Revendicsre imobiliara

Obiect: revendicare imobiliara

Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Bacau, sub nr. …….reclamantii SD, SI si ZA au chemat in judecata pe paratii BC, BG, RC si RE, solicitand obligarea paratilor sa le lase in deplina proprietate si linistita posesie terenul pe care il ocupa, sa ridice constructiile de pe teren, iar pe calea ordonantei presedintiale sa se dispuna evacuarea paratilor, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca sunt proprietarii unei suprafete de teren de 1200 m.p., situata in ….., inscrisa in titlul de proprietate nr……... Paratii au patruns fara drept si au ocupat suprafata de teren.
In drept, au fost invocate dispozitiile Codului civil in materia proprietatii si a obligatiei de a face.
Cererea a fost legal timbrata.
La termenul de judecata din data de …., reclamantii prin aparator au precizat ca parata RE se numeste de fapt RI si au aratat ca solicita sa se judece pe calea dreptului comun fata de toate capetele de cerere. De asemenea, au solicitat introducerea in cauza a mostenitorilor defunctei BC, decedata in anul ….
Paratii RC si RI au formulat intampinare si cerere reconventionala, prin care au solicitat sa se constate ca au uzucapat prin posesia achizitiva de 30 de ani terenul in suprafata de 1000 m.p., iar in subsidiar sa se constate ca au un drept de superficie asupra terenului de 1000 m.p., situat in ……. ei fiind proprietarii constructiilor edificate pe acest teren, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii reconventionale, paratii au aratat ca din anul 1970 sunt posesorii suprafetei de aproximativ 1000 m.p., pe care au edificat prin mijloace proprii un imobil si mai multe anexe, pentru care platesc impozit si cu care figureaza la rol. Au aratat ca s-au comportat ca adevarati proprietari si nu au fost tulburati de nimeni. La momentul promovarii unei actiuni in contradictoriu cu Primaria pentru a intra in legalitate, au aflat ca alte persoane au depus deja cerere pentru teren sustinand ca sunt fostii proprietari. Cum la data respectiva nu era eliberat titlu de proprietate si nici nu a venit nici o persoana sa le tulbure posesia sunt indeplinite conditiile pentru a uzucapa, respectiv posesia de 30 de ani, utila si neviciata. In subsidiar, au aratat ca sunt proprietarii constructiilor, conform hotararii judecatoresti definitive si irevocabile, deci si proprietarii terenului, daca valoarea acestora este mai mare decat a terenului.
In drept, au fost invocate dispozitiile art.1890, 1889 si 492 Cod civil.
Cererea reconventionala a fost legal timbrata.
La termenul de judecata din data de …., instanta a invocat din oficiu exceptia lipsei capacitatii procesuale de folosinta a paratei BC si a dispus introducerea in cauza a mostenitorilor defunctei, BRI si BV.
La acelasi termen, instanta a admis exceptia lipsei capacitatii procesuale de folosinta a paratei BC, invocata din oficiu si a respins exceptia prematuritatii actiunii, invocata de paratii RC si RI.
La data de ….., reclamantii si-au precizat actiunea, in sensul ca revendica suprafetele de 531 m.p. si 216 m.p., in total fiind vorba de 747 m.p.
La termenul de judecata din data de …., instanta a dispus introducerea in cauza a mostenitorilor reclamantului SD, decedat la data de …., respectiv SM, RRL si NI.
In cauza, s-au administrat proba cu inscrisuri, proba testimoniala, fiind audiati martorii TM si DA, la solicitarea paratilor RC si RI, declaratiile acestora fiind consemnate si atasate la filele 204-205, martorul GC, la solicitarea reclamantilor, declaratia acestuia fiind consemnata si atasata la fila 217, precum si proba cu expertiza tehnica de specialitate topo-cadastrala, raportul aferent fiind anexat la filele 160-163 dosar.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine in fapt urmatoarele:
Reclamantii sunt proprietarii terenului in suprafata de 1200 m.p., situat in Bacau, str. …., conform titlului de proprietate nr……
Conform raportului de expertiza topo-cadastrala, intocmit in cauza, mostenitorii defunctei BC ocupa din terenul de 1200 m.p. suprafata de 216 m.p., iar paratii RC si RI ocupa terenul in suprafata de 531 m.p. Restul de 454 m.p. teren se afla in posesia reclamantilor.
Potrivit inscrisurilor depuse la filele 67-106, instanta retine ca la data de …, intre Consiliul Local B. si BC s-a incheiat contractul de concesionare nr…..din ….., avand ca obiect cedarea si preluarea in concesiune a terenului situat in intravilanul municipiului …. avand suprafata de 250 m.p., in vederea construirii unui imobil de locuit, conform certificatului de urbanism nr…..din ….. Conform contractului nr….. din ……, durata concesiunii este pe durata existentei constructiei.
Pe terenul respectiv, gasit la masuratori in suprafata de 216 m.p., identificat potrivit schitei anexe(culoare verde) a raportului de expertiza topo-cadastrala efectuat in cauza(fila 162 dosar), a fost edificata constructia pentru care a fost emis certificatul de urbanism nr….., iar in casa locuiesc mostenitorii defunctei BC.
Mostenitorii defunctei BC nu opun reclamantilor un titlu de proprietate pentru suprafata ocupata, pe care o stapanesc in temeiul contractului de concesiune nr…….
In ceea ce priveste suprafata de 531 m.p., teren situat in str. ……, identificat potrivit schitei anexe(culoare portocalie) a raportului de expertiza topo-cadastrala efectuat in cauza(fila 162 dosar), ocupat de paratii RC si RI, instanta retine ca paratii ocupa terenul din anul 1980, aspect ce rezulta din sentinta civila nr…… a Judecatoriei B., prin care s-a respins capatul de cerere avand ca obiect constatare drept de proprietate asupra terenului. Faptul ocuparii suprafetei din 1980 rezulta si din declaratiile martorului TM. In plus, desi sentinta civila nr…… a Judecatoriei B. nu are autoritate de lucru judecat fata de cererea reconventionala avand ca obiect uzucapiune, formulata in prezenta cauza, totusi pentru instanta investita cu solutionarea prezentului dosar stabilirea momentului de inceput a exercitarii posesiei, respectiv anul 1980, are putere de lucru judecat.
Pentru dobandirea dreptului de proprietate imobiliara prin uzucapiunea de 30 de ani, asa cum este reglementat in art.1890 Cod civil, este necesar sa fie indeplinite cumulativ doua conditii: posesia propriu-zisa sa fie utila, adica neviciata si sa fie exercitata neintrerupt timp de 30 de ani, indiferent daca posesorul este de buna credinta sau de rea credinta.
In acest sens, art.1846 alin.1 Cod civil prevede ca orice prescriptie este fondata pe faptul posesiunii, iar conform art.1847 Cod civil ca sa se poata prescrie se cere o posesiune continua, neintrerupta, netulburata, publica si sub nume de proprietar.
La momentul introducerii cererii de chemare in judecata, respectiv la momentul formularii cererii reconventionale, termenul de 30 de ani nu se implinise. Asa cum rezulta si din declaratia martorului GC, reclamantul SI l-a informat pe paratul RC despre faptul ca pe teren are titlu de proprietate.
Avand in vedere aceste aspecte, coroborate cu faptul ca titlul de proprietate al reclamantilor a fost emis in cursul anului ….. si tinand seama ca uzucapiunea se manifesta ca o veritabila sanctiune indreptata impotriva adevaratului proprietar pentru faptul ca acesta, prin pasivitatea sa indelungata, s-a desesizat de bun, permitand intrarea unei alte persoane in posesia acestuia, situatie ce nu se regaseste in cauza de fata, instanta constata ca pentru suprafata de teren inclusa in titlul de proprietate al reclamantilor, posedata de paratii RC si RI, nu a intervenit uzucapiunea, desi paratii au ingradit suprafata de teren, au cultivat-o si au edificat pe ea constructii.
Nici existenta unui drept de superficie asupra terenului ocupat de catre paratii RC si RI nu poate fi retinuta. Dreptul de superficie reprezinta acel drept de proprietate pe care il are o persoana denumita superficiar, asupra constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari care se afla pe o suprafata de teren ce apartine unei alte persoane, teren asupra caruia superficiarul va avea un drept de folosinta. Dreptul de superficie poate fi constituit prin conventia partilor, prin legat, prin uzucapiune sau prin lege, nici unul dintre modurile de constituire enumerate nefiind incident in situatia paratilor RC si RI, desi acestia au edificat prin mijloace proprii anexe gospodaresti.
Prin sentinta civila nr. …. a Judecatoriei B., s-a constatat ca paratii RC si RI au edificat prin mijloace proprii o magazie, iar din declaratiile martorilor TM si GC si din concluziile raportului de expertiza, rezulta ca au edificat fantana, cotete, alte anexe gospodaresti si au plantat pomi fructiferi si vita de vie.
Potrivit art.480 si 481 C.civ, proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si a dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege si  nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afara numai pentru cauza de utilitate publica si primind o dreapta si prealabila despagubire.
          Asadar, actiunea in revendicare este actiunea reala prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului sau cere restituirea acestui bun de la posesorul neproprietar.
Avand in vedere toate considerentele expuse anterior si textele de lege enuntate, instanta va admite in parte cererea principala, astfel cum a fost precizata si va obliga pe paratii RC si RI sa lase reclamantilor in deplina proprietate si linistita posesie suprafata de 531 m.p., teren situat in ……. identificat potrivit schitei anexe(culoare portocalie) a raportului de expertiza topo-cadastrala efectuat in cauza(fila 162 dosar), iar pe paratii BG, BRI si BV sa lase reclamantilor in deplina proprietate si linistita posesie suprafata de 216 m.p., teren situat in …., identificat potrivit schitei anexe(culoare verde) a raportului de expertiza topo-cadastrala efectuat in cauza(fila 162 dosar).
In ceea ce priveste capetele de cerere principala, avand ca obiect ridicarea de catre parati a constructiilor edificate pe teren si evacuare, instanta retine ca acestea sunt neintemeiate, astfel incat le va respinge in consecinta. Pentru a dispune astfel, instanta are in vedere faptul ca paratii sunt constructori de buna-credinta. In ceea ce ii priveste pe mostenitorii defunctei BC, buna-credinta rezulta fara echivoc din incheierea contractului de concesiune nr…… din ….., durata contractului fiind stabilita pe toata durata existentei constructiei.
In ceea ce ii priveste pe paratii RC si RI, acestia au avut convingerea ca terenul le apartine, astfel incat au fost de buna-credinta, aceasta chestiune apreciindu-se in raport cu momentul realizarii constructiei, respectiv realizarii plantatiilor, momente anterioare reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenului in temeiul Legii nr.18/1991 prin titlul de proprietate nr……
Conform art.494 Cod civil, „daca plantatiile, constructiile si lucrarile au fost facute de catre o a treia persoana cu materialele ei, proprietarul pamantului are dreptul de a le tine pentru dansul, sau de a indatora pe acea persoana sa le ridice; Daca proprietarul pamantului cere ridicarea plantatiilor si a constructiilor, ridicarea va urma cu cheltuiala celui ce le-a facut; el poate chiar, dupa imprejurari, fi condamnat la daune-interese pentru prejudiciile sau vatamarile ce a putut suferi proprietarul locului; Daca proprietarul voieste a pastra pentru dansul acele plantatii si cladiri, el este dator a plati valoarea materialelor si pretul muncii, fara ca sa se ia in consideratie sporirea valorii fondului, ocazionata prin facerea unor asemenea plantatii si constructii. Cu toate acestea, daca plantatiile, cladirile si operele au fost facute de catre o a treia persoana de buna-credinta, proprietarul pamantului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantatii, cladiri si lucrari, dar va avea dreptul sau de a inapoia valoarea materialelor si pretul muncii, sau de a plati o suma de bani egala cu aceea a cresterii valorii fondului”.
Avand in vedere buna-credinta a paratilor la edificarea constructiilor si dispozitiile art.494 alin.3 teza a II-a C.p.c., cererea de ridicare a constructiilor edificate pe terenul revendicat este neintemeiata. De asemenea, neintemeiata este si cererea de evacuare a paratilor, pana nu se va clarifica intre parti situatia despagubirii de catre proprietarii terenului a constructorilor de buna-credinta.
Avand in vedere faptul ca la termenul de judecata din data de ….. instanta a admis exceptia lipsei capacitatii procesuale de folosinta a paratei BC, invocata din oficiu, va respinge cererea principala, astfel cum a fost precizata, formulata in contradictoriu cu parata BC, ca fiind introdusa impotriva unei persoane lipsite de capacitate procesuala de folosinta.
Tinand seama de considerentele anterior expuse referitoare la neindeplinirea conditiilor uzucapiunii si dreptului de superficie, va respinge cererea reconventionala, formulata de paratii RC si RI, ca neintemeiata.
Vazand prevederile art.274-277 C.p.c., va compensa cheltuielile de judecata efectuate de reclamanti si paratii RC si RI, tinand seama de faptul ca si unii si ceilalti au suportat cheltuieli de judecata comparabile, iar cererile le-au fost admise doar partial.
Totodata, va obliga pe paratii BG, BRI si BV sa achite reclamantilor suma de 521,28 lei, reprezentand cheltuieli de judecata, din care 396,28 lei reprezinta taxa de timbru aferenta valorii terenului revendicat de la acesti parati(tinand seama de faptul ca desi taxa de timbru aferenta terenului revendicat de la acesti parasi era de 792,56 lei, reclamantii au achitat doar ½, fiindu-le admisa in parte cererea de ajutor public judiciar la data de ….), iar 125 lei reprezinta 1/6 din onorariul de expert achitat de reclamanti (onorariul de expert achitat de reclamanti a fost de 750 lei, instanta apreciind ca doar jumatate corespunde actiunii formulate in contradictoriu cu paratii BG, BRI si BV, iar din aceasta jumatate a apreciat ca doar 1/3 trebuie achitat de acestia din urma, avand in vedere faptul ca doar un capat de cerere din cele 3 a fost admis de catre instanta).