Contractul de vanzare-cumparare. Obligatia de predare a imobilului instrainat si de remediere a deficientelor.

Contractul de vanzare-cumparare. Obligatia de predare a imobilului instrainat si de remediere a deficientelor.
C.p.cv., art.304 pct.9
Instanta de apel a aplicat si interpretat gresit legea, deoarece raporturile contractuale dintre parti nu au fost respectate, astfel cum prevad dispozitiile art.969-970 Cod civil. Conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante si trebuie executate cu buna-credinta. Ele obliga nu numai la ce este expres mentionat, ci si la toate urmarile pe care echitatea, obiceiul sau legea le da obligatiei, dupa natura lor. Conform art.1073 Cod civil, creditorul obligatiei, respectiv reclamantii au dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei.
Astfel, in mod corect instanta de fond a retinut neindeplinirea culpabila a obligatiei de catre parat si a admis actiunea, obligand paratul sa predea reclamantilor imobilul situat in Bucuresti, str. Parului. Procesul-verbal din 17.02.2007 nu reprezinta indeplinirea obligatiei de vanzare-cumparare a imobilului prevazuta in contractul de vanzare-cumparare, deoarece prin actele incheiate ulterior a rezultat ca predarea-primirea imobilului nu a fost efectuata, datorita deficientelor.

CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A IV A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR. 1050/23.06.2009, dosar nr.10441/301/2007


Prin sentinta civila nr.3833 din 15.04.2008, Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti a admis actiunea formulata de reclamantul M.V. si a obligat pe paratul K.G.V. la predarea imobilului situat in Bucuresti,
      S-a retinut in motivarea sentintei, astfel cum rezulta si din actul de vanzare-cumparare incheiat de catre parti, ca predarea apartamentului urma sa se faca la data de 09.01.2007, cand partile urmau sa identifice deficientele, in cazul in care acestea existau, ce urmau sa se consemneze intr-un proces-verbal si remediate in 7 zile.
Din probele dosarului a rezultat ca partile s-au intalnit la aceasta data, la orele 10.00, au inspectat imobilul, au consemnat deficientele, iar paratul  s-a obligat sa remedieze deficientele in termen de 7 zile, urmand ca la data de 16.01.2007 partile sa incheie un proces-verbal de predare-primire al apartamentului.
Prima instanta a inlaturat ca nedovedite sustinerile paratului, in sensul ca la data de 09.01.2007, orele 10.00, reclamantul nu a fost prezent la adresa apartamentului, iar cele consemnate in procesul-verbal incheiat, prin care paratul si-a asumat obligatia de remediere a deficientelor constatate, nu au rasturnate.
Prin urmare, instanta de fond, retinand ca reclamantul a fost prezent la data de 09.01.2007 la apartament, a incheiat proces-verbal de constatare a deficientelor, a apreciat ca nu intra in actiune clauza din contract potrivit careia, in cazul in care cumparatorul nu se prezinta la data, ora si locul mentionate in vederea intocmirii procesului-verbal, se va considera ca acesta a receptionat apartamentul fara obiectiuni. Totodata, s-a mai retinut ca nici la data de 27.02.2007 nu s-a putut face predarea-primirea, conform mentiunii din procesul-verbal, datorita nefinalizarii lucrarilor, iar la data de 29.03.2007 s-a incheiat un alt proces-verbal prin care s-au consemnat deficientele.
Prin decizia civila nr.283 din 23.02.2009 pronuntata in dosarul nr.10441/301/2007, de Tribunalul Bucuresti - Sectia  a IV-a Civila,  s-a admis apelul declarat de apelantul-parat K.G.V. impotriva sentintei civile nr.3833 din 15.04.2008 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti, in contradictoriu cu intimatul-reclamant M.V. S-a schimbat in tot sentinta apelata, in sensul ca s-a respins, ca neintemeiata, actiunea formulata de reclamant si s-a luat act ca paratul nu a solicitat cheltuieli de judecata.
Pentru a se pronunta aceasta solutie s-a retinut ca, in procesul-verbal din data de 09.01.2007, se mentioneaza ca acesta a fost incheiat de parti la Cluj-Napoca, mentiune despre care se sustine ca nu ar fi reala, ori sustinerea ca acest inscris a fost incheiat ulterior reprezinta mentiuni care, pe de o parte, asa cum a retinut si prima instanta, nu au fost dovedite conform art.1169 Cod civil, iar, pe de alta parte, chiar daca ar fi reale, nu ar duce la schimbarea situatiei in speta si anume, ca in acest proces-verbal se consemneaza inspectia efectuata de cumparator la termenul stabilit in contract, necesitatea efectuarii unor remedieri, precum si amanarea predarii imobilului pana la o data ulterioara.
In ceea ce priveste celelalte motive de apel, tribunalul le-a retinut ca fiind intemeiate, predarea imobilului realizandu-se intre parti, iar actiunea avand acest obiect fiind neintemeiata.
Astfel, ulterior incheierii procesului-verbal din data de 09.01.2007 amintit mai sus, intre parti s-a incheiat procesul-verbal de predare-primire din data de 27.02.2007.
In apel, fiecare dintre parti a depus in original propriul exemplar din acest proces-verbal, tribunalul constatand ca exemplarul detinut de apelantul-parat cuprinde mentiunea cumparatorului ca a primit imobilul in stadiul de finisare descris in procesul-verbal, fara nicio alta mentiune la rubrica "alte mentiuni", in timp ce exemplarul intimatului-reclamant cuprinde la rubrica amintita mentiunea ca "datorita nefinalizarii lucrarilor nu s-a putut face predarea-primirea".
Tribunalul a avut in vedere la pronuntarea solutiei exemplarul prezentat de apelantul-parat, ce cuprinde mentiunea predarii apartamentului in starea descrisa in procesul-verbal, fara alte mentiuni, avand in vedere, pe de o parte, principiul "in dubio pro reo", potrivit cu care, atunci cand exista indoiala, interpretarea se face in favoarea celui care se obliga, respectiv in favoarea paratului si, pe de alta parte, faptul ca la termenul de judecata din data de 13.10.2008, la interogatoriul administrat in fata tribunalului, intimatul M.V. a aratat ca nu poate explica motivele pentru care exemplarul paratului nu contine aceleasi adaugiri si ca acestea au fost facute de el. Or, fiind facute de el si neregasindu-se si in exemplarul paratului, da nastere prezumtiei simple ca ele au putut fi adaugate ulterior, pe exemplarul propriu de catre reclamant.
In consecinta, in baza acestui inscris, tribunalul a retinut ca predarea-primirea  apartamentului s-a realizat la data de 27.02.2007, conform mentiunii prin care cumparatorul a declarat ca a primit imobilul si a semnat in acest sens, fara alte adaugiri.
Tribunalul a mai avut in vedere ca, imprejurarea ca reclamantul a preluat apartamentul la data de 27.02.2007, se coroboreaza cu proba testimoniala administrata in cauza, martora P.M. declarand ca pe 30 martie paratul a schimbat yala apartamentului reclamantului si ca de atunci reclamantul nu a mai avut acces in apartamentul sau, aspect care duce la concluzia ca, pana la acea data a avut acces, apartamentul fiind predat, iar martorul V.N. aratand ca in februarie 2007 a primit de la reprezentantul reclamantului cheia de la apartament.
Astfel fiind, tribunalul a retinut ca la data de 27.02.2007 a avut loc atat predarea-primirea apartamentului ca act formal, materializat in incheierea procesului-verbal din acea data, dar si in fapt, aspect ce a rezultat din faptul ca reclamantul avea cheie, a avut acces la apartament, aducand muncitori pentru a remedia anumite defectiuni.
Tribunalul a inlaturat sustinerile intimatului-reclamant in sensul ca nu   s-a facut dovada ca paratul ar fi remediat defectiunile constatate prin procesele-verbale incheiate succesiv intre parti, apreciind ca acest aspect nu are relevanta in prezenta cauza, care nu are ca obiect remedierea defectiunilor, ci obligarea la predarea apartamentului.
Indiferent de faptul ca paratul-apelant si-a indeplinit sau nu obligatia de finalizare a finisajelor, aspect care poate reprezenta obiectul unui alt litigiu, tribunalul a retinut indeplinirea obligatiei de predare de catre parat, conform procesului-verbal din data de 27.02.2007.
Daca nu s-ar interpreta in sensul ca, prin incheierea procesului-verbal din data de 27.02.2007, partile au despartit cele doua obligatii legale prin prevederile contractuale, respectiv, cea de preluare cu cea de remediere a deficientelor, ar insemna a accepta ca actiunea reclamantului avand ca obiect obligatia paratului de a preda imobilul, nu ar putea fi admisa decat dupa ce s-ar admite si actiunea ce ar avea ca obiect eventuala remediere a defectiunilor.
Impotriva acestei decizii s-a declarat recurs la data de 06.04.2009 de catre M.V.
In motivele de recurs se critica decizia in baza art.304 pct.8 si 9 Cod procedura civila, aratandu-se ca, motivarea instantei in acest sens s-a bazat pe aplicarea principiului "in dubio pro reo", respectiv, retinand ca intre exemplarul procesului-verbal din data de 27.02.2007 detinut de reclamant si cel detinut de parat, exista diferente cu privire mentiunile de la rubrica "alte mentiuni", interpreteaza inscrisul in favoarea paratului, acesta fiind partea care se obliga. Motivarea instantei in sensul de mai sus, este consecinta aplicarii gresite a legii. Conventia dintre parti, procesul-verbal de predare-primire din data de 27.02.2007 reprezentand anexa la contractul de vanzare-cumparare  autentificat  sub  nr. 6701/15.12.2006  la  BNP  asociati  este o conventie sinalagmatica care genereaza drepturi si obligatii in favoarea ambelor parti, astfel incat, nu se poate retine ca doar paratul este cel care se obliga. Predarea-primirea se refera la obligatia paratului de a preda, respectiv obligatia reclamantului de a primi, daca conditiile stabilite sunt indeplinite.
Potrivit dispozitiilor art.969 si urmatoarele Cod civil, conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante, acestea trebuie executate cu buna-credinta si obliga nu numai la ceea ce este expres prevazute in ele, ci si la toate urmarile ce echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei dupa natura sa. Or, in speta, este irelevant daca mentiunea inserata in exemplarul reclamantului lipseste din exemplarul paratului, deoarece este evident ca, din continutul procesului-verbal incheiat intre parti, rezulta ca imobilul nu putea fi receptionat in starea in care se gasea la acel moment (nu au fost finalizate lucrari esentiale de constructie ca: instalatie sanitara, obiecte sanitare, instalatie electrica, parchet, balustrada balcon, faianta, etc., lucrari fara de care legea nu permite receptia unei constructii).
Interpretarea data de instanta de apel procesului-verbal incheiat la data de 27.02.2007, in sensul ca prin acesta partile au separat obligatia de predare de obligatia de remediere a defectiunilor, este excesiva, denaturand intelesul lamurit si vadit neindoielnic al procesului-verbal amintit. Acest proces-verbal nu putea fi interpretat singur, ci doar in contextul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.6701 din 15.12.2006 la BNP asociati, procesului-verbal incheiat intre parti la data de 09.01.2007, actului aditional incheiat la data de 29.03.2007, procesului-verbal incheiat la data de 16.04.2007, precum si tinand cont de notificarile comunicate de parat reclamantului.
Analizand decizia civila recurata in raport de criticile formulate, Curtea a retinut  urmatoarele:
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.6701 din 15.12.2006, K.G.V., in calitate de vanzator si M.V., in calitate de cumparator, s-a transmis dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.15 situat in Bucuresti, reprezentand lotul nr.15. Apartamentul trebuia predat la data de 09.01.2007, astfel cum reiese din contract, partile stipuland ca, in cazul in care lucrarile de finisare sau de remediere a unor deficiente nu sunt finalizate la data de 16.01.2007, iar procesul-verbal de predare-primire a imobilului nu este incheiat, vanzatorul va plati cumparatorului penalitati de intarziere in cuantum de 170 euro/zi, pana la remediere.
      Dreptul de proprietate al reclamantilor a fost . La data de 09.01.2007, intre parti a fost incheiat un proces-verbal de inspectie a imobilului, retinandu-se ca trebuie finalizate lucrarile de constructie (casa scarii si exterior) si lucrarile de instalatie electrica, racordari telefonice, etc.. Termenul de finalizarea a acestor lucrari a fost stabilit la 15.02.2007. La 27.02.2007, intre parti s-a incheiat un nou proces-verbal in care s-a mentionat ca instalatia  electrica la baie  este  nefinalizata,  parchetul prezinta deficiente de montare in bucatarie, lipsa dozelor de legatura la instalatia electrica, necesitatea efectuarii reparatiilor la faianta din baie, fixarea obiectelor sanitare si repararea balustradei balcon.
      Acest proces-verbal in copia depusa de catre reclamanti continea mentiunea "datorita nefinalizarii lucrarilor nu s-a putut face predarea-primirea". La data de 29.03.2007, ca urmare a inspectiei apartamentului si constatarii unor defectiuni care, de asemenea, necesitau remedieri, s-a incheiat un act aditional intre parti.
      La 3.04.2007, reclamantii  l-au notificat pe parat ca pana la 25.04.2007 sa-si indeplineasca obligatia de remediere si finalizare a lucrarilor la apartament in vederea intocmirii procesului-verbal de predare-primire. Din adeverinta emisa la 8.08.2006 de Asociatia de Proprietari bloc 21, rezulta ca M.V. nu locuieste in apartament, deoarece lucrarile au fost finalizate in aprilie 2007 si in aceeasi luna investitorul a schimbat yala usii de la apartamentul nr.15, iar in acest apartament, in perioada aprilie - iunie 2007, investitorul blocului (paratul) a cazat ilegal muncitorii, respectiv cate 5-6 persoane, motiv pentru care apartamentul are datorii la intretinere neachitate.
      La data de 16.04.2007 intre parti s-a incheiat un nou proces-verbal in care   s-a retinut ca in apartament locuia o terta persoana, iar reprezentantul paratului sustinea ca in urma discutiilor purtate cu ocupantul apartamentului, acesta a invocat existenta unui contract de inchiriere.
      Prin notificarea nr.103 din 04.04.2007, paratul, prin aparator, l-a notificat pe M.V., in sensul ca apartamentul este ocupat de persoane care nu au mai permis accesul angajatilor pentru efectuarea lucrarilor de remedieri si ca in apartament au survenit modificari ce au avut ca efect nerespectarea schitei si planul initial al apartamentului. Astfel cum rezulta din declaratia lui O.V. data la 05.04.2007, butucul yalei usii de la intrare a fost schimbat, imprejurare datorita careia sculele pe care le avea in apartamentul nr.15 si pe care le depozitase acolo din 30.02.2007, pentru a putea monta lampi electrice, nu au mai putut fi recuperate, fiind necesara solicitarea interventiei unui lucrator de politie.
Din raspunsurile la interogatoriul luat paratului (intrebarile 5, 6 si 7), rezulta ca nu s-a efectuat predarea-primirea apartamentului la data de 27.02.2007, astfel incat instanta de apel in mod gresit a retinut aceasta data ca fiind data predarii efective a apartamentului catre reclamanti.
      In aceste conditii, paratul a recunoscut ca la 27.02.2007 nu se finalizasera lucrarile la apartamentul in litigiu, iar predarea-primirea nu s-a putut efectua, atat din cauza lipsei reclamantului, cat si datorita faptului ca nu s-a discutat despre predarea-primirea apartamentului deoarece acesta era predat in decembrie 2006. In aceasta situatie, faptul ca pe exemplarul procesului-verbal din 27.02.2007 aflat in posesia paratului, nu era precizata mentiunea: "datorita nefinalizarii lucrarilor nu s-a putut face predarea-primirea", trebuie coroborat cu toate celelalte probe administrate in cauza, din care rezulta ca nu a avut loc efectiv predarea-primirea apartamentului, aspect care rezulta atat din actul aditional incheiat la 29.03.2007, cat si din proba cu interogatoriu si martori administrata la instanta de fond.
Prin urmare, Curtea apreciaza ca instanta de apel a aplicat si interpretat gresit legea, deoarece raporturile contractuale dintre parti nu au fost respectate, astfel cum prevad dispozitiile art.969-970 Cod civil. Conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante si trebuie executate cu buna-credinta. Ele obliga nu numai la ce este expres mentionat, ci si la toate urmarile pe care echitatea, obiceiul sau legea le da obligatiei, dupa natura lor. Conform art.1073 Cod civil, creditorul obligatiei, respectiv reclamantii au dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei.
Astfel, in mod corect instanta de fond a retinut neindeplinirea culpabila a obligatiei de catre parat si a admis actiunea, obligand paratul sa predea reclamantilor imobilul situat in Bucuresti, str. Parului. Procesul-verbal din 17.02.2007 nu reprezinta indeplinirea obligatiei de vanzare-cumparare a imobilului prevazuta in contractul de vanzare-cumparare, deoarece prin actele incheiate ulterior a rezultat ca predarea-primirea imobilului nu a fost efectuata.
      Desi prin notificarea din data de 04.04.2007 depusa la dosar, paratul a incercat sa demonstreze ca exista o culpa a reclamantilor care a determinat intarzierea finalizarilor lucrarilor si nepredarea apartamentului, din toate celelalte probe a rezultat ca pana la data introducerii actiunii - 16.08.2007, nu s-a efectuat predarea apartamentului, iar la 30.03.2007, paratul a schimbat yala de la apartamentul reclamantului, data de la care reclamantul nu a mai avut acces in apartament.
Avand in vedere cele mentionate anterior, Curtea, in majoritate, va admite recursul conform art.312 raportat la art.304 pct.9 Cod procedura civila, va modifica in tot decizia civila recurata nr.283 din 23.02.2009 pronuntata in dosarul nr.10441/301/2007 de Tribunalul Bucuresti - Sectia a IV-a Civila si va respinge, ca nefondat, apelul formulat de Kehayan Garbis Vicentiu, impotriva sentintei civile nr.3833 din 15.04.2008 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti, conform art.296 Cod procedura civila.
La pronuntarea acestei solutii, Curtea va avea in vedere doar criticile formulate in baza art.304 pct.9 Cod procedura civila, iar nu si cele formulate in baza art.304 pct.8 Cod procedura civila, deoarece instanta de apel a interpretat corect actul juridic dedus judecatii, iar modalitatea de interpretare a inscrisurilor depuse la dosar reprezinta un motiv de netemeinicie si nu de nelegalitate a deciziei.