evacuare - dreptul locatarului de a folosi imobilul nu s-a stins

Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 29.12.2014, sub numarul de dosar 66830/299/2014, reclamanta S.C. T.T. S.R.L. a chemat in judecata pe paratul T.S., solicitand evacuarea acestuia din imobilul ocupat fara drept situat in Bucuresti, str. ….
In motivare, reclamanta a aratat, in esenta, ca intre S.C. T.T. S.R.L., in calitate de vanzator, si S.C. A.I. S.R.L., in calitate de cumparator, a fost incheiat contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 4548/06.12.2011 de BNP C, prin care vanzatorul a vandut cumparatorului imobilul situat in Bucuresti, str. …, precum si doua locuri de parcare si o boxa aflate la subsolul aceluiasi imobil. La data de 05.03.2014, prin decizia civila nr. 565, Curtea de Apel Bucuresti a constatat intentia frauduloasa a partilor la incheierea contractului de vanzare-cumparare nr. 4548/06.12.2011 si a dispus anularea transferului patrimonial realizat prin acest contract si, pe cale de consecinta, reintoarcerea imobilului in patrimoniul S.C. T.T. S.R.L., societate in faliment. Reclamanta a mai aratat ca lichidatorii judiciari ai societatii l-au notificat pe paratul T.S. sa elibereze imobilul ocupat fara drept, dar acesta a comunicat refuzul de a elibera imobilul, contactand ulterior reclamanta cu solicitarea de a incheia cu aceasta un contract de inchiriere la un pret apropiat de pretul practicat in zona in care se afla imobilul. Avand in vedere ca, fiind contactat ulterior, paratul si-a exprimat refuzul de a mai incheia contractul de inchiriere, la data de 14.11.2014, reclamanta i-a transmis notificarea nr. 201/14.11.2014 prin intermediul BEJ N.D.M., prin care l-a somat sa elibereze imobilul pe care il ocupa fara drept, notificare care a ramas fara niciun raspuns.
In drept, s-au invocat disp. art.1033 si urm. C.pr.civ.
In dovedirea cererii, reclamanta a depus inscrisuri in fotocopie.
Cererea este scutita de plata taxei judiciare de timbru, conform art. 77 alin. 1 din Legea nr. 85/2006.
La data de 14.02.2015, paratul a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neintemeiata.
In motivarea intampinarii, paratul a aratat, in esenta, ca in calitate de locatar a incheiat cu S.C. A.I. S.R.L. contractul de inchiriere nr. 1/01.02.2012 si actul aditional nr. 1 din 28.02.2012, avand un termen de inchiriere de 7 ani, respectiv de la 01.02.2012 pana la 31.01.2019, mentionand ca acest contract a fost inscris in cartea funciara si nu a fost desfiintat prin vreuna din modalitatile prevazute de lege si nici nu exista vreo hotarare judecatoreasca de desfiintare a lui. Paratul considera ca  S.C. T.T. S.R.L. s-a subrogat in drepturile si obligatiile locatorului si trebuie sa se indrepte mai intai cu o actiune in rezilierea contractului de locatiune si abia dupa aceea, in cazul in care contractul va fi desfiintat, va putea introduce o cerere de evacuare. Paratul a mai aratat ca notificarea de evacuare facuta impotriva acestuia nu indeplineste cerintele imperative ale legii, deoarece nu a fost respectat termenul de minim 30 de zile prevazut de art. 1037 alin. 3 C.pr.civ.
In drept, s-au invocat disp. art. 205 si urm., art. 193, art.1037 art. 1039, art. 1040 C.pr.civ., art. 1811, art. 1813, art. 1819 C.pr.civ.
In sustinerea intampinarii au fost anexate inscrisuri.
Reclamanta a formulat raspuns la intampinare, prin care a aratat ca, avand in vedere principiul resolute iure dantis, resolvitur ius accipientis, consacrat de art. 1254 alin. 2 Cod civil, nu pot fi primite sustinerile paratului potrivit carora contractul de inchiriere nr. 1/01.02.2012, completat cu actul aditional nr. 1 din 28.02.2012, nu a fost desfiintat. A mai precizat ca, potrivit art. 86 alin. 1 din Legea nr. 85/2006, lichidatorul poate sa denunte orice contract, contractul considerandu-se denuntat la data notificarii denuntarii de catre lichidatorul judiciar, or paratul a fost notificat in repetate randuri. Reclamanta considera ca nu sunt indeplinite conditiile prevazute de art. 1596 Cod civil referitoare la subrogatia legala si ca nu poate fi retinuta buna credinta a paratului la incheierea contractului de inchiriere. De asemenea, apreciaza ca in cauza de fata paratul are calitatea de ocupant al imobilului, asa cum este definita de art. 1033 alin. 2 lit. e C.pr.civ, iar acesta a fost notificat conform disp. art.  1038 C.pr.civ.
La termenul de judecata de astazi, instanta a apreciat ca aspectele invocate prin intampinare, privind comunicarea somatiei, nu sunt o veritabila exceptie, urmand sa fie avute in vedere la analizarea indeplinirii conditiilor privind procedura de evacuare prevazuta de art. 1033 si urm. C.pr.civ. Totodata, instanta a apreciat ca exceptia de nulitate a contractului de inchiriere, invocata oral de aparatorul reclamantei, este o chestiune care priveste fondul cauzei.
Sub aspectul probatoriului, instanta a incuviintat si administrat pentru ambele parti proba cu inscrisurile depuse la dosar.
Analizand actele si lucrarile cauzei, instanta retine urmatoarele:
Titlul XI al Cartii a VI-a din Codul de procedura civila reglementeaza evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fara drept.
Art. 1033 alin. 1 C.pr.civ. prevede ca dispozitiile prezentului titlu se aplica in litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, dupa caz, ocupate fara drept de catre fostii locatari sau alte persoane.
Prin locatar se intelege locatarul principal, chirias sau arendas, sublocatarul sau un cesionar al locatarului, indiferent daca persoana care solicita evacuarea este locatorul sau sublocatorul ori dobanditorul imobilului(1033 alin. 2 lit b C.pr.civ.), iar prin ocupant se intelege oricare persoana, alta decat proprietarul sau locatarul, care ocupa in fapt imobilul cu sau fara permisiunea ori ingaduinta proprietarului(art. 1033 alin. 2 lit e C.pr.civ.).
Legiuitorul a prevazut pentru aceasta procedura speciala a evacuarii conditia notificarii in raport de distinctiile realizate la art.1037 C.pr.civ.(notificarea locatarului) si art. 1038 C.pr.civ.(notificarea ocupantului).
Daca locatarul sau ocupantul notificat in conditiile prezentului titlu refuza sa evacueze imobilul ori daca locatarul a renuntat la dreptul sau de a fi notificat si a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instantei sa dispuna, prin hotarare executorie, evacuarea imediata a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsa de titlu(art. 1040 C.pr.civ).
In prezenta cauza, reclamanta S.C. T.T. S.R.L. a solicitat evacuarea paratului T.S. din imobilul situat in Bucuresti, str. …, considerand ca paratul are calitatea de ocupant al imobilului, asa cum este definita de art. 1033 alin. 2 lit. e C.pr.civ.
Instanta investita cu o cerere de evacuare in procedura speciala nu poate decide asupra valabilitatii contractului de inchiriere nr. 1/01.02.2012 si actului aditional nr. 1 din 28.02.2012, incheiate intre S.C. A.I. S.R.L. si paratul T.S., aspecte care nu ar putea fi clarificate decat intr-o procedura de drept comun. Astfel, fata inscrisurile depuse la dosarul cauzei si caracterul sumar al dezbaterilor, prevazut in mod expres la art.1041 alin.2 C. proc. civ., instanta poate realiza o analiza doar din perspectiva aplicabilitatii sau nu a procedurii speciale de evacuare, fara a avea posibilitatea legala de a transa alte chestiuni litigioase care se disputa intre parti, pentru aceasta fiind reglementate alte categorii de actiuni.
Se mai retine ca, anterior introducerii cererii de evacuare, reclamanta a notificat paratul in conditiile art. 1038 C.pr.civ., care reglementeaza notificarea ocupantului.
Or, se observa ca in extrasul de carte funciara depus la fila 50 din dosar, cu privire la imobilul situat in Bucuresti, str. …, este notat un drept de inchiriere, pentru o perioada de 7 ani, cu incepere de la 01.01.2009 pana la data de 31.12.2016, in temeiul contractului de inchiriere nr. 1/30.12.2008 si actului aditional nr. 1/27.01.2011, incheiate intre reclamanta S.C. T.T. S.R.L. si paratul T.S..
Se constata ca perioada de inchiriere inscrisa in cartea funciara nu a expirat, iar in continutul notificarilor transmise catre parat nu s-a mentionat ca lichidatorul judiciar al reclamantei a denuntat contractul de inchiriere nr. 1/30.12.2008, modificat prin actul aditional nr. 1/27.01.2011. De asemenea, din chitantele depuse la filele 58-61 din dosar, reiese ca paratul a achitat chirie catre reclamanta.
In consecinta, paratul nu are calitatea de ocupant al imobilului, asa cum este definita de art. 1033 alin. 2 lit. e C.pr.civ, ci de locatar al spatiului din care se solicita evacuarea, in sensul art. 1033 alin. 2 lit b C.pr.civ., iar in speta nu s-a facut dovada ca dreptul locatarului de a folosi imobilul s-ar fi stins in vreuna din modalitatile prevazute de lege.
Avand in vedere considerentele de fapt si de drept prezentate, instanta, constatand ca in cauza nu sunt indeplinite conditiile prevazute de lege pentru aplicarea procedurii speciale de evacuare, va respinge ca inadmisibila cererea formulata de reclamanta.
In temeiul art. 453 C.pr.civ., instanta va lua act ca paratul isi rezerva dreptul de a solicita cheltuielile de judecata pe cale separata.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE

Respinge cererea privind pe reclamant S.C. T.T. S.R.L. cu sediul ales in …, si pe parat T.S. cu domiciliul in …, ca inadmisibila.
Ia act ca paratul isi rezerva dreptul de a solicita cheltuielile de judecata pe cale separata.
Cu drept de apel in termen de 5 de zile de la pronuntare, care se depune la Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti.
Data in camera de consiliu si pronuntata in sedinta publica, astazi, 18.03.2015.