Hotarare care sa tina loc de act autentic. Exceptia prematuritatii actiunii. Lipsa titlu de proprietate al promitentului.

Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind pe reclamantii I. I. M. si I. N. M., in contradictoriu cu parata B. M., avand ca obiect - hotarare care sa tina loc de act autentic.
Dezbaterile in prezenta cauza au avut loc in sedinta publica din data de 5 noiembrie 2014, sustinerile partilor consemnandu-se in incheierea de sedinta  din acea data ce face parte integranta din prezenta sentinta si cand, din lipsa de timp pentru deliberare, s-a amanat pronuntarea la data de 11 noiembrie 2014.

INSTANTA

Deliberand asupra cauzei de fata:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Pascani la data de 03.09.2014 sub nr. _, reclamantii I. I. M. si I. N. M au chemat in judecata pe parata B. M., solicitand sa se constate intervenita vanzarea-cumpararea cu privire la suprafata de 168,67 mp teren, situata in mun. Pascani, T54, parcela 1 (1330/44/1), avand ca vecinatati: la nord - str. Costache Negri; la sud - Siminciuc I.; la vest - Cercel Vasile; la est - Prodalea Vasile. In acest sens, solicita sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru imobilul mai sus aratat, cu cheltuieli de judecata.
 In motivare, reclamantii au  aratat  ca la data de 26.07.2005 au incheiat un contract de vanzare-cumparare cu B. A. si R. C., care au avut calitatea de vanzatori si reclamantii calitatea de cumparatori. Mentioneaza ca parata B. M. este sora celor doi vanzatori mentionati. Din motive de sanatate, parata nu s-a prezentat la notariat pentru a incheia contractul de vanzare-cumparare cu reclamantii, astfel ca cota parte indiviza de 1/3 din suprafata totala de 506 mp, adica suprafata de 168,67 mp nu s-a instrainat, fiind a paratei.
Precizeaza reclamantii ca s-au intalnit cu parata si i-au dat suma de 500 lei, pentru suprafata de 168,67 mp teren. In prezent, arata reclamantii, nu pot obtine autorizatie de construire, nu pot intabula terenul, motivat de faptul ca din intregul lot de 506 mp, au cumparat doar cota indiviza de 2/3.
Arata ca exista o declaratie prin care parata s-a angajat ca in momentul obtinerii titlului de proprietate sa se prezinte la notariat in vederea perfectarii contractului de vanzare-cumparare. Parata a fost notificata la data de 15.08.2014, inainte de introducerea actiunii.
Reclamantii au solicitat proba cu inscrisuri, interogatoriu, testimoniala si expertiza tehnica topografica.
In drept au invocat art. 35 si 197 C.proc.civ.
Parata B. M. a depus la dosar intampinare la data de 22.09.2014- fila 38, aratand ca este de acord cu actiunea si ca nu are nici un fel de pretentii cu privire la reclamanti.
De asemenea, s-a prezentat in instanta la termenul de judecata din 05.11.2014 si a declarat ca recunoaste intelegerea facuta cu reclamantii, ca nu are titlu de proprietate pentru teren, nici ea, nici fratii ei, ca nu au mai facut nici un demers in vederea obtinerii titlului de proprietate pentru acest teren, deoarece au considerat ca nu mai este terenul lor - declaratie fila 56.
Instanta a invocat din oficiu la termenul de judecata din data de 05.11.2014 exceptia prematuritatii actiunii, retinand cauza spre solutionare cu privire la aceasta exceptie.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine ca actiunea este neintemeiata pentru urmatoarele motive:
Reclamantii I. I. M. si I. N. M au chemat in judecata pe parata B. M., solicitand sa se constate intervenita vanzarea-cumpararea cu privire la suprafata de 168,67 mp teren, situata in mun. Pascani, T54, parcela 1 (1330/44/1), avand ca vecinatati: la nord - str. Costache Negri; la sud - Siminciuc I.; la vest - Cercel Vasile; la est - Prodalea Vasile. In acest sens, solicita sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru imobilul mai sus aratat.
Parata B. M. a depus la dosar intampinare la data de 22.09.2014- fila 38, aratand ca este de acord cu actiunea si ca nu are nici un fel de pretentii cu privire la reclamanti.
De asemenea, s-a prezentat in instanta la termenul de judecata din 05.11.2014 si a declarat ca recunoaste intelegerea facuta cu reclamantii, ca nu are titlu de proprietate pentru teren, nici ea, nici fratii ei, ca nu au mai facut nici un demers in vederea obtinerii titlului de proprietate pentru acest teren, deoarece au considerat ca nu mai este terenul lor - declaratie fila 56.
Instanta a invocat din oficiu la termenul de judecata din data de 05.11.2014 exceptia prematuritatii actiunii, retinand cauza spre solutionare cu privire la aceasta exceptie.
Instanta retine ca la data de 17.06.2005, numitii B. M., personal si mandatara pentru S. V., precum si numitii R. E., R. C., B. A., in calitate de comostenitori ai defunctului R. M. s-au angajat sa instraineze reclamantului I. I.-M., casatorit cu reclamanta I. N.-M. - certificat de casatorie fila 8, suprafata de 506 mp teren situat in mun. Pascani, str. Costache Negri, jud. Iasi, tarlaua "Caramidari", teren pe care s-au angajat sa-l vanda reclamantilor la data obtinerii Titlului de proprietate. Au stabilit ca vanzarea-cumpararea sa se perfecteze pana la data de 20.07.2005, cu drept de prelungire, cu acordul partilor, potrivit inscrisului autentificat sub nr. 2813/17.06.2005 - BNPA I. M.&C. M. O. - Pascani - filele 9-10. Acest inscris are valoarea unei promisiuni/antecontract de vanzare-cumparare.
La data de  26.07.2005, o parte dintre promitenti, respectiv R. C. si B. A. vand reclamantilor dreptul de proprietate asupra cotei de 2/3 indiviza din suprafata de 506 mp teren arabil, situat in intravilanul extins al mun. Pascani, jud. Iasi, T54, parcela 1 (1330/44/1), cu mentiunea ca cota indiviza de 1/3 din suprafata de 506 mp, adica suprafata de 167,67 mp teren nu se instraineaza, fiind a coproprietarei B. M. - contract de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3347/26.07.2005 - BNPA I. M.&C. M. O.
Prin urmare, solicitarea reclamantilor de a se pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic se intemeiaza pe declaratia-promisiune de vanzare-cumparare incheiata intre partile din prezenta cauza la data de 17.06.2005 - filele 9-10.
Potrivit art. 1073 Vechiul Cod civil, aplicabil in cauza raportat la data acestei promisiuni : "Creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei, si in caz contrar are dreptul la dezdaunare", iar  art. 1077 Vechi Cod civil prevede ca "Nefiind indeplinita obligatia de a face, creditorul poate asemenea sa fie autorizat de a o aduce el la indeplinire, cu cheltuiala debitorului."
Admisibilitatea unei actiuni de validare a unui contract de vanzare cumparare este conditionata de existenta unui inscris  din care sa rezulte obligatia de instrainare, obiectul acestuia (lucrul vandut si pretul) precum si modalitatea de plata a pretului (decizia nr. 1698/20.03.2003 CSJ).
Pe de alta parte, instanta mai retine si faptul ca un inscris sub semnatura privata nu poate sa determine incheierea contractului in forma autentica decat daca inscrisul, insusi, indeplineste conditiile de valabilitate ale contractului de vanzare-cumparare.
Avand in vedere pozitia partilor, chiar daca parata a achiesat la pretentiile reclamantilor, instanta nu poate da o hotarare care sa infranga dispozitiile legale privind obiectul unui contract de vanzare-cumparare (lucrul vandut si pretul). Pentru a putea fi pronuntata o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, conditia esentiala este ca, la momentul judecatii, partea din patrimoniul careia urmeaza a fi transmis dreptul de proprietate (promitentul-vanzator) sa aiba calitatea de proprietar/coproprietar al lucrului vandut, dupa caz terenul in cauza. Ori atat reclamantii, prin aparator, cat si parata - declaratie fila 56 au aratat ca parata nu are titlu de proprietate eliberat pentru terenul in cauza, desi s-a obligat sa incheie contractul de vanzare-cumparare dupa eliberarea acestui titlu de proprietate. Asadar obligatia asumata de parata este una afectata de un termen suspensiv, pana la implinirea lui, respectiv data emiterii titlului de proprietate, scadenta obligatiei este amanata.
Cum promitentul-vanzator nu a facut dovada dreptului de proprietate asupra bunului in discutie, nu este posibil a se pronunta o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare inainte de eliberarea titlului de proprietate, motiv pentru prezenta actiune este prematura.
Pentru aceste considerente, instanta va admite exceptia prematuritatii actiunii, exceptie invocata din oficiu de instanta si va respinge actiunea, avand ca obiect hotarare care sa tina loc de act autentic, formulata de reclamantii I. I. M. si I. N. M, in contradictoriu cu parata B.M., ca prematur introdusa. PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII,
HOTARASTE:

Admite exceptia prematuritatii actiunii, exceptie invocata din oficiu de instanta.
Respinge actiunea, avand ca obiect hotarare care sa tina loc de act autentic, formulata de reclamantii I. I. M. si I. N. M, in contradictoriu cu parata B. M., ca prematur introdusa.
Cu drept de apel in termen de 30 zile de la comunicare, care se depune la Judecatoria Pascani.
Pronuntata in sedinta publica de azi, 11.11.2014.