Rezilierea contractului de inchiriere pentru neplata chiriei

Asupra  apelului civil de  fata constata:
Prin sentinta civ. nr. 3451/9.04.2010  pronuntata de  Judecatoria Sibiu  s-a  admis in parte actiunea  civila formulata de  reclamantul Serviciul Public pentru Administrarea Fondului Locativ, impotriva  paratei F. A. M. si F. B.  paratii fiind  obligatia la  plata sumei de 363, 45  lei reprezentand  chirie restanta si   penalitati de   intarziere.
Pentru a  hotari astfel prima instanta a retinut si motivat  urmatoarele:
Prin contractul de  inchiriere nr. 1958/2009 incheiat cu reclamantul Serviciul Public de Administrare a Fondului Locativ aflat in Proprietatea Municipiului Sibiu, paratii  au primit in folosinta locuinta situata in Sibiu.
In contract la pct. II s-a stipulat obligatia paratilor de a plati lunar chiria datorata, pana la  finele fiecarei luni, sub sanctiunea  aplicarii  de penalitati de intarziere de 0,5% pe zi.
Din inscrisurile depuse la dosar rezulta faptul ca paratii nu si-au mai indeplinit obligatia de a achita chiria aferenta imobilului pe care il locuiesc incepand cu luna aprilie 2008, cumuland pentru perioada 01.07.2009-31.01.2010 un debit restant de 250,84 lei pentru care s-au calculat majorari de intarziere de 106,36 lei conform calculului depus la dosar.
Ca urmare, retinand si lipsa nejustificata a paratilor de la termenul de judecata fixat pentru luarea interogatoriului care potrivit art. 225 C. proc. civ poate fi considerat cel putin un inceput de dovada, instanta constata ca paratii nu si-au indeplinit obligatiile contractuale asumate si deci ii va obliga pe acestia la plata catre reclamant a sumei 363,45 lei chirie restanta si penalitati de intarziere.
Potrivit  dispozitiilor art. 1429  al 2 Cod Civil locatarul  trebuie sa plateasca pretul locatiunii la termenele statornicite, iar conform art. 1439 Cod civil, in cazul in care una din parti nu indeplineste indatoririle sale principale, cealalta parte poate cere desfiintarea contractului.
Conform art. 24 alin. 1 lit. b din Legea 114/1996, precum si art. IV din contractul partilor, proprietarul poate cere rezilierea contractului de inchiriere in caz de neplata a chiriei o perioada de cel putin 3 luni consecutiv .
Intrucat paratii nu au achitat chiria datorata pentru mai mult de 3 luni consecutiv, insa aceasta atitudine nu a fost determinata de reaua lor credinta ci de aspecte economice, iar suma de plata este modica, instanta  constata ca  nu  este intemeiata   cererea reclamantei de reziliere a contractul de inchiriere .
In ceea ce priveste evacuarea, instanta va respinge petitul respectiv avand in vedere ca suma de plata este modica, paratii o pot executa asa incat sa nu fie privati de dreptul la locuinta.
Potrivit jurisprudentei CEDO, pierderea „domiciliului” este una dintre formele extreme de ingerinta in acest drept. Orice persoana supusa riscului unei ingerinte de o asemenea magnitudine ar trebui, in principiu, sa poata supune proportionalitatea si caracterul rezonabil al masurii analizei unei instante independente in lumina principiilor relevante ale articolului 8 al Conventiei, indiferent daca, conform legilor interne, dreptul sau de a ocupa imobilul respectiv a luat sfarsit. In circumstantele cazului, reclamanta nu se bucurase insa de o asemenea posibilitate. In absenta acestor garantii procedurale, articolul 8 fusese incalcat.
Impotriva  acestei  hotarari reclamanta  a  declarat  apel  in termen  motivat  si scutit de plata  taxelor de  timbru solicitand  admiterea apelului ,  modificarea sentintei   in sensul  admiterii actiunii astfel cum a fost formulata.
Din motivarea  apelului  se retine ca   instanta de  fond  in mod eronat  a dispus  admiterea doar  in parte a actiunii, avand  in vedere  clauzele  contractului de  inchiriere, clauze  nerespectate de  parati , sub aspectul achitarii  chiriei pentru  perioada  01.07.2009-31.10.2010 Faptul ca paratii au achitat contravaloarea chiriei anterior  introducerii actiunii se arata in continuare, nu echivaleaza cu respectarea acestei  obligatii  in termenul legal.
In drept se invoca art.282 C.p.c. si art.24-25 din Legea nr.114/96.
Intimata solicita respingerea apelului intrucat   au achitat chiria restanta  anterior  pronuntarii  hotararii.
Analizand  sentinta atacata  sub aspectul criticilor  formulate  tribunalul, apreciaza ca nefondat apelul pentru  urmatoarele considerente:
Corespunde adevarului ca  in baza  contractului de inchiriere  intervenit  intre parti  chiriasul avea  obligatia  achitarii lunare a chiriei, iar  pentru neplata  chiriei timp de trei luni sunt aplicabile dispa.art.24 alin.1  lit.”b” din Legea 114/96 situatie in care proprietarul  poate cerere  rezilierea   contractului, dar aceste  clauze ale contractului de  inchiriere in principal, trebuiesc  interpretate tinand cont  si de factorul  uman si nu in  ultimul rand   situatia financiara precara a chiriasilor.
In atare situatie  in mod corect   instanta a respins  petitele  privind rezilierea contractului si  evacuarea    paratilor,  solutie ce este  in concordanta cu  jurisprudenta CEDO.
Mai mult decat atat asa cum sustine si apelanta, intimatii au platit chiria   restanta.
Pentru considerente expuse, in conditiile disp.art. 296 C. pr. civ., apelul declarat a fost respins   cu consecinta  pastrarii  S. civ. Nr. 3451/2010 a Judecatoriei Sibiu