Hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare si uzucapiune

Obiect: hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare si uzucapiune

Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea la inregistrata pe rolul acestei instante la data de … sub nr. …, reclamantul UI a chemat in judecata pe paratii CP, CN si CV, solicitand instantei sa dispuna iesirea din indiviziune dupa defunctii CV si CA, precum si perfectarea contractului de vanzare-cumparare incheiat la data de …
La termenul de judecata de la data de …., reclamantul si-a modificat cererea, in sensul ca a solicitat sa se constate ca prin uzucapiunea de 30 de ani a dobandit proprietatea asupra terenului in suprafata de 1200 mp aferent constructiilor ce au facut obiect al inscrisului sub semnatura privata incheiat la data de ….. intre reclamant si CA
La acelasi termen de judecata reclamantul a solicitat, iar instanta a luat act de capatul de cerere privind iesirea din indiviziune dupa defunctii CV si Chitic CA.
La termenul de judecata de la data de …, reclamantul a aratat ca intelege sa se judece in contradictoriu cu DC, DD, CE si NV, precizand si numele paratei CP, respectiv U.
In motivarea cererii de chemare in judecata, a aratat ca la data de … a incheiat cu defuncta mama a paratilor, CA, un inscris sub semnatura privata prin care aceasta i-a vandut o casa, un grajd si o bucatarie, precum si suprafata de teren aferenta de 1200 mp, situate in com. O., sat S., jud. B. avand ca vecini: N-paraul S., E-DV, S-BN.; V-I. I, ca din anul 1968 a locuit in aceasta casa impreuna cu batrana, pe care a ingrijit-o, ca a platit toate taxele si impozitele aferente. Prin precizari a aratat ca a exercitat asupra terenului o posesie utila o perioada mai mare de 30 de ani, posesie pe care a inceput-o in anul 1968.
In drept a invocat Art. 728-729 C.civ. si Art. 2 din Legea nr. 54/1998.
Cererea a fost timbrata cu taxa judiciara de timbru de 591 lei si timbru judiciar de 3 lei.
In sustinere, reclamantul a solicitat si s-a incuviintat proba cu inscrisuri si proba cu interogatoriul paratilor.
Paratii UP, CN, CV si NV nu a formulat intampinare, insa s-au prezentat in fata instantei aratand ca nu sunt de acord cu cererea de chemare in judecata si ca inscrisul sub semnatura privata este un fals, nefiind incheiat de mama, respectiv bunica acestora.
La termenul de judecata de la data de …, aparatorul reclamantului a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei NV, care a fost pusa in discutia partilor la acelasi termen de judecata.
La termenul de judecata de la data …, instanta a invocat din oficiu exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei CV, insa avand in vedere inscrisurile depuse ulterior la dosar din care rezulta ca aceasta este succesoarea legala a defunctei CA (decedata la …), prin reprezentarea tatalui sau predecedat CT (decedat la …), instanta va reveni asupra acestei exceptii.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei NVinstanta urmeaza a o admite avand in vedere ca aceasta este fiica paratei UP, doar aceasta din urma, iar nu si parata NV, avand calitatea de succesoare legala in drepturi a defunctei CA si a defunctului CNV.
Cu privire la fondul capatului de cerere privind perfectarea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat la data de … intre autoarea paratilor, CA si reclamant si avand ca obiect o casa, un grajd si o bucatarie situate in com. O., sat S., jud. B., pe terenul in suprafata de 1200 mp, avand ca vecini: N-paraul S., E-DV, S-BN.; V-I I, instanta retine urmatoarele:
Potrivit Art. 1073 din Codul civil:
„Creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei, si in caz contrar are dreptul la dezdaunare.”
iar potrivit Art. 1077 din Codul civil:
„Nefiind indeplinita obligatia de a face, creditorul poate asemenea sa fie autorizat a o aduce el la indeplinire, cu cheltuiala debitorului.”
Potrivit Art. 31 din Legea nr. 58/1974, in vigoare la data incheierii inscrisului sub semnatura privata incheiat intre autoarea paratilor si reclamant:
„Imparteala intre mostenitori a terenurilor, precum si instrainarea constructiilor, prevazute la art. 30, se vor putea face numai prin inscris autentic pe baza autorizarii date, dupa caz, de catre comitetele executive ale consiliilor populare comunale, orasenesti sau municipale, cu respectarea normelor de sistematizare.”
Potrivit Art. 1191 C.civ., aplicabil raporturilor juridic dintre reclamant si autoarea paratilor:
„Dovada actelor juridice al caror obiect are o valoare ce depaseste suma de 250 lei, chiar pentru depozit voluntar, nu se poate face decat sau prin act autentic, sau prin act sub semnatura privata.
Nu se va primi niciodata o dovada prin martori, in contra sau peste ceea ce cuprinde actul, nici despre ceea ce se pretinde ca s-ar fi zis inaintea, la timpul sau in urma confectionarii actului, chiar cu privire la o suma sau valoare ce nu depaseste 250 lei.
Partile insa pot conveni ca si in cazurile aratate mai sus sa se poata face dovada cu martori, daca aceasta priveste drepturi de care ele pot sa dispuna.”
Instanta retine ca in virtutea principiului conversiunii actului juridic civil, un inscris sub semnatura privata, nul absolut ca si vanzare-cumparare pentru lipsa formei autentice, poate valora antecontract de vanzare-cumparare, intrucat pentru incheierea unui antecontract (contract nenumit) nu este necesara forma autentica, iar un act juridic trebuie interpretat in sensul de a produce efecte juridice.
In speta, instanta retine ca nu se putea transmite in mod valabil constructiile mentionate in cuprinsul inscrisului sub semnatura privata depus la dosar de catre reclamant, intrucat Legea nr. 58/1974 (in vigoare la data incheierii contractului) prevedea ca si conditie de forma, incheierea unui act autentic, pentru ca transmiterea proprietatii constructiilor sa poata avea loc.
Astfel, in cazul in care promitentul-vanzator refuza perfectarea vanzarii bunului promis, promitentul-cumparator poate solicita instantei, in temeiul Art. 1073 si a Art. 1077 din Codul civil, pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare, desigur in masura in care sunt indeplinite si conditiile generale de fond privind incheierea oricarui act juridic - negotium prevazute de Art. 948 C.civ. 1864, respectiv capacitatea, consimtamantul, obiectul si cauza. De asemenea, instanta retine ca materializarea actului juridic, care este reprezentata de instrumentum, pentru a avea valoare probatorie, trebuie sa fie semnata de catre parti.
In cauza, instanta retine ca inscrisul sub semnatura privata pe care reclamantul isi intemeiaza primul capat de cerere nu cuprinde semnatura promitentei-vanzatoare, intrucat, conform sustinerilor partilor, aceasta era nestiutoare de carte. Amprenta digitala aflata pe inscris si pretins a fi a acesteia nu are valoarea unei semnaturi care emana de la partea care s-a obligat prin incheierea respectivului act juridic.
In conformitate cu Art. 1177 C.civ. 1864 si Art. 177 C.proc.civ., acel caruia i se opune un inscris sub semnatura privata, este dator fie sa recunoasca, fie sa tagaduiasca scrisul sau semnatura;m mostenitorii sau cei care reprezinta drepturile aceluia al caruia se pretinde ca ar fi actul pot declara ca nu cunosc scriptura sau subsemnatura autorului lor.
In cauza, paratii, in calitate de mostenitori ai persoanei de la care se pretinde ca este actul, au contestat expres faptul ca mama lor ar fi incheiat cu paratul o astfel de conventiei si ca amprenta digitala de pe inscris ar apartine acesteia.
Prin urmare, procedura verificarii de scripte incidenta si obligatorie intr-o astfel de situatie, este imposibil a fi realizata in speta intrucat nu exista semnatura celui ce s-a obligat. Chiar in conditiile in care, printr-o interpretare extensiva, s-ar atribui amprentei digitale valoarea unui consimtamant valabil exprimat, in cauza nu pot fi administrate alte probe din care sa rezulte cu certitudine ca amprenta apartine autoarei paratilor, intrucat atat aceasta, cat si martorii in prezenta carora s-a incheiat conventia, sunt decedati in prezent.
De asemenea, instanta retine ca raportul juridic dintre reclamant si autoarea paratilor nu poate fi dovedit si prin alte probe, avand in vedere valoarea de 8000 lei a bunului ce a facut obiectul conventiei incheiate intre reclamant si autoarea paratilor, inserata in chiar cuprinsul acesteia, valoare ce atrage incidenta prevederilor Art. 1191 alin. 1 si 2 C.civ., iar fata de opozitia expresa a paratilor in speta nu pot fi incidente prevederile Art. 1191 alin. 3 C.civ. din 1864.
Acest inscris nu reprezinta niciun inceput de dovada scrisa, intrucat, conform Art. 1197 C.civ. 1864, scrisul trebuind sa fie a aceluia care s-a obligat, ceea ce nu este cazul in speta, defuncta CA fiind nestiutoare de carte.
Totodata, instanta retine ca actul incheiat de parti nu reprezinta o vanzare pura si simpla, ci este afectata de conditia ingrijirii vanzatoarei pe toata durata vietii acesteia, iar dupa moarte sa, de conditia efectuarii celor necesare, conditii a caror indeplinire nu rezulta din probatoriul administrat in cauza, reclamantul insusi aratand ca dupa imbolnavirea mamei sale, acesta a stat cu sora sa, parata Untea Paraschiva, iar cheltuielile de inmormantare au fost suportate de catre parati.
Prin urmare, avand in vedere ca reclamantul nu a efectuat in conditiile imperative prevazute de Art. 1191 C.civ. dovada raporturilor pe care isi intemeiaza primul capat al cererii si fata de considerentele de mai sus, instanta urmeaza a-l respinge ca neintemeiat.
Cu privire la fondul capatului de cerere privind dobandirea prin uzucapiunea de 30 de ani a dreptului de proprietate asupra terenului in suprafata de 1200 mp aferent constructiilor ce au facut obiect al inscrisului sub semnatura privata incheiat la data de 28.10.1977 intre reclamant si CA, instanta retine urmatoarele:
Uzucapiunea este un mod de dobandire a drepturilor reale principale prin posesia bunurilor care formeaza obiectul lor in toata perioada prevazuta de lege si prin exercitarea pozitiva a dreptului de optiune cu privire la uzucapiune, ca drept potestativ.
Pentru a fundamenta uzucapiunea, posesia trebuie sa indeplineasca trei conditii, si anume:
sa existe;
sa fie utila;
sa aiba o anumita durata.
Cu privire la cea dintai conditie, instanta retine ca nu se poate dobandi un drept real principal prin uzucapiune in cazul in care cel care invoca acest mod de dobandire este doar detentor precar, iar nu posesor, intrucat detentia are un alt element psihologic decat posesia, animus detinendi fiind diferit de animus possidendi. Prin urmare, precaritatea reprezinta mai mult decat un viciu al posesiei, semnificand chiar absenta acesteia. In mod exceptional, precaritarea poate fi intervertita in posesie, in conditiile Art. 1858 C.civ.
Potrivit Art. 1844 C.civ.:
„Nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, din natura lor proprie, sau printr-o declaratie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privata, ci sunt scoase afara din comert.”
Potrivit Constitutiei in vigoare anterior lui decembrie 1989, bunurile care faceau obiect al dreptului de proprietate al statului erau scoase din circuitul civil, fiind inalienabile, imprescriptibile si insesizabile; rezulta deci ca dreptul de proprietate asupra terenurilor apartinand statului nu putea fi dobandit prin uzucapiune.
Cu privire la cea de-a doua conditie, instanta retine ca, pentru a fi utila, posesia trebuie sa intruneasca anumite calitati, respectiv sa fie continua, pasnica si publica. Absenta oricareia dintre aceste calitati impiedica producerea oricarui efect al posesiei, deci si efectul achizitiv de proprietate.
Cu privire la cea de-a treia conditie, instanta retine ca, pentru a produce efectul achizitiv de proprietate, posesia trebuie sa fie exercitata un anumit termen, legiuitorul prevazand termene diferite, in functie de care se disting speciile de uzucapiune (si anume uzucapiunea de 30 de ani si uzucapiunea de 10 pana la 20 de ani).
Conform adresei instantei catre Comisia locala O., aflata la fila 66 dosar, si a raspunsului Comisiei locale O. nr. …, aflat la fila 73 dosar, rezulta ca, in cauza, in privinta terenului de 1200 mp situat in T…P.., P.., …., pentru care reclamantul solicita a se constata ca a dobandit prin uzucapiunea lunga dreptul de proprietate, s-a emis titlu nr. … (fila 33 dosar) pe numele autorilor paratilor, CNV (sotul lui CA, de la care reclamantul pretinde ca a cumparat constructiile situate pe teren, conform filei 31 dosar), in temeiul prevederilor Legii nr. 18/1991, prin reconstituirea dreptului de proprietate, titlu a carui valabilitate nu este contestata pana in prezent, instanta neavand in vedere sustinerile reclamantului din memoriile depuse la dosar de catre acesta intrucat imputernicitii reclamantului, in prezenta acestuia, care le-a confirmat calitatea, inclusiv la termenul de judecata de la data de …., au declarat expres in prezenta cauza ca nu inteleg sa solicite anularea titlului nr. …
Prin emiterea unui astfel de titlu se certifica faptul ca, la data aparitiei Legii nr. 18/1991, terenurile respective se gaseau in proprietatea cooperativei agricole de productie, conform Art. 8 din lege, numai cu privire la astfel de terenuri putandu-se reconstitui dreptul de proprietate in baza acestei legi. In atare conditii, instanta retine ca posesia exercitata de catre reclamant asupra terenului de 1200 mp nu a fost sub nume de proprietar, adevaratii proprietari nedesesizandu-se in mod voluntar de bunurile lor, ci ca urmare a colectivizarii, care a fost o masura impusa de regimul comunist. Prin urmare, conform Art.1853 alin. 2 C.civ., conditia existentei posesiei nu este indeplinita pentru perioada dintre 1968-data emiterii titlului de proprietate.
De altfel, reclamantul nu a facut dovada in cauza a altui titlu in baza caruia paratii detin proprietatea asupra terenului de 1200 mp.
Conform rolurilor agricole intocmite pentru UI si CNV, aflate la filele 29-32 dosar, rezulta ca la nivelul anului 1961, ambele familii ale acestor persoane detineau teren in vatra satului, prin urmare terenul de 0,14 ha din rolul agricol al lui UII este distinct de terenul de 0,20 ha din rolul agricol al lui CNV, acesta din urma fiind inscris in TP nr. … si pe care sunt constructiile pe care reclamantul pretinde ca le-a dobandit de la CA.
Prin urmare, terenul din litigiu nu este cel inscris in rolul agricol al lui UI, depunerea acestui inscris de catre reclamant fiind lipsita de relevanta, acesta avand deschisa calea prevazuta de legile fondului funciar in cazul in care proprietatea acestuia a fost preluata de cooperativa agricola de productie.
Instanta retine ca si in cazul in care la data cand a inceput sa posede reclamantul, respectiv 1968, proprietatea terenului nu ar fi apartinut cooperativei agricole de productie, posesia reclamantului a fost intrerupta la data emiterii titlului de proprietate al paratilor – 22.02.1995, inainte de implinirea termenului de prescriptie 30 de ani, astfel cum rezulta din interpretarea prin analogie a prevederilor Art. 16 alin. 1 lit. b coroborat cu alin 2 din Decretul nr. 167/1958.
Prin urmare, nefiind indeplinite conditiile cumulative necesare pentru a dobandi dreptul de proprietate prin uzucapiune, instanta va respinge acest capat de cerere ca neintemeiat.