pretentii – raspunderea pentru vicii ascunse; contract de investitii imobilare avand ca obiect construirea unui imobil de catre investitor care nu poate fi calificat drept contrat de antrepriza sau contract de vanzare-cumparare bunuri viitoare
(Hotarare nr. 8339 din data de 09.05.2016 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1)INSTANTA
Deliberand asupra cauzei de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti, la data de 21.10.2015, sub numar unic 105198/299/2015, avand ca obiect „pretentii”, ca urmare a declinarii de competenta de catre Judecatoria Sectorului 4 Bucuresti, prin Sentinta Civila nr. 10975/14.09.2015, pronuntata in dosarul civil nr. 38578/4/2014, reclamantii P.G.M. si A.B.B., in contradictoriu cu parata SC R.C. SRL, au solicitat ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna in principal, obligarea paratei la plata sumei de 27.929 de RON, reprezentand contravaloarea cheltuielilor suportate de reclamanti cu inlaturarea viciilor ascunse ale imobilului vandut de catre parata si a daunelor cauzate de aceste vicii, atat imobilului personal, cat si imobilului alaturat, aflat in proprietatea lui I.B., precum si obligarea paratei la plata de daune-interese pentru prejudiciul cauzat acesteia, in cuantum de 4500 de RON, reprezentand reducerea veniturilor lunii iulie suportate de acestia ca prejudiciu generat de absenta de la locul de munca pentru a supraveghea efectuarea lucrarilor de remediere si reparatie a bunului proprietatea acestora, suma de 15.000 de RON cu titlu de beneficiu nerealizat, ca urmare a impiedicarii acestuia, P.G.M. de a incheia in calitate de prestator un contract de consultanta din cauza efectuarii lucrarilor de reparatii asupra locuintei, si suma de 1000 de RON, cu titlu de daune aferente tulburarii folosintei locuintei, pe perioada efectuarii lucrarilor de reparatie asupra locuintei, precum si obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca in data de 24.08.2007 au incheiat cu SC R. un contract avand ca obiect construirea de catre Antreprenorul General pentru beneficiar a doua locuinte la cheie, in amplasamentul D.N., aflat pe terenul proprietatea .... si livrarea de catre R. pentru acestia a locuintei la cheie situate in str. ...., sectorul 1 si a locului de parcare aferent, respectiv apartamentul nr. … si locul de parcare nr. …, locuinta fiind predata acestuia la data de 31.12.2007. La data de 24.06.2014, reclamantii au constatat existenta unor defecte de constructie ale terasei si defecte ale sistemului de hidroizolatie dintre terasa locuintei si apartamentul nr. 21 situat in acelasi imobil cu locuinta la etajul inferior celui la care este situata locuinta. Din cauza acestor defecte de constructie, apartamentul nr. 21 a fost inundat in repetate randuri prin infiltratiile apelor pluviale in apropierea grinzii. Dupa contactarea reprezentantului nominalizat de catre R., dl. ing. P.I. si in prezenta acestuia, in data de 24 iunie 2014 s-a procedat la intocmirea de catre dirigintele de santier angajat, dl. M.B., a unui proces verbal de constatare semnat si de catre dl. ing. P.I., reprezentantul R.. Prin acest proces verbal s-a constatat ca s-au produs infiltratii de la terasa Locuintei catre apartamentul nr. … si s-a stabilit necesitatea decopertarii acestei terase pentru stabilirea cu exactitate a cauzelor acestor infiltratii. Cu aceeasi ocazie s-au solicitat reprezentantului R., dl. Ing. P.I., planurile de detaliu pentru terasa Locuintei.
Au mai aratat reclamantii ca din cuprinsul procesului verbal de constatare incheiat in data de 24 iunie 2014 a rezultat ca infiltratiile de apa s-au produs, precum si cauza lor, aceste aspecte fiind constatate de catre reprezentantul R., de catre un tert diriginte de santier, dl. M.B., precum si de catre administratorul imobilului din care face parte Locuinta. De asemenea, aceste daune au fost constatate si de catre asiguratorul A.T. S.A. („Asiguratorul”) pe data de 25 iunie 2014, astfel cum rezulta din cuprinsul notelor de avizare incheiate de catre Asigurator si a proceselor verbale incheiate cu aceeasi ocazie de catre acesta si anexate cererii.
Reclamantii au invederat totodata ca dupa primirea planurilor de detaliu, precum si a planurilor generale ale etajelor 3 si 4 ale imobilului din care fac parte Locuinta si apartamentul nr. 21, s-a procedat la decopertarea terasei Locuintei si s-a intocmit procesul verbal din data de 30 iunie 2014 prin care s-a constatat ca teava de scurgere avea panta negativa (ceea ce facea ca apa sa se scurga spre imobil in loc sa se scurga spre exterior) si de asemenea ca in executarea constructiei terasei nu s-a respectat planul de detaliu al proiectantului privind amplasarea tevii de scurgere in termoizolatie. Ca urmare a acestor factori, in racordurile de langa sifon si pe traiectul tevii s-a format gheata care a condus la slabirea substantiala a acestora, avand ca efect acumulare de apa in cantitati mari la nivelul planseului dintre Locuinta si apartamentul nr. …. Aceste constatari au fost consemnate de catre tertul M.B., diriginte de santier. Ulterior constatarii acestor aspecte, pe cheltuiala reclamantilor s-au efectuat lucrarile de remediere a acestor vicii de constructie precum si de reparare a daunelor provocate de infiltratia apelor pluviale, lucrari care au durat doua saptamani. Cu ocazia efectuarii acestor lucrari s-au constatat deasemenea deteriorarea fundamentala a hidroizolatiei la zona de trecere intre orizontala si verticala pe toata zona dinspre imobil a terasei. Cheltuielile totale suportate de catre reclamanti cu constatarea acestor vicii precum si cu remedierea lor si repararea daunelor provocate de catre infiltratiile de apa insumeaza in total 27.929 RON.
S-a mai aratat ca odata cu efectuarea acestor lucrari de reparatie, astfel cum rezulta din procesul verbal de constatare din data 10 iulie 2014, s-a constatat de catre dirigintele de santier, dl. M.B., infiltratii in zonele living, dormitor 1, dormitor 2, hol, baie 1, baie 2 si grup sanitar. Asadar, se poate constata ca acest defect de construire a cauzat pagube nu doar la nivelul terasei si al unui perete exterior ci a afectat intreaga Locuinta precum si apartamentul nr. …. In perioada efectuarii acestor lucrari de remediere si reparatie reclamantii au fost nevoiti sa lipseasca de la locurile de munca in repetate randuri pentru a putea sprijini cu diferite informatii privind Locuinta echipa care a efectuat aceste lucrari precum si pentru a supraveghea desfasurarea lucrarilor. Aceste absente de la locul de munca au avut drept rezultat obtinerea unui venit mai redus aferent lunii iulie 2014.
In acelasi context, reclamantul P.M. a invederat ca a fost nevoit sa refuze o oferta de a incheia in calitate de prestator un contract de consultanta contra remuneratiei de 15.000 RON, intrucat in aceasta perioada a trebuit sa supravegheze desfasurarea lucrarilor de reparatii si s-a aflat in imposibilitatea de a accepta oferta primita.
Au mai aratat reclamantii ca la data de 31 iulie 2014 a solicitat societatii R. sa achite cheltuielile efectuate cu lucrarile de remediere a viciilor constructiei si reparare a daunelor cauzate de acestea apartamentului nr. … si Locuintei. Intrucat nu a primit niciun raspuns la aceasta solicitare a revenit cu noi solicitari pe 18 si pe 23 august 2014.
Pe data de 29 august 2014 R., prin dna. D.R., a raspuns solicitarii in sensul in care R. nu intelege sa acopere cheltuielile efectuate cu remedierea viciilor de constructie, sustinand ca montarea unui aparat de aer conditionat ar fi cauzat aceste probleme si de asemenea ca „reparatiile pe care le-ati efectuat sunt pe de-o parte datorate interventiei proprii si pe de alta parte uzurii normale”.
Au mai invederat reclamantii prevederile inserate in Contract, in sensul ca „impreuna cu apartamentele si dependintele se vor transmite si cota parte din dreptul de proprietate fortata pentru partile si dependintele comune ale Imobilului, pe toata durata existentei constructiei, pretul platit pentru apartamente incluzand si acest drept.” Asadar, avand in vedere faptul ca prin acest Contract s-a urmarit transmiterea unui drept de proprietate contra unui pret determinat, este incontestabila natura juridica a acestui contract, ca fiind de vanzare-cumparare. Mai mult, valoarea materialelor folosite pentru edificarea Locuintei depaseste cu mult valoarea manoperei pentru edificarea Locuintei. In acest sens, reclamantii au invederat ca legea aplicabila in acest caz este Codul Civil anterior. De asemenea, avand in vedere faptul ca R. este constructorul imobilului din care face parte Locuinta, in mod neindoielnic sunt aplicabile in speta prevederile Legii nr. 10/1995 privind calitatea in constructii, care probeaza natura juridica de vicii ascunse a defectiunilor constatate si remediate de reclamanti.
Prin urmare, sumele solicitate cu titlu de pretentii in prezenta cauza se grefeaza pe mecanismul garantiei contra viciilor ascunse reglementate nu numai prin clauzele contractuale dar si prin dispozitiile art. 1352 din C.Civ. Astfel, reclamantii au aratat ca potrivit prevederilor art. 1352 din C. Civ. anterior „Vanzatorul este supus la raspundere pentru viciile ascunse ale lucrului vandut, daca din cauza acelora, lucrul nu este bun de intrebuintat, dupa destinarea sa, sau intrebuintarea sa e atat de micsorata, incat se poate presupune ca cumparatorul nu l-ar fi cumparat, sau n-ar fi dat pe dansul ceea ce a dat, de i-ar fi cunoscut viciile". in continuare, C. Civ. anterior prevede la art. 1353 ca „Vanzatorul nu este raspunzator de viciile aparente si despre care cumparatorul a putut singur sa se convinga si mai departe la art. 1354 ca „el [vanzatorul] este raspunzator de viciile ascunse, chiar si cand nu le-a cunoscut, afara numai daca, in cazul acesta, nu se va fi invoit cu cumparatorul ca sa nu raspunda de vicii‘.Vanzatorul este tinut raspunzator pentru acele vicii ascunse ale lucrului care existau la momentul predarii bunului. In acest sens, reclamantii au invederat ca prin procesul verbal incheiat in data de 30 iunie 2014 s-a constatat ca teava de scurgere din terasa Locuintei avea panta negativa (ceea ce facea ca apa sa se scurga spre imobil in loc sa se scurga spre exterior) si de asemenea ca in executarea constructiei terasei nu s-a respectat planul de detaliu al proiectantului privind amplasarea tevii de scurgere in termoizolatie, aceste defecte de constructie conducand la formarea de gheata in racordurile de langa sifon si pe traiectul tevii rezultand intr-o slabire substantiala a acestora avand ca efect acumulare de apa in cantitati mari la nivelul planseului dintre Locuinta si apartamentul nr. ….
Intrucat pentru constatarea acestor vicii de constructie a fost necesara decopertarea terasei Locuintei, in mod categoric aceste vicii sunt vicii ascunse ale constructiei. Ele nu ar fi putut fi constatate in alt mod nici de catre persoane specializate in domeniu, cu atat mai putin de catre un cumparator obisnuit. Panta tevii de scurgere precum si amplasarea acesteia in termoizolatie nu ar fi putut fi observate fara a se proceda la decopertarea terasei Locuintei. Dezasamblarea, demontarea sau desfacerea unui bun pentru a se constata existenta unui viciu semnifica in mod neechivoc ca acel viciu este un viciu ascuns, nefiind un viciu de suprafata ce ar fi putut fi constat prin simpla observare atenta a bunului. Aceste vicii de constructie sunt semnificative intrucat sunt susceptibile de a produce pagube importante pe termen lung atat Locuintei cat si apartamentului nr. … plasat sub Locuinta. Mai mult decat atat, infiltratiile repetate de apa in peretii imobilului pot afecta chiar structura acestuia si cauza degradari deosebite la nivelul intregului imobil. Avand in vedere faptul ca aceste vicii rezulta, asa cum s-a constatat de catre specialisti - terti independenti - din executarea defectuoasa a constructiei terasei, nerespectandu-se planul de detaliu al proiectantului, este evident ca aceste vicii sunt anterioare predarii imobilului si in niciun caz nu pot fi considerate ca rezultand dintr-o uzura normala a Locuintei. Ori, in situatia in care aceste planuri ar fi fost respectate, teava de scurgere fiind inclinata spre exterior si nu spre peretii imobilului si amplasamentul acesteia fiind cel corect, aceste infiltratii de apa nu ar fi survenit, daunele nu ar fi fost provocate si ca atare cheltuielile suportate de reclamanti nu ar fi fost necesare.
In ceea ce priveste natura de viciu de constructie a defectelor sistemului de scurgere, asa cum s-a constatat si prin procesele verbale incheiate cu ocazia decopertarii terasei Locuintei si cu ocazia efectuarii lucrarilor de reparatie, reclamantii au invocat ca acestea rezulta din nerespectarea de catre constructorul R. a planurilor detaliate intocmite de catre proiectant. Amplasarea gresita a unei tevi nu poate fi nicidecum cauzata de o uzura obisnuita a unui lucru ci este incontestabil un defect de construire. in mod similar panta negativa a tevii de scurgere fixata in terasa nu poate fi explicata decat ca fiind rezultatul unei erori de construire, cu exceptia cazului in care presupunem ca intregul imobil s-a inclinat, ceea ce ar presupune niste defecte structurale extraordinare ale intregului imobil.
Reclamantii au mai invocat dispozitiile art. 23 al Legii nr. 10/1995, potrivit carora executantul lucrarilor de constructii are obligatiile, inter alia, de asigurare a nivelului de calitate corespunzator cerintelor esentiale printr-un sistem propriu de calitate conceput si realizat prin personal propriu, cu responsabili tehnici cu executia atestati, de utilizare in executia lucrarilor numai a produselor si a procedeelor prevazute in proiect, certificate sau pentru care exista agremente tehnice, care conduc la realizarea cerintelor esentiale, precum si gestionarea probelor-martor, de respectare a proiectelor si a detaliilor de executie pentru realizarea nivelului de calitate corespunzator cerintelor esentiale si de remediere, pe propria cheltuiala, a defectelor calitative aparute din vina sa, atat in perioada de executie, cat si in perioada de garantie stabilita potrivit legii. Intrucat R. este constructorul imobilului din care face parte Locuinta, si avand in vedere ca planurile de detaliu ale proiectantului nu au fost respectate conducand astfel la infiltrarea apelor pluviale in peretii Locuintei si ai apartamentului nr. …, in conformitate cu prevederile art. 23 al Legii nr. 10/1995 R. este raspunzator pentru pagubele cauzate, chiar daca aceste defecte au fost remediate de catre o alta parte, culpa sa fiind prezumata. De asemenea, in conformitate cu prevederile art. 29 al Legii nr. 10/1995, „ specialistul verificator de proiecte atestat, fabricantii si furnizorii de materiale si produse pentru constructii, executantul, responsabilul tehnic cu executia atestat, dirigintele de specialitate, expertul tehnic atestat raspund potrivit obligatiilor ce le revin pentru viciile ascunse ale constructiei, ivite intr-un interval de 10 ani de la receptia lucrarii, precum si dupa implinirea acestui termen, pe toata durata de existenta a constructiei, pentru viciile structurii de rezistenta rezultate din nerespectarea normelor de proiectare si de executie in vigoare la data realizarii ei‘.
Au mai aratat reclamantii ca dupa cum rezulta din aceasta reglementare speciala, termenul de 3 ani prevazut de Decretul nr. 167/1958 (art. 11 alin. 2) pentru viciile ascunse ale constructiei si termenul prevazut de C. Civ. anterior (art. 1483) pentru ipoteza daramarii, au fost inlocuite de termenul de 10 ani pentru orice vicii ascunse, respectiv cu durata de existenta pentru viciile care afecteaza structura de rezistenta a constructiei de orice categorie (si instalatiilor aferente acestora) - indiferent de forma de proprietate sau destinatie -, fiind exceptate insa cladirile pentru locuinte cu parter si parter plus un etaj si anexele gospodaresti situate in mediul rural si in satele ce apartin oraselor, precum si constructiile provizorii (art. 2 alin. 2 din Legea nr. 10/1995). Legea speciala nu prevede posibilitatea derogarii de la acest termen imperativ. Asadar, avand in vedere existenta unor vicii ascunse de constructie anterioare predarii Locuintei rezultate din nerespectarea de catre R. a planurilor de detaliu ale proiectantului, precum si faptul ca de la predarea Locuintei catre reclamanti si pana la momentul introducerii prezentei actiuni au trecut mai putin de 10 ani (termenul special instituit de catre Legea 10/1995), R., in calitate de vanzatoare a Locuintei, in conformitate cu normele legale invocate mai sus, este obligata sa raspunda pentru aceste vicii ascunse de constructie ale Locuintei, care au generat in sarcina reclamantilor cheltuieli de 27.929 RON, detaliate in Anexa nr. 1, exceptand veniturile neincasate ca urmare a absentelor de la locul de munca si refuzarii unor contracte pentru a supraveghea efectuarea lucrarilor de reparatie. Lucrarile de indepartare a viciilor constructiei si de reparare a daunelor produse de acestea au durat doua saptamani, timp in care reclamanti au fost nevoiti sa absenteze de la locul de munca pentru a sta la dispozitia persoanelor angajate cu efectuarea lucrarii pentru a le furniza orice informatii si alte lucruri necesare si de asemenea pentru a supraveghea desfasurarea acestor lucrari, veniturile din munca fiindu-le reduse in luna respectiva cu 4.500 RON. In aceasta perioada pasnica si utila folosinta a Locuintei le-a fost in mod semnificativ redusa, fiind nevoiti sa stea intr-un mediu zgomots, afectat de praf ca urmare a lucrarilor de decopertare si cu intimitatea restransa in mod deosebit. Pentru aceste restrangeri, reclamantii au pretins si despagubiri cu titlu de daune morale pe care le aprecieaza in suma de 1000 RON.
Deasemenea, au aratat ca R. este culpabila pentru producerea acestor neajunsuri intrucat in efectuarea lucrarilor de construire nu a respectat planurile detaliate ale proiectantului ce au rezultat in producerea de daune asupra Locuintei si asupra apartamentului nr. …. detinut de catre I.B.. Legatura de cauzalitate este manifesta, in absenta acestor greseli de constructie lucrarile de reparatie nefiind necesare, nefiind necesar nici ca reclamantii sa lipseasca de la munca si nici sa le fie stanjenita viata de familie de zi cu zi.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 1352, art. 1353 si art 1354 din C. Civ. anterior, dispozitiile Legii nr. 10/1995.
In dovedirea cererii, reclamantii au solicitat administrarea probei cu inscrisuri, cu interogatoriul paratei, a probei testimoniale si a probei cu expertiza tehncia specialitatea constructii.
Cererea a fost legal timbrata, potrivit dispozitiilor Art. 3 alin. 1 din OG 80/2013, dovadra fiind atasata in original la dosarul declinat.
In termenul legal, prevazut de dispozitiile Art. 201 alin. 1 NCPC, parata a depus intampinare, prin care a invocat exceptia necompetentei teritoriale a Judecatoriei Sectorului 4 Bucuresti iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea actiunii, ca neintemeiata, cu cheltuieli de judecata. In ceea ce priveste fondul cauzei, parata a aratat ca infiltratiile au aparut ca urmare a unor interventii ulterioare receptiei imobilului, respectiv la data de 31.12.2007. Avand in vedere ca in cei 7 ani de exploatare, de la data receptiei, 31.12.2007 si pana in 2014 nu s-au semnalat nici un fel de defecte ale lucrarilor de hidroizolatii, reparatiile care au fost efectuate sunt datorate pe de o parte interventiei proprii si pe de alta parte uzurii normale. Potrivit art. 10 din contractul de construire, perioada de garantie a lucrarilor este de 12 luni calendaristice.
In drept, apararile au fost intemeiate pe dispozitiile art. 205 si urm. Noul C.proc.civila.
In dovedirea apararilor expuse in cuprinsul intampinarii, parata a solicitat administrarea probei cu inscrisuri.
Examinand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Pretentia dedusa judecatii: Obiectul cererii de chemare in judecata il constituie solicitarea reclamantilor de obligare a paratei SC R.C. SRL la plata sumei de 27.929 lei, reprezentand contravaloarea cheltuielilor suportate de acestia, ca urmare a inlaturarii viciilor ascunse descoperite la imobilul achizitionat de la parata, precum si a daunelor cauzate de aceste vicii atat proprietatii reclamantului cat si celei apartinand numitului I.B.. Totodata, reclamantii au pretins plata daunelor interese pentru prejudiciul in valoare totala de 20.500 lei, creat ca urmare a reducerii veniturilor aferente lunii iulie cauzata de lipsa de la locul de munca, pentru a putea asigura supravegherea santierului, dar si a beneficiului nerealizat reprezentat de imposibilitatea valorificarii unui contract de consultanta, precum si daune morale.
Motivarea pretentiilor reclamantilor s-a axat in prinicipal pe tipul de raporturi juridice ce s-au derulat intre acestia si parata SC R.C. SRL, in sensul ca in data de 24.08.2007 au incheiat cu aceasta din urma un contract avand ca obiect construirea de catre Antreprenorul General pentru beneficiar a doua locuinte la cheie, in amplasamentul D.N., aflat pe terenul proprietatea .... si livrarea de catre R. pentru acestia a locuintei la cheie, situata in str. ...., sectorul 1 si a locului de parcare aferent, respectiv apartamentul nr. … si locul de parcare nr. …, locuinta fiind predata acestora la data de 31.12.2007. La data de 24.06.2014, reclamantii au constatat existenta unor defecte de constructie ale terasei si defecte ale sistemului de hidroizolatie dintre terasa locuintei si apartamentul nr. …. situat in acelasi imobil cu locuinta la etajul inferior celui la care este situata locuinta. Din cauza acestor defecte de constructie, apartamentul nr. …. a fost inundat in repetate randuri prin infiltratiile apelor pluviale in apropierea grinzii, generandu-se necesitatea remedierii defectiunilor si prejudiciilor create celor doua proprietati, exclusiv pe spezele reclamantilor.
Argumentatia in drept a pretentiilor deduse judecatii a fost canalizata de catre reclamanti pe taramul raspunderii contractuale, invocandu-se incidenta dispozitiilor Art. 1352 – 1354 Vcciv in materia raspunderii vanzatorului pentru vicii ascunse. Totodata, reclamantii au sustinut si incidenta dispozitiilor Art. 29 din Legea 10/1995 privind obligatia de garantie pentru vicii ascunse in cazul constructiilor, retinuta in sarcina proiectantilor, specialistilor verificatori de proiecte atestate, furnizori, etc.
Scurt istoric al raporturilor juridice desfasurate intre reclamantii P.G.M. si A.B.B. si parata SC R.C. SRL
Astfel, prin contractul de asociere in vederea edificarii unor constructii autentificat sub nr. 2176/25.05.2005 de catre BNP I.D., incheiat intre …. si SC R.C. SRL, in calitate de Asociat - Investitor, s-a convenit asocierea celor doua entitati in vederea construirii unui imobil pentru sediul si nevoile de spatiu necesare desfasurarii activitatii asociatului-beneficiar, precum si a unor locuinte ce vor fi in proprietatea asociatului-investitor, ce urmau a fi edificate pe o suprafata de 3200 mp teren , situat in Mun. Bucuresti, ….., sector 1 (filele 135-146 Vol. II).
Din cuprinsul actului aditional nr. 1 autentificat sub nr. 4712/17.10.2008 (fila 147) se retine ca intre aceleasi parti a mai fost incheiat si contractul de asociere in vederea edificarii unor constructii nr. 48/18.07.2007, avand ca obiect edificarea unor locuinte ce vor fi proprietatea asociatului – investitor , pe o suprafata de teren de 700 mp , situat in …., Sector 1, terenul fiind pus la dispozitia investitorului de catre asociatul beneficiar, astfel cum rezulta din dispozitiile Art. 10 lit. a din actul aditional nr. 2 la acelasi contract (filele 150-158).
Ca urmare a acestei asocieri, pe numele si la solicitarea ….., in calitate de Asociat – Beneficiar si SC R.C. SRL, in calitate de Asociat - Investitor a fost eliberata autorizatia de construire nr. 269/26B/27.03.2006, pentru edificarea unei cladiri in regim de inaltime S+P+4E, cu destinatia de hostel si apartamente de locuit, pe imobilul teren situat in Bucuresti, Sector 1, ….. (filele 127-129 Vol. II).
Potrivit extrasului de carte funciara (filele 16-20 Vol. II) privind CF individuala nr. 75837, se retine ca in favoarea reclamantului M.P.G. s-a dispus notarea dreptului de construire asupra PI/1, cu acelasi titlu, in privinta unui imobil apartament nr. … si a locului de parcare nr. …
La data de 24.09.2007, intre parata SC R.C. SRL, in calitate de constructor-antreprenor general si reclamantul M.P.G., in calitate de beneficiar s-a incheiat contractul de construire nr. 335, avand ca obiect construirea de catre AG pentru beneficiar a doua locuinte la cheie, in amplasamentul D.N., aflat pe terenul proprietatea ...., respectiv a unei locuinte tip studio cu nr. … si a unei locuinte apartament cu nr. …, precum si a unui loc de parcare, in acord cu proiectul tehnic, situate in ….., Sector 1. Potrivit dispozitiilor Art. 7/Contract construire, Antreprenorul General urma sa predea beneficiarului locuintele contractate, pe baza unui proces verbal de receptie. In acord cu dispozitiile Art. 12 paragraful III, dreptul de proprietate asupra constructiilor de la AG la beneficiar urma sa fie transferat la data predarii locuintelor, in baza proceselor verbale de receptie la terminarea lucrarilor si a procesului verbal de predare primire a apartamentelor.
In cuprinsul actelor aditionale nr. 1/07.01.2008, nr. 2 autentificat sub nr. 1045/24.03.2008 si nr. 3 autentificat sub nr. 3338/01.08.2008, se arata ca partile contractante au calitatea de promitent-vanzator (in cazul paratei) si promitent - cumparator (in cazul reclamantului)
La data de 01.08.2008 s-a incheiat procesul verbal de receptie a locuintei la terminarea lucrarilor conform contractului de construire nr. 339/2007, autentificat sub nr. 3339/2008, intre parata SC R.C. SRL, in calitate de proprietar – constructor si reclamantul M.P.G. – in calitate de beneficiar – cumparator, nefiind constatate vicii sau alte deficiente ale lucrarilor executate (fila 124).
Potrivit dispozitiilor Art. 11 /Contract de construire, partile au stabilit ca AG este obligat sa asigure remedierea deficientelor sau a viciilor ascunse ale constructiei, semnalate de catre beneficiar in cursul perioadei de garantie, in termen de 90 de zile de la data inregistrarii cererii beneficiarului, cu conditia ca un astfel de viciu ascuns sa fi existat la data incheierii procesului verbal de receptie sau sa fi aparut ulterior acestei date din cauza executarii necorespunzatoare a constructiei caselor.
In ceea ce priveste temeinicia pretentiilor reclamantilor apreciata prin prisma situatiei de fapt expuse, a istoricului raporturilor juridice desfasurate intre reclamantii P.G.M. si A.B.B. si parata SC R.C. SRL si a temeiurilor de drept invocate in sustinerea acestora, instanta retine urmatoarele:
Potrivit sustinerilor reclamantilor expuse in cuprinsul cererii de chemare in judecata, natura juridica a contractului denumit ca fiind „de construire” ar fi aceea specifica unui contract de vanzare-cumparare a unui bun viitor, intrucat obiectul final il constituie transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor apartament si garaj, contra achitarii unui pret determinat, partile referindu-se la calitatea lor, utilizand termenii „promitent-vanzator” si „promitent-cumparator”.
Astfel, pentru a putea proceda la analizarea naturii juridice a contractului incheiat intre partile litigante, la data de 24.09.2007, este necesar a se determina legea aplicabila acestuia, la momentul perfectarii sale. Din acest punct de vedere, potrivit dispozitiilor Art. 3 coroborat cu dispozitiile Art. 102 din legea nr. 71/2011 privind punerea in aplicare a dispozitiilor NCC, instanta retine ca „actele si faptele juridice incheiate ori, dupa caz, savarsite sau produse inainte de intrarea in vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decat cele prevazute de legea in vigoare la data incheierii sau, dupa caz, a savarsirii ori producerii lor” si „contractul este supus dispozitiilor legii in vigoare la data cand a fost incheiat in tot ceea ce priveste incheierea, interpretarea , efectele executarea si incetarea sa”, in consecinta legea aplicabila contractului de construire nr. 339 va fi vechiul cod civil.
Astfel, pentru ca un contract de vanzare cumparare sa fie incheiat in mod valabil este necesar ca lucrul care constituie obiectul acestuia sa indeplineasca si conditia privind existenta sa. In mod evident, obiect al acestui tip de contract il poate constitui si un bun viitor, insa raportat la speta de fata, contractul incheiat intre parti nu poate fi calificat ca fiind o vanzare-cumparare avand ca obiect un lucru viitor. Asa cum s-a statuat in practica si in doctrina, nerealizarea lucrului viitor nu afecteaza validitatea contractului, insa cumparatorul nu va putea fi obligat la plata pretului pentru bunul ce nu a fost realizat, nici chiar in conditiile in care neexecutarea nu este imputabila vanzatorului, acesta din urma fiind cel care dobandeste calitatea de debitor al obligatiei imposibil de executat. Analizand clauzele contractuale negociate de partile litigante, instanta constata ca reclamantul beneficiar este obligat sa achite pretul casei, obligatia AG de a preda locuinta fiind conditionata de plata integrala a acestuia. Totodata, sub acest aspect, nu se poate retine sustinerea reclamantilor in sensul ca partile s-au referit in actele aditionale la calitatea lor ca fiind cea de promitent – cumparator si promitent – vanzator, in aceasta situatie contractul devenind unul nenumit, respectiv de construire si avand grefata o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare, efectele juridice ale acestuia fiind complexe si constand pe de o parte in obligatia principala de a construi un imobil, in privinta caruia AG si-a asumat si obligatia de a-l vinde beneficiarului, la data finalizarii sale, si pe de alta parte in obligatia beneficiarului de a se prezenta la notariat pentru a incheia contractul de vanzare cumparare avand ca obiect imobilul construit de investitor, la pretul convenit, la o data ulterioara receptionarii finale a lucrarii de construire. In mod evident, nu aceasta a fost intentia partilor la incheierea contractului nr. 339. Acceptand aceasta teza, ar insemna a considera ca reclamantii nu erau la momentul promovarii prezentei actiuni civile titulari ai unui drept de proprietate asupra constructiei, ci detinatori al unui drept de creanta izvorat din promisiunea bilaterala de vanzare cumparare, obligatie secundara asumata de parti in contractul de construire, fapt ce ar contraveni dispozitiilor Art. 12/Contract. Potrivit acestui text, reclamantii ar fi dobandit in patrimoniul lor dreptul de proprietate asupra imobilului apartament si garaj, la momentul incheierii procesului verbal de receptie finala a lucrarilor de construire, in baza acestuia si a contractului de construire.
In concluzie, contractul nr. 339/2007 incheiat intre reclamantul M. si parata SC R.C. SRL nu este un contract de vanzare cumparare avand ca obiect un lucru viitor, cum nu este niciun contract de construire avand grefata inclusiv obligatia de a incheia ulterior finalizarii constructiei, contractul de vanzare cumparare cu acest obiect.
Potrivit dispozitiilor Art. 977 VCCiv „interpretarea contractelor se face dupa intentia comuna a partilor contractante, iar nu dupa sensul literal al termenilor”, iar potrivit dispozitiilor Art. 982 VCCiv. „toate clauzele conventiilor se interpreteaza unele prin altele, dindu-se fiecarei intelesul ce rezulta din actul intreg”. Desi la o lecturare simpla a clauzelor contractuale negociate de parti s-ar putea deduce ca vointa acestora a fost aceea de a incheia un contract de antrepriza de constructii, instanta constata ca natura juridica a conventiei nu este data de regulile aplicabile in materia antreprizei, din urmatoarele motive:
Potrivit dispozitiilor Art. 1 alin. 1 din Legea nr. 50/1991 „executarea lucrarilor de constructii este permisa numai pe baza unei autorizatii de construire sau de desfiintare, emisa in conditiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren si/sau constructii - identificat prin numar cadastral, in cazul in care legea nu dispune altfel”. Autorizatia de construire nr. 269/26B/27.03.2006, pentru edificarea unei cladiri in regim de inaltime S+P+4E, cu destinatia de hostel si apartamente de locuit, pe imobilul teren situat in ... (filele 127-129 Vol. II) a fost emisa la solicitarea si pe numele ...., in calitate de Asociat – Beneficiar si al paratei SC R.C. SRL, in calitate de Asociat - Investitor. Notiunea de investitor a fost definita in cuprinsul dispozitiilor Art. 21 alin. 1 din legea nr. 10/1995 ca fiind „persoane fizice sau juridice care finanteaza si realizeaza investitii sau interventii la constructiile existente in sensul legii si au urmatoarele obligatii principale referitoare la calitatea constructiilor: obtinerea acordurilor si a avizelor prevazute de lege, precum si a autorizatiei de construire... actionarea in vederea solutionarii neconformitatilor, a defectelor aparute pe parcursul executiei lucrarilor, precum si a deficientelor proiectelor, asigurarea receptiei lucrarilor de constructii la terminarea lucrarilor si la expirarea perioadei de garantie”. In acord cu dispozitiile Art. 23 alin. 1 din acelasi act normativ „executantul lucrarilor de constructii are urmatoarele obligatii principale: sesizarea investitorilor asupra neconformitatilor si neconcordantelor constatate in proiecte, in vederea solutionarii, inceperea executiei lucrarilor numai la constructii autorizate in conditiile legii si numai pe baza si in conformitate cu proiecte verificate de specialisti atestati...” Cu alte cuvinte, legiuitorul a dorit sa faca distinctie intre notiunea de investitor si cea de executant. Pe de alta parte, antrepriza a fost definita ca fiind acel contract prin care una dintre parti, denumita antreprenor, se obliga sa execute pe riscul sau si in mod independent o anumita lucrare pentru cealalta parte, numita client, in schimbul unui pret. In spiritul acestei definitii si prin raportare la dispozitiile Art. 23 alin. 1 din legea nr. 10/1995, antreprenorul este executantul lucrarii de construire. Prin urmare, in situatia incheierii unui contract de antrepriza de constructii, antreprenorul poate lucra cu materialele sale, pe riscul sau si in mod independent, insa in baza tuturor avizelor si a autorizatiei de construire emisa pe numele sau in numele beneficiarului. Diferenta de regim juridic intre cele doua tipuri de conventie, cea de antrepriza si cea efectiv incheiata intre parti, rezida in faptul ca, pana la momentul incheierii procesului verbal de receptie finala a lucrarilor, cand potrivit dispozitiilor Art. 12 proprietatea asupra constructiei s-ar fi transferat beneficiarului, acest drept a apartinut efectiv investitorului si nu beneficiarului. Or, in cazul antreprizei, dreptul de proprietate asupra lucrarii apartine ab initio beneficiarului, antreprenorul fiind doar executantul lucrarii contractate si raspunzand potrivit legii pentru calitatea constructiei edificate.
Prin urmare, natura juridica a contractului incheiat intre parti este cea specifica unui contract de investitii imobilare avand ca obiect construirea unui imobil de catre investitor, la finalizarea proiectului si in schimbul pretului convenit, solicitantul reclamant urmand a dobandi dreptul de proprietate asupra acestuia, respectiv un contract nenumit din punct de vedere al reglementarilor vechiului cod civil in aceasta materie .
Din acest punct de vedere sunt inaplicabile dispozitiile Art. 1352 si urm. privind garantia pentru vicii ascunse, in materia contractului de vanzare cumparare, intre parti neintervenind o astfel de conventie.
In ceea ce priveste aplicabilitatea dispozitiilor Art. 29 din Legea nr. 10/1995, instanta retine ca legiuitorul a prevazut faptul ca „proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricantii si furnizorii de materiale si produse pentru constructii, executantul, responsabilul tehnic cu executia atestat, dirigintele de specialitate, expertul tehnic atestat raspund potrivit obligatiilor ce le revin pentru viciile ascunse ale constructiei, ivite intr-un interval de 10 ani de la receptia lucrarii, precum si dupa implinirea acestui termen, pe toata durata de existenta a constructiei, pentru viciile structurii de rezistenta rezultate din nerespectarea normelor de proiectare si de executie in vigoare la data realizarii ei”. Prin urmare, prin intermediul acestei enumerari limitative, s-a stabilit ca raspund pentru viciile ascunse ale constructiei, proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricantii si furnizorii de materiale si produse pentru constructii, executantul, responsabilul tehnic cu executia atestat, dirigintele de specialitate, expertul tehnic atestat. In mod evident, investitorul, astfel cum a fost definit ca si notiune in cuprinsul dispozitiilor Art. 21 din Legea 10/1995, nu a fost cuprins in enumerarea de la Art. 29, iar in conditiile in care contractul incheiat intre parti nu este unul de antrepriza, investitorul nu poate fi asimilat antreprenorului si implicit nici executantului. In atare conditii, reclamantii nu pot sustine ca angajarea raspunderii pentru vicii ascunse ale constructiei a paratului invesitor s-ar realiza in baza dispozitiilor Art. 29 din legea 10/1995 si nici in baza dispozitiilor Art. 1489 V.Cciv.
Prin prisma probelor administrate in cauza, respectiv inscrisuri (dosarul de dauna nr. PA 354339 si 045011 deschis la asiguratorul A.T. in baza politie de asigurare nr. ARM009430691 – filele 5 – 84 din VOL. II), declaratiile de martor B.M.F. (fila 53 Vol. II) , I.P. (fila 71 Vol. II) si I.B. (fila 87 Vol II) si expertiza tehnica specialitatea constructii (filele 54-63 Vol. II), instanta constata ca posibilele cauze ale infiltratiilor de apa ar fi putut fi date de calitatea materialului din care a fost manufacturata teava de scurgere din planseul terasei, material care ar fi cedat la producerea inghetului sau de montajul gresit al acesteia, astfel cum a concluzionat expertul C.M. (fila 56 Vol. II). Cu toate acestea, instanta nu poate aprecia asupra temeiniciei cererii reclamantilor decat prin prisma temeiurilor de drept invocate de catre acestia in motivarea actiunii, temeiuri a caror incidenta a fost inlaturata, in acord cu motivele deja expuse, dat fiind dispozitiile exprese ale Art. 22 alin. 4 NCPC, in care se specifica faptul ca „...judecatorul nu poate schimba denumirea sau temeiul juridic in cazul in care partile, in virtutea unui acord expres privind drepturi de care, potrivit legii, pot dispune, au stabilit calificarea juridica si motivele de drept asupra carora au inteles sa limiteze dezbaterile, daca astfel nu se incalca drepturile sau interesele legitime ale altora”. Prin urmare, nefiind incidente nici dispozitiile Art. 1352 si urm. si nici dispozitiile Art. 1489 sau Art. 29 din Legea nr. 10/1995, pretentiile reclamantilor nu ar putea fi analizate decat prin prisma dispozitiilor Art. 11/Contract, termenul de prescriptie pentru reclamarea acestor vicii fiind cel prevazut de dispozitiile Art. 5 din Decretul nr. 167/1958.
Din actele si lucrarile dosarului, instanta constata ca deficientele la terasa imobilului apartament nr. …, construit pentru reclamanta de catre SC R., au fost identificate in cursul anului 2014, in acest an fiind deschise si dosarele de dauna nr. PA 354339 si 045011 deschis la asiguratorul A.T., acestea nefiind finalizate (din cuprinsul actelor intocmite de asigurator nu rezulta daca si in ce masura a fost avizata dauna si plata despagubirilor) pana la data introducerii prezentei actiuni. Desi aceste constatari au fost facute dupa expirarea termenului contractual de garantie a lucrarii de constructie, instanta nu va analiza modul in care devin incidente dispozitiile Art. 5 din decretul nr. 167/1958, reclamantii neintemeindu-si pretentiile pe acest text de lege.
Prin urmare, cu respectarea dispozitiilor Art. 22 alin. 4 NCPC si a limitelor in care reclamantii au investit instanta cu solutionarea prezentei cereri, va respinge actiunea civila formulata de reclamantii P.G.M. si A.B.B., in contradictoriu cu parata SC R.C. SRL, ca neintemeiata.
Va lua act ca parata si-a rezervat dreptul de a recupera cheltuielile de judecata ocazionate de prezentul litigiu pe cale separata.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Respinge actiunea civila formulata de reclamantii P.G.M. si A.B.B., in contradictoriu cu parata SC R.C. SRL, ca neintemeiata.
Ia act ca parata si-a rezervat dreptul de a recupera cheltuielile de judecata ocazionate de prezentul litigiu pe cale separata.
Cu drept de apel in termen de 30 de zile de la comunicare. Apelul se depune la Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti.
Pronuntata in sedinta publica din data de 09.05.2016.
PRESEDINTE, GREFIER,
Deliberand asupra cauzei de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti, la data de 21.10.2015, sub numar unic 105198/299/2015, avand ca obiect „pretentii”, ca urmare a declinarii de competenta de catre Judecatoria Sectorului 4 Bucuresti, prin Sentinta Civila nr. 10975/14.09.2015, pronuntata in dosarul civil nr. 38578/4/2014, reclamantii P.G.M. si A.B.B., in contradictoriu cu parata SC R.C. SRL, au solicitat ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna in principal, obligarea paratei la plata sumei de 27.929 de RON, reprezentand contravaloarea cheltuielilor suportate de reclamanti cu inlaturarea viciilor ascunse ale imobilului vandut de catre parata si a daunelor cauzate de aceste vicii, atat imobilului personal, cat si imobilului alaturat, aflat in proprietatea lui I.B., precum si obligarea paratei la plata de daune-interese pentru prejudiciul cauzat acesteia, in cuantum de 4500 de RON, reprezentand reducerea veniturilor lunii iulie suportate de acestia ca prejudiciu generat de absenta de la locul de munca pentru a supraveghea efectuarea lucrarilor de remediere si reparatie a bunului proprietatea acestora, suma de 15.000 de RON cu titlu de beneficiu nerealizat, ca urmare a impiedicarii acestuia, P.G.M. de a incheia in calitate de prestator un contract de consultanta din cauza efectuarii lucrarilor de reparatii asupra locuintei, si suma de 1000 de RON, cu titlu de daune aferente tulburarii folosintei locuintei, pe perioada efectuarii lucrarilor de reparatie asupra locuintei, precum si obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca in data de 24.08.2007 au incheiat cu SC R. un contract avand ca obiect construirea de catre Antreprenorul General pentru beneficiar a doua locuinte la cheie, in amplasamentul D.N., aflat pe terenul proprietatea .... si livrarea de catre R. pentru acestia a locuintei la cheie situate in str. ...., sectorul 1 si a locului de parcare aferent, respectiv apartamentul nr. … si locul de parcare nr. …, locuinta fiind predata acestuia la data de 31.12.2007. La data de 24.06.2014, reclamantii au constatat existenta unor defecte de constructie ale terasei si defecte ale sistemului de hidroizolatie dintre terasa locuintei si apartamentul nr. 21 situat in acelasi imobil cu locuinta la etajul inferior celui la care este situata locuinta. Din cauza acestor defecte de constructie, apartamentul nr. 21 a fost inundat in repetate randuri prin infiltratiile apelor pluviale in apropierea grinzii. Dupa contactarea reprezentantului nominalizat de catre R., dl. ing. P.I. si in prezenta acestuia, in data de 24 iunie 2014 s-a procedat la intocmirea de catre dirigintele de santier angajat, dl. M.B., a unui proces verbal de constatare semnat si de catre dl. ing. P.I., reprezentantul R.. Prin acest proces verbal s-a constatat ca s-au produs infiltratii de la terasa Locuintei catre apartamentul nr. … si s-a stabilit necesitatea decopertarii acestei terase pentru stabilirea cu exactitate a cauzelor acestor infiltratii. Cu aceeasi ocazie s-au solicitat reprezentantului R., dl. Ing. P.I., planurile de detaliu pentru terasa Locuintei.
Au mai aratat reclamantii ca din cuprinsul procesului verbal de constatare incheiat in data de 24 iunie 2014 a rezultat ca infiltratiile de apa s-au produs, precum si cauza lor, aceste aspecte fiind constatate de catre reprezentantul R., de catre un tert diriginte de santier, dl. M.B., precum si de catre administratorul imobilului din care face parte Locuinta. De asemenea, aceste daune au fost constatate si de catre asiguratorul A.T. S.A. („Asiguratorul”) pe data de 25 iunie 2014, astfel cum rezulta din cuprinsul notelor de avizare incheiate de catre Asigurator si a proceselor verbale incheiate cu aceeasi ocazie de catre acesta si anexate cererii.
Reclamantii au invederat totodata ca dupa primirea planurilor de detaliu, precum si a planurilor generale ale etajelor 3 si 4 ale imobilului din care fac parte Locuinta si apartamentul nr. 21, s-a procedat la decopertarea terasei Locuintei si s-a intocmit procesul verbal din data de 30 iunie 2014 prin care s-a constatat ca teava de scurgere avea panta negativa (ceea ce facea ca apa sa se scurga spre imobil in loc sa se scurga spre exterior) si de asemenea ca in executarea constructiei terasei nu s-a respectat planul de detaliu al proiectantului privind amplasarea tevii de scurgere in termoizolatie. Ca urmare a acestor factori, in racordurile de langa sifon si pe traiectul tevii s-a format gheata care a condus la slabirea substantiala a acestora, avand ca efect acumulare de apa in cantitati mari la nivelul planseului dintre Locuinta si apartamentul nr. …. Aceste constatari au fost consemnate de catre tertul M.B., diriginte de santier. Ulterior constatarii acestor aspecte, pe cheltuiala reclamantilor s-au efectuat lucrarile de remediere a acestor vicii de constructie precum si de reparare a daunelor provocate de infiltratia apelor pluviale, lucrari care au durat doua saptamani. Cu ocazia efectuarii acestor lucrari s-au constatat deasemenea deteriorarea fundamentala a hidroizolatiei la zona de trecere intre orizontala si verticala pe toata zona dinspre imobil a terasei. Cheltuielile totale suportate de catre reclamanti cu constatarea acestor vicii precum si cu remedierea lor si repararea daunelor provocate de catre infiltratiile de apa insumeaza in total 27.929 RON.
S-a mai aratat ca odata cu efectuarea acestor lucrari de reparatie, astfel cum rezulta din procesul verbal de constatare din data 10 iulie 2014, s-a constatat de catre dirigintele de santier, dl. M.B., infiltratii in zonele living, dormitor 1, dormitor 2, hol, baie 1, baie 2 si grup sanitar. Asadar, se poate constata ca acest defect de construire a cauzat pagube nu doar la nivelul terasei si al unui perete exterior ci a afectat intreaga Locuinta precum si apartamentul nr. …. In perioada efectuarii acestor lucrari de remediere si reparatie reclamantii au fost nevoiti sa lipseasca de la locurile de munca in repetate randuri pentru a putea sprijini cu diferite informatii privind Locuinta echipa care a efectuat aceste lucrari precum si pentru a supraveghea desfasurarea lucrarilor. Aceste absente de la locul de munca au avut drept rezultat obtinerea unui venit mai redus aferent lunii iulie 2014.
In acelasi context, reclamantul P.M. a invederat ca a fost nevoit sa refuze o oferta de a incheia in calitate de prestator un contract de consultanta contra remuneratiei de 15.000 RON, intrucat in aceasta perioada a trebuit sa supravegheze desfasurarea lucrarilor de reparatii si s-a aflat in imposibilitatea de a accepta oferta primita.
Au mai aratat reclamantii ca la data de 31 iulie 2014 a solicitat societatii R. sa achite cheltuielile efectuate cu lucrarile de remediere a viciilor constructiei si reparare a daunelor cauzate de acestea apartamentului nr. … si Locuintei. Intrucat nu a primit niciun raspuns la aceasta solicitare a revenit cu noi solicitari pe 18 si pe 23 august 2014.
Pe data de 29 august 2014 R., prin dna. D.R., a raspuns solicitarii in sensul in care R. nu intelege sa acopere cheltuielile efectuate cu remedierea viciilor de constructie, sustinand ca montarea unui aparat de aer conditionat ar fi cauzat aceste probleme si de asemenea ca „reparatiile pe care le-ati efectuat sunt pe de-o parte datorate interventiei proprii si pe de alta parte uzurii normale”.
Au mai invederat reclamantii prevederile inserate in Contract, in sensul ca „impreuna cu apartamentele si dependintele se vor transmite si cota parte din dreptul de proprietate fortata pentru partile si dependintele comune ale Imobilului, pe toata durata existentei constructiei, pretul platit pentru apartamente incluzand si acest drept.” Asadar, avand in vedere faptul ca prin acest Contract s-a urmarit transmiterea unui drept de proprietate contra unui pret determinat, este incontestabila natura juridica a acestui contract, ca fiind de vanzare-cumparare. Mai mult, valoarea materialelor folosite pentru edificarea Locuintei depaseste cu mult valoarea manoperei pentru edificarea Locuintei. In acest sens, reclamantii au invederat ca legea aplicabila in acest caz este Codul Civil anterior. De asemenea, avand in vedere faptul ca R. este constructorul imobilului din care face parte Locuinta, in mod neindoielnic sunt aplicabile in speta prevederile Legii nr. 10/1995 privind calitatea in constructii, care probeaza natura juridica de vicii ascunse a defectiunilor constatate si remediate de reclamanti.
Prin urmare, sumele solicitate cu titlu de pretentii in prezenta cauza se grefeaza pe mecanismul garantiei contra viciilor ascunse reglementate nu numai prin clauzele contractuale dar si prin dispozitiile art. 1352 din C.Civ. Astfel, reclamantii au aratat ca potrivit prevederilor art. 1352 din C. Civ. anterior „Vanzatorul este supus la raspundere pentru viciile ascunse ale lucrului vandut, daca din cauza acelora, lucrul nu este bun de intrebuintat, dupa destinarea sa, sau intrebuintarea sa e atat de micsorata, incat se poate presupune ca cumparatorul nu l-ar fi cumparat, sau n-ar fi dat pe dansul ceea ce a dat, de i-ar fi cunoscut viciile". in continuare, C. Civ. anterior prevede la art. 1353 ca „Vanzatorul nu este raspunzator de viciile aparente si despre care cumparatorul a putut singur sa se convinga si mai departe la art. 1354 ca „el [vanzatorul] este raspunzator de viciile ascunse, chiar si cand nu le-a cunoscut, afara numai daca, in cazul acesta, nu se va fi invoit cu cumparatorul ca sa nu raspunda de vicii‘.Vanzatorul este tinut raspunzator pentru acele vicii ascunse ale lucrului care existau la momentul predarii bunului. In acest sens, reclamantii au invederat ca prin procesul verbal incheiat in data de 30 iunie 2014 s-a constatat ca teava de scurgere din terasa Locuintei avea panta negativa (ceea ce facea ca apa sa se scurga spre imobil in loc sa se scurga spre exterior) si de asemenea ca in executarea constructiei terasei nu s-a respectat planul de detaliu al proiectantului privind amplasarea tevii de scurgere in termoizolatie, aceste defecte de constructie conducand la formarea de gheata in racordurile de langa sifon si pe traiectul tevii rezultand intr-o slabire substantiala a acestora avand ca efect acumulare de apa in cantitati mari la nivelul planseului dintre Locuinta si apartamentul nr. ….
Intrucat pentru constatarea acestor vicii de constructie a fost necesara decopertarea terasei Locuintei, in mod categoric aceste vicii sunt vicii ascunse ale constructiei. Ele nu ar fi putut fi constatate in alt mod nici de catre persoane specializate in domeniu, cu atat mai putin de catre un cumparator obisnuit. Panta tevii de scurgere precum si amplasarea acesteia in termoizolatie nu ar fi putut fi observate fara a se proceda la decopertarea terasei Locuintei. Dezasamblarea, demontarea sau desfacerea unui bun pentru a se constata existenta unui viciu semnifica in mod neechivoc ca acel viciu este un viciu ascuns, nefiind un viciu de suprafata ce ar fi putut fi constat prin simpla observare atenta a bunului. Aceste vicii de constructie sunt semnificative intrucat sunt susceptibile de a produce pagube importante pe termen lung atat Locuintei cat si apartamentului nr. … plasat sub Locuinta. Mai mult decat atat, infiltratiile repetate de apa in peretii imobilului pot afecta chiar structura acestuia si cauza degradari deosebite la nivelul intregului imobil. Avand in vedere faptul ca aceste vicii rezulta, asa cum s-a constatat de catre specialisti - terti independenti - din executarea defectuoasa a constructiei terasei, nerespectandu-se planul de detaliu al proiectantului, este evident ca aceste vicii sunt anterioare predarii imobilului si in niciun caz nu pot fi considerate ca rezultand dintr-o uzura normala a Locuintei. Ori, in situatia in care aceste planuri ar fi fost respectate, teava de scurgere fiind inclinata spre exterior si nu spre peretii imobilului si amplasamentul acesteia fiind cel corect, aceste infiltratii de apa nu ar fi survenit, daunele nu ar fi fost provocate si ca atare cheltuielile suportate de reclamanti nu ar fi fost necesare.
In ceea ce priveste natura de viciu de constructie a defectelor sistemului de scurgere, asa cum s-a constatat si prin procesele verbale incheiate cu ocazia decopertarii terasei Locuintei si cu ocazia efectuarii lucrarilor de reparatie, reclamantii au invocat ca acestea rezulta din nerespectarea de catre constructorul R. a planurilor detaliate intocmite de catre proiectant. Amplasarea gresita a unei tevi nu poate fi nicidecum cauzata de o uzura obisnuita a unui lucru ci este incontestabil un defect de construire. in mod similar panta negativa a tevii de scurgere fixata in terasa nu poate fi explicata decat ca fiind rezultatul unei erori de construire, cu exceptia cazului in care presupunem ca intregul imobil s-a inclinat, ceea ce ar presupune niste defecte structurale extraordinare ale intregului imobil.
Reclamantii au mai invocat dispozitiile art. 23 al Legii nr. 10/1995, potrivit carora executantul lucrarilor de constructii are obligatiile, inter alia, de asigurare a nivelului de calitate corespunzator cerintelor esentiale printr-un sistem propriu de calitate conceput si realizat prin personal propriu, cu responsabili tehnici cu executia atestati, de utilizare in executia lucrarilor numai a produselor si a procedeelor prevazute in proiect, certificate sau pentru care exista agremente tehnice, care conduc la realizarea cerintelor esentiale, precum si gestionarea probelor-martor, de respectare a proiectelor si a detaliilor de executie pentru realizarea nivelului de calitate corespunzator cerintelor esentiale si de remediere, pe propria cheltuiala, a defectelor calitative aparute din vina sa, atat in perioada de executie, cat si in perioada de garantie stabilita potrivit legii. Intrucat R. este constructorul imobilului din care face parte Locuinta, si avand in vedere ca planurile de detaliu ale proiectantului nu au fost respectate conducand astfel la infiltrarea apelor pluviale in peretii Locuintei si ai apartamentului nr. …, in conformitate cu prevederile art. 23 al Legii nr. 10/1995 R. este raspunzator pentru pagubele cauzate, chiar daca aceste defecte au fost remediate de catre o alta parte, culpa sa fiind prezumata. De asemenea, in conformitate cu prevederile art. 29 al Legii nr. 10/1995, „ specialistul verificator de proiecte atestat, fabricantii si furnizorii de materiale si produse pentru constructii, executantul, responsabilul tehnic cu executia atestat, dirigintele de specialitate, expertul tehnic atestat raspund potrivit obligatiilor ce le revin pentru viciile ascunse ale constructiei, ivite intr-un interval de 10 ani de la receptia lucrarii, precum si dupa implinirea acestui termen, pe toata durata de existenta a constructiei, pentru viciile structurii de rezistenta rezultate din nerespectarea normelor de proiectare si de executie in vigoare la data realizarii ei‘.
Au mai aratat reclamantii ca dupa cum rezulta din aceasta reglementare speciala, termenul de 3 ani prevazut de Decretul nr. 167/1958 (art. 11 alin. 2) pentru viciile ascunse ale constructiei si termenul prevazut de C. Civ. anterior (art. 1483) pentru ipoteza daramarii, au fost inlocuite de termenul de 10 ani pentru orice vicii ascunse, respectiv cu durata de existenta pentru viciile care afecteaza structura de rezistenta a constructiei de orice categorie (si instalatiilor aferente acestora) - indiferent de forma de proprietate sau destinatie -, fiind exceptate insa cladirile pentru locuinte cu parter si parter plus un etaj si anexele gospodaresti situate in mediul rural si in satele ce apartin oraselor, precum si constructiile provizorii (art. 2 alin. 2 din Legea nr. 10/1995). Legea speciala nu prevede posibilitatea derogarii de la acest termen imperativ. Asadar, avand in vedere existenta unor vicii ascunse de constructie anterioare predarii Locuintei rezultate din nerespectarea de catre R. a planurilor de detaliu ale proiectantului, precum si faptul ca de la predarea Locuintei catre reclamanti si pana la momentul introducerii prezentei actiuni au trecut mai putin de 10 ani (termenul special instituit de catre Legea 10/1995), R., in calitate de vanzatoare a Locuintei, in conformitate cu normele legale invocate mai sus, este obligata sa raspunda pentru aceste vicii ascunse de constructie ale Locuintei, care au generat in sarcina reclamantilor cheltuieli de 27.929 RON, detaliate in Anexa nr. 1, exceptand veniturile neincasate ca urmare a absentelor de la locul de munca si refuzarii unor contracte pentru a supraveghea efectuarea lucrarilor de reparatie. Lucrarile de indepartare a viciilor constructiei si de reparare a daunelor produse de acestea au durat doua saptamani, timp in care reclamanti au fost nevoiti sa absenteze de la locul de munca pentru a sta la dispozitia persoanelor angajate cu efectuarea lucrarii pentru a le furniza orice informatii si alte lucruri necesare si de asemenea pentru a supraveghea desfasurarea acestor lucrari, veniturile din munca fiindu-le reduse in luna respectiva cu 4.500 RON. In aceasta perioada pasnica si utila folosinta a Locuintei le-a fost in mod semnificativ redusa, fiind nevoiti sa stea intr-un mediu zgomots, afectat de praf ca urmare a lucrarilor de decopertare si cu intimitatea restransa in mod deosebit. Pentru aceste restrangeri, reclamantii au pretins si despagubiri cu titlu de daune morale pe care le aprecieaza in suma de 1000 RON.
Deasemenea, au aratat ca R. este culpabila pentru producerea acestor neajunsuri intrucat in efectuarea lucrarilor de construire nu a respectat planurile detaliate ale proiectantului ce au rezultat in producerea de daune asupra Locuintei si asupra apartamentului nr. …. detinut de catre I.B.. Legatura de cauzalitate este manifesta, in absenta acestor greseli de constructie lucrarile de reparatie nefiind necesare, nefiind necesar nici ca reclamantii sa lipseasca de la munca si nici sa le fie stanjenita viata de familie de zi cu zi.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 1352, art. 1353 si art 1354 din C. Civ. anterior, dispozitiile Legii nr. 10/1995.
In dovedirea cererii, reclamantii au solicitat administrarea probei cu inscrisuri, cu interogatoriul paratei, a probei testimoniale si a probei cu expertiza tehncia specialitatea constructii.
Cererea a fost legal timbrata, potrivit dispozitiilor Art. 3 alin. 1 din OG 80/2013, dovadra fiind atasata in original la dosarul declinat.
In termenul legal, prevazut de dispozitiile Art. 201 alin. 1 NCPC, parata a depus intampinare, prin care a invocat exceptia necompetentei teritoriale a Judecatoriei Sectorului 4 Bucuresti iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea actiunii, ca neintemeiata, cu cheltuieli de judecata. In ceea ce priveste fondul cauzei, parata a aratat ca infiltratiile au aparut ca urmare a unor interventii ulterioare receptiei imobilului, respectiv la data de 31.12.2007. Avand in vedere ca in cei 7 ani de exploatare, de la data receptiei, 31.12.2007 si pana in 2014 nu s-au semnalat nici un fel de defecte ale lucrarilor de hidroizolatii, reparatiile care au fost efectuate sunt datorate pe de o parte interventiei proprii si pe de alta parte uzurii normale. Potrivit art. 10 din contractul de construire, perioada de garantie a lucrarilor este de 12 luni calendaristice.
In drept, apararile au fost intemeiate pe dispozitiile art. 205 si urm. Noul C.proc.civila.
In dovedirea apararilor expuse in cuprinsul intampinarii, parata a solicitat administrarea probei cu inscrisuri.
Examinand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Pretentia dedusa judecatii: Obiectul cererii de chemare in judecata il constituie solicitarea reclamantilor de obligare a paratei SC R.C. SRL la plata sumei de 27.929 lei, reprezentand contravaloarea cheltuielilor suportate de acestia, ca urmare a inlaturarii viciilor ascunse descoperite la imobilul achizitionat de la parata, precum si a daunelor cauzate de aceste vicii atat proprietatii reclamantului cat si celei apartinand numitului I.B.. Totodata, reclamantii au pretins plata daunelor interese pentru prejudiciul in valoare totala de 20.500 lei, creat ca urmare a reducerii veniturilor aferente lunii iulie cauzata de lipsa de la locul de munca, pentru a putea asigura supravegherea santierului, dar si a beneficiului nerealizat reprezentat de imposibilitatea valorificarii unui contract de consultanta, precum si daune morale.
Motivarea pretentiilor reclamantilor s-a axat in prinicipal pe tipul de raporturi juridice ce s-au derulat intre acestia si parata SC R.C. SRL, in sensul ca in data de 24.08.2007 au incheiat cu aceasta din urma un contract avand ca obiect construirea de catre Antreprenorul General pentru beneficiar a doua locuinte la cheie, in amplasamentul D.N., aflat pe terenul proprietatea .... si livrarea de catre R. pentru acestia a locuintei la cheie, situata in str. ...., sectorul 1 si a locului de parcare aferent, respectiv apartamentul nr. … si locul de parcare nr. …, locuinta fiind predata acestora la data de 31.12.2007. La data de 24.06.2014, reclamantii au constatat existenta unor defecte de constructie ale terasei si defecte ale sistemului de hidroizolatie dintre terasa locuintei si apartamentul nr. …. situat in acelasi imobil cu locuinta la etajul inferior celui la care este situata locuinta. Din cauza acestor defecte de constructie, apartamentul nr. …. a fost inundat in repetate randuri prin infiltratiile apelor pluviale in apropierea grinzii, generandu-se necesitatea remedierii defectiunilor si prejudiciilor create celor doua proprietati, exclusiv pe spezele reclamantilor.
Argumentatia in drept a pretentiilor deduse judecatii a fost canalizata de catre reclamanti pe taramul raspunderii contractuale, invocandu-se incidenta dispozitiilor Art. 1352 – 1354 Vcciv in materia raspunderii vanzatorului pentru vicii ascunse. Totodata, reclamantii au sustinut si incidenta dispozitiilor Art. 29 din Legea 10/1995 privind obligatia de garantie pentru vicii ascunse in cazul constructiilor, retinuta in sarcina proiectantilor, specialistilor verificatori de proiecte atestate, furnizori, etc.
Scurt istoric al raporturilor juridice desfasurate intre reclamantii P.G.M. si A.B.B. si parata SC R.C. SRL
Astfel, prin contractul de asociere in vederea edificarii unor constructii autentificat sub nr. 2176/25.05.2005 de catre BNP I.D., incheiat intre …. si SC R.C. SRL, in calitate de Asociat - Investitor, s-a convenit asocierea celor doua entitati in vederea construirii unui imobil pentru sediul si nevoile de spatiu necesare desfasurarii activitatii asociatului-beneficiar, precum si a unor locuinte ce vor fi in proprietatea asociatului-investitor, ce urmau a fi edificate pe o suprafata de 3200 mp teren , situat in Mun. Bucuresti, ….., sector 1 (filele 135-146 Vol. II).
Din cuprinsul actului aditional nr. 1 autentificat sub nr. 4712/17.10.2008 (fila 147) se retine ca intre aceleasi parti a mai fost incheiat si contractul de asociere in vederea edificarii unor constructii nr. 48/18.07.2007, avand ca obiect edificarea unor locuinte ce vor fi proprietatea asociatului – investitor , pe o suprafata de teren de 700 mp , situat in …., Sector 1, terenul fiind pus la dispozitia investitorului de catre asociatul beneficiar, astfel cum rezulta din dispozitiile Art. 10 lit. a din actul aditional nr. 2 la acelasi contract (filele 150-158).
Ca urmare a acestei asocieri, pe numele si la solicitarea ….., in calitate de Asociat – Beneficiar si SC R.C. SRL, in calitate de Asociat - Investitor a fost eliberata autorizatia de construire nr. 269/26B/27.03.2006, pentru edificarea unei cladiri in regim de inaltime S+P+4E, cu destinatia de hostel si apartamente de locuit, pe imobilul teren situat in Bucuresti, Sector 1, ….. (filele 127-129 Vol. II).
Potrivit extrasului de carte funciara (filele 16-20 Vol. II) privind CF individuala nr. 75837, se retine ca in favoarea reclamantului M.P.G. s-a dispus notarea dreptului de construire asupra PI/1, cu acelasi titlu, in privinta unui imobil apartament nr. … si a locului de parcare nr. …
La data de 24.09.2007, intre parata SC R.C. SRL, in calitate de constructor-antreprenor general si reclamantul M.P.G., in calitate de beneficiar s-a incheiat contractul de construire nr. 335, avand ca obiect construirea de catre AG pentru beneficiar a doua locuinte la cheie, in amplasamentul D.N., aflat pe terenul proprietatea ...., respectiv a unei locuinte tip studio cu nr. … si a unei locuinte apartament cu nr. …, precum si a unui loc de parcare, in acord cu proiectul tehnic, situate in ….., Sector 1. Potrivit dispozitiilor Art. 7/Contract construire, Antreprenorul General urma sa predea beneficiarului locuintele contractate, pe baza unui proces verbal de receptie. In acord cu dispozitiile Art. 12 paragraful III, dreptul de proprietate asupra constructiilor de la AG la beneficiar urma sa fie transferat la data predarii locuintelor, in baza proceselor verbale de receptie la terminarea lucrarilor si a procesului verbal de predare primire a apartamentelor.
In cuprinsul actelor aditionale nr. 1/07.01.2008, nr. 2 autentificat sub nr. 1045/24.03.2008 si nr. 3 autentificat sub nr. 3338/01.08.2008, se arata ca partile contractante au calitatea de promitent-vanzator (in cazul paratei) si promitent - cumparator (in cazul reclamantului)
La data de 01.08.2008 s-a incheiat procesul verbal de receptie a locuintei la terminarea lucrarilor conform contractului de construire nr. 339/2007, autentificat sub nr. 3339/2008, intre parata SC R.C. SRL, in calitate de proprietar – constructor si reclamantul M.P.G. – in calitate de beneficiar – cumparator, nefiind constatate vicii sau alte deficiente ale lucrarilor executate (fila 124).
Potrivit dispozitiilor Art. 11 /Contract de construire, partile au stabilit ca AG este obligat sa asigure remedierea deficientelor sau a viciilor ascunse ale constructiei, semnalate de catre beneficiar in cursul perioadei de garantie, in termen de 90 de zile de la data inregistrarii cererii beneficiarului, cu conditia ca un astfel de viciu ascuns sa fi existat la data incheierii procesului verbal de receptie sau sa fi aparut ulterior acestei date din cauza executarii necorespunzatoare a constructiei caselor.
In ceea ce priveste temeinicia pretentiilor reclamantilor apreciata prin prisma situatiei de fapt expuse, a istoricului raporturilor juridice desfasurate intre reclamantii P.G.M. si A.B.B. si parata SC R.C. SRL si a temeiurilor de drept invocate in sustinerea acestora, instanta retine urmatoarele:
Potrivit sustinerilor reclamantilor expuse in cuprinsul cererii de chemare in judecata, natura juridica a contractului denumit ca fiind „de construire” ar fi aceea specifica unui contract de vanzare-cumparare a unui bun viitor, intrucat obiectul final il constituie transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor apartament si garaj, contra achitarii unui pret determinat, partile referindu-se la calitatea lor, utilizand termenii „promitent-vanzator” si „promitent-cumparator”.
Astfel, pentru a putea proceda la analizarea naturii juridice a contractului incheiat intre partile litigante, la data de 24.09.2007, este necesar a se determina legea aplicabila acestuia, la momentul perfectarii sale. Din acest punct de vedere, potrivit dispozitiilor Art. 3 coroborat cu dispozitiile Art. 102 din legea nr. 71/2011 privind punerea in aplicare a dispozitiilor NCC, instanta retine ca „actele si faptele juridice incheiate ori, dupa caz, savarsite sau produse inainte de intrarea in vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decat cele prevazute de legea in vigoare la data incheierii sau, dupa caz, a savarsirii ori producerii lor” si „contractul este supus dispozitiilor legii in vigoare la data cand a fost incheiat in tot ceea ce priveste incheierea, interpretarea , efectele executarea si incetarea sa”, in consecinta legea aplicabila contractului de construire nr. 339 va fi vechiul cod civil.
Astfel, pentru ca un contract de vanzare cumparare sa fie incheiat in mod valabil este necesar ca lucrul care constituie obiectul acestuia sa indeplineasca si conditia privind existenta sa. In mod evident, obiect al acestui tip de contract il poate constitui si un bun viitor, insa raportat la speta de fata, contractul incheiat intre parti nu poate fi calificat ca fiind o vanzare-cumparare avand ca obiect un lucru viitor. Asa cum s-a statuat in practica si in doctrina, nerealizarea lucrului viitor nu afecteaza validitatea contractului, insa cumparatorul nu va putea fi obligat la plata pretului pentru bunul ce nu a fost realizat, nici chiar in conditiile in care neexecutarea nu este imputabila vanzatorului, acesta din urma fiind cel care dobandeste calitatea de debitor al obligatiei imposibil de executat. Analizand clauzele contractuale negociate de partile litigante, instanta constata ca reclamantul beneficiar este obligat sa achite pretul casei, obligatia AG de a preda locuinta fiind conditionata de plata integrala a acestuia. Totodata, sub acest aspect, nu se poate retine sustinerea reclamantilor in sensul ca partile s-au referit in actele aditionale la calitatea lor ca fiind cea de promitent – cumparator si promitent – vanzator, in aceasta situatie contractul devenind unul nenumit, respectiv de construire si avand grefata o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare, efectele juridice ale acestuia fiind complexe si constand pe de o parte in obligatia principala de a construi un imobil, in privinta caruia AG si-a asumat si obligatia de a-l vinde beneficiarului, la data finalizarii sale, si pe de alta parte in obligatia beneficiarului de a se prezenta la notariat pentru a incheia contractul de vanzare cumparare avand ca obiect imobilul construit de investitor, la pretul convenit, la o data ulterioara receptionarii finale a lucrarii de construire. In mod evident, nu aceasta a fost intentia partilor la incheierea contractului nr. 339. Acceptand aceasta teza, ar insemna a considera ca reclamantii nu erau la momentul promovarii prezentei actiuni civile titulari ai unui drept de proprietate asupra constructiei, ci detinatori al unui drept de creanta izvorat din promisiunea bilaterala de vanzare cumparare, obligatie secundara asumata de parti in contractul de construire, fapt ce ar contraveni dispozitiilor Art. 12/Contract. Potrivit acestui text, reclamantii ar fi dobandit in patrimoniul lor dreptul de proprietate asupra imobilului apartament si garaj, la momentul incheierii procesului verbal de receptie finala a lucrarilor de construire, in baza acestuia si a contractului de construire.
In concluzie, contractul nr. 339/2007 incheiat intre reclamantul M. si parata SC R.C. SRL nu este un contract de vanzare cumparare avand ca obiect un lucru viitor, cum nu este niciun contract de construire avand grefata inclusiv obligatia de a incheia ulterior finalizarii constructiei, contractul de vanzare cumparare cu acest obiect.
Potrivit dispozitiilor Art. 977 VCCiv „interpretarea contractelor se face dupa intentia comuna a partilor contractante, iar nu dupa sensul literal al termenilor”, iar potrivit dispozitiilor Art. 982 VCCiv. „toate clauzele conventiilor se interpreteaza unele prin altele, dindu-se fiecarei intelesul ce rezulta din actul intreg”. Desi la o lecturare simpla a clauzelor contractuale negociate de parti s-ar putea deduce ca vointa acestora a fost aceea de a incheia un contract de antrepriza de constructii, instanta constata ca natura juridica a conventiei nu este data de regulile aplicabile in materia antreprizei, din urmatoarele motive:
Potrivit dispozitiilor Art. 1 alin. 1 din Legea nr. 50/1991 „executarea lucrarilor de constructii este permisa numai pe baza unei autorizatii de construire sau de desfiintare, emisa in conditiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren si/sau constructii - identificat prin numar cadastral, in cazul in care legea nu dispune altfel”. Autorizatia de construire nr. 269/26B/27.03.2006, pentru edificarea unei cladiri in regim de inaltime S+P+4E, cu destinatia de hostel si apartamente de locuit, pe imobilul teren situat in ... (filele 127-129 Vol. II) a fost emisa la solicitarea si pe numele ...., in calitate de Asociat – Beneficiar si al paratei SC R.C. SRL, in calitate de Asociat - Investitor. Notiunea de investitor a fost definita in cuprinsul dispozitiilor Art. 21 alin. 1 din legea nr. 10/1995 ca fiind „persoane fizice sau juridice care finanteaza si realizeaza investitii sau interventii la constructiile existente in sensul legii si au urmatoarele obligatii principale referitoare la calitatea constructiilor: obtinerea acordurilor si a avizelor prevazute de lege, precum si a autorizatiei de construire... actionarea in vederea solutionarii neconformitatilor, a defectelor aparute pe parcursul executiei lucrarilor, precum si a deficientelor proiectelor, asigurarea receptiei lucrarilor de constructii la terminarea lucrarilor si la expirarea perioadei de garantie”. In acord cu dispozitiile Art. 23 alin. 1 din acelasi act normativ „executantul lucrarilor de constructii are urmatoarele obligatii principale: sesizarea investitorilor asupra neconformitatilor si neconcordantelor constatate in proiecte, in vederea solutionarii, inceperea executiei lucrarilor numai la constructii autorizate in conditiile legii si numai pe baza si in conformitate cu proiecte verificate de specialisti atestati...” Cu alte cuvinte, legiuitorul a dorit sa faca distinctie intre notiunea de investitor si cea de executant. Pe de alta parte, antrepriza a fost definita ca fiind acel contract prin care una dintre parti, denumita antreprenor, se obliga sa execute pe riscul sau si in mod independent o anumita lucrare pentru cealalta parte, numita client, in schimbul unui pret. In spiritul acestei definitii si prin raportare la dispozitiile Art. 23 alin. 1 din legea nr. 10/1995, antreprenorul este executantul lucrarii de construire. Prin urmare, in situatia incheierii unui contract de antrepriza de constructii, antreprenorul poate lucra cu materialele sale, pe riscul sau si in mod independent, insa in baza tuturor avizelor si a autorizatiei de construire emisa pe numele sau in numele beneficiarului. Diferenta de regim juridic intre cele doua tipuri de conventie, cea de antrepriza si cea efectiv incheiata intre parti, rezida in faptul ca, pana la momentul incheierii procesului verbal de receptie finala a lucrarilor, cand potrivit dispozitiilor Art. 12 proprietatea asupra constructiei s-ar fi transferat beneficiarului, acest drept a apartinut efectiv investitorului si nu beneficiarului. Or, in cazul antreprizei, dreptul de proprietate asupra lucrarii apartine ab initio beneficiarului, antreprenorul fiind doar executantul lucrarii contractate si raspunzand potrivit legii pentru calitatea constructiei edificate.
Prin urmare, natura juridica a contractului incheiat intre parti este cea specifica unui contract de investitii imobilare avand ca obiect construirea unui imobil de catre investitor, la finalizarea proiectului si in schimbul pretului convenit, solicitantul reclamant urmand a dobandi dreptul de proprietate asupra acestuia, respectiv un contract nenumit din punct de vedere al reglementarilor vechiului cod civil in aceasta materie .
Din acest punct de vedere sunt inaplicabile dispozitiile Art. 1352 si urm. privind garantia pentru vicii ascunse, in materia contractului de vanzare cumparare, intre parti neintervenind o astfel de conventie.
In ceea ce priveste aplicabilitatea dispozitiilor Art. 29 din Legea nr. 10/1995, instanta retine ca legiuitorul a prevazut faptul ca „proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricantii si furnizorii de materiale si produse pentru constructii, executantul, responsabilul tehnic cu executia atestat, dirigintele de specialitate, expertul tehnic atestat raspund potrivit obligatiilor ce le revin pentru viciile ascunse ale constructiei, ivite intr-un interval de 10 ani de la receptia lucrarii, precum si dupa implinirea acestui termen, pe toata durata de existenta a constructiei, pentru viciile structurii de rezistenta rezultate din nerespectarea normelor de proiectare si de executie in vigoare la data realizarii ei”. Prin urmare, prin intermediul acestei enumerari limitative, s-a stabilit ca raspund pentru viciile ascunse ale constructiei, proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricantii si furnizorii de materiale si produse pentru constructii, executantul, responsabilul tehnic cu executia atestat, dirigintele de specialitate, expertul tehnic atestat. In mod evident, investitorul, astfel cum a fost definit ca si notiune in cuprinsul dispozitiilor Art. 21 din Legea 10/1995, nu a fost cuprins in enumerarea de la Art. 29, iar in conditiile in care contractul incheiat intre parti nu este unul de antrepriza, investitorul nu poate fi asimilat antreprenorului si implicit nici executantului. In atare conditii, reclamantii nu pot sustine ca angajarea raspunderii pentru vicii ascunse ale constructiei a paratului invesitor s-ar realiza in baza dispozitiilor Art. 29 din legea 10/1995 si nici in baza dispozitiilor Art. 1489 V.Cciv.
Prin prisma probelor administrate in cauza, respectiv inscrisuri (dosarul de dauna nr. PA 354339 si 045011 deschis la asiguratorul A.T. in baza politie de asigurare nr. ARM009430691 – filele 5 – 84 din VOL. II), declaratiile de martor B.M.F. (fila 53 Vol. II) , I.P. (fila 71 Vol. II) si I.B. (fila 87 Vol II) si expertiza tehnica specialitatea constructii (filele 54-63 Vol. II), instanta constata ca posibilele cauze ale infiltratiilor de apa ar fi putut fi date de calitatea materialului din care a fost manufacturata teava de scurgere din planseul terasei, material care ar fi cedat la producerea inghetului sau de montajul gresit al acesteia, astfel cum a concluzionat expertul C.M. (fila 56 Vol. II). Cu toate acestea, instanta nu poate aprecia asupra temeiniciei cererii reclamantilor decat prin prisma temeiurilor de drept invocate de catre acestia in motivarea actiunii, temeiuri a caror incidenta a fost inlaturata, in acord cu motivele deja expuse, dat fiind dispozitiile exprese ale Art. 22 alin. 4 NCPC, in care se specifica faptul ca „...judecatorul nu poate schimba denumirea sau temeiul juridic in cazul in care partile, in virtutea unui acord expres privind drepturi de care, potrivit legii, pot dispune, au stabilit calificarea juridica si motivele de drept asupra carora au inteles sa limiteze dezbaterile, daca astfel nu se incalca drepturile sau interesele legitime ale altora”. Prin urmare, nefiind incidente nici dispozitiile Art. 1352 si urm. si nici dispozitiile Art. 1489 sau Art. 29 din Legea nr. 10/1995, pretentiile reclamantilor nu ar putea fi analizate decat prin prisma dispozitiilor Art. 11/Contract, termenul de prescriptie pentru reclamarea acestor vicii fiind cel prevazut de dispozitiile Art. 5 din Decretul nr. 167/1958.
Din actele si lucrarile dosarului, instanta constata ca deficientele la terasa imobilului apartament nr. …, construit pentru reclamanta de catre SC R., au fost identificate in cursul anului 2014, in acest an fiind deschise si dosarele de dauna nr. PA 354339 si 045011 deschis la asiguratorul A.T., acestea nefiind finalizate (din cuprinsul actelor intocmite de asigurator nu rezulta daca si in ce masura a fost avizata dauna si plata despagubirilor) pana la data introducerii prezentei actiuni. Desi aceste constatari au fost facute dupa expirarea termenului contractual de garantie a lucrarii de constructie, instanta nu va analiza modul in care devin incidente dispozitiile Art. 5 din decretul nr. 167/1958, reclamantii neintemeindu-si pretentiile pe acest text de lege.
Prin urmare, cu respectarea dispozitiilor Art. 22 alin. 4 NCPC si a limitelor in care reclamantii au investit instanta cu solutionarea prezentei cereri, va respinge actiunea civila formulata de reclamantii P.G.M. si A.B.B., in contradictoriu cu parata SC R.C. SRL, ca neintemeiata.
Va lua act ca parata si-a rezervat dreptul de a recupera cheltuielile de judecata ocazionate de prezentul litigiu pe cale separata.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Respinge actiunea civila formulata de reclamantii P.G.M. si A.B.B., in contradictoriu cu parata SC R.C. SRL, ca neintemeiata.
Ia act ca parata si-a rezervat dreptul de a recupera cheltuielile de judecata ocazionate de prezentul litigiu pe cale separata.
Cu drept de apel in termen de 30 de zile de la comunicare. Apelul se depune la Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti.
Pronuntata in sedinta publica din data de 09.05.2016.
PRESEDINTE, GREFIER,
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete
Reziliere contract de concesiune - Conditii - Decizie nr. 132/R din data de 07.02.2014Rectificare carnet de munca. Dispozitii legale - Sentinta civila nr. 651/LM din data de 13.03.2014
Divort. Exerxitarea autoritatii parintesti - Decizie nr. 503/A din data de 25.09.2014
Atribuire folosinta imobil. O.P. - conditii de admisibilitate - Decizie nr. 404/A din data de 18.07.2014
Rezolutie antecontract de vanzare cumparare - Decizie nr. 607/R din data de 24.11.2014
trafic de droguri - Sentinta penala nr. 9 din data de 22.01.2014
Acordul de recunoa?tere a vinova?iei incheiat de procurorul militar cu inculpatul cercetat pentru savar?irea infrac?iunii de conducere a unui vehicul sub influenta alcoolului sau a altor substante prev. de art.336 alin.1 C.pen. Amanarea aplicarii pedepsei - Sentinta penala nr. 8 din data de 16.02.2016
Decizia de revocare din functia de conducere este o modificare unilaterala a contractului individual de munca in lipsa acordului salariatului. - Sentinta civila nr. 1230/Ap din data de 30.06.2017
Decizia de revocare din functia de conducere este o modificare unilaterala a contractului individual de munca in lipsa acordului salariatului. - Sentinta civila nr. 771/Ap din data de 04.05.2017
Insolventa. Anulare acte frauduloase. - Sentinta civila nr. 510/Ap din data de 22.04.2017
Contractele individuale de munca incheiate intre persoane fizice in calitate de experti desemnati si persoane juridice in derularea unor proiecte POSDRU finantate din Fondul Social European au natura unor contracte atipice de munca - Sentinta civila nr. 496/A din data de 16.04.2017
Insolventa. Art. 72 din Legea nr. 85/2014. Respingerea cererii de deschiderea procedurii insolventei formulata impotriva garantului ipotecar. Solidaritatea nu se prezuma potrivit art. 1034-1056 Cod civil. - Sentinta civila nr. 473/Ap din data de 16.03.2017
EXPROPRIERE. Art. 26 din Legea nr. 33/1994. Stabilirea valorii despagubirii. Metoda comparatiei directe. Alegerea comparabilei cu cea mai mica ajustare, cu caracteristicile cele mai asemanatoare cu terenul in litigiu. - Sentinta civila nr. 336/AP din data de 23.02.2017
Expropriere. Reglementand dreptul de retrocedare a imobilelor expropriate, Legea nr. 33/1994 prevede la art. 35 ca „daca bunurile imobile expropriate nu au fost utilizate in termen de un an potrivit scopului pentru care au fost preluate de la expropriat, - Sentinta civila nr. 71/Ap din data de 19.01.2017
Solicitare de sesizare a Curtii de Justi?ie a Uniunii Europene cu o intrebare preliminara, in temeiul dispozitiilor art. 276 din Tratatul privind func?ionarea Uniunii Europene. - Hotarare nr. 56/CP din data de 05.07.2017
Aplicarea unei pedepse mai reduse decat cea mentionata in acordul de recunoastere a vinovatiei. - Sentinta penala nr. 107/Ap din data de 14.02.2017
Legatura de cauzalitate intre fapta inculpatului si rezultatul produs. - Sentinta penala nr. 209/Ap din data de 17.03.2017
Reprezentarea succesorala in materia Legii nr. 10/2001. Amenajari de utilitate publica ulterioare notificarii, fara existenta unei autorizatii de constructie. - Decizie nr. 1500/Ap din data de 01.10.2016
Actiune in revendicare inadmisibila in conditiile in care s-a uzat de dispozitiile Legii nr. 10/2001. Imobil revendicat achizitionat in baza Legii nr. 112/1995. Securitatea raporturilor juridice. - Decizie nr. 1033/Ap din data de 15.07.2016
Obligatia de despagubire a A.A.A.S. –art 32 ind. 4 din O.U.G. nr. 88/1997. Contracte incheiate anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 137/2002. - Decizie nr. 295/Ap din data de 23.02.2016