Civil. Contracte. Clauza abuziva. Nulitate partiala contract.

            Prevederile art. 4 din Legea nr. 193/2000 permit analizarea caracterului abuziv al unei clauze penale intrucat „o clauza contractuala care nu a fost negociata direct cu consumatorul va fi considerata abuziva daca, prin ea insasi sau impreuna cu alte prevederi din contract, creeaza, in detrimentul consumatorului si contrar cerintelor bunei-credinte, un dezechilibru semnificativ intre drepturile si obligatiile partilor”. Prin urmare, dispozitiile mentionate nu exclud posibilitatea de analizare a unei clauze penale din perspectiva caracterului abuziv. Incadrarea unei stipulatii contractuale in anexa din cuprinsul Legii nr. 193/2000 nu are ca efect automat declararea ca abuziva a clauzei, aceasta fiind si interpretarea literala a legii care prevede ca „sunt considerate clauze abuzive” si nu ca „vor fi declarate abuzive”, astfel ca aprecierea caracterului abuziv se realizeaza luand in considerare anumite criterii, iar dobanda legala poata fi retinuta ca indicator pentru stabilirea cuantumului uzual al prejudiciului cauzat de neexecutarea la termen a unei obligatii banesti potrivit O.G. nr. 9/2000 si O.G. nr. 13/2011.

             Prima instanta a constatat nulitatea absoluta partiala a contractelor incheiate de parti in privin?a clauzei privind pierderea dreptului de proprietate a spatiului cumparat in cazul in care chiria restanta pentru terenul aferent spatiului si penalitatile de intarziere de 2% pe zi de intarziere ating plafonul de 1.000 EURO, administratorul urmand sa il valorifice, prin vanzarea catre o terta persoana, fara trecerea vreunui termen, somatie sau hotarare judecatoreasca.
 Impotriva hotararii a declarat apel reclamanta S.C. D.I. S.R.L. aratand ca nu s-a solicitat constatarea interventiei pactului comisoriu ca efect al neplatii pretului, ci ca efect al neexecutarii obligatiilor din contractul de locatiune. Nu s-a solicitat rezolutiunea contractului de vanzare cumparare ci incetarea sau rezilierea contractului ca efect al pactului comisoriu de grad IV. In contract nu s-a inserat o conditie rezolutorie, iar nulitatea absoluta pentru operatiunea speculativa nu opereaza. Mentinerea dreptului de proprietate al paratilor a fost legata de indeplinirea obligatiei de plata a chiriei pentru teren.
Ca o prima observatie, in apel s-a constatat ca pretinsa clauza abuziva priveste penalitatile de intarziere aplicabile in cazul obligatiei de plata a chiriei pentru folosinta terenului si nu pentru spatiile comerciale. Apelanta reclamanta sustine ca paratii nu au calitatea de consumatori fata de caracterul comercial al contractelor de vanzare-cumparare si fata de imposibilitatea judecatorului de a modifica clauza penala stipulata de parti.
Potrivit art. 1 din Legea nr. 193/2000 se constata ca sunt supuse acestei legi contractele incheiate intre profesionisti si consumatori pentru vanzarea de bunuri sau prestarea de servicii. Contractele de vanzare-cumparare a spatiilor comerciale si de folosinta a terenului intra sub incidenta Legii  nr. 193/2000 intrucat sunt incheiate de un profesionist potrivit art. 2 alin. 2 din Legea nr. 193/2000, cazul reclamantei, ele vizeaza vanzarea de bunuri, respectiv spatii comerciale si servicii de inchiriere a terenurilor aferente si utilitatilor si sunt asumate de persoane fizice in acceptiunea art. 2 alin. 1 din Legea nr. 193/2000 care au actionat in scopuri din afara activitatii lor comerciale, respectivele persoane fizice nefiind comercianti potrivit art. 7 din Codul comercial aplicabil la data incheierii contractelor. Faptul ca spatiile comerciale respective au fost utilizate de societatea comerciala infiintata de parati nu are relevanta asupra calitatii de necomerciant a paratilor cu atat mai mult cu cat in discutie se afla dreptul de folosinta asupra terenurilor si nu dreptul de proprietate asupra spatiilor comerciale. Prin urmare, prezumtia de comercialitate prevazuta de art. 4 si  art. 56 din Codul comercial nu poate fi retinuta in cazul paratilor cu privire la terenul inchiriat de apelanta reclamanta si pentru care se solicita a se achita penalitatile de intarziere.
Factorul-cheie al notiunii de consumator se refera la calitatea contractantului in cadrul actului juridic in cauza, fiind esentiala natura si finalitatea contractului, iar nu situatia subiectiva, intrucat una si aceeasi persoana poate fi considerata consumator in cadrul anumitor operatiuni si profesionist in cadrul altor operatiuni. In acest sens, astfel cum s a evidentiat in Hotararea Asbeek Brusse ?i de Man Barabito, trebuie sa se aiba in vedere faptul ca directiva europeana „define?te contractele carora li se aplica prin referire la calitatea contractan?ilor, dupa cum ace?tia ac?ioneaza sau nu ac?ioneaza in scopuri legate de activitatea lor profesionala”. In cazul in care nu reiese cu claritate ca un contract a fost incheiat exclusiv fie cu un scop personal, fie cu un scop profesional, contractantul in cauza urmeaza a fi calificat drept consumator daca obiectul profesional nu predomina in contextul general al contractului, avand in vedere ansamblul circumstantelor in care au fost incheiate actele juridice. Rolul unei persoane fizice de reprezentant legal al unei societati comerciale la incheierea unui contract accesoriu de inchiriere, cum e cazul in speta, nu are efecte asupra calitatii sale de consumator in cadrul contractului principal in acest sens fiind concluziile AG Cruz Villalón in cauza C-110/14 Costea.
In legatura cu imposibilitatea cenzurarii clauzei penale a penalitatilor de intarziere, sustinerile apelantei reclamante urmeaza a fi respinse avand in vedere ca prevederile art. 4 din Legea nr. 193/2000 permit analizarea caracterului abuziv al unei clauze penale intrucat „o clauza contractuala care nu a fost negociata direct cu consumatorul va fi considerata abuziva daca, prin ea insasi sau impreuna cu alte prevederi din contract, creeaza, in detrimentul consumatorului si contrar cerintelor bunei-credinte, un dezechilibru semnificativ intre drepturile si obligatiile partilor”. Prin urmare, dispozitiile mentionate nu exclud posibilitatea de analizare a unei clauze penale din perspectiva caracterului abuziv.
Prevederile art. 1066 (si urmatoarele) din Codul civil aplicabile la data incheierii contractelor din litigiu, reglementeaza regimul juridic al clauzei penale, ce reprezinta acea conventie accesorie contractului principal prin care partile determina echivalentul prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutarii, executarii cu intarziere sau necorespunzatoare a obligatiei contractuale. Desi aplicarea clauzei penale are loc direct intre parti, fara a fi necesara interventia instantei judecatoresti, nimic nu impiedica partea interesata sa sesizeze instanta atunci cand apreciaza ca invocarea ei s-a facut in mod abuziv, partea avand posibilitatea de a cere instantei sa constate ca nu sunt intrunite conditiile pentru acordarea de despagubiri si deci pentru aplicarea clauzei penale. Tot instanta poate, in temeiul legii, sa micsoreze cuantumul clauzei penale, in caz de executare partiala a obligatiei, in temeiul art. 1070 din Codul civil, iar interventia instantei in aceste cazuri nu contravine principiului fortei obligatorii a contractelor. Aceste din urma dispozitii nu sunt aplicabile in speta intrucat nu a avut loc o executare  partiala a obligatiei de plata a chiriei pe perioada martie 2011-iunie 2012. De asemenea, nu se poate reprosa Legii nr. 193/2000 ca aduce atingere principiului libertatii de vointa, intrucat aceasta lege are ca scop tocmai combaterea abuzului de putere dominanta si deci de vointa al unei singure parti. De altfel, principiul libertatii contractuale fiind unul legal, legiuitorul poate sa deroge de la acest principiu, pentru ratiuni temeinic justificate, prin prevederi legale speciale.
Instanta de fond a retinut caracterul abuziv al clauzei penale fata de imposibilitatea partilor de a negocia clauza si de existenta unui dezechilibru semnificativ intre drepturile si obligatiile partilor contractante potrivit anexei 1 pct. i din Legea nr. 193/2000. Apelanta reclamanta a apreciat ca acest dezechilibru intre drepturile si obligatiile partilor s-a datorat culpei paratilor care nu au achitat timp de 6 ani chiria pentru terenul aferent spatiului comercial, fara insa a observa ca aprecierea caracterului abuziv se analizeaza la momentul incheierii contractelor, respectiv aprilie 2004 si octombrie 2007.
Incadrarea unei stipulatii contractuale in anexa din cuprinsul Legii nr. 193/2000 nu are ca efect automat declararea ca abuziva a clauzei, aceasta fiind si interpretarea literala a legii care prevede ca „sunt considerate clauze abuzive” si nu ca „vor fi declarate abuzive”, astfel ca aprecierea caracterului abuziv se realizeaza luand in considerare anumite criterii, iar dobanda legala poate fi retinuta ca indicator pentru stabilirea cuantumului uzual al prejudiciului cauzat de neexecutarea la termen a unei obligatii banesti potrivit O.G. nr. 9/2000 si O.G. nr. 13/2011.
Stipularea unei penalitati de 2% pe zi de intarziere, echivaleaza cu o penalitate cumulata de 730% pe an, ceea ce contravine dispozitiilor imperative ale Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele incheiate intre comercianti si consumatori. Astfel, penalitatile de intarziere de 2% solicitate pentru perioada cuprinsa intre data scadentei pentru factura din martie 2011 si pana in iunie 2012 ajung la un cuantum de 68.134,55 euro. La data incheierii contractelor, dobanda legala a fost de 21,25% pe an %, respectiv de 6,87 % pe an, potrivit circularelor publicate de Banca Nationala a Romaniei.
Se observa astfel ca penalitatea impusa de reclamanta se afla intr-o disproportie vadita cu orice prejudiciu ce ar putea fi in mod rezonabil presupus, incluzand costurile pentru recuperarea creantei. Aceasta disproportie creeaza un dezechilibru semnificativ intre drepturile si obligatiile partilor, contrar cerintelor bunei-credinte si in detrimentul consumatorului.
 Principiul bunei-credinte desemneaza respectul reciproc al partilor contractante, adoptarea unui comportament onest si rezonabil care sa aiba in vedere interesele legitime ale consumatorului. Un consumator se gaseste intotdeauna intr-o situatie de inferioritate fata de un vanzator sau un furnizor in ceea ce priveste puterea de negociere, cat si nivelul de informare, situatie care il conduce la adeziunea la conditiile redactate in prealabil de vanzator sau furnizor, fara a putea exercita o influenta asupra continutului acestora. Inserarea unei clauze ce creeaza un dezechilibru semnificativ in defavoarea consumatorului este „prin ea insasi" contrara bunei-credinte, motivele de apel in sensul prezumarii bunei credinte nefiind fondate. Practicarea dobanzii penalizatoare nu trebuie sa fie o sursa de castig excesiv din partea reclamantei.
De asemenea, stabilirea in sarcina beneficiarului a obligatiei de a achita penalitati de intarziere intr-un cuantum peste limita debitului principal nu reprezinta o clauza efectiv negociata de parti, contractul semnat de parati fiind unul de adeziune si prin urmare are caracter abuziv pentru ca reprezinta o sanctiune civila disproportionat de mare fata de prejudiciul cauzat reclamantei, fiind de natura sa creeze un dezechilibru semnificativ intre drepturile si obligatiile partilor, cu atat mai mult cu cat si asa, nivelul penalitatilor era ridicat, iar debitul principal era fixat in moneda euro, cu posibilitatea de indexare anuala de 10%, aspect corect retinut de prima instanta.
Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele incheiate intre profesionisti si consumatori nu prevede ca sanctiune anularea clauzelor cu caracter abuziv, ci inopozabilitatea (sau ineficacitatea) acestora in raport cu consumatorul. Aceasta imprejurare nu este de natura a considera ca respectivele contracte raman fara clauza penala, ci doar ca penalitatea de 2% nu este opozabila paratilor, fiind posibila aplicarea dobanzii legale prevazute de O.G. nr. 9/2000 si nr. 13/2011 la cererea creditoarei sau a unor alte dobanzi penalizatoare functie de vointa partilor contractante. Insa o atare solicitare nu a fost formulata de reclamanta la instanta de fond, iar in apel nu poate fi modificat obiectul actiunii, ci pot fi acordate dobanzi legale doar dupa data pronuntarii hotararii. In consecinta, in temeiul art. 478 alin. 5 Noul Cod de procedura civila  urmeaza a admite in parte cererea apelantei reclamante si a obliga paratii la plata dobanzii legale datorate dupa darea hotararii primei instante si raportate la chiria stabilita prin hotararea judecatoreasca.
In ceea ce priveste cererea reconventionala, motivele de apel se bazeaza pe gresita apreciere a caracterului speculativ si ilicit al pactului comisoriu de grad IV inserat in contractele din litigiu. In mod gresit reclamanta invedereaza faptul ca a solicitat incetarea contractelor ca urmare a aplicarii pactului comisoriu in conditiile in care in urma precizarii de actiune din 18.11 2014, a renuntat la aceste petite. Instanta de fond a retinut caracterul ilicit al pactului comisoriu de grad IV fata de prevederile art. 948 pct. 4 Cod civil intrucat prin plata integrala a pretului privind spatiile comerciale, contractele au fost perfectate, iar proprietatea stramutata de la vanzator, astfel ca acesta nu mai poate dispune asupra bunului transmis. Criticile apelantei reclamante cu privire la caracterul licit al pactului comisoriu in forma asumata de partile contractante, nu pot fi primite intrucat nu justifica legalitatea operatiunii de vanzare a bunului altuia, in conditiile in care in cazul contractului translativ de proprietate vanzatorul trebuie sa fie titularul dreptului ce se instraineaza. Ori, prin perfectarea contractului de vanzare-cumparare asupra spatiilor comerciale, paratii au devenit proprietari, iar o revocare a contractelor prin aplicarea pactului comisoriu nu este licita atata timp cat s-a achitat intregul pret si toate celelalte obligatii contractuale au fost executate.