Obligarea clientului la plata catre agentia imobiliara a contravalorii comisionului de prestari servicii imobiliare ca urmare a incheierii contractului de vanzare - cumparare

Prin sentinta civila nr. 244/2014 pronuntata de Judecatoria Sibiu s-a admis  in parte ac?iunea civila  formulata si precizata de reclamanta PFA, in contradictoriu cu paratul V. G., si in consecin?a  a fost obliga paratul la plata sumei de 4791 lei reprezentand contravaloare comision prestari servicii.
A fost respins al doilea capat de cerere privind daunele interese si a fost obliga paratul la plata sumei de 1394 lei cheltuieli de judecata catre reclamanta.
Pentru a pronunta aceasta solutie prima instan?a a retinut ca prin ac?iunea civila inregistrata sub nr dosar … reclamanta PFA a solicitat in contradictoriu cu paratul V. G.  ca prin hotarare sa fie obligat la plata sumei de 10.000 lei reprezentand contravaloarea comisionului de prestari servicii imobiliare.
Sa fie obligat paratul la plata daunelor de 10% din valoarea contractului de intermediere conform pct. IV contract.
Cu cheltuieli de judecata.
Prin precizarea de actiune de la fila 82, reclamanta a solicitat obligarea paratului la plata prejudiciului  in suma de 4791 lei reprezentand comision prestari servicii, obligarea paratului la plata de daune interese in cuantum de 10% din valoarea contractului de vanzare cumparare, adica suma de 31941 lei.
In fapt s-a motivat ca intre cele doua parti s-a incheiat la data de 1.11.2011 contractul de intermediere nr 235 pentru cumpararea de imobile.
Reclamanta i-a prezentat paratului un imobil spre vizualizare situat pe str. ……. cu pretul de 150.000 euro.
Paratul era obligat sa plateasca un comision de 1,5% pentru serviciile executate, insa  a perfectat contractul la BNP cu vanzatorul si nu si-a onorat obligatiile.
Actiunea nu a fost motivata in drept.
Prin intampinare, paratul a solicitat respingerea actiunii avand in vedere ca imobilul prezentat spre vedere era in indiviziune cu imobilul de la nr 5  si a pornit pe cont propriu demersurile si suportarea costului partajarii.
Reclamanta nu a pus la dispozitie un extras CF, asa incat s-a deplasat la OCPI unde a constatat ca acest imobil este in indiviziune cu imobilul de la nr 11 administrativ, ca asupra constructiei de la nr 11 si 13 sunt coproprietari familia P. in cota de 4/5 parti si O. M. in cota de 1/5 parti, ca terenul de la nr administrativ 13 nu este dezmembrat de cel de la nr administrativ 11, deci ca ceea ce putea vinde fam P. ar fi fost o cota indiviza din intreg, fara a exista acordul celeilalte coproprietare O. M.
Asadar, reclamanta nu si-a indeplinit obligatiile fata de parat, neexecutand serviciile asumate la pct. III din conventie, iar in prezent solicita o imbogatire fara just temei.
Din examinarea actelor si lucrarilor dosarului instanta a retinut urmatoarele:
 Intre reclamanta in calitate de intermediar prestator servicii imobiliare si parat, in calitate de client s-a incheiat contractul de intermediere pentru cumparare de imobile nr ….
Reclamanta si-a indeplinit obligatia de intermediere, iar imprejurarea ca, partile din contractul de vanzare – cumparare au mai avut intalniri ulterioare intermedierii, ori ca intermediara reclamanta nu a fost solicitata sa participe la incheierea actului autentic de vanzare – cumparare, nu sunt de natura sa inlature dreptul reclamantei de a incasa comisionul promis de catre parat, pentru activitatea de intermediere.
Obligatiile limitativ prevazute de parti in contract, la art. III au fost indeplinite in integralitate de catre reclamanta, din evaluarea materialului probator rezultand ca aceasta a prezentat actele imobilului prezentat paratului, ca i-a adus la cunostinta situatia juridica reala a imobilului, ca imobilul era apt de vanzare chiar daca se afla in indiviziune, neexistand interdictii in acest sens, ca reclamanta era gata sa se preocupe de dezmembrare, desi nu intra in sfera atributiilor sale conventionale.
Desi, paratul a trecut singur sa rezolve actele necesare pentru dezmembrare, partile nu au stipulat legat de aceasta obligatie o diminuare a comisionului sau o sanctiune in cazul neexecutarii acelei obligatii. De altfel, indeplinirea acestei obligatii depindea de activitatea martorului P. care era dator sa indice reclamantei numarul de carte funciara si numarul topografic al imobilului, iar numai in baza acestor informatii reclamanta putea obtine un extras de carte funciara si apoi sa invite partile din contractul de vanzare – cumparare in fata notarului public pentru autentificarea conventiei. Martorul P. a declarat in mod real ca a depus actele acre au fost comunicate cumparatorului parat.
In urma evaluarii probei cu inscrisuri si martori, instanta a stabilit cu exactitate raporturile juridice dintre parti, intinderea drepturilor si obligatiilor asumate reciproc in cadrul contractului de intermediere imobiliara incheiat la data 1.11.2011, raspunderea care se instituie in situatia nerespectarii clauzelor contractuale, precum si obligatiile legale, aplicabile litigiului de natura comerciala.
Martorii B. A. si P.V. ( fila 117 si 106) au relatat ca au fost inmanate intermediarei contractul de dobandire a imobilului, contractul de vanzare cumparare, extrasul CF si planul casei, ca pentru dezmembrarea solicitata de parat in vederea edificarii unei constructii, a fost nevoie de prezenta ambilor, a vanzatorului si cumparatorului, ca paratul a refuzat sa cheme intermediara agentie la perfectarea contractului la notar, desi martorul P. a sugerat acest lucru, ca imobilul putea fi cumparat in starea in care se afla, fiind un duplex, delimitat, ca nici un client nu este sprijinit pentru dezmembrare nefiind obligatia agentiei, ca nu se reduc costurile intermedierii de catre agentie daca este necesara dezmembrarea.
De necontestat ca agentia imobiliara si-a asumat obligatia contractuala de a cauta si a pune la dispozitie toate ofertele de cumparare solicitate de beneficiarul parat, asigurand tranzactionarea in conditiile de maxima securitate, pentru imobilul situat in Sibiu In acest sens, reclamanta a incheiat , contractul de intermediere cu paratul oferind spre vanzare imobilul proprietatea martorului P., activitate urmata de vizionarea imobilului, prezentarea actelor si punerea in legatura a partilor, in vederea perfectarii contractului de vanzare – cumparare in forma autentica.
Obligatia contractuala a paratului  consta in plata unui comision de 1,5% din valoarea tranzactiei intermediata de agentia imobiliara , obligatie care nu a fost respectata, cu motivarea ca agentia imobiliara a reclamantei nu a intocmit nici un act necesar tranzactiei.
Relevanta juridica deosebita in stabilirea corecta a situatiei de fapt si de drept o reprezinta actele depuse de parti, depozitiile martorilor si raspunsul  la interogatoriu prin care  paratul confirma ca a solicitat un imobil cu destinatia de locuinta, ca a avut intalnire cu proprietarul asistat de P.F.A., precum si recunoasterea paratului, din interogatoriu prin care precizeaza ca in calitate de potential cumparator, a vizionat imobilul de pe str. ….. prin intermediul  agentiei reclamantei. Toate aceste activitati au fost efectuate de agentia imobiliara a reclamantei,.
  Imprejurarea ca reclamanta nu a fost prezenta la data cand a fost perfectat in forma autentica contractul de vanzare – cumparare intre vanzatorul P. si cumparatorul V. nu este de natura sa inlature obligatia de plata a comisionului promis, deoarece obligatia de plata a comisionului are ca izvor de drept contractul de intermediere incheiat intre parti, iar obligatia s-a nascut in legatura directa si exclusiva cu dreptul paratului de a beneficia de intermediere.
Imprejurarea ca paratul a demarat actiuni pe cont propriu constand in partajarea terenului, corespund scopului acestuia de a obtine un teren de constructii, dar nu semnifica faptul ca reclamanta nu si-a indeplinit obligatiile contractuale cuprinse in art. III pct. 4. Intelesul termenilor din articolul  enuntat prin care reclamanta PFA se obliga sa efectueze toate operatiunile de intermediere in scopul realizarii tranzactiei, este acela ca reclamanta se rezuma la prezentarea imobilului, a caracteristicilor acestuia, a documentelor constand in extras CF si act de dobandire. Nicaieri nu este stipulat ca in sfera larga a operatiunilor de intermediere, ar intra si aceea de dezmembrare a terenului supus vanzarii sau ca acesta ar fi un impediment la perfectarea contractului, imputabil celui care prezinta imobilul spre vizionare, aspect relevat testimonial de martora B.
De altfel, in multitudinea de actiuni de consiliere, la care s-a adaugat si punerea la dispozitie a actelor, reclamanta nu a exclus ajutorul pe care l-ar fi putut oferi in operatiunea de dezmembrare,( raspunsul 7 la interogatoriu).
Nu prezinta relevanta faptul ca imobilul nu era apt sa fie cumparat intrucat se afla in stare de indiviziune din moment ce reclamanta nu si-a asumat obligatia, in mod  expres ca ea desfasoara anterior dezmembrarea .
Instanta nu poate impartasi alegatia paratei potrivit careia nu a existat o tranzactie intre parat si reclamant, intrucat un imobil apt a fi cumparat nu este doar unul asupra caruia s-a sistat starea de indiviziune
In ceea ce priveste clauza cuprinsa in art. IV se constata ca acesta se activeaza si devine incidenta in situatia in care cumparatorul trateaza direct cu vanzatorul, dupa ce au avut o prima intalnire, cu scopul  de a se sustrage de la plata comisionului.
Continutul ultimului aliniat al art. IV se refera la interdictia ca paratul in calitate de client sa trateze direct cu clientii, dupa ce acestia au fost prezentati, cu scopul sustragerii de la plata comisionului, in caz contrar va fi obligat sa plateasca daune in valoare de 10% din valoarea declarata in prezentul contrar, plus comisionul stabilit.
Or intalnirile si tratativele paratului cu proprietarul au avut ca scop efectuarea demersurilor in vederea dezmembrarii, asa cum a raspuns in interogatoriu
In concluzie, reclamantei i se cuvine remuneratia constand in comision, de vreme ce intermedierea a avut loc, reclamanta nu a facut nici o omisiune,
Paratul nu s-a sustras in mod fraudulos de la plata si nici nu a avut o atitudine de rea credinta ,chiar daca pana in prezent nu a achitat pretul de 1,5 % din suma la care s-a incheiat tranzactia.
In consecinta, in temeiul art. 1073 si 969 cod civil, a admis  in parte actiunea civila  formulata si precizata de reclamanta PFA, in contradictoriu cu paratul V. G., si in consecinta a obligat paratul la plata sumei de 4791 lei reprezentand contravaloare comision prestari servicii, se va respinge al doilea capat de cerere privind daunele interese.
Potrivit art. 274 CPC a obligat paratul la plata sumei de 1394 lei cheltuieli de judecata catre reclamanta, taxa de timbru si onorariu avocat.
Impotriva acestei sentin?e a declarat recurs reclamanta PFA solicitand anularea in parte, numai in ceea ce prive?te respingerea capatului 2 de cerere, urmand ca instan?a de recurs, rejudecand fondul, sa admita in totalitate ac?iunea formulata.
In motivarea recursului se arata ca sentin?a este netemeinica intrucat instan?a de fond a respins cererea de obligare a paratului la plata sumei de 4791 lei reprezentand dublul comisionului conform art.2101 Cod civil, a?a cum ac?iunea a fost precizata. Instan?a de fond nu a motivate respingerea acestei cereri, ci s-a limitat la a argumenta de ce a respins cererea reclamantei la daune de 10%, de?i aceasta cerere nu mai era sus?inuta.
Recurenta mai sus?ine ca atat din contract, cat ?i din dispozi?iile art.2101 Cod civil rezulta necesitatea sanc?ionarii conduitei culpabile a paratului cu admiterea in totalitate a ac?iunii.
In cauza a formulat recurs ?i paratul, V. G., solicitand modificarea in parte in sensul respingerii in totalitate a ac?iunii  ?i obligarii recurentei reclamante la cheltuieli de judecata.
In motivarea recursului paratul sus?ine ca reclamanta nu ?i-a indeplinit obliga?iile contractuale care o indrepta?eau sa incaseze comisionul prevazut in contract de 1,5% din valoarea tranzac?iei.
Recurentul sus?ine ca reclamanta doar l-a condus pana la adresa respective, dar nu i-a oferit informa?ii privind caracteristicile reale ale imobilului sau vreun ajutor in vederea cumpararii. Reclamanta nu a prezentat un extras CF al imobilului astfel ca recurentul a aflat de la OCPI ca imobilul este in indiviziune cu cel de la nr administrative 13, iar asupra construc?iei de la nr.13 sunt ?apte coproprietari, iar terenul nu este dezmembrat. Ca urmare, a aratat reclamantei ca imobilul nu poate fi cumparat a?a, Intrucat reclamanta nu l-a ajutat in acest sens, pe cont propriu, paratul a procedat la partajare, formare loturi ?i apartamente exclusive ?i abia apoi a cumparat imobilul. Intrucat reclamanta nu ?i-a indeplinit obliga?iile de intermediere in scopul realizarii tranzac?iei (care include ?i pe aceea de dezmembrare), evident ca nici el nu ?i-a indeplinit obliga?ia de plata  a comisionului.
Analizand sentin?a atacata prin prisma motivelor de recurs ?i, din oficiu, sub toate aspectele, tribunalul re?ine urmatoarele:
Recursul reclamantei va fi anulat ca netimbrat. La termenul din 29.10.2014 ambelor par?i li s-a pus in vedere sa timbreze recursul cu 197,14 lei. Recurenta PFA a aratat ca nu in?elege sa achite aceasta taxa de timbru, ca urmare, in baza art. 20 alin.3 din Legea nr.146/1997 recursul acesteia va fi anulat ca netimbrat ?i nu va mai fi analizat pe fond.
Recursul paratului este neintemeiat.
Instan?a de fond a re?inut in mod corect ca reclamanta ?i-a indeplinit obliga?ia asumata prin contractul de intermediere, respectiv aceea de a cauta ?i a pune la dispozi?ie toate ofertele de cumparare, asigurand tranzac?ionarea in condi?ii de maxima securitate.
Toate probele arata ca paratul a luat cuno?tin?a despre faptul ca martorul P., fostul proprietar al imobilului, dore?te sa vanda prin intermediul agen?iei reclamantei, ca prima intalnire cu proprietarul a fost in prezen?a reclamantei care l-a condus la acel imobil pentru vizionare.
Avand in vedere ca paratul a cumparat acel imobil, in mod corect instan?a de fond l-a obligat la plata comisionului stabilit prin contract ?i chiar trebuia obligat ?i la plata dublului comisionului, daca reclamanta ar fi achitat taxa de timbre in recurs.
Intrucat niciunul dintre recursuri nu a fost admis, nu se vor acorda cheltuieli de judecata in aceasta faza procesuala.