Bunuri si valori imobiliare

Prin sentinta civila pronuntata de Judecatoria Sibiu, s-a  respins actiunea civila formulata de reclamantii M. M. si M. V. in contradictoriu cu paratul V. M., iar reclamantii au fost obligati, in solidar, la plata cheltuielilor de judecata.
Pentru a pronunta  aceasta sentinta prima instanta a retinut ca prin  actiunea civila formulata de reclamantii M. M. si M. V. in contradictoriu cu paratul V. M. s-a solicitat ca prin sentinta ce se va pronunta sa fie obligat paratul la plata prejudiciului cauzat prin nerespectarea obligatiilor contractuale asumate prin inscrisul autentificat din 14.06.2007 de Biroul Notarului Public reprezentand diferenta in minus a suprafetei utile a apartamentului achizitionat de catre reclamanti de 2,14 mp., in valoare de 2044 euro; sa fie obligat paratul la remedierea tuturor deficientelor functionale, precum si la punerea in functiune a utilitatilor nefinalizate, ce vor fi constatate pe baza unui raport de specialitate, si obligarea paratului la plata sumei de 100 lei pe fiecare zi de intarziere, cu titlu de daune cominatorii, calculate de la data ramanerii definitive a sentintei judecatoresti si pana la indeplinirea obligatiei.
In motivarea in fapt a actiunii s-a aratat ca intre parti s-a incheiat un  antecontract de vanzare-cumparare, autentificat din data de 27 martie 2007 de catre Biroul Notarului Public. Obiectul promisiunii sinalagmatice de vanzare-cumparare il constituie achizitionarea imobilului-apartament nr.13, definit in planul blocului de locuinte, identificat in Anexa 1, unitate locativa compusa  din 3 camere si dependinte, respectiv dormitor, baie, camera de zi, camara, doua holuri, WC, camera si balcon, situat la etajul 3 din blocul A, situat administrativ in municipiul Sibiu.
In acest inscris, paratul, in calitate de promitent-vanzator, isi asuma obligatia instrainarii unui apartament cu o suprafata utila de 69,19 mp. cu precizarea atribuirii unei cote-parti indivize din partile comune indivize ale blocului. Pentru unitatea locativa mai sus identificata, s-a convenit achitarea cu titlu de pret a sumei de 63.000 euro. In schimbul pretului convenit, apartamentul urma sa aiba un grad de finisare varianta B, reprezentand varianta A si alte imbunatatiri descrise in Anexa 3 la antecontract. Tot cu acea ocazie, paratul se obliga sa incheie contracte cu furnizorii de unitati, apa-canal, gaz metan, curent electric, s.a., asa cum sunt descrise in art.4 subpunctul 4.1. Dand eficienta antecontractului mai tarziu, respectiv 14 iunie 2007, partile contractante au perfectat contractul de vanzare-cumparare, autentificat sub nr.  1195 de catre Biroul Notarului Public.
In actul translativ de proprietate intervine o schimbare, in sensul ca suprafata utila a unitatii locative achizitionate, convenita initial generic de 69,19 mp, se imparte in doua componente, respectiv suprafata utila de 64,20 mp. si o suprafata a balconului de 4,99 mp. De buna-credinta, la momentul semnarii, reclamantii nu au pus la indoiala veridicitatea declaratiilor pe proprie raspundere ale paratului in calitate de proprietar vanzator.
Ulterior, intrucat au sesizat vizual ca aceasta suprafata nu este reala, au apelat la un expert tehnic de specialitate care le-a adus la cunostinta ca suprafata utila a apartamentului reclamantilor este mai mica cu 2,14 mp si faptul ca apartamentul  nu dispune de utilitati functionale, care sa permita o folosinta a imobilului. La acea data, minusul echivalent cu aceasta suprafata pe care  acestia au achitat-o cu titlu de pret a fost evaluat la o suma de 2.044 euro.
Din aceste considerente, apreciaza ca ratiunea solicitarii primului petit al actiunii introductive de instanta este existenta unui prejudiciu al reclamantilor, prin achitarea unei sume incasata nejustificat de catre paratul vanzator. Desi in proiect la pozitia baie principala este prevazut in mod corect existenta unei ghena-rabits pentru pozitionarea coloanelor de apa si canalizare, in concret aceasta a fost mutata in afara spatiului baii, respectiv in debara, astfel ca orice interventie de service la coloanele de instalatii, va crea complicatii. Pe de alta parte, la pozitia 5 incapere bucatarie, desi este prevazut in mod corect in proiect o ghena ventilatie, aceasta in fapt nici nu exista, insa tot in fapt expertul constata existenta unei ghene-rabits pentru apa-canalizare.
Totodata, anexa cu destinatie camara, desi in normele legale se prevede  obligativitatea existentei unei ferestre exterioare de aerisire, in realitate acest spatiu este complet nefunctional pentru o destinatie camara. Aceeasi disfunctionalitate se remarca si la anexa-WC serviciu. Totodata, balconul este un spatiu deschis care nu dispune de scurgeri pluviale care sa permita evacuarea simpla a acestora pe o pardoseala cu o panta usoara.
Desi neevidentiate, se precizeaza ca imobilul nu dispune de scocuri pe toata suprafata, astfel incat in cazul precipitatiilor, apa pluviala bate direct pe perete, astfel incat in prezent deja se simte umezeala pe acesta. De asemenea, subsolul, respectiv pivnita este plina de apa si complet inutilizabila. In privinta utilitatilor, desi reteaua electrica este instalata, tabloul electric este complet inutilizabil, intrucat nu este montat conform normelor legale. Sustinerea o motiveaza prin faptul ca tabloul electric este sectionat de teava de gaz, existand oricand pericolul unui accident.
In drept au fost invocate dispozitiile  art.969, 998-999 Cod civil.
In probatiune s-au depus la dosar inscrisuri.
Paratul si-a exprimat pozitia procesuala prin intampinare solicitand respingerea actiunii reclamantilor, ca neintemeiata, intrucat sunt incidente dispozitiile art.1329 Cod civil, iar diferenta in minus invocata de reclamanti nu reprezinta a douazecea parte din pretul total al vanzarii, astfel, ca reclamantii in calitate de cumparatori nu au dreptul la „scaderea pretului pentru lipsa”.
Se mai arata ca mare parte din deficientele functionale invocate au fost remediate, si nu era stabilit un termen pana la care se obliga a finaliza racordul la utilitati, astfel ca nici cel de-al treilea petit nu este intemeiat, cat timp obligatia asumata nu are un termen prestabilit.
In raspunsul la intampinare reclamantii mentioneaza ca aplicabil in speta este art. 1326 Cod civil raportat la prevederile art.1327 Cod civil – imobilul fiind vandut „cu aratare de cuprinsul sau si pe atat masura”.
Pentru a pronunta sentinta de respingere a actiunii, instanta de fond a retinut, in considerentele hotararii ca prin contractul de vanzare-cumparare sub nr.1195/14.06.2007 reclamantii au cumparat de la parat apartamentul aflat la et. 3 al imobilului compus din camera de zi, dormitor, baie, hol, camara, hol WC, bucatarie si camera, toate in suprafata  utila de 64,20 mp. si balcon in suprafata de 4,99 mp., in total 69,19 mp., pretul vanzarii fiind stabilit prin acordul partilor, la suma de 63.000 euro. Asadar, pretul vanzarii a fost convenit de parti pentru  intregul imobil, ca un tot unitar functional,  fara a se stabili pretul pe metru patrat.
Pentru a determina suprafata utila reala a apartamentului si identificarea deficientelor functionale si a starii de functionare a utilitatilor, in cauza s-a dispus efectuarea unei expertize tehnice in constructii  iar apoi a unei contraexpertize tehnice in constructii.
Potrivit concluziilor raportului de contraexpertiza tehnica in constructii, necontestat de parti si insusit de instanta, suprafata utila real identificata pentru apartamentul in cauza este de 63,19 mp. iar suprafata utila real identificata balconului este de 4,27 mp, in total 67,46 mp.  In raportul de contraexpertiza se mentioneaza insa, ca raportat la „abaterea” apreciata de experti ca fiind recunoscuta  in practica de specialitate , pentru  suprafata utila de 1,03 mp. care  lipseste din suprafata utila a apartamentului, si suprafata  0,24 mp. care lipseste  din suprafata utila a balconului, doar pentru suprafata de 0,34 mp. si respectiv 0,19 m. (total 0,53 mp.),  se poate admite ca reprezinta o deficienta in sarcina paratului.
In aceste conditii in care vanzarea a fost facuta pe un pret global, altfel „decat pe atat masura”, diferenta in plus sau in minus intre intinderea declarata si cea reala, nu se ia in consideratie, ea poate provoca un spor sau o micsorare a pretului daca valoreaza cel putin a 20-a parte din pretul total al vanzarii. In caz de intindere lipsa, cumparatorul nu poate cere completarea suprafetei  sau rezolutiunea contractului.
In cauza, pretul global al vanzarii a fost de 63.000 euro, iar valoarea suprafetei lipsa de 0,53 mp., calculata prin raportare la valoarea indicata de reclamanti in actiune, este de 506,22 euro (2044 euro : 2,14 = 955,140 mp x 0,53 mp = 506,22 euro), respectiv mai putin decat a 20-a parte din pretul total al vanzarii (12.600 euro) pentru a determina o reducere a pretului.
In consecinta petitul unu al actiunii reclamantilor a fost respins ca neintemeiat.
Din depozitiile martorilor audiati in cauza a rezultat ca apartamentul a fost contractat la gri, finisajele urmand a fi executate  de reclamanti, iar in perioada mai-octombrie 2007 – s-a realizat racordarea la reteaua de energie electrica, gaz metan, apa si canalizare. In acest sens exista la dosar, contractele incheiate de reclamanta  M. V. cu furnizorul de energie electrica si gaz metan.
De altfel, reclamantii au mentionat ca in prezent utilitatile au fost finalizate, paratul indeplinindu-si astfel obligatiile contractuale.
Potrivit antecontractului de vanzare-cumparare si ulterior contractul de vanzare-cumparare nr.1195/14.06.2007 s-a mentionat ca  apartamentul se vinde cu grad de finisare varianta B, reprezentand varianta A plus alte imbunatatiri asa cum sunt descrise in Anexa 3 la antecontract,obligatiile promitentului vanzator fiind de a preda cumparatorilor un extras CF. – curat pentru apartamentul ce urma a fi vandut si de a incheia contracte cu furnizorii de utilitati, respectiv: apa-canal, gaz metan, precum si instalatii comune – centrala termica si interfon.
Astfel, raportat la prevederile contractului de vanzare-cumparare si anexele acestuia, paratul nu si-a asumat obligatii privind modalitatea de montare a sistemului de ventilare, a ghenelor sanitare, a usitei de vizitare  de interventie a tabloului electric, a aruncatorului de apa de la balcon, iar proiectul de executie in  detaliu nu a constituit anexa la contractul de vanzare-cumparare – astfel ca modalitatea de efectuare a acestor detalii de constructie a ramas la dispozitia paratului. Mai mult, reclamantii au semnat procesul-verbal de predare primire fara a formula obiectiuni cu privire la gradul de finisare sau executare  a lucrarilor.
In lipsa unei prevederi contractuale exprese, paratul nu poate fi obligat la remedierea unor deficiente, care constituie detalii de constructie, si pe care nu si le-a asumat, motiv pentru care cererea reclamantilor a fost respinsa ca neintemeiata. Pe cale de consecinta, a fost respins ca neintemeiat si petitul privind  plata daunelor cominatorii.
Impotriva acestei sentinte au declarat recurs reclamantii, solicitand, in principal, modificarea acesteia si admiterea actiunii, iar, in subsidiar,  casarea ei cu trimitere spre rejudecare primei instante; cu cheltuieli de judecata la toate instantele.
Un prim motiv de nelegalitate invocat este acela ca instanta de fond a facut o superficiala interpretare a probatiunii. Astfel, probele administrate in ceea ce priveste suprafata apartamentului sunt esentiale, intrucat in functie de suprafata acestuia se calculeaza si pretul unitatii locative contractate. Astfel, in raport de expertiza efectuata de exp., care a retinut un minus de suprafata de 2,14 mp, a rezultat un prejudiciu al partii de 2044,28 eur. Fata de contraexpertiza efectuata in cauza, reclamantii si-au restrans pretentiile, intrucat suprafata in minus a apartamentului era doar de 1,73 mp, la 1652 eur.
Asa fiind, in speta sunt incidente dispozitiile art. 1326 raportat. la 1327 Cod civil care arata ca daca „imobilul s-a vandut cu aratare de cuprinsul sau si pe atat masura”  se aplica dispozitiile art. 1327 Cod civil. Pretul de vanzare al apartamentului a fost calculat tocmai prin referire la acea suprafata.
Un al doilea motiv de recurs vizeaza petitul al doilea al actiunii, anume cel de obligare a paratului la remedierea tuturor deficientelor functionale constatate in raportul de expertiza. Astfel, in cuprinderea balconului nu s-a executat „aruncatorul de ape”, iar acesta a fost executat ulterior de catre  reclamanti;  nu s-a executat sistemul de ventilatii prevazut in  bucatarie si WC de serviciu; nu s-a executat „ghena sanitara” in baie la dimensiunile si pozitia reglementate prin proiect; in spatiile cu destinatie de  bucatarie si WC de serviciu nu  s-au executat in solutia tehnica corespunzatoare „ghenele sanitare pentru mascarea coloanelor de apa si canalizare, nu se poate deschide usita de vizitare si interventie la panoul electric; la subsolul blocului se produc infiltratii de apa si canalizare. O parte din deficientele functionale  constatate de expertul consultant au fost remediate, insa nu se poate uita ca la data  promovarii actiunii lipsa bransamentului de canalizare facea inutilizabil apartamentul.
In drept au fost invocate dispozitiile art. 304 pct. 9 si 274 Cod pr. civila.
Recursul este nefondat pentru considerentele ce urmeaza:
 Solutionarea primului motiv de recurs sta in modul de interpretare a contractului partilor  si identificarea  dispozitiilor legale aplicabile, recurentii invocand aplicabilitatea prevederilor art. 1327 Cod civil, iar intimatul ale art. 1329 Cod civil.
Potrivit dispozitiilor art. 1327 Cod civil, „daca vanzarea unui imobil s-a facut  cu aratare de cuprinsul sau, si pe atat masura, vanzatorul este dator sa predea cumparatorului, daca acesta cere, cuprinsul aratat in contract. Neputand, sau cumparatorul necerand, vanzatorul este dator sa sufere o scadere proportionala la pret.”
Art. 1329 Cod civil este in sensul ca:” In toate cazurile de vanzare facuta altfel decat pe atat masura, fie vanzarea de un corp cert si limitat, fie de mai multe fonduri distincte si separate, fie conceputa cu  expresia masurii inaintea desemnarii obiectului sau din contra,  nici vanzatorul nu are drept la adaos de pret, pentru excedent, nici cumparatorul, la scadere pentru lipsa, decat in cazul cand excedentul sau lipsa pretuieste o a douazecea parte din pretul total al vanzarii.”
Din aceste texte rezulta ca raportul intre pret si cuprinsul imobilului poate fi stabilit in doua moduri: a) dupa ce s-a indicat in contractul de vanzare-cumparare intinderea imobilului vandut, se arata ca pretul se fixeaza pe atat masura. Atunci este cazul prevazut de art. 1327 si 1328 Cod civil. b) dupa ce s-a indicat in contractul de vanzare-cumparare intinderea imobilului, s-a fixat pretul fara a se prevedea ca este calculat pe atat masura. Acesta este cazul prevazut de art. 1329 si 1330 Cod civil.
Cu alte cuvinte, pentru ca sa fie aplicabil art. 1327 Cod civil trebuia ca la vanzare sa se arate nu numai „cuprinsul” si „masura”, ci si cat valoreaza masura, adica, de pilda, se vinde un apartament cu atatia lei/mp. Asa cum rezulta din contractul incheiat, aspect retinut si solutionat corect de instanta de fond, vanzarea, in speta, a apartamentului s-a facut pentru un pret global, de 63000 eur, chiar daca se indica suprafata. Asa fiind, rezulta cu evidenta ca in cauza sunt incidente dispozitiile art. 1329 Cod civil, aspect ce face ca recursul sa nu fie fondat in primul motiv invocat, din aceasta perspectiva instanta de fond pronuntand o sentinta cu corecta interpretare si aplicare a legii. 
Nici cel de-al doilea motiv de recurs nu este fondat. Prima instanta a facut o corecta interpretare a probelor administrate si a prevederilor legale aplicabile cauzei. Astfel, a motivat in amanunt pentru care considerente lipsurile constatate si invocate ale constructiei (majoritatea dintre ele remediate pana in acest moment) nu sunt de natura sa duca la admiterea cererii reclamantilor, aratand ca paratul nu avea, potrivit contractului incheiat, obligatii in ceea ce priveste deficientele invocate de reclamanti si ca, mai mult, acestia au semnat procesul-verbal de predare-primire a apartamentului fara obiectiuni.
Potrivit dispozitiilor art. 304 pct. 9 Cod pr. civila, invocate de recurenti, modificarea sau casarea  unei hotarari se poate cere  cand hotararea pronuntata este lipsita de temei legal ori a fost data cu incalcarea sau aplicarea gresita a legii. Din considerentele deja expuse rezulta faptul ca un asemenea motiv nu este incident in cauza, hotararea primei instante fiind legala, motiv pentru care tribunalul a respins recursul declarat si a pastrat sentinta judecatoriei.