150 a comunei Tg. Frumos, a dreptului de proprietate asupra terenului de 5000 mp dobandit prin cumparare de catre NI.

3. Prin sentinta civila nr. 920/23.05.2006 pronuntata de Judecatoria Pascani, a fost admisa in parte actiunea civila introdusa de reclamantul Primarul com. Ion Neculce, jud. Iasi, in contradictor cu paratii CC si NI, fiind  constatata nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentic nr. 705/25.04.2001 si respins capatul de cerere avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a titlului de proprietate nr. 171512/28.08.1992. Hotararea a ramas irevocabila in data de 11.02.2008, prin dec. civ. nr. 293/11.02.2008 a Tribunalului Iasi prin care s-a constatat perimat recursul declarat de reclamantul Primarul com. Ion Neculce.
In considerentele hotararii judecatoresti se retine ca terenul de 5000 mp i-a fost atribuit in proprietate lui CC in baza disp. art. 21 din Legea nr. 18/1991 prin titlul de proprietate  nr. 171512/28.08.1992, iar instrainarea terenului in data de 25.04.2001 s-a realizat cu incalcarea interdictiei de instrainare prin acte juridice intre vii timp de 10 ani prevazuta in mod imperativ de art. 32 din lege, sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare neputand fi acoperita sau evitata. In privinta valabilitatii titlului de proprietate se argumenteaza ca reclamantul nu a demonstrat existenta unor vicii ale titlului care sa atraga nulitatea absoluta.

4. Ulterior desfiintarii prin hotarare judecatoreasca a contractului de vanzare-cumparare, NI le-a solicitat mostenitoarelor defunctului CC sa se prezinte la notariat in vederea perfectarii contractului de vanzare-cumparare in conformitate cu dispozitiile  legale, cu suportarea de catre acesta a cheltuielilor vanzarii, imprejurari de fapt probate cu recunoasterile facute de catre parate in cuprinsul raspunsurilor la interogatorii (CER recunoaste ca "a rugat-o pe mama mea CM"; CM recunoaste ca "i-am spus reclamantului sa mai astepte pentru incheierea contractului pana voi rezolva cu mostenirea defunctului sot, eu nefiind unica mostenitoare"; CIS recunoaste ca "i-am promis ca o sa mergem la notariat dupa ce va ramane definitiva hotararea"-filele 92-100).

IN DREPT

1. Natura juridica a conventiei partilor
Conventia partilor are natura juridica a unei promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare (antecontract), prin care nu a operat transferul dreptului de proprietate, ci doar a dat nastere in sarcina partilor unei obligatii de a face, anume aceea de a incheia pana la data de 15 aprilie 2001 contractul promis, in forma autentica ceruta ad validitatem (pentru insasi valabilitatea actului juridic) de disp. art. 2 alin. 1 din Titlul  X "Circulatia juridica a terenurilor" din Legea nr. 247/2005 potrivit cu care "Terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute".

2. Asupra exceptiei inadmisibilitatii actiunii
Accesul liber in justitie este recunoscut  oricarei persoane prin art. 21 din Constitutia Romaniei, in acord cu garantia consacrata de art. 6 par. 1 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului care reglementeaza dreptul la un proces echitabil.
Dreptul de acces la justitie, fara a fi un drept absolut, trebuie totusi interpretat in lumina Conventiei care garanteaza drepturi concrete si efective, iar nu teoretice si iluzorii, astfel ca reclamantului nu-i poate fi impusa o sarcina disproportionata, care sa-l priveze de orice posibilitate clara si concreta ca o instanta sa decida  asupra cererii sale, si, care sa aduca atingere substantei insasi a dreptului sau la acces la justitie.
Raportat acestor considerente de principiu si motivatiei expuse in sustinerea inadmisibilitatii (stingerea obligatiei de a face prin executarea in natura din partea celui obligat, respectiv inexistenta unei obligatii de a face nascuta in sarcina paratelor mostenitoare), veritabile aparari de fond, instanta apreciaza neintemeiata exceptia invocata urmand a dispune respingerea ei.

3. Asupra exceptiei prescriptiei dreptului la actiune
Actiunea reclamantului NI avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare este o actiune patrimoniala si personala, prescriptibila extinctiv in termenul general de 3 ani prev. de art. 3 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescriptia extinctiva.
Cat priveste momentul de la care a inceput sa curga acest termen, instanta are in vedere faptul cert ca terenul promis prin antecontract a fost predat in posesia efectiva a beneficiarului cumparator NI, ceea ce echivaleaza cu o recunoastere a dreptului acestuia de a cere incheierea contractului de vanzare-cumparare, recunoastere care intrerupe prescriptia conform disp. art. 16 alin. 1 lit. a, iar o noua prescriptie extinctiva nu va putea incepe sa curga atata timp cat bunul se afla in posesia lui NI (fapt necontestat si dovedit in proces); practic, in cauza de fata este vorba de o amanare a inceputului cursului prescriptiei extinctive, intrucat terenul a fost predat la momentul incheierii antecontractului.
Recunoasterea dreptului este cu atat mai evidenta cu cat partile din antecontract au si incheiat contractul proiectat care a fost insa desfiintat, irevocabil, in data de 11.02.2008, cu efect retroactiv.
Prin consecinta, exceptia prescriptiei dreptului la actiune nu este intemeiata, urmand a fi respinsa.

4. Asupra exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive
In regula generala, intr-o actiune avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic, are calitate procesuala pasiva promitentul-vanzator care a incheiat, personal sau prin reprezentare, antecontractul de vanzare-cumparare si fata de care se produc efectele actului respectiv.
Potrivit principiului relativitatii efectelor actului juridic civil consacrat de art. 973 C.civ., actul juridic civil bilateral sau multilateral da nastere la drepturi subiective si obligatii numai pentru partile lui, fara a putea sa profite ori sa dauneze tertelor persoane.
Distinct insa de partile unui act juridic si terti, doctrina si jurisprudenta consacra categoria de avanzi-cauza, reprezentata de persoanele care, desi nu au participat la incheierea actului juridic, sunt totusi indrituite sa profite de efectele lui sau, dupa caz, sunt tinute sa suporte aceste efecte, datorita legaturii lor juridice cu una din partile acestui act juridic.
Fac parte din aceasta categorie si succesorii cu titlu universal, cum este cazul de fata in care paratele CM, CER si CIS, care mostenesc in calitate de sotie supravietuitoare, respectiv fiice, pe promitetul-vanzator CC.
Antecontractul de vanzare-cumparare incheiat de autorul lor isi produce efectele si fata de acestea, in sensul ca in calitate de succesoare preiau drepturile subiective si obligatiile autorului lor, cu exceptia celor strans legate de persoana autorului si a celor declarate de parti ca intransmisibile (exceptii care nu sunt incidente in procesul de fata).
Prin consecinta, calitatea procesuala pasiva este pe deplin justificata, exceptia invocata urmand a fi respinsa ca neintemeiata.

5. Asupra nulitatii antecontractului de vanzare-cumparare
Nulitatea actului juridic a fost invocata atat ca mijloc de aparare, pe cale de exceptie, in procesul declansat de catre reclamantul NI, cat si pe cale de actiune separata, prin cererea conexa formulata de parata-reclamanta CER prin care s-a solicitat constatarea nulitatii absolute a antecontractului, astfel incat analiza instantei va privi toate motivele de nulitate invocate.
Terenul promis prin antecontract i-a fost constituit in proprietate promitentului-vanzator CC, in baza disp. art. 21 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, prin titlul de proprietate nr. 171512/28.08.1992. Dispozitiile art. 32 din Lege reglementeaza interdictia de instrainare prin acte intre vii timp de 10 ani, socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute  a actului de instrainare.
Este acesta un caz de inalienabilitate temporara, prevazut de lege in consideratia bunului, iar nu a persoanei titulare a dreptului, si reprezinta o exceptie de la principiul liberei circulatii a lucrurilor consacrat de art. 1310 C.civ. care stabileste regula ca pot fi vandute toate lucrurile care sunt in comert.
Aceasta interdictie reglementata sub pedeapsa de nulitate absoluta vizeaza, evident, numai instrainarea prin acte juridice intre vii, cu titlu oneros sau gratuit, nu si transmisiunea prin mostenire legala sau testamentara. Cu atat mai mult, nulitatea invocata pe motiv ca terenul - obiect material al promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare - era vizat de aceasta interdictie, nu poate fi incidenta in cauza de fata, intrucat prin actul juridic nu s-a "instrainat" terenul, ci s-a nascut, asa cum s-a aratat mai sus, o obligatie de a face.
Nasterea valabila a obligatiei de a face prin incheierea antecontractului la data de 28.02.2001 nu este asadar afectata de imprejurarea ca, la acea data, subzista inca interdictia de 10 ani.
Pe de alta parte, termenul de 15 aprilie 20012 stabilit pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica are regimul juridic al unui termen cert, suspensiv de executare, care, ca modalitate a actului juridic, afecteaza numai executarea drepturilor subiective si a obligatiilor corelative, iar nu si existenta acestora.
Prin consecinta, antecontractul de vanzare-cumparare este perfect valabil urmand a dispune respingerea cererii conexe avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a acestuia.

6. Asupra fondului cererii privind pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic.
Obligatia de a face nascuta valabil prin antecontract este aceea de a incheia contractul de vanzare-cumparare proiectat, care, fiind unul solemn, impune conditia formei autentice pentru nasterea valabila a actului juridic, sub pedeapsa de nulitate absoluta, potrivit normelor juridice aratate mai sus.
Intr-adevar, executarea acestei obligatii s-a realizat prin incheierea contractului de vanzare-cumparare autentic nr. 705/25.04.2001. Insa acest contract a fost constatat nul, prin hotarare judecatoreasca irevocabila, iar efectul acestei nulitati  consta in desfiintarea raportului juridic civil nascut din actul juridic civil lovit de aceasta sanctiune si, prin aceasta, restabilirea legalitatii.
Potrivit principiului fundamental al retroactivitatii efectelor nulitatii, nulitatea produce efecte nu numai pentru viitor, ci si pentru trecut, din chiar momentul incheierii actului juridic. Consecinta acestui principiu si mijlocul de asigurare a eficientei lui practice sunt materializate in regula de drept potrivit careia tot ce s-a executat in baza unui act juridic anulat trebuie restituit, astfel incat partile raportului juridic sa ajunga in situatia in care acel act juridic nu s-ar fi incheiat (principiul restitutio in integrum)
Prin consecinta, executarea obligatiei de a face asumata prin antecontract a fost desfiintata cu efect retroactiv, iar partile au ajuns in situatia in care s-ar fi aflat daca nu ar fi incheiat contractul promis. A admite contrariul si a aprecia ca executarea obligatiei de a face este indeplinita iar cererea reclamantului urmareste obtinerea unei duble executari a aceleeasi obligatii, insemna a goli de substanta principii fundamentale ale dreptului civil aplicabile in speta, precum principiul legalitatii care contribuie la asigurarea ordinii de drept, principiul retroactivitatii efectelor nulitatii actului juridic si principiul fortei obligatorii a actului juridic care asigura stabilitatea si siguranta raporturilor  juridice generate de actele juridice (antecontractul de vanzare-cumparare in cazul de fata).
  Refuzul succesoarelor promitentului-vanzator CC de a se prezenta la notariat pentru a incheia contractul de vanzare-cumparare da instantei posibilitatea de a pronunta  o hotarare  care sa tina loc de act autentic, in temeiul principiului executarii reale sau in natura specifica a obligatiilor civile concrete, instituite de  disp. art. 1073 si art. 1075 C.civ. si preluat expres in textul art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 potrivit cu care "In situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren,cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract".
Intr-o asemenea situatie, actiunea in justitie prin care se solicita pronuntarea unei atare hotarari nu este altceva decat reflexul procedural al dreptului subiectiv nascut  din actul juridic incheiat intre parti si care formeaza legea lor, potrivit principiului fortei obligatorii a actului juridic civil, consacrat de disp. art. 969 alin. 1 C.civ. De altfel, aceasta optiune in favoarea partii neculpabile a fost stipulata expres in clauza contractuala inserata in conventie la paragraful 7. Chiar si urmatoarele doua paragrafe din conventie (8 si 9) sustin ideea ca intentia reala si comuna a fost aceea de a da pretului predat in intregime o functie confirmatoare, de garantare a executarii promisiunii.
Retinand in cauza ca beneficiarul-cumparator NI a platit in intregime pretul stabilit, ca terenul promis se mai afla inca in patrimoniul succesoral transmis mostenitoarelor promitentului-vanzator, ca termenul de 10 ani al interdictiei de instrainare s-a implinit, ca valabilitatea titlului de proprietate nr. 171512/1992 a fost consolidata prin hotararea judecatoreasca data in procesul in care s-au cercetat pretinse cauze de nulitate a actului, ca NI si-a asumat in cadrul tratativelor purtate cu mostenitoarele defunctului CC obligatia de a achita cheltuielile vanzarii si, nu in ultimul rand, ca nu exista alte impedimente legale, in temeiul dispozitiilor legale si a principiilor de drept sus-aratate, instanta apreciaza intemeiata actiunea  reclamantului-parat NI pe care o va admite,   pronuntand in acest sens o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
Sursa: Portal.just.ro


Alte spete Antecontracte

Antecontract de vanzare-cumparare asupra unui teren arabil extravilan. Obligare la incheierea unui contract autentic de vanzare cumparare cu conditia inscrierii terenului la ROL - ul fiscal si in cartea funciara. - Sentinta civila nr. 729 din data de 29.06.2016
Rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare pentru neachitarea pretului stabilit. - Decizie nr. 173 din data de 12.06.2012
Antecontracte - Decizie nr. 156 din data de 04.03.2010
EXECUTARE ANTECONTRACT - Sentinta civila nr. 1303/C din data de 30.06.2009
- Sentinta civila nr. 1099 din data de 19.02.2009
- Sentinta civila nr. 1221 din data de 28.02.2008
- Sentinta civila nr. 1316 din data de 15.02.2005
Rezolutiune antecontract vanzare-cumparare - Sentinta comerciala nr. 9116 din data de 28.09.2010
DECIZIE CIVILA - Decizie nr. 951 din data de 07.09.2007
Anulare act - constatare nulitate absoluta contract intretinere - Sentinta civila nr. 2631 din data de 25.05.2009
Drept civil-actiune in perfectarea vanzarii-cumpararii - Sentinta civila nr. 199 din data de 04.02.2004
Vanzarea aleatorie a unui teren neidentificat decat sub aspectul genului - Sentinta civila nr. 1812 din data de 05.12.2014
Anulare antecontract pentru pret neserios - Sentinta civila nr. 495 din data de 23.04.2014
Actiune in constatarea ineficacitatii contractului de vanzare - cumparare - Sentinta civila nr. 986 din data de 09.07.2014
Obligatia de a face - Sentinta civila nr. 270 din data de 16.02.2010
Nulitate absoluta contract inchiriere - Sentinta civila nr. 269 din data de 15.02.2010
Obligatia de a face-Radiere autoturism - Sentinta civila nr. 101 din data de 22.01.2010
- Sentinta civila nr. 2489 din data de 22.12.2009
- Sentinta civila nr. 1884 din data de 16.10.2009
Coproprietate. Incheierea de catre unul dintre coindivizari a unei chitante sub semnatura privata prin care se "vinde" o suprafata de teren, aflata in coproprietate. Calificarea chitantei sub semnatura privata, ca fiind antecontract de vanzare-cumpar... - Decizie nr. 972 din data de 20.09.2011