Contract de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare. Obligatia locatorului de a incheia contract de vanzare-cumparare pentru bunul ce a facut obiectul contractului de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare.
(Decizie nr. 565 din data de 19.12.2007 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti) Contract de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare.
Obligatia locatorului de a incheia contract de vanzare-cumparare pentru bunul ce a facut obiectul contractului de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare.
O.G.nr.51/1997
H.G. nr.55/1998
La terminarea contractului de leasing imobiliar si sub conditia indeplinirii de catre utilizator a obligatiilor asumate, partile trebuie sa procedeze la indeplinirea formalitatilor necesare transferului de proprietate asupra bunului, obiect al contractului.
Incheierea contractului de vanzare-cumparare a bunului este pentru locator o obligatie legala, contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare reprezentand temeiul obligatiei de a face, respectiv de a incheia contract de vanzare-cumparare.
(Decizia comerciala nr.565/19.12.2007 - Sectia a VI-a Comerciala).
Prin actiunea inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala la data de 16.03.2006, reclamanta SC D C SRL a chemat in judecata pe parata S.C. D A S.A. (fosta SC A SA) solicitand sa se dispuna:
-obligarea paratei sa incheie contract de vanzare-cumparare, in forma autentica, pentru imobilul cu destinatie comerciala, situat in Bucuresti, Calea V. nr.220 - 224, bl.69B, parter, sector 4, ce a facut obiectul contractului de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare nr.1817/11.05.1999;
-obligarea paratei la plata daunelor cominatorii de 2.000.000 lei pentru fiecare zi de intarziere, pana la incheierea contractului;
-obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata ocazionate cu acest proces.
La propunerea partilor in cauza au fost incuviintate si administrate proba cu inscrisuri, proba cu interogatoriu si proba cu expertiza contabila.
Prin sentinta comerciala nr.11787/14.12.2006 pronuntata in dosarul nr.9332/3/2006 Tribunalul Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala a respins actiunea formulata de reclamanta ca neintemeiata.
Pentru a hotari astfel, tribunalul a avut in vedere actele si lucrarile cauzei si dispozitiile O.U.G nr.88/1997, HG577/2002 precum si ale Legii nr.137/2002, retinand in esenta ca, in temeiul contractului de leasing imobiliar incheiat la data de 11.05.1999, parata (fosta SC A SA) in calitate de locator s-a obligat sa transmita folosinta si posesia spatiului comercial din Bucuresti, Calea V. nr.222, sector 4, restaurantul D. iar reclamanta s-a obligat, in calitate de utilizator, sa plateasca redeventa corespunzatoare, urmand ca la data expirarii contractului de leasing imobiliar, locatorul sa-i transmita dreptul de proprietate asupra bunului.
Tribunalul a mai retinut ca pe durata contractului 11.05.1999 - 11.05.2004, utilizatorul si-a indeplinit obligatiile , respectiv a efectuat plata redeventei lunare in cuantum de 1.045.349.546 lei, a achitat taxe teren si impozit pe cladiri in cuantum de 38.281.042 lei, valoarea ramasa neamortizata la finele contractului de leasing fiind de 139.555.035 lei si a achitat TVA in suma de 234.820.522 lei.
A mai retinut ca, art.3 din contractul incheiat intre parti prevede ca utilizatorul a beneficiat si de un drept de folosinta asupra terenului pana la atestarea dreptului de proprietate.
Pe acest aspect, tribunalul a constatat ca, potrivit legislatiei specifice, inaintea vanzarii unor active societatea comerciala este obligata sa majoreze capitalul social cu valoarea terenurilor, pentru care se obtine certificatul de atestare a dreptului de proprietate, in conditiile art.142 si urmatoarele din H.G 577/2002, respectiv in conditiile Legii nr.137/2002, acest lucru nefiind dovedit.
De asemenea, tribunalul a mai retinut ca nu s-a probat ca s-ar fi obtinut acordul vanzatorului pentru instrainarea activului, in conditiile legii si ca s-ar fi adoptat o hotarare a adunarii generale in acest sens.
Concluzionand, tribunalul a constatat ca nefiind clarificata situatia terenului, actiunea reclamantei nu poate fi primita.
Impotriva acestei sentinte, reclamanta a formulat apel, in termen si legal timbrat, considerand-o netemeinica si nelegala.
Prin motivele de apel depuse la dosar la data de 13.03.2007, dupa prezentarea situatiei de fapt, a apararilor invocate de intimata-parata prin intampinare si a probelor administrate in cauza, apelanta a aratat, in esenta, ca este evident faptul ca adaugiul actori incumbit probatio este pe deplin acoperit in ceea ce o priveste, ca toate obligatiile sale au fost demonstrate ca fiind indeplinite, ca pretentiile intimatei parate privind solicitarea unor sume suplimentare fata de cele achitate nu au nici o justificare legala.
Apelanta a mai aratat ca, desi mai mult decat concludente in sustinerea pretentiilor sale probele aflate la dosar au fost ignorate sau interpretate in mod eronat.
In ceea ce priveste argumentele instantei de fond, apelanta a aratat ca sunt criticabile intrucat, in speta, legea partilor o reprezinta contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare-cumparare inregistrat sub nr.1817 din 11.05.1999, transferul dreptului de proprietate operand in virtutea indeplinirii intocmai a tuturor obligatiilor contractuale asumate de catre ea in calitate de utilizator, cat si in baza caracterului irevocabil al clauzei de vanzare.
Ca atare, in raport de dispozitiile art.4 lit.e din O.G nr.51/1997, astfel cum era in vigoare la data incheierii contractului , precum si in raport de dispozitiile art.9 alin.1 lit.d din acelasi act normativ, incheierea contractului de vanzare-cumparare este o obligatie legala a locatorului.
A mai aratat ca optiunea irevocabila de a achizitiona imobilul la expirarea perioadei de leasing a fost aprobata de catre intimata-parata prin Hotararea Adunarii Generale a Actionarilor din data de 06.11.1998, astfel cum aceasta a admis prin raspunsul la intrebarea nr.13 din interogatoriul ce a fost formulat in fata instantei de fond, raspuns ce a fost ignorat de instanta.
Referitor la dispozitiile legale retinute de instanta si anume art.142 si urmatoarele din HG nr.577/2002 si Legea nr.137/2002, apelanta a precizat ca acest cadrul legal nu era in vigoare la data intocmirii contractului cu clauza irevocabila de vanzare, situatie in care apreciaza ca sunt incidente teoriile general acceptate ale neretroactivitatii legii.
Pe acest aspect apelanta a mai aratat ca si in situatia in care s-ar trece peste principiul neretroactivitatii legii civile si tot nu poate fi retinuta asertiunea instantei de fond legata de includerea in capitalul social a valorii terenurilor deoarece terenul in discutie nu face obiectul contractului.
In concluzie, apelanta a solicitat admiterea apelului, in temeiul dispozitiilor art.296 Cod pr.civ. schimbarea in tot a sentintei comerciale atacate si pe fond admiterea actiunii astfel cum a fost formulata.
In sustinerea apelului apelanta a solicitat proba cu inscrisuri.
In drept au fost invocate dispozitiile art.282 - 298 Cod pr.civ. coroborate cu art.969,970, 977,1073 Cod civil si O.G 51/1997.
La dosarul cauzei intimata a depus intampinare solicitand respingerea apelului si pe cale de consecinta mentinerea sentintei apelate ca fiind temeinica si legala.
In esenta, intimata a invederat ca asa cum a aratat si la fond, este de acord cu incheierea contractului pentru spatiul in litigiu, ce a facut obiectul contractului de leasing imobiliar nr.1817/1999, dar nu inainte ca apelanta sa achite suma de 37.571.430 ROL reprezentand impozite si taxe aferente imobilului si a caror plata incumba utilizatorului si suma de 8251 USD + TVA reprezentand valoarea neamortizata, conform contractului de leasing.
Intimata a mai invederat ca nu se afla inca in posesia unui cadastru imobiliar pentru suprafata respectiva si pe cale de consecinta nici in posesia unei incheieri de intabulare, situatie in care nu s-a putut efectua majorarea capitalului social cu contravaloarea terenului respectiv, in conformitate cu prevederile Legii nr.137/2002.
A mai invederat ca, Hotararea AGA prin care s-a hotarat printre altele si incheierea in forma autentica a vanzarilor de spatii in leasing a fost anulata in instanta, cauza purtand numarul de dosar 39096/3/2005, iar solutia de anulare a Hotararii AGA a ramas definitiva si irevocabila prin decizia nr.513/30.10.2006 a Curtii de Apel Bucuresti.
In sustinerea celor aratate prin intampinare, intimata a depus inscrisuri in copie.
Prin incheierea de sedinta de la termenul din 24.04.2007, Curtea, in baza art.151 Cod pr.civ. a repus cauza pe rol constatand ca sunt necesare noi lamuriri cu privire la imobilul ce a format obiectul contractului de leasing imobiliar nr.1817/11.05.1999 si pentru a se depune de catre intimata Hotararea AGA din 06.11.1998.
Astfel, la termenul din 15.05.2007, Curtea a solicitat partilor lamuriri cu privire la inadvertentele existente referitor la adresa imobilului ce a facut obiectul contractului de leasing nr.1817/11.05.1999, in contract fiind indicata adresa din Bucuresti, Calea V. nr.222, sector 4, iar in cererea de chemare in judecata fiind indicata o alta adresa , respectiv Bucuresti, Calea V. nr.220-224, bloc 69B, parter, sector 4.
Pentru clarificarea acestor inadvertente apelanta a depus o serie de inscrisuri, printre care copia contractului nr.1817/11.05.1999 (filele 54-60) privind imobilul situat in Bucuresti, Calea V. nr.220-224, bloc 69B, parter, sector 4 (Restaurant D.), cu privire la acest contract fiind date de catre apelanta o serie de explicatii consemnate in incheierea de la termenul din 12.06.2007 (fila 119).
De asemenea, apelanta a depus la dosar, in copie, documentatia topografica efectuata de intimata, inregistrata la Oficiul National de Cadastru si Publicitate Imobiliara si a solicitat proba cu expertiza tehnica imobiliara, proba ce a fost respinsa, apreciindu-se ca nu se impune administrarea unei asemenea probe.
In ceea ce priveste intimata, aceasta a depus la dosar Punct de vedere in legatura cu modificarea de numar postal (filele 108-109) si pentru a dovedi ca in prezent denumirea sa este SC A SA a depus un certificat de mentiuni emis de Oficiul Registrului Comertului de pe langa Tribunalul Bucuresti, in data de 09.08.2007.
La termenul din 6.11.2007, urmare dispozitiei Curtii, intimata a depus la dosar, in copie, dosarul cadastral privind imobilul in care se afla restaurantul D. iar la interpelarea instantei a precizat ca acest dosar se refera numai la imobilul in care se afla acest activ nu si la alte active ale SC A SA.
Examinand apelul in raport de criticile invocate, in raport de actele si lucrarile cauzei si avand in vedere si dispozitiile legale incidente, Curtea constata ca acesta este intemeiat pentru considerentele ce se vor arata.
Astfel, prin cererea de chemare in judecata, apelanta a solicitat sa se dispuna obligarea intimatei sa incheie contract de vanzare-cumparare, in forma autentica, pentru imobilul cu destinatie comerciala situat in Bucuresti, Calea V. nr.220-224, bloc 69B, parter, sector 4, ce a facut obiectul contractului de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare nr.1817/11.05.1999.
Totodata, apelanta a solicitat si obligarea intimatei la plata daunelor cominatorii de 2.000.000 lei (ROL) pentru fiecare zi de intarziere, pana la incheierea contractului.
Din probele cauzei (inscrisuri si interogatoriu), probe completate in apel, Curtea retine ca intre parti s-a incheiat contractul de leasing imobiliar nr.1817/11.05.1999 pe un termen de 5 ani de la data semnarii procesului verbal mentionat la art.3 din contract, prin care intimata (locatorul) s-a obligat sa transmita folosinta si posesia imobilului situat in Bucuresti, Calea V. nr.220-224, bloc 69B, parter, sector 4, iar la expirarea termenului sa respecte optiunea irevocabila a apelantei (utilizatorul) de cumparare a imobilului, optiune aprobata prin Hotararea Adunarii Generale a Actionarilor intimatei din data de 6.11.1998, adoptata in conformitate cu prevederile Normelor Metodologice aprobate prin HG nr.55/12.02.1998.
Potrivit art.13 din contract, la terminarea acestuia si sub conditia indeplinirii intocmai a obligatiilor utilizatorului (apelanta), partile trebuiau sa procedeze in conformitate cu dispozitiile legale in vigoare, la indeplinirea formalitatilor necesare transferului de proprietate asupra bunului, obiect al acestui contract.
Din probele administrate in cauza, inscrisuri si expertiza contabila (raportul de expertiza nefiind contestat de intimata), rezulta ca apelanta in calitate de utilizator si-a indeplinit intocmai si in totalitate obligatiile de plata catre intimata referitoare la redeventa lunara, taxe teren si impozite pe cladiri, valoare ramasa neamortizata la finele contractului de leasing, TVA 19% .
In aceste conditii avand in vedere dispozitiile art.4 lit.e din O.G nr.51/1997, astfel cum era in vigoare la momentul incheierii contractului de leasing imobiliar si dispozitiile art.9 alin.1 lit.d din acelasi act normativ (cu modificarile ulterioare) incheierea contractului de vanzare-cumparare a imobilului este pentru intimata o obligatie legala, contractul de leasing imobiliar reprezentand temeiul obligatiei de a face, respectiv de a incheia contract de vanzare-cumparare pentru imobilul ce a facut obiectul acestui contract.
Curtea mai retine ca atat in fata instantei de fond cat si in apel intimata parata a invederat ca este de acord cu incheierea contractului de vanzare-cumparare, conditionat insa de achitarea unor sume care in opinia sa nu au fost achitate de reclamanta, de efectuarea cadastrului imobiliar si intabularea dreptului de proprietate, precum si de majorarea capitalului social cu contravaloarea cotei indivize de teren pentru care s-a obtinut certificatul de atestare a dreptului de proprietate.
Or, prin toate aceste motive, dintre care unele au fost insusite de instanta de fond, intimata nu face altceva decat sa se eschiveze de la indeplinirea obligatiei legale de a incheia contractul de vanzare-cumparare pentru imobilul ce a facut obiectul contractului de leasing imobiliar.
Astfel, asa cum s-a aratat mai inainte, din probele administrate in cauza, rezulta ca apelanta si-a indeplinit intocmai si in totalitate obligatiile de plata catre intimata.
In ceea ce priveste efectuarea cadastrului imobiliar si intabularea dreptului de proprietate, cat si majorarea capitalului social cu c/val. cotei indivize de teren, Curtea retine ca acestea sunt in sarcina intimatei, si ca atare aceasta nu poate invoca propria culpa pentru a justifica neindeplinirea unei obligatii legale, in speta, aceea de a incheia contract de vanzare-cumparare pentru imobilul ce a facut obiectul contractului de leasing nr.1817/11.05.1999, cu atat mai mult cu cat terenul nici nu face obiectul contractului de leasing.
Nu poate fi primita nici apararea intimatei privind anularea Hotararii AGEA nr.2/20.08.2005, deoarece asa cum s-a aratat mai inainte, obligatia intimatei de a incheia contractul de vanzare-cumparare deriva din dispozitii legale (O.G nr.51/1997) si din contractul de leasing imobiliar nr.1817/11.05.1999, optiunea apelantei de a cumpara imobilul la sfarsitul contractului de leasing fiind aprobata prin Hotararea AGA din 6.11.1998, hotarare ce nu a fost anulata.
In considerarea celor aratate, Curtea constata ca instanta de fond a facut o aplicare gresita a dispozitiilor legale, pronuntand o sentinta nelegala si netemeinica.
In consecinta, in baza art.296 Cod pr.civ., Curtea a admis apelul, a schimbat in tot sentinta atacata si pe fond a admis in parte actiunea, in sensul ca a obligat parata sa incheie contract de vanzare-cumparare, in forma autentica, pentru imobilul cu destinatie comerciala, situat in Bucuresti, Calea V. nr.220-224, bloc 69 B, parter, sector 4, ce a facut obiectul contractului de leasing imobiliar nr.1817/11.05.1999, din probele administrate in cauza rezultand ca activul "Restaurantul D." se afla situat la aceasta adresa.
Avand in vedere dispozitiile art.5803 alin.5 din Codul de procedura civila, modificat si completat prin Legea nr.459/2006 (dispozitii de imediata aplicare), Curtea a respins ca nefondat capatul de cerere privind obligarea paratei la plata daunelor cominatorii de 2.000.000 ROL pentru fiecare zi de intarziere, pana la incheierea contractului.
In baza art.274 Cod pr.civ. Curtea a obligat intimata la plata catre apelanta a sumei de 7.987,30 RON, cheltuieli de judecata in fond si in apel, reprezentand taxe de timbru, onorariu avocat si onorariu expert.
??
??
??
??
7
Obligatia locatorului de a incheia contract de vanzare-cumparare pentru bunul ce a facut obiectul contractului de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare.
O.G.nr.51/1997
H.G. nr.55/1998
La terminarea contractului de leasing imobiliar si sub conditia indeplinirii de catre utilizator a obligatiilor asumate, partile trebuie sa procedeze la indeplinirea formalitatilor necesare transferului de proprietate asupra bunului, obiect al contractului.
Incheierea contractului de vanzare-cumparare a bunului este pentru locator o obligatie legala, contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare reprezentand temeiul obligatiei de a face, respectiv de a incheia contract de vanzare-cumparare.
(Decizia comerciala nr.565/19.12.2007 - Sectia a VI-a Comerciala).
Prin actiunea inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala la data de 16.03.2006, reclamanta SC D C SRL a chemat in judecata pe parata S.C. D A S.A. (fosta SC A SA) solicitand sa se dispuna:
-obligarea paratei sa incheie contract de vanzare-cumparare, in forma autentica, pentru imobilul cu destinatie comerciala, situat in Bucuresti, Calea V. nr.220 - 224, bl.69B, parter, sector 4, ce a facut obiectul contractului de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare nr.1817/11.05.1999;
-obligarea paratei la plata daunelor cominatorii de 2.000.000 lei pentru fiecare zi de intarziere, pana la incheierea contractului;
-obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata ocazionate cu acest proces.
La propunerea partilor in cauza au fost incuviintate si administrate proba cu inscrisuri, proba cu interogatoriu si proba cu expertiza contabila.
Prin sentinta comerciala nr.11787/14.12.2006 pronuntata in dosarul nr.9332/3/2006 Tribunalul Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala a respins actiunea formulata de reclamanta ca neintemeiata.
Pentru a hotari astfel, tribunalul a avut in vedere actele si lucrarile cauzei si dispozitiile O.U.G nr.88/1997, HG577/2002 precum si ale Legii nr.137/2002, retinand in esenta ca, in temeiul contractului de leasing imobiliar incheiat la data de 11.05.1999, parata (fosta SC A SA) in calitate de locator s-a obligat sa transmita folosinta si posesia spatiului comercial din Bucuresti, Calea V. nr.222, sector 4, restaurantul D. iar reclamanta s-a obligat, in calitate de utilizator, sa plateasca redeventa corespunzatoare, urmand ca la data expirarii contractului de leasing imobiliar, locatorul sa-i transmita dreptul de proprietate asupra bunului.
Tribunalul a mai retinut ca pe durata contractului 11.05.1999 - 11.05.2004, utilizatorul si-a indeplinit obligatiile , respectiv a efectuat plata redeventei lunare in cuantum de 1.045.349.546 lei, a achitat taxe teren si impozit pe cladiri in cuantum de 38.281.042 lei, valoarea ramasa neamortizata la finele contractului de leasing fiind de 139.555.035 lei si a achitat TVA in suma de 234.820.522 lei.
A mai retinut ca, art.3 din contractul incheiat intre parti prevede ca utilizatorul a beneficiat si de un drept de folosinta asupra terenului pana la atestarea dreptului de proprietate.
Pe acest aspect, tribunalul a constatat ca, potrivit legislatiei specifice, inaintea vanzarii unor active societatea comerciala este obligata sa majoreze capitalul social cu valoarea terenurilor, pentru care se obtine certificatul de atestare a dreptului de proprietate, in conditiile art.142 si urmatoarele din H.G 577/2002, respectiv in conditiile Legii nr.137/2002, acest lucru nefiind dovedit.
De asemenea, tribunalul a mai retinut ca nu s-a probat ca s-ar fi obtinut acordul vanzatorului pentru instrainarea activului, in conditiile legii si ca s-ar fi adoptat o hotarare a adunarii generale in acest sens.
Concluzionand, tribunalul a constatat ca nefiind clarificata situatia terenului, actiunea reclamantei nu poate fi primita.
Impotriva acestei sentinte, reclamanta a formulat apel, in termen si legal timbrat, considerand-o netemeinica si nelegala.
Prin motivele de apel depuse la dosar la data de 13.03.2007, dupa prezentarea situatiei de fapt, a apararilor invocate de intimata-parata prin intampinare si a probelor administrate in cauza, apelanta a aratat, in esenta, ca este evident faptul ca adaugiul actori incumbit probatio este pe deplin acoperit in ceea ce o priveste, ca toate obligatiile sale au fost demonstrate ca fiind indeplinite, ca pretentiile intimatei parate privind solicitarea unor sume suplimentare fata de cele achitate nu au nici o justificare legala.
Apelanta a mai aratat ca, desi mai mult decat concludente in sustinerea pretentiilor sale probele aflate la dosar au fost ignorate sau interpretate in mod eronat.
In ceea ce priveste argumentele instantei de fond, apelanta a aratat ca sunt criticabile intrucat, in speta, legea partilor o reprezinta contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare-cumparare inregistrat sub nr.1817 din 11.05.1999, transferul dreptului de proprietate operand in virtutea indeplinirii intocmai a tuturor obligatiilor contractuale asumate de catre ea in calitate de utilizator, cat si in baza caracterului irevocabil al clauzei de vanzare.
Ca atare, in raport de dispozitiile art.4 lit.e din O.G nr.51/1997, astfel cum era in vigoare la data incheierii contractului , precum si in raport de dispozitiile art.9 alin.1 lit.d din acelasi act normativ, incheierea contractului de vanzare-cumparare este o obligatie legala a locatorului.
A mai aratat ca optiunea irevocabila de a achizitiona imobilul la expirarea perioadei de leasing a fost aprobata de catre intimata-parata prin Hotararea Adunarii Generale a Actionarilor din data de 06.11.1998, astfel cum aceasta a admis prin raspunsul la intrebarea nr.13 din interogatoriul ce a fost formulat in fata instantei de fond, raspuns ce a fost ignorat de instanta.
Referitor la dispozitiile legale retinute de instanta si anume art.142 si urmatoarele din HG nr.577/2002 si Legea nr.137/2002, apelanta a precizat ca acest cadrul legal nu era in vigoare la data intocmirii contractului cu clauza irevocabila de vanzare, situatie in care apreciaza ca sunt incidente teoriile general acceptate ale neretroactivitatii legii.
Pe acest aspect apelanta a mai aratat ca si in situatia in care s-ar trece peste principiul neretroactivitatii legii civile si tot nu poate fi retinuta asertiunea instantei de fond legata de includerea in capitalul social a valorii terenurilor deoarece terenul in discutie nu face obiectul contractului.
In concluzie, apelanta a solicitat admiterea apelului, in temeiul dispozitiilor art.296 Cod pr.civ. schimbarea in tot a sentintei comerciale atacate si pe fond admiterea actiunii astfel cum a fost formulata.
In sustinerea apelului apelanta a solicitat proba cu inscrisuri.
In drept au fost invocate dispozitiile art.282 - 298 Cod pr.civ. coroborate cu art.969,970, 977,1073 Cod civil si O.G 51/1997.
La dosarul cauzei intimata a depus intampinare solicitand respingerea apelului si pe cale de consecinta mentinerea sentintei apelate ca fiind temeinica si legala.
In esenta, intimata a invederat ca asa cum a aratat si la fond, este de acord cu incheierea contractului pentru spatiul in litigiu, ce a facut obiectul contractului de leasing imobiliar nr.1817/1999, dar nu inainte ca apelanta sa achite suma de 37.571.430 ROL reprezentand impozite si taxe aferente imobilului si a caror plata incumba utilizatorului si suma de 8251 USD + TVA reprezentand valoarea neamortizata, conform contractului de leasing.
Intimata a mai invederat ca nu se afla inca in posesia unui cadastru imobiliar pentru suprafata respectiva si pe cale de consecinta nici in posesia unei incheieri de intabulare, situatie in care nu s-a putut efectua majorarea capitalului social cu contravaloarea terenului respectiv, in conformitate cu prevederile Legii nr.137/2002.
A mai invederat ca, Hotararea AGA prin care s-a hotarat printre altele si incheierea in forma autentica a vanzarilor de spatii in leasing a fost anulata in instanta, cauza purtand numarul de dosar 39096/3/2005, iar solutia de anulare a Hotararii AGA a ramas definitiva si irevocabila prin decizia nr.513/30.10.2006 a Curtii de Apel Bucuresti.
In sustinerea celor aratate prin intampinare, intimata a depus inscrisuri in copie.
Prin incheierea de sedinta de la termenul din 24.04.2007, Curtea, in baza art.151 Cod pr.civ. a repus cauza pe rol constatand ca sunt necesare noi lamuriri cu privire la imobilul ce a format obiectul contractului de leasing imobiliar nr.1817/11.05.1999 si pentru a se depune de catre intimata Hotararea AGA din 06.11.1998.
Astfel, la termenul din 15.05.2007, Curtea a solicitat partilor lamuriri cu privire la inadvertentele existente referitor la adresa imobilului ce a facut obiectul contractului de leasing nr.1817/11.05.1999, in contract fiind indicata adresa din Bucuresti, Calea V. nr.222, sector 4, iar in cererea de chemare in judecata fiind indicata o alta adresa , respectiv Bucuresti, Calea V. nr.220-224, bloc 69B, parter, sector 4.
Pentru clarificarea acestor inadvertente apelanta a depus o serie de inscrisuri, printre care copia contractului nr.1817/11.05.1999 (filele 54-60) privind imobilul situat in Bucuresti, Calea V. nr.220-224, bloc 69B, parter, sector 4 (Restaurant D.), cu privire la acest contract fiind date de catre apelanta o serie de explicatii consemnate in incheierea de la termenul din 12.06.2007 (fila 119).
De asemenea, apelanta a depus la dosar, in copie, documentatia topografica efectuata de intimata, inregistrata la Oficiul National de Cadastru si Publicitate Imobiliara si a solicitat proba cu expertiza tehnica imobiliara, proba ce a fost respinsa, apreciindu-se ca nu se impune administrarea unei asemenea probe.
In ceea ce priveste intimata, aceasta a depus la dosar Punct de vedere in legatura cu modificarea de numar postal (filele 108-109) si pentru a dovedi ca in prezent denumirea sa este SC A SA a depus un certificat de mentiuni emis de Oficiul Registrului Comertului de pe langa Tribunalul Bucuresti, in data de 09.08.2007.
La termenul din 6.11.2007, urmare dispozitiei Curtii, intimata a depus la dosar, in copie, dosarul cadastral privind imobilul in care se afla restaurantul D. iar la interpelarea instantei a precizat ca acest dosar se refera numai la imobilul in care se afla acest activ nu si la alte active ale SC A SA.
Examinand apelul in raport de criticile invocate, in raport de actele si lucrarile cauzei si avand in vedere si dispozitiile legale incidente, Curtea constata ca acesta este intemeiat pentru considerentele ce se vor arata.
Astfel, prin cererea de chemare in judecata, apelanta a solicitat sa se dispuna obligarea intimatei sa incheie contract de vanzare-cumparare, in forma autentica, pentru imobilul cu destinatie comerciala situat in Bucuresti, Calea V. nr.220-224, bloc 69B, parter, sector 4, ce a facut obiectul contractului de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare nr.1817/11.05.1999.
Totodata, apelanta a solicitat si obligarea intimatei la plata daunelor cominatorii de 2.000.000 lei (ROL) pentru fiecare zi de intarziere, pana la incheierea contractului.
Din probele cauzei (inscrisuri si interogatoriu), probe completate in apel, Curtea retine ca intre parti s-a incheiat contractul de leasing imobiliar nr.1817/11.05.1999 pe un termen de 5 ani de la data semnarii procesului verbal mentionat la art.3 din contract, prin care intimata (locatorul) s-a obligat sa transmita folosinta si posesia imobilului situat in Bucuresti, Calea V. nr.220-224, bloc 69B, parter, sector 4, iar la expirarea termenului sa respecte optiunea irevocabila a apelantei (utilizatorul) de cumparare a imobilului, optiune aprobata prin Hotararea Adunarii Generale a Actionarilor intimatei din data de 6.11.1998, adoptata in conformitate cu prevederile Normelor Metodologice aprobate prin HG nr.55/12.02.1998.
Potrivit art.13 din contract, la terminarea acestuia si sub conditia indeplinirii intocmai a obligatiilor utilizatorului (apelanta), partile trebuiau sa procedeze in conformitate cu dispozitiile legale in vigoare, la indeplinirea formalitatilor necesare transferului de proprietate asupra bunului, obiect al acestui contract.
Din probele administrate in cauza, inscrisuri si expertiza contabila (raportul de expertiza nefiind contestat de intimata), rezulta ca apelanta in calitate de utilizator si-a indeplinit intocmai si in totalitate obligatiile de plata catre intimata referitoare la redeventa lunara, taxe teren si impozite pe cladiri, valoare ramasa neamortizata la finele contractului de leasing, TVA 19% .
In aceste conditii avand in vedere dispozitiile art.4 lit.e din O.G nr.51/1997, astfel cum era in vigoare la momentul incheierii contractului de leasing imobiliar si dispozitiile art.9 alin.1 lit.d din acelasi act normativ (cu modificarile ulterioare) incheierea contractului de vanzare-cumparare a imobilului este pentru intimata o obligatie legala, contractul de leasing imobiliar reprezentand temeiul obligatiei de a face, respectiv de a incheia contract de vanzare-cumparare pentru imobilul ce a facut obiectul acestui contract.
Curtea mai retine ca atat in fata instantei de fond cat si in apel intimata parata a invederat ca este de acord cu incheierea contractului de vanzare-cumparare, conditionat insa de achitarea unor sume care in opinia sa nu au fost achitate de reclamanta, de efectuarea cadastrului imobiliar si intabularea dreptului de proprietate, precum si de majorarea capitalului social cu contravaloarea cotei indivize de teren pentru care s-a obtinut certificatul de atestare a dreptului de proprietate.
Or, prin toate aceste motive, dintre care unele au fost insusite de instanta de fond, intimata nu face altceva decat sa se eschiveze de la indeplinirea obligatiei legale de a incheia contractul de vanzare-cumparare pentru imobilul ce a facut obiectul contractului de leasing imobiliar.
Astfel, asa cum s-a aratat mai inainte, din probele administrate in cauza, rezulta ca apelanta si-a indeplinit intocmai si in totalitate obligatiile de plata catre intimata.
In ceea ce priveste efectuarea cadastrului imobiliar si intabularea dreptului de proprietate, cat si majorarea capitalului social cu c/val. cotei indivize de teren, Curtea retine ca acestea sunt in sarcina intimatei, si ca atare aceasta nu poate invoca propria culpa pentru a justifica neindeplinirea unei obligatii legale, in speta, aceea de a incheia contract de vanzare-cumparare pentru imobilul ce a facut obiectul contractului de leasing nr.1817/11.05.1999, cu atat mai mult cu cat terenul nici nu face obiectul contractului de leasing.
Nu poate fi primita nici apararea intimatei privind anularea Hotararii AGEA nr.2/20.08.2005, deoarece asa cum s-a aratat mai inainte, obligatia intimatei de a incheia contractul de vanzare-cumparare deriva din dispozitii legale (O.G nr.51/1997) si din contractul de leasing imobiliar nr.1817/11.05.1999, optiunea apelantei de a cumpara imobilul la sfarsitul contractului de leasing fiind aprobata prin Hotararea AGA din 6.11.1998, hotarare ce nu a fost anulata.
In considerarea celor aratate, Curtea constata ca instanta de fond a facut o aplicare gresita a dispozitiilor legale, pronuntand o sentinta nelegala si netemeinica.
In consecinta, in baza art.296 Cod pr.civ., Curtea a admis apelul, a schimbat in tot sentinta atacata si pe fond a admis in parte actiunea, in sensul ca a obligat parata sa incheie contract de vanzare-cumparare, in forma autentica, pentru imobilul cu destinatie comerciala, situat in Bucuresti, Calea V. nr.220-224, bloc 69 B, parter, sector 4, ce a facut obiectul contractului de leasing imobiliar nr.1817/11.05.1999, din probele administrate in cauza rezultand ca activul "Restaurantul D." se afla situat la aceasta adresa.
Avand in vedere dispozitiile art.5803 alin.5 din Codul de procedura civila, modificat si completat prin Legea nr.459/2006 (dispozitii de imediata aplicare), Curtea a respins ca nefondat capatul de cerere privind obligarea paratei la plata daunelor cominatorii de 2.000.000 ROL pentru fiecare zi de intarziere, pana la incheierea contractului.
In baza art.274 Cod pr.civ. Curtea a obligat intimata la plata catre apelanta a sumei de 7.987,30 RON, cheltuieli de judecata in fond si in apel, reprezentand taxe de timbru, onorariu avocat si onorariu expert.
??
??
??
??
7
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Vanzari-Cumparari
Nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare a unui imobil. - Decizie nr. 161 din data de 17.02.2012Constatarea nulitatii absolute a actului aditional la contractul de vanzare-cumparare si restabilirea situatiei anterioare - Decizie nr. 973 din data de 03.12.2010
Despagubiri solicitate ca urmare a constatarii nulitatii unui contract de vanzare-cumparare avand ca obiect imobil - Decizie nr. 516 din data de 13.12.2010
Constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare incheiat cu scop ilicit - Decizie nr. 377 din data de 18.10.2010
Obligatie de a face - Sentinta civila nr. 207 din data de 12.03.2009
Restituire arvuna. Conditii. - Decizie nr. 234/R din data de 24.09.2008
Contencios Fiscal. Aplicarea in timp a legii contenciosului administrativ - Decizie nr. 131/R din data de 23.05.2006
Raspunderea pentru evictiune; calitate procesuala pasiva. - Decizie nr. 4/Ap din data de 20.01.2009
Conditiile admiterii in principiu a cererii de interventie principala. - Hotarare nr. 108 din data de 04.04.2015
Opozitia la vanzare. Termen de formulare. Comunicarea notificarii. - Decizie nr. 457 din data de 19.05.2010
Obligatia de „a face” - Sentinta civila nr. 1752 din data de 22.06.2010
Contencios administrativ-fiscal. Operatiuni de vanzare de bunuri imobile cu caracter repetat efectuate de o persoana fizica. Sfera de aplicare a taxei pe valoarea adaugata. Calitate de persoana impozabila. - Decizie nr. 498 din data de 25.03.2011
Societate comerciala. Antecontract de vanzare – cumparare de bunuri imobile concretizat in factura. Lipsa drepturilor privind sustinerea uneia dintre parti, precum ca nu s-a indeplinit conditia suspensiva pentru incheierea actului in forma autentica. - Decizie nr. 90 din data de 11.11.2008
CONTRACT DE VANZARE CUMPARARE. LIPSA PRET. PRET NESERIOS. LIPSA HOTARARII ADUNARII GENERALE A ASOCIATILOR. CONSECINTE. - Decizie nr. 48 din data de 27.06.2008
ANTECONTRACT DE VANZARE-CUMPARARE TEREN. INTERPRETAREA CONTRACTULUI. DESCHIDEREA PROCEDURII INSOLVENTEI VANZATORULUI. ACTIUNEA IN PERFECTARE A VANZATORULUI. OBLIGATIA INSTANTEI. - Decizie nr. 46 din data de 27.06.2008
Emitere instrumente de plata fara acoperire - Sentinta penala nr. 13 din data de 15.01.2010
Civil-Actiune in constatare. - Sentinta civila nr. 1004 din data de 19.01.2012
Incheiere contract de vanzare-cumparare cu primaria, a unei locuinte inchiriat. - Sentinta civila nr. 8010 din data de 30.05.2011
Anulare contract pentru lipsa de discernamant a vanzatorului - Sentinta civila nr. 10047 din data de 04.11.2008
Conditii necesare pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare cumparare - Sentinta civila nr. 21383 din data de 01.11.2013