hotarare care tine loc de act autentic – conditiile de validitate sunt indeplinite, in afara de consimtamantul vanzatorului.

              Prin cererea inregistrata la data de 04.05.2015 pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti sub nr. 47407/299/2015, astfel cum a fost precizata la data de 26.01.2016(f.23-24 vol. II) reclamantul R.M. a chemat in judecata pe parata R.M., solicitand instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare cu privire la apartamentul nr. 1 situat in sector 1, Bucuresti.
In motivarea in fapt a actiunii, reclamantul a aratat ca, la data de 02.03.2004, a incheiat cu parata conventia precontractuala de vanzare-cumparare autentificata de BNPA S.C. si G.C. sub nr. 544/02.03.2004, rectificata prin incheierea de rectificare nr. 10974/24.08.2006, avand ca obiect apartamentul mai sus mentionat. Reclamantul a mai aratat ca si-a indeplinit toate obligatiile fata de parata, platind integral contravaloarea apartamentului si ca, dupa expirarea termenului prevazut de Legea nr. 112/1995, a facut nenumarate demersuri pentru a perfecta actele, dar parata a refuzat, argumentand ca aceasta a vandut o data locuinta si nu o mai vinde a doua oara, ceea ce l-a determinat pe reclamant sa introduca prezenta actiune in vederea obtinerii unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
In drept, s-au invocat disp. art. 970, 1298, 1073, 1077 C.civ. din 1864, art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.
In dovedirea actiunii, au fost depuse la dosarul cauzei inscrisuri in fotocopie.
Prin incheierea de sedinta din camera de consiliu de la data de 09.09.2015, instanta a admis cererea de reexaminare formulata de reclamant, dispunand scutirea acestuia de plata taxei judiciare de timbru in cuantum de 2.037,44 lei si acordarea ajutorului public judiciar sub forma asistentei gratuite prin avocat.
Parata, legal citata, nu a formulat intampinare si nu s-a prezentat la judecata pentru a formula aparari.
La dosarul cauzei au fost depuse relatii de la OCPI Sector 1 si de la Ministerul Culturii.
Sub aspectul probatoriului, instanta a incuviintat si administrat proba cu inscrisuri
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
La data de 02.03.2004, intre parata R.M., in calitate de promitenta-vanzatoare, si reclamantul V.I.C., in calitate de promitent-cumparator, s-a incheiat “Conventia precontractuala de vanzare-cumparare” autentificata de BNPA S.C. si G.C. sub nr. 544/02.03.2004, rectificata prin incheierea de rectificare nr. 10974/24.08.2006(f.4-5 vol. I), prin care parata s-a obligat sa vanda reclamantului apartamentul nr. 1 situat la parterul imobilului din sector 1 Bucuresti, dobandit de aceasta prin contractul de vanzare – cumparare nr. 13/112/12.02.2004 incheiat cu SC R.V. SA, prevazandu-se ca pretul vanzarii este de 12.000 dolari SUA, din care reclamantul a achitat cu titlu de avans la data autentificarii 10.000 dolari SUA,
De asemenea, partile au stipulat ca actul de vanzare-cumparare in forma autentica se va perfecta la data la care interdictia legala de instrainare, mentionata in Legea nr. 112/1995, va deveni inoperanta.
Rezulta, asadar, ca, in cauza, promisiunea bilaterala incheiata intre parti nu valoreaza decat un antecontract, dreptul de proprietate nefiind inca transferat in patrimoniul reclamantului, in calitate de promitent-cumparator, din antecontractul respectiv nascandu-se doar o obligatie de a face, respectiv obligatia de a incheia contractul de vanzare-cumparare.
In prezenta cauza, reclamantul urmareste valorificarea dreptului de creanta nascut in favoarea acestuia din antecontractul de vanzare-cumparare mentionat.
In lumina principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a prejudiciului, practica judiciara si legislatia au recunoscut instantei posibilitatea de a pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, cu conditia ca lucrul sa se gaseasca in patrimoniul promitentului-vanzator si sa fie indeplinite toate elementele unui veritabil contract de vanzare-cumparare, cu exceptia formei autentice, pe care instanta este chemata sa o suplineasca.
In speta, prin declaratia autentificata de BNPA S.C. si G.C. sub nr. 874/03.05.2004 (f.6 vol. I) reclamantul a facut dovada ca a achitat diferenta de 2.000 dolari SUA din pretul convenit de parti, iar interdictia inalienabilitatii temporare prevazuta de art. 9 alin. 8 Legea nr. 112/1995 a expirat la data de 12.02.2014, cand s-a implinit termenul de 10 ani de la data cumpararii apartamentului de catre parata prin contractul de vanzare – cumparare nr. 13/112/12.02.2004 incheiat cu SC R.V. SA  (f.172 vol. I).
Cu toate acestea, se constata ca potrivit Listei monumentelor istorice, la pozitia 1970  este mentionat imobilul situat in sector 1 Bucuresti(f.37-38 vol. II), imobil din care face parte si apartamentul din prezentul litigiu.
In conformitate cu dispozitiile art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001, monumentele istorice aflate in proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vandute numai in conditiile exercitarii dreptului de preemtiune ale statului roman, prin Ministerul Culturii si Cultelor, pentru monumentele istorice clasate in grupa A, sau prin serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii si Cultelor, pentru monumentele istorice clasate in grupa B, ori al unitatilor administrativ-teritoriale, dupa caz, potrivit prezentei legi, sub sanctiunea nulitatii absolute a vanzarii. Potrivit alineatului 8 al aceluiasi articol, in cazul in care Ministerul Culturii si Cultelor sau serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii si Cultelor nu isi exercita dreptul de preemtiune in termenul prevazut la alin. (7), acest drept se transfera autoritatilor publice locale, care il pot exercita in maximum 15 zile.
Cum apartamentul care formeaza obiectul prezentei cauze face parte dintr-un imobil incadrat in categoria monumentelor istorice, neexercitarea dreptului de preemtiune al statului roman constituie o conditie de valabilitate a contractului de vanzare - cumparare, in lipsa careia contractul nu se poate incheia in mod valabil.
Pentru aceste considerente, retinand ca in cauza nu s-a facut dovada comunicarilor privind neexercitarea dreptului de preemtiune, prevazute de art. 4 alin. 9 din Legea nr. 422/2001, instanta apreciaza neintemeiata cererea reclamantului de pronuntare a unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare - cumparare cu privire la apartamentul nr. 1 situat in sector 1, Bucuresti si o respinge in consecinta.