Fond funciar

Constata  ca prin sentinta civila 214 a Judecatoriei Avrig a fost respinsa exceptia tardivitatii si cea a lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor invocate de Institutia Prefectului  Judetului Sibiu, a fost admisa in parte actiunea civila formulata si precizata de K. R. si F. K.G. in contradictoriu cu paratii R. I. si  R. V.  precum si cu Institutia Prefectului Judetului Sibiu si cu orasul Talmaciu prin primar si in consecinta a fost constatata nulitatea absoluta a Ordinului 106/28.02.2005  emis de  Prefectul Judetului Sibiu, precum si a incheierii de intabulare 1180/8.06.2009, s-a dispus   restabilirea situatiei anterioare de sub B 16,17 din CF 637 Talmaciu, A+1, nr. top 207/2 si au fost obligati  paratii R. I., R.V., Institutia Prefectului Judetului Sibiu si orasul Talmaciu prin primar la plata partiala a cheltuielilor de judecata catre reclamanti in suma de 32,90 lei  reprezentand taxa judiciara de timbru judiciar   si a fost respinsa actiunea in contradictoriu  cu Statul Roman prin Orasul Talmaciu, prin primar.
Pentru a pronunta aceasta sentinta instanta de fond a retinut, in esenta ca:
Analizand exceptiile tardivitatii si respectiv a lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor invocate de catre INSTITUTIA PREFECTULUI JUDETULUI SIBIU si sustinute si de catre reprezentantul paratilor R., in temeiul art. 137 alin.1 C.pr.civ., urmeaza a le respinge pentru urmatoarele considerente.
Prevederile art. 45 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 referitoare la faptul ca dreptul la actiune se prescrie indiferent de cauza de nulitate, in termen de un an de la data intrarii in vigoare a legii, nu sunt aplicabile in cauza deoarece acestea privesc doar actul de instrainare, adica contractul de vanzare-cumparare, in speta fiind vorba despre incalcarea unor norme de ordine publica si pentru care nu opereaza prescriptia, astfel ca acestia sunt in termen.
  Calitatea procesuala presupune existenta unei identitati intre persoana reclamantului si persoana care este titular al dreptului in raportul juridic dedus judecatii (calitatea procesuala activa) si, pe de alta parte, intre persoana paratului si cel obligat in acelasi raport juridic (calitate procesuala pasiva).
In raport cu data depunerii notificarii de catre reclamanti, anul 2001, moment in care in CF figura ca proprietar tabular statul Roman, se constata faptul ca reclamantii justifica un interes legitim in promovarea prezentei actiuni si implicit au calitate procesuala activa in cauza, avand in vedere ca in baza acestei legi speciale acestia ar putea dobandi restituirea  in natura a diferentei de teren sau despagubiri aferente.
In prezenta speta si in raport cu obiectul cererilor cu care instanta a fost sesizata nu pot fi aplicabile dispozitiile Legii nr. 1/2009 avand in vedere faptul ca legea civila dispune numai pentru viitor conform principiului neretroactivitatii instituit de  art. 15 alin. (2) din Constitutia Romaniei coroborate cu cele ale art. 1 C.civ. „Legea dispune numai pentru viitor, cu exceptia legii penale sau contraventionale mai favorabile”.
Asupra imobilului inscris in CF 635 Talmaciu, nr. top. 207/2, gradina cu casa compusa la parter din doua camere, bucatarie, baie, camara, antreu, la subsol doua pivnite, anexe sura si grajd plus constructie formata din: la parter din loc de luat masa, bucatarie, baie iar la etaj doua birouri, biblioteca, baie, hol plus casa scarii, in suprafata de 846 mp., figureaza ca proprietari paratii: R. I.si R. V., cu titlu de cumparare in baza Legii nr. 112/1995 si intabulati prin incheierea nr. 11067/24.10.1996, a Legii nr. 18/1991, intabulati prin incheierea nr.1186/08.06.2005 si construire, intabulati prin incheierea nr. 3652/12.06.2007 (f.48).
Pentru a se ajunge la aceasta situatie juridica au avut loc mai multe operatiuni in cartea funciara, astfel:
Asupra intregului imobil, casa de locuit si gradina inscris in CF 635 Talmaciu, A+1, nr. top. 207/2 in suprafata de 846 mp. (echivalentul a 235 stanjeni), reclamantii au dobandit dreptul de proprietate in cota de ½ fiecare din acesta cu titlu de mostenire in anul 1975, ulterior la data de 11.12.1979 prin incheierea nr. 4064 s-a mentionat in concret din ce este compusa casa, respectiv la parter din doua camere, bucatarie, baie, camara, antreu, la subsol doua pivnite, anexe sura si grajd, situata in orasul Talmaciu, str. Cetatii, nr. 167 (f.7).
Ulterior, in baza Decretului nr. 223/1974 s-au emis deciziile nr. 832/1982 si 1020/1984 si astfel prin incheierile nr. 3497/13.10.1982 si 5094/24.10.1984 a fost intabulat statul Roman asupra cotelor ce le reveneau reclamantilor, deci a intregului imobil casa si teren aferent.
Astfel ca, paratii R.I.si R.V. au devenit proprietarii casei, in baza art. 9 din Legea nr. 112/1995, pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului, (“Chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta, dupa expirarea termenului prevazut la art. 14, pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate a pretului”), conform contractului de vanzare-cumparare nr. 9/17.11.1996, incheiat cu statul  Roman prin RAGCL Talmaciu (f.41,70).
Potrivit art. 33 din Hotararea Guvernului nr. 20/1996 privind normele metodologice pentru aplicarea Legii nr. 112/1995, astfel cum au fost modificate si completate prin Hotararea Guvernului nr. 11/1997, in situatiile de vanzare catre chiriasi a apartamentelor, dreptul de proprietate se dobandeste si asupra terenului aferent, cu respectarea dispozitiilor art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995.
Prin acest contract s-a dobandit astfel si dreptul de proprietate asupra suprafetei de 366 mp.
Prin urmare, dreptul de proprietate asupra terenului aferent imobilelor constructiei instrainate in baza Legii nr. 112/1995 se naste din lege, reglementarea situatiei acestui drept fiind rezolvata ulterior pe cale administrativa, respectiv prin Ordin al prefectului, conform art. 36 din Legea nr. 18/1991 (art. 35 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 - in forma initiala n.n.), in speta initial nu s-a emis un ordin in acest sens dar totusi paratii R. au fost intabulati prin incheierea nr. 11067/24.10.1996 fara a se opera o dezmembrare in CF in acest sens si au astfel calitatea de proprietari asupra celor 366 mp. iar reclamantii nu au contestat acest fapt (f.40).
Cele din urma dispozitii amintite, prevad ca „Terenurile proprietate de stat, situate in intravilanul localitatilor, atribuite, potrivit legii, in folosinta vesnica sau in folosinta pe durata existentei constructiei, in vederea construirii de locuinte proprietate personala sau cu ocazia cumpararii de la stat a unor asemenea locuinte, trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuintelor, in proprietatea acestora, integral sau, dupa caz, proportional cu cota detinuta din constructie”.
Aceste dispozitii se coroboreaza cu cele ale art. 36 alin. 6 din Legea nr. 18/1991 republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, care prevad ca „Atribuirea in proprietate a terenurilor prevazute de alin. (2)-(5) se va face, prin ordinul prefectului, la propunerea primariilor, facuta pe baza verificarii situatiei juridice a terenurilor”.
    In aceste conditii, se remarca faptul ca, cei care au cumparat aceste locuinte de la stat (chiriasii) sunt beneficiarii unei norme de justitie sociala, aceasta posibilitate rezultand dintr-o obligatie in rem (locuinta cumparata de la stat, deci existenta) dar si in raport cu calitatea celor care o cumpara (chiriasi - in personam), dar dobandirea dreptului de proprietate asupra terenului nu se face automat, ci ca urmare a cererii depuse de catre proprietarii actuali ai locuintelor prin ordinul prefectului si ca urmare a verificarii situatiei juridice.
Prin urmare, legea prevede o procedura administrativa obligatorie privind dobandirea dreptului de proprietate cu parcurgerea acestei etape prealabile directe de catre organele in drept, astfel ca, numai dupa efectuarea verificarilor necesare si obligatorii, daca se solicita acest lucru prin cerere, ceea ce s-a si intamplat (f.171,172) de catre paratii R. prin cererea nr. 4597/03.06.2005 de trecere a terenului in proprietatea lor fara a specifica suprafata, primaria face propuneri in acest sens (f.170).
Reclamantii au notificat primaria orasului Talmaciu prin executor judecatoresc, in baza Legii nr. 10/2001 pentru acest imobil format la acea data din casa de locuit si gradina inscrisa in CF 635 Talmaciu, A+1, nr. top. 207/2, privind preluarea acestuia in mod abuziv in baza Decretului nr. 223/1974, fiind inregistrata sub nr. 4755/6/22.08.2001 si care a fost solutionata prin dispozitia de respingere nr. 187/20.03.2006 a primarului orasului Talmaciu (f.34), dispozitie atacata de catre reclamanti la Tribunalul Sibiu ca instanta competenta (f.115), dosar ce a fost suspendat la data de 15.05.2007 (f.120), pana la solutionarea irevocabila a prezentului litigiu.
Desi paratii R. erau proprietari asupra suprafetei de 366 mp., fiind astfel intabulati prin incheierea nr. 11067/24.10.1996 (f.40), urmare a verificarilor efectuate de catre primaria Talmaciu si cu toate ca exista o notificare in baza Legii nr. 10/2001 inregistrata sub nr. 4755/6/22.08.2001 la aceasta institutie, privind  restituirea in natura a imobilului, aceasta a efectuat propuneri catre Institutia Prefectului in vederea atribuirii catre acestia a intregii suprafete din CF.
Conform art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995, suprafetele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice aflate la data de 22 decembrie 1989 in posesia acestora si care depasesc suprafata aferenta constructiilor, raman in proprietatea statului.
Asadar, aceste suprafete de teren, care depasesc suprafata aferenta constructiilor ce sunt dobandite in baza Legii nr. 112/1995, nu pot fi atribuite cumparatorilor locuintei in temeiul art. 36 alin. (2) si (3) din Legea nr. 18/1991, ci numai eventual contra cost prin vanzare-cumparare, in conditiile legii.
In aceste conditii, se impune anularea Ordinului nr. 106/28.02.2005 emis de Prefectul Judetului Sibiu, avand in vedere faptul ca paratii R. erau deja proprietari intabulati in ce priveste suprafata de 366 mp., astfel ca acestia nu mai erau indreptatiti sa li se atribuie in baza Legii nr. 18/1991 raportata la dispozitiile Legii nr.112/1995, intreaga suprafata de 846 mp. si nici diferenta de 480 mp. daca avem in vedere ca erau deja intabulati pe cei 366 mp., conform evidentei de CF (ceea a ce ar echivala cu faptul ca in realitate ar fi 1.212 mp., fapt neadevarat deoarece din documentatia intocmita in anul 2007 suprafata masurata este de 887,89 mp., f.46).
Prin trecerea terenului in proprietatea paratilor intelegand astfel constituirea dreptului de proprietate.
  In speta au fost incalcate dispozitiile imperative ale art. III alin. 1, lit. a si c din Legea nr. 169/1997 pentru modificarea si completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991 republicata, cu modificarile si completarile ulterioare in vigoare la data emiterii ordinului (conform principiului tempus regit actum) „(1) Sunt lovite de nulitate absoluta, potrivit dispozitiilor legislatiei civile, aplicabile la data incheierii actului juridic, urmatoarele acte emise cu incalcarea prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991:
    a) actele de reconstituire sau de constituire a dreptului de proprietate, in favoarea persoanelor fizice care nu erau indreptatite, potrivit legii, la astfel de reconstituiri sau constituiri;
    c) actele de reconstituire sau de constituire a dreptului de proprietate in intravilanul localitatilor, pe terenurile revendicate de fostii proprietari, cu exceptia celor atribuite conform art. 23 din lege (art. 24 din Legea nr. 18/1991, republicata)”.
Pe cale de consecinta urmeaza a fi anulata si incheierea de intabulare nr. 1186/08.06.2005 ca o aplicare a principiului anularii actului subsecvent urmare a anularii actului initial (resoluto jure dantis), valabilitatea incheierii tinand implicit de valabilitatea actului principal - ordinul prefectului, in speta situatia specifica fiind tradusa de adagiul de drept accesorium sequitur principale, cat si prin raportare la principiul de drept „quod nullum est nullum producit effectum” si implicit a se dispune restabilirea situatiei anterioare de carte funciara de sub B 16,17 din CF 635 Talmaciu, A+1, nr. top. 207/2 in ce priveste diferenta de teren de 480 mp., in sensul reintabularii sale in favoarea statului Roman. 
Impotriva acestei sentinte a pronuntat recurs; Institutia Prefectului Judetului Sibiu solicitand admiterea recursului si modificarea hotararii atacate in sensul admiterii exceptiei  tardivitatii si a lipsei calitatii procesuale active si totodata respingerea actiunii reclamantilor   Fakesch Richard si Fakesch Kurt Georg in contradictoriu cu Institutia Prefectului Judetului Sibiu.
In motivarea recursului se arata ca in mod neintemeiat  instanta de fond a respins exceptiile invocate  pentru ca prevederile art. 45 al.5 din Legea 10/2001, nu au fost aplicabile.
Recurenta Institutia Prefectului Judetului Sibiu  solicita sa se constate ca prezentul litigiu se solutioneaza in temeiul legii speciale – Legea 10/2001, neputand fi invocate dispozitiile dreptului comun.
De asemenea se arata ca nu se poate cere anularea unui act  incheiat ulterior actului principal a carui legalitate  si nevalabilitate nu au fost atacate, in speta atata timp cat nu s-a introdus actiunea la instanta de judecata  pana la 14 august 2002 pentru anularea actelor principale, respectiv actele de trecere in proprietatea statului a imobilului  inscris in CF Talmaciu 635 nr. top 207/2 – Decizia nr.  832/1982 a Consiliului Popular Judetean  Sibiu si Decizia  1020/84 a Consiliului Popular Judetean Sibiu si pentru anularea actelor care au succedat acestora respectiv  contractul de vanzare cumparare nr. 9/17.11.1996, a imobilului in baza Legii 112/95 intre R.A.G.C.L. Talmaciu  si fostii chiriasi  R., este imposibil a se solicita anularea Ordinului Prefectului Judetului Sibiu 106/2009.
In recurs se mai arata ca sentinta de fond a fost pronuntata cu incalcarea Legii 1/2009 si cu gresita interpretare a notiunii de teren aferent in conditiile Legii 112/1995.
Apreciind ca instanta de fond trebuia sa coroboreze  dispozitiile art. 36 al.4 din legea 18/91 cu art. 23 al.1 si 2 din  Legea fondului funciar  recurenta solicita admiterea recursului asa cum a fost formulat.
In drept se invoca dispozitiile art. 304 pct.7, 8, 9 art.3041 C.pr.civ., Legea 18/91, Legea 1/2009 si Legea 112/1995.
La randul lor paratii  R.I.si R.V.  au formulat recurs solicitand  admiterea recursului si modificarea sentintei atacate in sensul respingerii actiunii.
In motivarea recursului lor paratii R. precizeaza ca reclamantii ar fi trebuit sa atace ordinul prefectului in termen de 6 luni de la data la care au luat cunostinta de dispozitia primarului orasului Talmaciu la 22.03.2006 conform art. 11 din Legea nr. 554/2004. Prin aceasta dispozitie s-a comunicat faptul ca  imobilul a fost instrainat  chiriasilor. Termenul de 6 luni incepe sa curga cel mai tarziu de la 22.03.2006 cand reclamantii,  ca persoane interesate, ar fi trebuit sa cerceteze cartea funciara si sa constate ca ordinul prefectului fusese intabulat la 08.06.2005.
Cercetarea cartii funciare  ar fi fost necesara si pentru a constata daca imobilul nu fusese transmis unor terti  prin  mostenire ori prin vanzare la implinirea termenului de interdictie de 10 ani.
La instanta de fond au fost invocate dispozitiile  Legii nr. 1/2009. Apararea a fost respinsa pe motivul ca aceasta lege nu poate fi aplicata deoarece „ legea civila  dispune numai pentru viitor  conform principiului neretroactivitatii ”. Instanta de fond a interpretat gresit regulile aplicarii legii civile in timp. In cazul dedus judecatii nu se poate vorbi de retroactivitate  deoarece dispozitiile Legii nr. 1/2009 se aplica unor situatii care, chiar daca au luat  nastere in trecut, sunt consolidate in prezent prin efectul acestui act normativ cu caracter special.
Intimatii K.R. si F.K.G. au formulat intampinare  la ambele recursuri solicitand respingerea lor si mentinerea sentintei atacate ca temeinica si legala motivat in esenta, de faptul ca la emiterea ordinului prefectului  au fost incalcate  dispozitii imperative ale legii care atrag sanctiunea nulitatii.
Analizand recursul prin prisma motivelor invocate si din oficiu instanta urmeaza sa-l admita  si rejudecand cauza in fond  sa respinga actiunea reclamantilor  intimati  si sa-i oblige pe acestia la plata cheltuielilor de judecara  in recurs  catre paratii recurenti  R.I. si  V. in considerarea urmatoarelor:
Reclamantul a solicitat  restituirea in natura a suprafetei de 479 mp de curte, suprafata care face parte dintr-un corp funciar de 846 mp din care diferenta a fost vanduta paratilor prin Legea 112/1995.
Suprafata de 479 mp este o curte interioara pe care paratii, dupa cumpararea constructiilor vechi, au mai construit un corp de casa  fapt ce o face inutilizabila din punct de vedere practic.
In conflictul  dintre art.III lit.c din Legea nr. 169/2000, art.44 din OUG nr.40/1999 invocate de recurenti si prevederea art. 36 alin.2 teza ultima din Legea nr.18/1991  pe de alta parte acest ultim text trebuie considerat special si ca atare derogatoriu de la primele. Cu alte cuvinte se aplica regula instituita de art. 36 alin.2 adica  aceea ca „  terenurile proprietate de stat situate in intravilanul localitatilor atribuite, potrivit legii, in folosirea vesnica sau in folosinta pe durata existentei constructiei, in vederea construirii de locuinte proprietate personala sau cu ocazia cumpararii de la stat a unor asemenea locuinte, trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuintelor in proprietatea acestora, integral sau, dupa caz, proportional cu cota detinuta din constructie ”.
Cum paratii au cumparat imobilul in baza Legii 112/95 iar emiterea Ordinului Prefectului s-a facut conform Legii 18/91, dreptul de proprietate asupra curtii in litigiu a devenit inatacabil.
Pentru aceste considerente in baza art. 312 si urm. C.pr.civ. recursul se prezinta fondat si a fost admis iar sentinta modificata in sensul  respingerii actiunii pe fond.
Dispozitiile din sentinta prin care au fost solutionate exceptiile urmeaza a fi mentinute ca temeinice si legale instanta de fond apreciind  in mod corect ca in speta suntem in prezenta incalcarii unor norme de ordine publica, pentru care nu opereaza prescriptia  prevazute de art. 45 al.5 din Legea 10/2001.
Deasemenea, in privinta exceptiei lipsei calitatii procesuale active, se constata ca reclamantii justifica un interes legitim in promovarea actiunii si implicit au calitate  procesuala activa, raportat la data depunerii notificarii in 2001.
De aceea se apreciaza  ca exceptia a fost respinsa in mod corect.
Avand in vedere dispozitiile art. 274 din C.pr.civ.  instanta a obligat intimatul la cheltuieli de judecata in recurs.