Rezolutiune antecontract de vanzare cumparare. Posibilitatea invocarii clauzei penale constand in daune interese in cazul executarii partiale a unei obligatii complexe

ROMANIA
TRIBUNALUL BUCURESTI – SECTIA A III A CIVILA

DOSAR NR. 3199/300/2007

Decizia civila nr. 893 R
Sedinta publica de la 19.04.2010
Tribunalul constituit din:
PRESEDINTE – Luminita Cristina Stoica
JUDECATOR – Mirela Pod
JUDECATOR – Beatrice Ramascanu
GREFIER – Georgeta Zanfir


Pe rol se afla solutionarea cererii de recurs formulate de recurentul parat C.T., impotriva sentintei civile nr. 1133/11.02.2008 pronuntata de Judecatoria sectorului 2 Bucuresti, in contradictoriu cu intimata reclamanta S.A.L..
La apelul facut in sedinta publica se prezinta recurentul parat C.T. personal si asistat si intimata reclamanta S.A.L. prin avocat.
Procedura de citare a partilor este legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta, dupa care:
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, tribunalul constata cauza in stare de judecata si acorda cuvantul partilor pe cererea de recurs.
Recurentul parat, prin avocat, solicita admiterea recursului astfel cum a fost formulat, modificarea sentintei civile recurate in sensul respingerii actiunii ca nefondata, cu cheltuieli de judecata. Se depun la dosarul cauzei concluzii scrise.
Intimata reclamanta, prin avocat, solicita respingerea recursului ca nefondat si mentinerea sentintei civile recurate ca fiind legala si temeinica.
Tribunalul retine cauza in pronuntare.

TRIBUNALUL

Asupra recursului, deliberand, constata urmatoarele:
Prin cererea de chemare in judecata inregistrata la data de 19.03.2007 pe rolul Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti sub nr. 3199/300/2007, reclamanta S.A.L. a chemat in judecata pe paratul C.T., solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa dispuna obligarea paratului la achitarea sumei de 34.000 lei, echivalentul a 10.000 euro, calculata la un curs de schimb de 1 euro = 3,4 lei. La data de 11.10.2007, reclamanta a depus prin serviciul registratura al instantei o cerere precizatoare si completatoare prin care a solicitat si rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare din data de 23.12.2005, cu consecinta repunerii partilor in situatia anterioara.
La termenul din data de 10.12.2007, reclamanta a precizat faptul ca repunerea partilor in situatia anterioara vizeaza, de fapt, doar restituirea dublului avansului cum este stabilit in antecontract.
Prin sentinta civila nr. 1133/11.02.2008, Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti a admis cererea astfel cum a fost completata de catre reclamanta S.A.L.; a dispus rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat in data de 23.12.2005; a obligat paratul la plata catre reclamanta a sumei in cuantum de 34.000 lei, reprezentand dublul avansului achitat de catre reclamanta si a obligat paratul la plata catre reclamanta a sumei in cuantum de 2.386 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a hotari astfel, prima instanta a retinut ca, la data de 23.12.2005, a fost incheiat intre parti antecontractul de vanzare-cumparare prin care paratul, in calitate de promitent vanzator, se angaja sa vanda reclamantei, in calitate de promitenta cumparatoare, terenul in suprafata de 600 m.p., situat in loc. Fundulea, b-dul M. K, nr. 38, parcela 2, tarlaua 80/2, cu nr. cadastral 38/2/1, jud. Calarasi, din pretul de 7.500 euro fiind achitata la momentul incheierii antecontractului suma de 5.000 de euro.
Prin aceasta promisiune de vanzare-cumparare, paratul a declarat ca din suma primita cu titlu de acont va achita ipoteca bancara ce greveaza imobilul, obligandu-se, de asemenea, sa refaca pentru parcela 38/2/1 in suprafata de 981, 85 m.p. cadastrul, in doua loturi, dintre care unul de 600 m.p. pentru care s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare, urmand dupa aceea sa procedeze la intabularea lui in cartea funciara. Termenul maxim in vederea incheierii contractului in forma autentica a fost stabilit pentru data de 30.03.2006, cu posibilitatea prelungirii prin acordul partilor pentru motive intemeiate. De asemenea, una dintre prevederile contractuale a fost ca „promitentul vanzator declara, in caz de reziliere a acestui antecontract de vanzare-cumparare, din vina sa, se razgandeste sa faca vanzarea, se obliga sa achite promitentei cumparatoare de patru ori suma primita ca acont”.
Din coroborarea declaratiilor martorilor audiati in cauza, coroborate cu raspunsurile partilor la interogatoriu, rezulta ca paratul a invederat S.C. D.I. S.R.L., societatea care a intermediat incheierea antecontractului, inainte de termenul scadent, respectiv la data de 15.03.2006, faptul ca a obtinut un extras de carte funciara, aflat in posesia unui birou notarial si a solicitat sa ia legatura cu reclamanta sa-i comunice sa se prezinte la acest birou notarial in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, insa din demersurile efectuate de catre societatea de intermediere, s-a constatat ca extrasul de carte funciara privea imobilul in intregul sau, nedezmembrat. Instanta de fond a mai constatat ca atat martorul audiat la solicitarea paratului, cat si cel audiat pentru reclamanta, au declarat ca la data stabilita pentru incheierea in forma autentica a contractului, respectiv 30.03.2006, paratul nu avea indeplinita una dintre obligatiile asumate prin antecontractul de vanzare-cumparare, si anume cea de a dezmembra si intabula terenul care urma sa faca obiectul contractului.
Instanta nu a retinut apararile paratului rezultand din contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 397/15.03.2006 de catre B.N.P. „Lotus”, intrucat obligatia contractuala ce deriva din antecontractul de vanzare-cumparare in sarcina paratului a vizat atat dezmembrarea, cat si intabularea suprafetei de teren rezultata in urma acestei operatiuni. Mai mult, instanta a constatat ca, in conformitate cu dispozitiile art. 85 alin. 1 din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara, imobilele rezultate in urma dezmembrarii se vor inscrie in carti funciare individuale. Or, din examinarea extraselor de carte funciara depuse la dosar, nu rezulta faptul intocmirii unor carti funciare individuale pentru loturile formate in urma dezmembrarii, cu atat mai putin pentru suprafata de teren ce urma sa formeze obiectul contractului de vanzare-cumparare in forma autentica.
Cu privire la clauza prevazuta in antecontract prin care partile au stabilit ca promitentul vanzator declara ca „in caz de reziliere a acestui antecontract de vanzare-cumparare, din vina sa, se razgandeste sa faca vanzarea, se obliga sa achite promitentei cumparatoare de patru ori suma primita ca acont”, din aplicarea regulilor generale de interpretare a contractului, respectiv interpretarea contractelor se face dupa intentia comuna a partilor contractante, precum si a regulilor speciale de interpretare a clauzelor contractuale, respectiv clauzele indoielnice se interpreteaza in sensul in care ele pot produce un efect, rezulta faptul ca natura juridica a acesteia este cea de clauza penala, in sensul ca partile au stabilit anticipat valoarea prejudiciului ce urmeaza a fi suferit de catre promitenta cumparatoare ca urmare a neexecutarii obligatiilor de catre promitentul cumparator.
Conditiile cerute de dispozitiile art. 1020-1021 Cod civil pentru admisibilitatea rezolutiunii judiciare sunt urmatoarele: existenta unui contract sinalagmatic valabil incheiat; neexecutarea sau executarea necorespunzatoare de catre una dintre parti a obligatiilor ce-i revin in temeiul contractului incheiat; neexecutarea sa fi fost imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatia; debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus in intarziere, in conditiile prevazute de lege; inexistenta unei clauze de neresponsabilitate prevazute de parti in contract.
Prin urmare, existenta raporturilor contractuale dintre reclamanta si parat este  pe deplin  dovedita  prin  conventia  intitulata antecontract de vanzare-cumparare din data de 23.12.2005. In ceea ce priveste cea de-a doua conditie a rezolutiunii judiciare, instanta a constatat ca paratul nu si-a indeplinit obligatiile pe care si le-a asumat in vederea incheierii contractului in forma autentica. Paratul nu a facut dovada unei cauze exoneratoare de vinovatie cu privire la nerespectarea obligatiilor contractuale, culpa acestuia fiind prezumata, in contract nefiind prevazuta o clauza de neresponsabilitate. Instanta de fond a mai retinut si faptul ca partile au stabilit, de comun acord, cuantumul prejudiciului la de patru ori suma platita drept acont de catre promitenta cumparatoare.
Impotriva acestei hotarari judecatoresti, la data de 04.07.2008, a declarat apel paratul C.T., care a fost inregistrat pe rolul Tribunalul Bucuresti - Sectia a III-a Civila, la 12.07.2009.
In motivarea apelului, s-a sustinut ca solutia instantei de fond este fundamental eronata –La  dosar s-a  depus inscrisul autentic intitulat  ACT DE DEZMEMBARARE si  si contract de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 397/15.03.2006.
Acest act de dezmembrare dovedeste faptul ca inainte de expirarea termenului limita in vederea incheierii actului notarial (30.03.2006) a avut loc dezmembrarea unei suprafete de 2000 m.p in trei loturi printre care  lotul nr. 2 suprafata de 600 m.p. cu nr.cadastral 38/2/1/2 era cel care facea obiectul antecontractului de vanzare-cumparare.
Directorul societatii S.D. care a intermediat vanzarea-cumpararea, in declaratia s-a de martor a aratat faptul ca : cu doua,trei zile inainte de data 15.03.2006 -C.T. s-a prezentat la agentie solicitand incheierea actului in forma autentica si de asemenea arat faptul ca am vorbit cu notarul la telefon care mi-a spus ca are cadastru pentru o suprafata mai mare insa se poate incheia actul in forma autentica. Deasemenea arata martora ca a contactat telefonic reclamanta-intimata care i-a comunicat ca nu poate sa se prezinte in aceea saptamana.
Tot in cadrul probei cu inscrisuri au fost depuse doua notificari care i-au fost adresate reclamantei-intimate,pentru a explica de ce refuza incheierea actului in forma autentica insa la care nu a dat nici un raspuns.
La intrebarea nr.2 din interogatoriu solicitat reclamantei aceasta raspunde ca actele nu erau complete pana la data de 30.03.2006,aceasta in comparatie cu declaratia martorei S.D. care a aratat faptul ca reclamanta avea treaba si de aceea nu a venit la incheierea actului in forma autentica.
Mai arat faptul ca in cadrul actului de dezmembrare s-a putut perfecta actul de vanzare-cumparare a suprafetei de 1000 m.p. catre A.I.A.la data incheierii actului de dezmembrare de 15.03.2006, cumparatorul  facandu-si intabularea pe numele sau.
Pentru faptul ca nu s-a prezentat la incheierea actului notarial,apelantul a prelungit termenul limita cu inca 30 de zile, insa nici in urmatoarea perioada reclamanta nu a fost de  gasit.
Drept urmare, promitentul vanzator s-a achitat de toate obligatiile prevazute in antecontract, respectiv a obtinut toate formalitatile necesare inchierii actului in forma autentica, dovada fiind actul autentic prin care s-a putut vinde suprafata de 1000 m.p. respectiv lotul nr.3.De asemenea s-a prezentat la notariat unde a depus toate aceste acte,a vorbit si cu firma de intermediere SC D.I.  SRL,a adresat si cele doua notificari la care am facut referire.
In drept, s-au invocat dispozitiile art. 282 si urm. C.pr.civ.
Prin decizia civila nr. 1607A/15.12.2008, Tribunalul Bucuresti - Sectia a III-a Civila a respins ca nefondat apelul formulat de paratul C.T..
Pentru a decide astfel, instanta de apel a retinut ca instanta de fond a analizat si interpretat corect ansamblul dovezilor ce au fost administrate in cauza, pe baza carora a retinut in mod just in final ca neincheierea actului autentic de vanzare-cumparare referitor la suprafata de teren de 600 m.p. s-a datorat atitudinii culpabile manifestate de parat, fiind astfel indeplinite in speta conditiile care impun rezolutiunea judiciara, reglementata de prevederile art. 1020-1021 Cod civil.
Referitor la obligatiile pe care paratul si le-a asumat la momentul semnarii contractului de vanzare-cumparare, respectiv dezmembrarea suprafetei totale de 2000 m.p. pe care o detine in proprietate si intabularea loturilor astfel rezultate, a rezultat din probele aflate la dosar ca apelantul s-a preocupat doar de dezmembrarea terenului, insa nu si de intabularea in privinta parcelelor care au rezultat in urma acestei operatiuni de dezmembrare.
Instanta de fond a aplicat in mod just in speta dispozitiile inscrise in art. 85 alin. 1 din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara, care stabilesc ca imobilele rezultate in urma dezmembrarii se vor inscrie in carti funciare individuale, insa in cauza de fata nu s-a probat de catre parat existenta unor carti funciare individuale pentru loturile rezultate in urma operatiunii de dezmembrare.
Impotriva acestei hotarari judecatoresti, la data de 23.06.2009, a declarat recurs paratul C.T., care a fost inregistrat pe rolul Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a III-a Civila si pentru Cauze cu Minori si de Familie la 01.04.2009.
Prin decizia civila nr. 1230/05.10.2009, pronuntata de Curtea de Apel  Bucuresti, in dosarul nr. 3199/300/2007(765/2009),  s-a admis recursul formulat de recurentul-parat C.T., impotriva deciziei civile nr. 1607/15.12.2008, pronuntate de Tribunalul Bucuresti - Sectia a III - a Civila in dosarul nr. 3199/300/2007, in contradictoriu cu intimata-reclamanta S.A.L.; s-a casat decizia recurata si  s-a trimis cauza pentru solutionarea recursului la Tribunalul Bucuresti.
Dosarul a fost inregistrat pe rolul Tribunalului Bucuresti Sectia a  III-a Civila la data de 13.01.2010 pentru solutionarea caii de atac a recursului.
Analizand actele si lucrarile dosarului asupra recursului, raportat la prevederile art. 304  indice 1 C. proc. civ. si prin prisma motivelor invocate, apreciaza instanta ca acesta este nefondat si il va respinge in consecinta, pentru urmatoarele considerente:
Potrivit dispozitiilor art. 1020 Cod civil, care reglementeaza dreptul comun in materie de rezolutiune/reziliere, conditia rezolutorie este subinteleasa totdeauna in contractele sinalagmatice, in caz cand una din parti nu indeplineste angajamentul sau, iar conform prevederilor  art. 1021 Cod civil, intr-acest caz, contractul nu este desfiintat de drept. Partea in privinta careia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa sileasca pe cealalta a executa conventia, cand este posibil, sau sa-i ceara desfiintarea, cu daune-interese. Desfiintarea trebuie sa se ceara inaintea justitiei, care, dupa circumstante, poate acorda un termen partii actionate.
Re¬zolutiunea reprezinta o sanctiune a neexecutarii culpabile a contractului sinalagmatic cu executare dintr-o data, constand in desfiintarea retroactiva a acestuia.  Pentru admisibilitatea rezolutiunii judiciare se cere a fi indeplinite anumite cerinte: 1.una dintre parti sa nu isi fi executat obligatiile care ii revin potrivit conventiei; 2. neexecutarea sa fie imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatia; 3. debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus in intarziere, in conditiile prevazute de lege.
Totodata, pentru a se dispune rezolutiunea, se impune ca neexecutarea obligatiei, chiar partiala, sa fi fost considerata esentiala la incheierea contractului. Instanta judecatoreasca are intotdeauna un drept de apreciere asupra masurii in care neexecutarea partiala justifica desfiintarea conventiei.
Se retine ca in cauza partile au incheiat antecontractul de vanzare cumparare din 23.12.2005 prin care recurentul parat, in calitate de promitent vanzator, se obliga sa vanda intimatei reclamante, in calitate de promitenta cumparatoare, terenul in suprafata de 600 m.p., situat in loc. Fundulea, b-dul M. K, nr. 38, parcela 2, tarlaua 80/2, cu nr. cadastral 38/2/1, jud. Calarasi, din pretul de 7.500 euro fiind achitata la momentul incheierii antecontractului suma de 5.000 de euro.
Potrivit clauzelor contractuale, paratul s-a obligat sa refaca pentru parcela 38/2/1 in suprafata de 981, 85 m.p. cadastrul, in doua loturi, dintre care unul de 600 m.p. pentru care s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare, urmand dupa aceea sa procedeze la intabularea lui in cartea funciara. Termenul maxim in vederea incheierii contractului in forma autentica a fost stabilit pentru data de 30.03.2006, cu posibilitatea prelungirii prin acordul partilor pentru motive intemeiate. De asemenea, una dintre prevederile contractuale a fost ca „promitentul vanzator declara ca, in caz de reziliere a acestui antecontract de vanzare-cumparare, din vina sa, se razgandeste sa faca vanzarea, se obliga sa achite promitentei cumparatoare de patru ori suma primita ca acont”. Acontul achitat a fost de 5000 euro, conform conventiei anlizate.
In mod corect a apreciat prima instanta probele administrate in cauza si a admis actiunea; astfel, din interpretarea clauzei contractuale asumate de parti ( pct. IV din antecontract ), reiese ca obligatia promitentului vanzator a vizat atat dezmembrarea, cat si intabularea suprafetei de teren rezultate in urma acestei operatiuni, ce urma a face obiectul vanzarii, aspectul ca putea sau sa fie instrainata si fara intabulare separata fiind unul exterior si ulterior intelegerii contractuale a partilor.
Distinct de acest aspect, se poate observa, din probele administrate, intentia vadita a recurentului parat de a nu mai vinde intimatei reclamante. Desi termenul maxim pentru semnarea contractului de vanzare cumparare era de 30.03.2006 ( pct. VI din antecontract ), paratul a adresat reclamantei o notificare – fila 29, dosar fond -, la data de 15.03.2006, asadar inainte de termenul limita stabilit, solicitand a i se comunica un cont bancar in care sa restituie avansul primit. La aceeasi data, recurentul intocmise actul autentificat de dezmembrare nr. 397/15.03.2006 – fila 47, dosar fond -, fara insa a se proceda si la intabularea lotului promis spre vanzare intimatei reclamante, astfel cum se obligase prin antecontractul din 23.12.2005.
Din declaratiile ambilor martori audiati, propusi de fiecare dintre parti, angajati ai agentiei imobiliare care a intermediat intelegerea lor ( filele 52-55, dosar fond ), reiese ca antecontractul a fost prelungit, cu acordul ambelor parti, cu inca o luna ( aceasta situatie reiese si din motivele de apel/recurs formulate de parat ). Tot ambii martori au aratat ca „ am incercat ulterior datei de 30.03.2006 sa luam legatura cu paratul, care ne-a raspuns la telefon o singura data, dupa care nu a mai putut fi contactat”, respectiv ca „ dupa data de 30 martie 2006 am incercat sa-l mai contactam pe parat si nu am reusit decat ulterior, in momentul in care ne-a raspuns la telefonul mobil si ne-a spus ca nu mai doreste sa vanda prin intermediul nostru, adresandu-ne si amenintari”, „ am incercat de nenumarate ori, atat la initiativa noastra, cat si la initiativa reclamantei, sa-l contactam pe parat in vederea incheierii contractului”.
Asadar, indiferent de interpretarea clauzei referitoare la intabularea lotului in cauza, de posibilitatea de a se intraina sau nu acest lot fara intabulare separata, doar in baza actului de dezmembrare, de motivele pentru care vanzarea  nu s-a perfectat pana la termenul stabilit initial              ( 30.03.2006 ), esential este ca antecontractul a fost prelungit inca o luna, aspect recunoscut de catre recurentul parat ( fila 2, motive de apel ), iar in cursul acestei prelungiri, cand partile se aflau in continuare sub incidenta clauzelor antecontractului, probele atesta ca paratul, nu reclamanta, a refuzat efectuarea vreunui demers in vederea perfectarii vanzarii-cumpararii.
Pentru toate considerentele expuse, retine tribunalul ca fiind indeplinite cerintele rezolutiunii judiciare, recurentul parat neexecutandu-si, cu vinovatie, obligatiile care ii reveneau potrivit promisiunii de vanzare, fiind si pus in intarziere, prin introducerea actiunii. De asemenea, vazand  prevederile art. 1021 Cod civil, conform carora partea in privinta careia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa sileasca pe cealalta a executa conventia, cand este posibil, sau sa-i ceara desfiintarea, cu daune-interese, observand si clauza penala din conventia partilor referitoare la intinderea prejudiciului suferit de intimata reclamanta, pe care aceasta a inteles sa o activeze partial, in mod corect a fost obligat paratul si la restituirea dublului avansului primit, urmand a se respinge recursul, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
DECIDE:

Respinge ca nefondat recursul formulat de recurentul parat C.T., impotriva sentintei civile nr. 1133/11.02.2008 pronuntata de Judecatoria sectorului 2 Bucuresti, in contradictoriu cu intimata reclamanta S.A.L.
Irevocabila.
Pronuntata in sedinta publica, azi, 19 aprilie 2010.


PRESEDINTE,              JUDECATOR,                JUDECATOR,
  Luminita Cristina Stoica          Mirela Pod             Beatrice Ramascanu
                                                      
                                              

                                              GREFIER,
                                           Georgeta Zanfir