obligatia de a nu face – dobandirea prin accesiune imobiliara artificiala a dreptului de proprietate asupra constructiilor

Prin cererea inregistrata sub nr. 6463/299/2013 la  J.S. 1B., reclamantii D.F.C. si D.M. au solicitat instantei ca, in contradictoriu cu paratele P.M.B., prin P.G. si P.S. 1, prin P. sa constate dreptul lor de proprietate, prin accesiune imobiliara artificiala, pentru constructiile C2 si C3, aflate pe terenul din B. 1.
In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca au dobandit terenul in suprafata de 375 mp., impreuna cu constructiile C1 si C4, in baza sent. civ. nr. 24738/14.12.2010, irevocabila, pronuntata in dos. nr. 1768/299/2008 de J.S. 1B.
In timpul procesului, in anul 2010, pe cheltuiala proprie si cu materiale proprii, reclamantii au construit pe acelasi teren, constructiile C2, in suprafata de 36 mp. si C3, in suprafata de 69 mp.
Dupa ramanerea irevocabila a sentintei sus-mentionate, reclamantii au efectuat lucrarile cadastrale, in scopul de a inscrie intreg imobilul (teren si constructii) in cartea funciara, insa s-a incuviintat inscrierea doar a constructiilor care au facut obiectul dosarului, iar nu si a constructiilor C2 si C3.
Potrivit art. 55 alin. 11 din Legea nr. 7/1996, exista o singura exceptie privind inscrierea constructiilor fara autorizatie, respectiv in cazul constructiilor realizate inainte de intrarea in vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea si completarea Legii nr. 50/1991, inscrierea se face in baza autorizatiei de construire sau, in lipsa acesteia, a certificatului prin care se atesta informatiile referitoare la constructie si detinatorul acesteia, conform evidentelor fiscale (…).
Cum reclamantii nu se afla in aceasta situatie, constructiile fiind edificate in anul 2010 si neputand intra in legalitate retroactiv, singura cale de recunoastere a dreptului lor de proprietate asupra celor doua constructii este promovarea prezentei actiuni.
In drept, cererea a fost intemeiata pe dispozitiile art. 482, art. 488, art. 489, art. 492 C. civ.
Parata P.S. 1, prin P., a formulat intampinare, prin care a invocat exceptia lipsei capacitatii sale procesuale de folosinta si exercitiu, exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive si exceptia inadmisibilitatii.
Prin incheierea de sedinta din data de 20.06.2013, instanta a admis exceptia lipsei capacitatii de folosinta si de exercitiu a paratei P.S. 1, prin P., pentru motivele aratate in cuprinsul acesteia si a constatat ca ramase fara obiect exceptiile lipsei calitatii procesuale pasive si a inadmisibilitatii, invocate de aceeasi parata.
La data de 04.09.2013, reclamantii au formulat o cerere modificatoare a cadrului procesual pasiv, prin care au aratat ca inteleg sa se judece in contradictoriu cu paratul M.B., prin P.G., iar, la termenul de judecata din data de 12.09.2013, instanta a luat act de cererea modificatoare, dispunand introducerea in citativ a acestuia, in calitate de parat si scoaterea din citativ a paratei P.M.B., prin P.G..
Paratul M.B., prin P.G., a formulat intampinare, prin care a invocat exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive, respinsa de instanta, ca neintemeiata, prin incheierea de sedinta din data de 21.11.2013, pentru motivele aratate in cuprinsul acesteia.
Pe fond, paratul a aratat ca reclamantii incearca sa eludeze normele legale in vigoare privitoare la obligativitatea obtinerii autorizatiei de construire.
In dovedirea cererii, instanta a incuviintat, pentru reclamanti, administrarea probei cu inscrisuri si a probei cu expertiza constructii, raportul intocmit de catre expertul desemnat fiind anexat la dosar.
De asemenea, instanta a incuviintat reclamantilor administrarea probei testimoniale, declaratia martorului audiat, R.A., fiind consemnata si atasata la dosar (f. 100).
In aparare, instanta a incuviintat pentru parat administrarea probei cu inscrisuri.
Analizand probatoriul administrat in cauza, instanta constata urmatoarele:
Reclamantul D.F.C. a dobandit, prin prescriptia achizitiva de 30 ani, dreptul de proprietate asupra terenului in suprafata de 375,08 mp., situat in B. S.1 si asupra constructiilor edificate pe acesta, respectiv casa de locuit in suprafata de 27,92 mp., WC in suprafata de 1,38 mp. si magazie de lemn, in suprafata de 6,63 mp., in acest sens fiind pronuntata sent. civ. nr. 24738/14.12.2010, irevocabila, de catre J.S. 1B. in dos. nr. 1768/299/2008.
Imobilul, teren si constructii, care au facut obiectul dosarului sus-mentionat, au fost inscrise in Cartea Funciara, in favoarea reclamantului si a reclamantei D.M., prin Incheierea nr. 68480/09.01.2013.
Conform raportului de expertiza constructii intocmit in cauza de expert, raport pe care instanta il omologheaza, reclamantii au inceput, in anul 2009, edificarea constructiei C2, pe terenul sus-mentionat, proprietatea lor.
Conform aceluiasi raport, constructia C2 este in suprafata de 36 mp., avand un regim de inaltime parter si fiind compusa din o camera, bucatarie, WC si hol.
De asemenea, expertul a mai constatat ca, in anul 2010, pe acelasi teren, a fost edificata constructia C3, in suprafata de 138 mp., cu un regim de inaltime parter+etaj, compusa din 2 camere, baie si dressing la etaj.
Conform declaratiei martorului audiat in cauza, R.A., ambele constructii au fost ridicate de catre reclamanti, in mai multe etape.
Reclamantii au mentionat ca nu au fost obtinute autorizatii de construire pentru constructiile care fac obiectul cauzei, insa instanta observa ca acest aspect nu are relevanta in prezenta cauza, fata de temeiul juridic, deoarece Codul civil recunoaste posibilitatea obtinerii dreptului de proprietate asupra constructiilor, prin accesiune imobiliara, in conditiile acestuia, indiferent daca acele constructii au sau nu la baza o autorizatie de constructie, astfel incat si apararea paratului pe acest aspect nu are relevanta pe fondul cauzei.
In ceea ce priveste dispozitiile aplicabile, instanta constata ca se aplica cele ale Codului civil 1864, deoarece constructiile au fost edificate anterior datei de 01.10.2011.
Potrivit art. 492 C. Civ., „...orice constructii....asupra pamantului sunt prezumate a fi facute de proprietarul acelui pamant cu cheltuiala sa, daca nu este dovada contrarie”. Acest text legal, ce constituie principiul accesiunii imobiliare artificiale, stabileste totodata o dubla prezumtie, respectiv ca orice constructii facute pe un fond, sunt prezumate ca au fost facute de catre proprietarul fondului si cu cheltuiala sa. Astfel, pornind de la un fapt cunoscut, vecin si conex faptului principal invocat de reclamant, respectiv faptul ca acesta este proprietarul terenului in discutie, legea deduce existenta faptului principal invocat prin cererea de chemare in judecata, acela ca reclamantul este proprietarul constructiei nou edificate pe acest teren.
Aceasta prezumtie stabilita de art. 492 C. Civ., desi este o prezumtie relativa, nu a fost totusi rasturnata in cauza prin administrarea vreunei probe contrare, astfel incat isi produce de plin drept efectul.
In acest context, avand in vedere ca paratul nu a probat contrariul, instanta admite cererea, modificata, formulata in contradictoriu cu paratul M.B., prin P.G. si va constata ca reclamantii au dobandit, prin accesiune imobiliara artificiala, dreptul de proprietate asupra constructiilor C2, cu un regim de inaltime parter, compusa din o camera, o bucatarie, un WC si un hol si C3, cu un regim de inaltime parter+etaj, compusa din 2 camere, baie si dressing, la parter, respectiv 2 camere, baie si dressing la etaj, situate pe terenul proprietatea lor din Bucuresti, str. Salva nr. 87, sector 1, astfel cum acestea au fost identificate prin raportul de expertiza constructii intocmit in cauza de catre expertul Gheorghe Constantin.
In ceea ce priveste cererea introductiva, formulata in contradictoriu cu parata P.S. 1, prin P., fata de solutia data prin incheierea de sedinta din data de 20.06.2013, instanta o respinge, ca fiind introdusa impotriva unei persoane fara capacitate de folosinta si exercitiu al drepturilor procesuale.
  Cu privire la cheltuieli de judecata, instanta constata ca paratul nu poate fi obligat la plata acestora catre reclamanti, deoarece, desi cererea a fost admisa, nu se poate retine o culpa procesuala in sarcina acestuia, reclamantii avand nevoie de pronuntarea unei hotarari judecatoresti prin care sa li se recunoasca dreptul de proprietate prin accesiunea imobiliara si sa administreze probe in acest sens indiferent de pozitia procesuala a paratului, astfel incat cererea lor, de obligare a acestuia la plata cheltuielilor de judecata (cu rezervarea dreptului de a le solicita pe cale separata) este respinsa, ca neintemeiata.