Evacuare pe calea procedurii speciale reglementata de Titlul XI al Car?ii a VI-a din Codul de procedura civila admisa. Neaplicarea tacitei reloca?iuni.

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei sectorului 1 Bucure?ti la data de 08.06.2015 sub nr. 66056/299/2015, reclaman?ii SM ?i SI, au solicitat, in contradictoriu cu para?ii CG ?i BS, ca pe calea procedurii speciale reglementata de Titlul XI al Car?ii a VI-a din Codul de procedura civila, sa se dispuna evacuarea para?ilor din imobilul situat in Bucure?ti, str. XX nr.0, bl. , parter, ap.0, sectorul 1. De asemenea, au solicitat ca instan?a sa dispuna obligarea para?ilor la predarea apartamentului in starea in care l-au primit ?i a bunurilor mobile prevazute in anexa nr. 1 din contractul de inchiriere din 1.08.2011.
In fapt, reclaman?ii au aratat ca la data de 1.08.2011 au incheiat cu para?ii contractul de inchiriere nr.3335569 avand ca obiect imobilul apartament situat in Bucure?ti, str. XX nr.0, bl. , parter, ap.0, sectorul 1. Apartamentul a fost predat chiria?ilor in stare foarte buna ?i dotat cu mobilierul prevazut in anexa nr. 1 la contract. De?i perioada pentru care contractul de inchiriere a fost incheiat a expirat la data de 1.08.2013, para?ii refuza sa-l elibereze, ocupand, fara titlu acest apartament.
In drept, reclaman?ii au invocat dispozi?iile art. 1033 ?i urm. C.pr.civ.
Reclaman?ii au solicita instan?ei incuviin?area probei cu inscrisuri (f.3-10).
Cererea de evacuare a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru in cuantum de 100 lei.
Para?ii au formulat intampinare prin care au invocat excep?ia netimbrarii capatului de cerere avand ca obiect obliga?ia de a face ?i excep?ia inadmisibilita?ii cererii de evacuare formulata pe calea procedurii  speciale.
In motivarea intampinarii, paratii sustin ca de?in in continuare un titlu locativ, respectiv contractul de inchiriere, ca urmare a intervenirii tacitei reloca?iuni, fiind indeplinite in acest sens dispozitiile art. 1810 N.C.civ, aplicabile in spe?a conform art. 129 din Legea 71/2011. Astfel, paratii arata ca au continuat sa foloseasca apartamentul ?i dupa data de 1.08.2013, ?i-au indeplinit in continuare obliga?iile contractuale, achitand lunar chiria, nu a existat o impotrivire a locatorului de a nu reinnoi contractul, inainte de data expirarii acestuia sau cel mult la aceasta data, pana la notificarea din 22.04.2015, reclaman?ii neaducand in discu?ie acest aspect.
Prin urmare, ca efect al tacitei reloca?iuni, incepand cu data de 1.08.2013, intre par?i s-a incheiat un nou contract de inchiriere, in condi?iile celui vechi, mai pu?in durata contractuala, noul contract considerandu-se incheiat pe durata nedeterminata, conform art. 1810 alin 2 C.civ.
Acest nou contract nu a fost denun?at, prin urmare este inca in fiin?a ?i avand in vedere calitatea lor de actuali chiria?i, in spe?a nu este posibila evacuarea lor pe calea procedurii speciale, intrucat nu este indeplinita o condi?ie esen?iala, aceea de a avea calitatea de fo?ti chiria?i.
Notificarea din 22.04.2015 nu poate fi considerata ca avand valoarea unei notificari de denun?are a contractului de inchiriere de catre locator ?i, chiar daca s-ar aprecia ca s-a dorit denun?area contractului, la data introducerii ac?iunii nu era implinit termenul de preaviz de 60 de zile, pe care locatorul trebuia sa-l dea locatarului, in conformitate cu dispozi?iile art. 1824 alin 2 lit. a C.pr.civ, aplicabil in cauza.
Prin urmare, la data introducerii actiunii, de?inea un titlu valabil de loca?iune, una din condi?iile de admisibilitate ale actiunii formulata pe cale procedurii speciale fiind aceea ca titlul in temeiul caruia este folosit imobilul sa nu mai existe la data introducerii ac?iunii.
Pe de alta parte, daca, in condi?iile art .1038 alin 2 C.pr.civ, denun?area ceruta de lege pentru incetarea contractului este considerata ?i notificare de evacuare. Or,  notificarea de evacuare a fost facuta cu 30 de zile inainte de data introducerii ac?iunii, prin urmare, cu nerespectarea termenului de 60 de zile prevazut de lege pentru ca aceasta sa fie considerata notificare de denun?are a contractului.
In drept au fost invocate prev. Art.1810 si urm. C. civ., art.1033 CPC.
In sustinerea intampinarii au fost depuse inscrisuri (f.35-43).
La termenul din 21.08.2015, instan?a a respins ca neintemeiata excep?ia netimbrarii ?i a unit cu fondul excep?ia inadmisibilita?ii cererii de evacuare pe calea procedurii speciale, pentru motivele expuse in considerentele incheierii de ?edin?a.
Reclamantii au depus note de sedinta si inscrisuri (f.55-61).
La termenul de judecata din data de 08.09.2015 reclamantii au precizat ca renunta la capatul al doilea al cererii de chemare in judecata, iar in subsidiar solicita anularea acestuia ca netimbrat.
Prin incheierea de sedinta din data de 08.09.2015, instanta a prorogat pronuntarea asupra cererii formulata de reclamanti de a se lua act de renuntarea la judecata capatului 2 de cerere al actiunii si asupra exceptiei netimbrarii cererii avand ca obiect obligarea paratilor la predarea bunurilor mobile mentionate in anexa 1 la contractul de inchiriere, avand in vedere ca, verificand in sistemul Ecris, dupa ramanerea instantei in pronuntare, incheierea pronuntata in sedinta publica din 7.02.2014 in dosarul nr. 34710/299/2013 al Judecatoriei sectorului 1 Bucuresti, raportat la sustinerile aparatorului reclamantilor ca aceste dosar nu a avut ca obiect doar pretentii ci si cerere de evacuare, instanta a constatat ca se impune punerea in discutie a eventualei incidente a dispozitiilor art. 96 ind. 2 din HCSM nr. 387/2005 pentru  Regulamentul de Ordine Interioara a Instantelor Judecatoresti prin raportare la cauza care face obiectul dosarului nr.34710/299/2013.
La data de 22.09.2015 paratii au depus la dosar precizari si inscrisuri (f.82-118).
Prin incheierea de sedinta din data de 29.09.2015, s-a constatat indeplinirea cumulativa a  conditiilor art. 96 ind. 2 din HCSM nr. 387/2005 si s-a dispus dezinvestirea Completului 43 Civil privind solutionarea dosarului nr. 66056/299/2015, urmand ca acest dosar sa fie solutionat, in conditii de legalitate regulamentara, procesuala si procedurala de catre primul complet investit cu solutionarea dosarului nr. 34710/299/2013, respectiv C 28 civil.
La termenul de judecata din data de 01.10.2015 s-a incuviintat pentru parti proba cu inscrisurile si instanta a retinut in pronuntare solutionarea in principal a exceptiilor invocate, iar in subsidiar pronuntarea asupra fondul cauzei.
Analizand actele dosarului, instanta retine urmatoarele:
Prin cererea de chemare in judecata reclamantii au solicitat, in contradictoriu cu para?ii CG ?i BS, ca pe calea procedurii speciale reglementata de Titlul XI al Car?ii a VI-a din Codul de procedura civila, sa se dispuna evacuarea acestora din imobilul situat in Bucure?ti, str. XX nr.0, bl. , parter, ap.0, sectorul 1, solicitand de asemenea, obligarea para?ilor la predarea apartamentului in starea in care l-au primit ?i a bunurilor mobile prevazute in anexa nr. 1 din contractul de inchiriere din 1.08.2011.
Avand in vedere dispozitiile art. 248 alin. 1 C.proc.civ., instanta se va pronunta cu prioritate asupra exceptiei netimbrarii capatului doi al cererii de chemare in judecata, aceasta urmand a fi admisa pentru urmatoarele considerente:
Conform art.3 alin.1 din OUG 80/2013 actiunile si cererile evaluabile in bani, introduse la instantele judecatoresti, se taxeaza astfel: a) pana la valoarea de 500 lei - 8%, dar nu mai putin de 20 lei; b) intre 501 lei si 5.000 lei - 40 lei + 7% pentru ce depaseste 500 lei; c) intre 5.001 lei si 25.000 lei - 355 lei + 5% pentru ce depaseste 5.000 lei; d) intre 25.001 lei si 50.000 lei - 1.355 lei + 3% pentru ce depaseste 25.000 lei; e) intre 50.001 lei si 250.000 lei - 2.105 lei +2% pentru ce depaseste 50.000 lei; f) peste 250.000 lei - 6.105 lei + 1% pentru ce depaseste 250.000 lei. 
In continuare, instan?a re?ine ca, potrivit dispozitiilor art.33 alin. 1 taxele de timbru se platesc anticipat, iar alineatul urmator prevede ca, in ipoteza in care taxa judiciara de timbru nu a fost platita in cuantumul legal in momentul inregistrarii actiunii, instanta ii va pune in vedere reclamantului sa achite suma datorata pana la primul termen de judecata.
De asemenea, instanta retine ca, potrivit art.197, in cazul in care cererea este supusa timbrarii, dovada achitarii taxelor datorate se ataseaza cererii. Netimbrarea sau timbrarea insuficienta atrage anularea cererii de chemare in judecata, in conditiile legii.
Desi reclamantilor li s-a pus in vedere precizarea valorii capatului 2 al cererii de chemare in judecata si timbrarea la valoare, acestia nu au inteles sa se conformeze obligatiei stabilite, astfel cum impune textul legal anterior indicat. In aceasta situatie, devin incidente dispozitiile art.alin.1 coroborate cu disp. art. 33 din OUG 80/2013 ?i art.197 din CPC.
Fata de cele aratate, intrucat nu s-a facut dovada achitarii timbrului judiciar in cuantumul prevazut de disp. legale, in temeiul art.3 alin.1 coroborat cu art.33 din OUG 80/2013, instanta va admite exceptia  netimbrarii capatului doi al cererii de chemare in judecata invocata din oficiu si, pe cale de consecinta, va anula capatului doi al cererii de chemare in judecata, ca netimbrata.
In continuare, analizand exceptia inadmisibilitatii cererii de evacuare odata cu fondul cauzei, instanta retine urmatoarele:
In fapt, din inscrisurile depuse la dosarul cauzei, rezulta ca reclaman?ii au incheiat cu para?ii pentru o durata determinata contractul de inchiriere nr.3335569/01.08.2011, avand ca obiect imobilul apartament situat in Bucure?ti, str. XX nr.0, bl. , parter, ap.0, sectorul 1, apartamentul fiind predat chiria?ilor in stare foarte buna.
Fata de prevederile contractului de inchiriere, instanta retine ca acesta a fost incheiat pe o perioada determinata, iar perioada convenita de parti a expirat la data de 1.08.2013.
In drept, potrivit art.1809 C. civ. contractul de locatiune inceteaza de drept la expirarea termenului convenit de parti sau dupa caz de lege, fara a fi necesara o instiintare prealabila, iar conform prevederilor art.1810 C. civ. daca, dupa implinirea termenului, locatarul continua sa detina bunul si sa isi indeplineasca obligatiile fara vreo impotrivire din partea locatorului, se considera incheiata o noua locatiune, in conditiile celei vechi, inclusiv in privinta garantiilor.
Astfel instanta retine ca pentru a fi incidenta institutia tacitei relocatiuni este necesar, printre celelalte conditii ca, locatarul pana la implinirea termenului initial al locatiunii sa isi fi achitat obligatia de plata a chiriei in cuantumul si la termenul stabilit prin contractual initial si in continuare sa efectueze platile in conditiile conventiei initiale.
In cauza, din inscrisurile depuse la dosarul cauzei (f.56), instanta retine ca, reclamantii au facut dovada notificarii paratilor la data de 04.03.2013, deci anterior implinirii termenului locatiunii cu privire la obligatia acestora de a achita valoarea chiriilor restante calculate pentru lunile octombrie 2012-martie 2013.
Mai mult, instanta retine ca prin aceeasi notificare reclamantii au adus la cunostinta paratilor manifestarea vointei in sensul incetarii raporturilor locative privind imobilul situat in Bucure?ti, str. XX nr.0, bl. , parter, ap.0, sectorul 1, intrucat locatarii  isi achita cu intarziere obligatia de plata a chiriei.
Fata de situatia de fapt retinuta, instanta va respinge ca neintemeiate sustinerile paratilor in ceea ce priveste incidenta in cauza a tacitei relocatiuni reglementata de dispozitiile art.1810 C. Civ.
In continuare,  din inscrisurile depuse la dosar (f.10) reiese ca, la data de 22.04.2015, in temeiul art.1037 CPC, prin intermediul executorului judecatoresc „TTT”, reclamantii au notificat paratii cu privire la obligatia de a evacua imobilului situat in Bucure?ti, str. XX nr.0, bl. , parter, ap.0, sectorul 1, dovada comunicarii fiind atasata dosarului (f.9).
Instanta retine ca prezenta actiune a fost intemeiata pe prevederile art. 1038-1044 din Codul de procedura civila, respectiv procedura speciala reglementata de Titlul XI, denumita „Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate  fara drept”.
Potrivit art. 1033 din Codul de procedura civila, dispozitiile titlului mentionat mai sus se aplica in litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, dupa caz ocupate fara drept de catre fostii locatari sau alte persoane, prin locatar intelegandu-se locatarul principal, chirias sau arendas, sublocatarul sau un cesionar al locatarului, indiferent daca persoana care solicita evacuarea este locatorul sau sublocatorul ori dobanditorul imobilului, notiunea de proprietar fiind definita ca titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, inclusiv locatarul.
De asemenea, conform art. 1038 din Codul de procedura civila, atunci cand proprietarul unui imobil doreste sa-l evacueze pe ocupantul acestuia, dupa ce dreptul de a ocupa imobilul a incetat proprietarul va notifica in scris ocupantul, punandu-i in vedere sa elibereze imobilul pe care il ocupa fara niciun drept, in termen de 5 zile de la comunicarea notificarii, iar potrivit art. 1039 din acelasi act normativ, daca locatarul care a fost notificat nu paraseste imobilul atunci sunt incidente dispozitiile referitoare la procedura speciala de evacuare.
In ceea ce priveste ocuparea imobilului fara titlu de catre parat, instanta retine ca, potrivit art. 555 din Codul civil proprietatea privata este dreptul titularului de a poseda, folosi si dispune de un bun in mod exclusiv, absolut si perpetuu, in limitele stabilite de lege.
De asemenea, instanta retine ca partile au prevazut in contract faptul ca la sfarsitul perioadei de inchiriere locatarului ii revine obligatia predarii imobilului in starea in care acesta a fost preluat la inceputul contractului.
Avand in vedere ca la data de 01.08.2013 s-a implinit termenul locatiunii stabilit prin conventia partilor, iar anterior, la data 04.03.2013 paratii au fost notificati de catre reclamanti cu privire la incetarea contractului, instanta apreciaza ca din momentul in care a expirat termenul contractului de inchiriere, locatarii ocupa apartamentul, fara a justifica vreun titlu locativ legal pentru a ocupa imobilul proprietatea reclamantilor, nedepunand la dosar niciun inscris din care sa rezulte o alta situa?ie de fapt.
Avand in vedere ca prin implinirea termenului pentru care a fost incheiat contractul de locatiune  paratii nu mai au niciun titlu locativ pentru a ocupa imobilul situat in Bucuresti, str. XX nr.0, bl. , parter, ap.0, sectorul 1, precum si faptul ca reclamantii i-au notificat pe parati sa paraseasca imobilul, vazand si dispozitiile art. 555 din Codul civil, potrivit cu care „proprietatea privata este dreptul titularului de a poseda, folosi si dispune de un bun in mod exclusiv, absolut si perpetuu, in limitele stabilite de lege”, instanta apreciaza ca cererea de chemare in judecata formulata de reclamanti este intemeiata, neavand justificare legala lipsirea acestora de posesia si atributul folosintei intregului imobilul, prin actiunea paratilor de a-l poseda si folosi.
Fata de aceste considerente, instanta urmeaza a dispune evacuarea paratilor din imobilul situat in Bucuresti, str. XX nr.0, bl. , parter, ap.0, sectorul 1, pentru lipsa titlu.
In temeiul art. 453 C. proc. civ., constatand culpa procesuala a paratilor instanta ii va obliga, ca parte cazuta in pretentii sa plateasca reclamantilor cate ½ din suma de 100 lei cu titlu de cheltuieli de judecata, reprezentand taxa de timbru.