revendicare imobiliara – comparare de titluri; uzucapiune – inexistenta unui just titlu, a bunei-credinte sau a unei posesii utile

INSTANTA,

Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prin actiunea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 29.08.2014 sub nr. 38885/299/2014, reclamantele G.E. si G.C.I. in contradictoriu cu paratii D.B. si D.S.A. au solicitat :
- sa oblige paratii sa lase in deplina proprietate si linistita posesie pivnita in suprafata de 35 m.p. proprietatea reclamantelor ;
- sa oblige paratii sa darame zidul edificat in pivnita si sa aduca pivnita la situatia anterioara edificarii zidului, intr-un termen de 3 luni de la ramanerea definitiva a hotararii, in caz contrar, sa se incuviinteze sa efectuam reclamantele aceasta lucrare pe cheltuiala paratilor ;
- sa oblige paratii la plata lipsei de folosinta pentru pivnita incepand cu luna august 2011 la zi ;
-sa oblige paratii la plata cheltuielilor de judecata.
In motivare, reclamantele au aratat ca sunt proprietarele apartamentului nr. … situat in .... Apartamentul a fost obtinut de catre G.I. si reclamanta G.E. prin contractul de vanzare-cumparare nr. 5741/31718/11.11.1998, contract incheiat cu Primaria Municipiului Bucuresti reprezentata de mandatar S.C. H. SA in calitate de vanzator. Apartamentul a fost cumparat in baza Legii nr. 112/1995, iar prin contractul de vanzare cumparare s-a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului format din camera, camera, bucatarie, baie, vestibul, pivnita in exclusivitate. Conform schitei de plan, care face parte integranta din contractul de vanzare cumparare rezulta ca s-au cumparat in exclusivitate pivnita in suprafata de 38,54 mp.
Dupa decesul defunctului G.I., sotia supravietuitoare G.E., fiica G.C.I., si fiul G.A. au dobandit dreptul de proprietate asupra apartamentului prin certificatul de mostenitor nr. 68/22.07.2008 emis in dosarul nr. 74/2008 de BNP F.E.G..
In urma actului de partaj voluntar autentificat sub nr. 587/07.04.2014 la Societatea Profesionala Notariala M.P. si M.S., G.A. a transmis dreptul sau de proprietate de 3/16 catre reclamanta G.E. care in urma partajului detine cota de 13/16 asupra bunului.
Paratii au pus stapanire pe pivnita proprietate exclusiva, construind un zid, fiind astfel ingradit accesul in pivnita, fiind incoporata partea de pivnita a reclamantelor in pivnita paratilor.
La data de 09.04.2014, l-au invitat pe paratul D.B. la Birou Mediator S.P., pentru a solutiona conflictul referitor la ocuparea abuziva a pivnitei pe care o detineau in exclusivitate si la construirea zidului prin care ni s-a restrictionat accesul la proprietatea noastra. Acesta s-a prezentat la mediator insa a refuzat orice fel de dialog, spunand ca nu are  de gand sa ne lase in linistita posesie partea de pivnita pe care a ocupat-o abuziv si nici sa darame zidul pe care l-a construit fara autorizatie si  fara acordul meu pe proprietatea mea.
In continuare, au precizata ca dreptul de proprietate al reclamantelor este inscris in Cartea Funciara 247063-C1-U3 si are numarul cadastral 9839/7, respectiv ca platesc impozit pentru intregul imobil pe care-l au in titlul de proprietate, in care este inclusa si pivnita pe care paratii au pus stapanire in mod abuziv.
Cu privire la zidul edificat, se impune obligarea paratilor la daramarea zidului, care a dus la posibilitatea paratilor de a ne incalca dreptul de proprietate. Obligatia de face fiind greu de adus la indeplinire, solicitam instantei de judecata, ca in cazul in care nu este indeplinita intr-un termen de 3 luni de la ramanerea definitiva a hotararii, sa fim autorizati noi sa efectuam aceste demersuri pe cheltuiala paratilor.
Cu privire la lipsa de folosinta pentru acest spatiu, considera cererea perfect admisibila, avand in vedere ca paratii s-au folosit efectiv de acest spatiu in mod continuu incluzandu-l in spatiu comercial pe care-l exploateaza si de a carei posesie le-au lipsit.
In drept, cererea de chemare in judecata a fost intemeiata pe dispozitiile art. 555 si urm. Noul Cod civil, art. 563 si urm. Noul Cod civil, art. 1516 si urm. Art. 1528 si urm. Noul Cod civil.
In dovedire, reclamantii au anexat inscrisuri (fila 5-17).

Prin intampinarea depusa la data de 27.10.2014, paratii au solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata. Au invocat faptul ca intabularea bunului in CF s-a realizat de reclamanti in anul 2005, iar dreptul lor de proprietate este intabulat inca din anul 2001.
Referitor la titlul paratilor, au invocat faptul ca imobilul a fost revendicat in aceasta forma actuala pe care il detin in baza Legii nr. 10/2001 de catre G.A.R. si A.R.I., fiind restituit pe Dispozitia Primarului General nr. 18/27.07.2001, intabulat in anul 2001 pe numele adevaratilor proprietari, vandut in aceasta forma prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1700/20.08.2001 de BNP I.M. catre D.M., ulterior dobandit prin vanzare de catre parati.
Conform contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1838/ 11.09.2001 de BNP I.M. catre D.M., paratii au dobandit subsolul (pivnita) in suprafat de 174,52 mp, fiind anexat si Schita cadastrala intocmit de autorii anteriori din data de 20.08.2001. Dreptul de proprietate astfel dobandit este intabulat prin Incheierea nr. 858 din 19.09.2001 in CF nr. 20251.
Pivnita pe care o detin paratii este in aceasta forma dintotdeauna, titlul de proprietate al paratilor fiind mai caracterizat decat cel al reclamantilor, deoarece provine de la adevaratul proprietar.
Prin cererea reconventionala, paratii au solicitat instantei constatarea dobandirii dreptului de proprietate, prin uzucapiunea de 10 ani, asupra imobilului pivnita in suprafata de 35 mp.

In motivarea cererii, paratii-reclamanti au aratat ca imobilul pivnita care face obiectul cererii este situat in …, dobandit in proprietate prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1838/11.09.2001 de BNP I.M., intabulat in CF nr. 20251 prin Incheierea nr. 858 din 19.09.2001. Detin posesia aupra pivnitei sub nume de proprietar de peste 14 ani perin jonctiunea posesiei autorilor, inca de la restituirea in natura prin Dispozitia Primarului general din 2001. Posesia este utila, neviciata si sub nume de proprietari tabulari.
In drept, si-au intemeiat actiunea pe art. 1890 C.civ.
In sustinerea actiunii, paratii au depus inscrisuri (fila 69-78).
La data de 04.12.2014, reclamantele-parate G.E. si G.C.I. au formulat Intampinare la cerere reconventionala (fila 93-96) prin care au solicitat respingerea cererii reconvetionale, ca neintemeiata; cu cheltuieli de judecata.
Pentru a putea beneficia de uzucapiunea de scurta durata – 10-20 ani, paratii-reclamanti trebuie sa faca dovada bunei-credinte si a unui just titlu. In cauza, paratii, nu au buna-credinta, deoarece acestia aveau cunostinta ca nu li s-a vandut si pivnita, in anul 2001, extinzand barul ce functioneaza la subsol.
Referitor la just titlu, au precizat ca prin Dispozitia Primarului din 2001, apartamentul nr. 7 a fost exceptat de la restituire, deoarece fusese vandut in baza Legii nr. 112/1995. Asadar, pivnita in suprafata de 38,54 mp nu a fsot nciodata porprietatea autorilor paratilor-reclamanti.
In prezenta cauza a fost administrata proba cu inscrisuri; proba cu interogatoriul reclamantilor, respectiv al paratului D.B., raspunsul la intrebari regasindu-se la filele 153-156, respectiv la filele 287-289 ; proba testimoniala, fiind audiati martorii B.O.C. (fila 289) si B.C. (fila 290) ; proba cu expertiza constructii, Raportul de expertiza intocmit de expertul M.V. fiind depus la filele 3-31, vol. 2, iar Raspunsul la obiectiuni la filele 48-52, Vol. 2.
Analizand materialul probator administrat, instanta retine urmatoarele:
1) Reclamantele G.E. si G.C.I. sunt proprietarele apartamentului nr. 7 situat in .... Apartamentul a fost obtinut de catre G.I. si reclamanta G.E. prin contractul de vanzare-cumparare nr. 5741/31718/11.11.1998, contract incheiat cu Primaria Municipiului Bucuresti reprezentata de mandatar S.C. H. SA in calitate de vanzator (filele 5-7).
Apartamentul nr. 7 a fost cumparat in baza Legii nr. 112/1995, iar prin contractul de vanzare cumparare s-a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului locuinta compusa, in exclusivitate, din camera, camera, bucatarie, baie, vestibul, pivnita, respectiv in comun, wc, wc. Conform schitei de plan, care face parte integranta din contractul de vanzare cumparare (potrivit art. 2 din contract) rezulta ca s-au cumparat in exclusivitate pivnita in suprafata de 38,54 mp (fila 6).
Dupa decesul defunctului G.I., sotia supravietuitoare G.E., fiica G.C.I., si fiul G.A. au dobandit dreptul de proprietate asupra apartamentului prin certificatul de mostenitor nr. 68/22.07.2008 emis in dosarul nr. 74/2008 de BNP F.E.G..
In urma actului de partaj voluntar autentificat sub nr. 587/07.04.2014 la Societatea Profesionala Notariala M.P. si M.S., G.A. a transmis dreptul sau de proprietate de 3/16 catre reclamanta G.E. care in urma partajului detine cota de 13/16 asupra bunului.
Din extrasul de carte funciara pentru informare, instanta constata ca dreptul de proprietate al reclamantelor este inscris in Cartea Funciara 247063-C1-U3 si are numarul cadastral 9839/7, pivnita avand o suprafata de 38,54 mp.
2) Paratii D.B. si D.S.A., prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1838/11.09.2001 de BNP I.M. au dobandit de la vanzatorul D.M. subsolul imobilului situat in ..., in suprafata utila totala de 174,52 mp, schitele cadastrale intocmite la 20.08.2001 fac parte din contract (filele 69-73).
Dreptul de proprietate astfel dobandit de catre parati a fost intabulat prin Incheierea nr. 858 din 19.09.2001 in CF nr. 20251 (fila 74).
In cuprinsul contractului, vanzatorul D.M. a declarat ca a dobandit bunul prin cumparare, in baza contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1700/20.08.2001 de BNP I.M., de la G.A.R. si A.R.I., care la randul lor au dobandit imobilul in baza Legii nr. 10/2001 conform Dispozitiei nr. 18/10.07.2001 a Primarului General al Municipiului Bucuresti (fila 70).
Asadar, titlul autorului paratilor il constituie Dispozitia nr. 18/10.07.2001 a Primarului General al Municipiului Bucuresti (fila 182), emisa in baza Legii nr. 10/2001, G.A.R. si A.R.I. dobandind proprietatea imobilului format din teren in suprafata de 530 mp (mai putin terenul aferent apartamentelor vandute) si constructie (mai putin apartamentele nr. 1 si nr. 7, parter, care au fost vandute) situat in ....
Actiunea in revendicare este actiunea reala prin care proprietarul unui bun cere restituirea sa de la cel care il stapaneste fara drept, posesor neproprietar.
In prezenta cauza, partile litigante invoca existenta unui titlu de proprietate cu caracter translativ, provenit de la autori diferiti. Titlul de proprietate exhibat de reclamanti este reprezentat de contractul de vanzare-cumparare nr. 5741/31718/ 11.11.1998. Titlul de proprietate al paratilor este reprezentat de contractul de vanzare-cumparare nr. 1838/11.09.2001.
Actiunea in revendicare, in ipoteza in care titlurile partilor provin de la autori diferiti, se solutioneaza prin mecanismul compararii titlurilor de proprietate invocate, in favoarea partii al carei drept este preferabil. Criteriile de comparare a titlurilor de proprietate exhibate de partile litigante nu sunt stabilite expres de art. 480 C.civ., care constituie temeiul de drept general al actiunii in revendicare imobiliare. Aceste criterii au fost propuse si dezvoltate in doctrina si jurisprudenta.  
Conform art. 249 Cpc, reclamantului ii revine sarcina probei ca autorul sau avea un drept preferabil, iar daca aceasta proba nu este facuta si nu se poate stabili un motiv de preferinta a titlului de proprietate invocat de reclamant in raport cu titlul invocat de parat, actiunea in revendicare va fi solutionata in favoarea paratului.
Titlul de proprietate al reclamantilor este mai caracterizat, intrucat in acest titlu de proprietate incheiat cu Primaria Municipiului Bucuresti reprezentata de mandatar S.C. H. SA in calitate de vanzator se specifica exact spatiile care fac obiectul vanzarii, respectiv in exclusivitate pivnita in suprafata de 38,54 mp.
Pe de alta parte, titlul de proprietate al autorilor paratilor - Dispozitia nr. 18/10.07.2001 a Primarului General al Municipiului Bucuresti (fila 182) specifica restituirea doar a unei parti din imobil, respectiv exceptarea apartamentelor 1 si 7 din imobil care fusesera deja vandute in baza Legii nr. 112/1995.
Conform art. 45 alin. 21 din Legea nr. 10/2001, Contractele de vanzare-cumparare incheiate in temeiul Legii nr. 112/1995 sunt acte autentice si constituie titlu de proprietate opozabil de la data incheierii acestora.
Mai mult, conform raportului de expertiza intocmit in dosar de expertul judiciar Musat Viorel, se arata ca in prezent, reclamantele mai au posesia doar a unei singure incaperi a pivnitei, in suprafata de 5,03 mp, restul de 33,51 mp fiind blocat prin astuparea golului de acces de perete, existent din constructie, suprafata ocupata de catre parati.
Pivnita, proprietatea exclusiva a reclamantelor, este identificata in cuprinsul schitei-plan, anexa la contractul de vanzare-cumparare (fila 6), iar aceasta suprafata nu a fost restituita autorilor paratilor, prin Dispozitia nr. 18/10.07.2001 a Primarului General al Municipiului Bucuresti.
Prin urmare, analizand cele doua titluri de proprietate exhibate, instanta constata ca reclamantele au un titlu preferabil si mai bine caracterizat, astfel va admite actiunea principala. Pe cale de consecinta, instanta va obliga paratii sa lase reclamantilor, in deplina proprietate si linistita posesie, pivnita in suprafata de 33,51 m.p. situata in ..., astfel cum este identificata in Raportul de expertiza tehnica specialitatea constructii intocmit de expertul judiciar M.V..
Nu pot fi retinute apararile paratilor, in sensul ca au dobandit in proprietate subsolul imobilului in suprafata utila totala de 174,52 mp, iar schitele cadastrale intocmite la 20.08.2001 fac parte din contract, deoarece instanta a analizat titlul detinut de autor (constand exceptate spatiile vandute in baza Legii nr. 112/1995), iar autorii paratilor nu puteau instraina mai mult decat detineau in proprietate.
Asadar, obiectul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1700/20.08.2001 de BNP I.M., precum si al contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1838/11.09.2001 de BNP I.M. este cel stabilit prin Dispozitia nr. 18/10.07.2001 a Primarului General al Municipiului Bucuresti.
Avand in vedere efectele actiunii in revendicare, instanta va dispune si obligarea paratilor sa desfiinteze zidul edificat in pivnita proprietatea reclamantilor si sa aduca pivnita la situatia anterioara edificarii zidului, in termen de 3 luni de la ramanerea definitiva a prezentei hotarari. In caz contrar, va autoriza pe reclamanti sa darame zidul, pe cheltuiala paratilor.
De asemenea, proprietarul fiind beneficiar si al fructelor produse de bun, instanta va obliga paratii sa plateasca reclamantilor valoarea lipsei de folosinta pentru portiunea de pivnita ocupata in suprafata de 33,51 m.p., pentru perioada 01.08.2011 – 01.05.2015, in cuantum de 2.698 euro, astfel cum s-s stabilit prin raportul de expertiza specialitatea constructii administrat in cauza (fila 10).
Faptul ca pivnita ocupata de parati a avut destinatia de spatiu comercial nu are relevanta pentru determinarea contravalorii, deoarece reclamantii nu au schimbat destinatia pivnitei obtinuta in proprietate prin contractul de vanzare-cumparare nr. 5741/31718/11.11.1998. Conform expertizei, reclamantele mai au posesia doar a unei singure incaperi a pivnitei, in suprafata de 5,03 mp, pe care o folosesc drept pivnita. Asadar, nu pot pretinde contravaloarea lipsei de folosinte urmare detinatiei de spatiu comercial, deoarece ar reprezenta drept o imbogatire fara justa cauza.
Referitor la cererea reconventionala :
Potrivit art. 645 si art. 1837 din Codul civil, prescriptia achizitiva sau uzucapiunea este un mod de dobandire a proprietatii, ea constituind o dovada absoluta a dreptului de proprietate, in sensul ca cel ce reuseste sa dovedeasca dobandirea bunului prin uzucapiune nu mai este obligat sa faca vreo dovada a dreptului sau. Prin uzucapiune este sanctionat in mod indirect si fostul proprietar nediligent, care prin pasivitatea lui, a facut ca timp indelungat bunul sa se afle in posesia altei persoane care s-a comportat fata de acesta ca proprietar. Asadar, intr-o actiune avand ca obiect constatarea dobandirii dreptului de proprietate prin uzucapiune, poate sta in calitate de parat, avand calitate procesuala pasiva, numai adevaratul proprietar, asa cum rezulta, de altfel, si din prevederile art. 1895 Cod civil.

Potrivit art. 1895 C.civ. „cel ce castiga cu buna credinta si printr-o justa cauza un nemiscator determinat va prescrie proprietatea aceluia prin 10 ani, daca adevaratul proprietar locuieste in circumscriptia Tribunalului Judetean unde se afla nemiscatorul,  si prin 20 de ani daca locuieste afara din acea circumscriptie”.
Prin urmare, pentru a se putea invoca uzucapiunea de scurta durata se cer a fi indeplinite doua conditii speciale: 1.posesia trebuie sa fie intemeiata pe un just titlu si 2.aceasta posesie sa fie de buna-credinta, aceasta prezumandu-se in conditiile art.1899 alin.2 C.civ. Bineinteles, se adauga si conditia generala ca posesia sa aiba caracter util in conditiile art. 1847 C.civ. si sa fie exercitata pe durata de timp prescrisa de lege.
Autorii paratilor au obtinut prin Dispozitia Primarului nr. 18/27.07.2001 partea ramasa nevanduta din imobilul situat in strada George Enescu nr. 5. Aceasta dispozitie a Primarului arata faptul ca se restituie fostilor proprietari imobilul, cu exceptia apartamentelor care au fost vandute in baza Legii nr. 112/1995. Or, in aceasta situatie, partea de pivnita care este vanduta catre reclamanti printr-un contract de vanzare cumparare nu s-a restituit prin Dispozitia Primarului nr. 18/10.07.2001, intrucat ar fi afectat dreptul de proprietate dobandit prin contractul de vanzare-cumparare nr. 5741/31718/11.11.1998.
De vreme de autorul paratilor-reclamanti nu avea in proprietate acest spatiu din pivnita nu putea sa-l vanda mai departe, nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet. In concluzie, titlul paratilor nu poate constitui just titlu.
Cu privire la buna credinta, instanta constata ca din probele administrate, a rezultat faptul ca paratii-reclamati aveau cunostinta despre faptul ca acea pivnita este proprietatea reclamantelor, avand in vedere si faptul ca a mai existat o cerere de revendicare formulata in acest sens, iar pe de alta parte formularea plangerii penale impotriva paratului D.B. pentru savarsirea infractiunii de tulburare de posesie
Totodata, in interogatoriul administrat in cauza, paratul-reclamant D.B. arata faptul ca avea cunostinta de dispozitia primarului si in consecinta si asupra faptului ca apartamentul 7 nu putea fi restituit in natura catre fostii proprietari, intrucat acesta fusese vandut in baza Legii nr. 112/1995. In consecinta, sustinerile paratilor cu privire la buna-credinta nu sunt intemeiate.
Solicitarile constante ale reclamantelor, respectiv ale autorului acestora, de-a lungul timpului de a lasa in deplina proprietate pivnita proprietatea exclusiva, precum si plangerea penala formulata impotriva numitului D.B. pentru savarsirea infractiunii de tulburare de posesie, starea conflictuala existenta inca din anul 200-2001 (astfel cum reiese din proba cu interogatoriu administrata coroborata cu declaratiile martorilor) determina instanta sa conchida in sensul ca nici posesia exercita de parati ulterior anului 2001 nu a fost utila, ci una viciata, motiv pentru care nu poate sta la baza dobandirii dreptului de proprietate, prin uzucapiunea de 10 ani, asupra imobilului pivnita in suprafata de 35 mp, astfel cum s-a solicitat prin cererea reconventionala.
Avand in vedere faptul ca nu sunt indeplinite conditile cumulative prevazute de art. 1895 din C.civ., astfel cum a rezultat din intregul probatoriu administrat, instanta constata cererea reconventionala neintemeiata si in consecinta, o va respinge ca atare.

Referitor la cheltuielile de judecata, solicitate de partile litigante :
Cu respectarea dispozitiilor art. 453 Cpc care prevad ca partea care pierde procesul va fi obligata, la cererea partii care a castigat, sa plateasca cheltuielile de judecata, instanta constata culpa procesuala a paratilor-reclamanti, in temeiul careia va admite si capatul de cerere principal privitor la cheltuieli de judecata.

In consecinta, instanta va obliga paratii la plata catre reclamanti a cheltuielilor de judecata in cuantum de 2.739,35 lei reprezentand taxa de timbru (639,35 lei), onorariul de expert (600 lei) si onorariul avocatial (1.500 lei), cheltuieli efectuate de reclamanti, reale, necesare si rezonabile, in legatura cu procesul de fata. Totodata, fata de modalitatea de solutionare a cererii reconventionale, instanta va respinge ca neintemeiata cererea paratilor de plata a cheltuielilor de judecata.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII,
HOTARASTE:

Admite cererea de chemare in judecata formulata de reclamantele  G.E. si G.C.I., ambele domiciliate in …., in contradictoriu cu paratii D.B. si  D.S.A., ambii domiciliati …..
Obliga paratii sa lase reclamantilor, in deplina proprietate si linistita posesie, pivnita in suprafata de 33,51 m.p. situata in ..., astfel cum este identificata in Raportul de expertiza tehnica specialitatea constructii intocmit de expertul judiciar M.V..
Obliga paratii sa desfiinteze zidul edificat in pivnita proprietatea reclamantilor si sa aduca pivnita la situatia anterioara edificarii zidului, in termen de 3 luni de la ramanerea definitiva a prezentei hotarari. In caz contrar, autorizeaza pe reclamanti sa darame zidul, pe cheltuiala paratilor.
Obliga paratii sa plateasca reclamantilor valoarea lipsei de folosinta pentru portiunea de pivnita ocupata in suprafata de 33,51 m.p., pentru perioada 01.08.2011 – 01.05.2015, in cuantum de 2.698 euro.
Obliga paratii la plata catre reclamanti a cheltuielilor de judecata in cuantum de 2.739,35 lei reprezentand taxa de timbru, onorariul de expert si onorariul avocatial.
Respinge ca neintemeiata cererea reconventionala formulata de paratii-reclamanti D.B. si  D.S.A. in contradictoriu cu reclamantele-parate  G.E. si G.C.I..
Respinge ca neintemeiata cererea paratilor de plata a cheltuielilor de judecata.
Cu drept de apel in termen de 30 de zile de la comunicare, care se va depune la Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti.
Pronuntata in sedinta publica, astazi, 30.10.2015.