Antecontract de vanzare cumparare. Cumparator - beneficiar decedat. Solicitarea mostenitorilor de a incheia contract in forma autentica.

Constata ca prin actiunea civila inregistrata la Judecatoria Medias la data de 28 mai 2012, reclamantele Sc. A.; St. D. A.,; Sc. L. si S. M. I., in calitate de mostenitoare legale ale defunctului Sc.  D. au chemat in judecata pe paratul H. A., solicitand urmatoarele :
- sa se constate ca la data de 14 aprilie 2003 antecesorul lor,  sot si tata , Sc. D., a incheiat cu paratul antecontractul de vanzare-cumparare avand ca obiect obligatia de transmitere a dreptului de proprietate cu privire la terenurile inscrise in titlul de proprietate nr.12/5/25.02.2003, identificate sub nr. tarla 7, parcelele 56/1; 49/8;49/1;46/1; 58, antecontract prin care antecesorul lor a dobandit un drept de creanta privind transmiterea dreptului de proprietate,  iar paratul si-a asumat obligatia corelativa acestui drept;
- sa se constate ca dreptul dobandit prin incheierea antecontractului de vanzare-cumparare are caracterul unui bun comun fiind dobandit sub durata casatoriei,  prin contributie comuna,  si egala,  in cota de cate 1 / 2  fiecare;
- sa se constate calitatea reclamantelor de mostenitoare si faptul ca masa succesorala ramasa se compune din cota de 1/ 2 din dreptul de creanta dobandit prin incheierea antecontractului ;
- sa fie obligat paratul la incheierea contractului de vanzare-cumparare,  in forma autentica,  cu privire la terenurile litigioase, iar in caz de refuz hotararea ce se va pronunta sa tina locul unui astfel de act pentru transmiterea dreptului de proprietate in cotele legale respectiv 6/8 Sc. A.; 2/8 St. D.A.; 2/8 Sc. L.; 2/8 S. M. I.;
- sa se dispuna intabularea dreptului de proprietate in favoarea reclamantelor.
Cu obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea actiunii reclamantele  arata ca, in fapt, la data de 14.04.2003 intre antecesorul danselor si parat s-a stabilit un raport contractual prin care acesta din urma s-a obligat ca in schimbul pretului de 10.000.000 lei sa transmita dreptul de proprietate asupra unor terenuri detinute in baza titlului de proprietate nr.12/54/25.02.2003. O data cu incheierea actului s-a facut si transmisiunea posesiei, fapt pentru care, au platit impozitele aferente. Fiind un act incheiat sub durata casatoriei, dreptul dobandit are regimul juridic a unui bun comun, contributia la dobandire fiind egala. Prin incheierea contractului au dobandit un drept de creanta, iar paratul si-a asumat obligatia corelativa acestui drept, respectiv obligatia de a transmite dreptul de proprietate asupra terenurilor. Anterior promovarii procesului, paratul a fost somat sa-si execute obligatia asumata, dar acesta nu a dat curs cererii lor. Dreptul de creanta s-a transmis pe cale succesorala fapt ce le atribuie calitate procesuala activa pentru realizarea dreptului.
In drept, s-au invocat prev.art.30 C. familiei; art.5 alin.2 din Legea 247/2005 ; art.942 si urm., 969, 970 C. civil ; prev. Decretului - Lege 115/1938 ; Legea 7/1996 rap. la prevederile Noului Cod Civil art.885 alin.4, 896 C. civil.
In probatiune, reclamantele au precizat ca se prevaleaza de proba cu interogatoriul paratului, proba testimoniala si cu inscrisuri.
Atasat cererii introductive au fost depuse, in copie,  mai multe inscrisuri, respectiv: titlu de proprietate, chitante fiscale, acte stare civila, somatie.
Paratul H. A., fiind citat, a depus intampinare – fila 26 dosar, aratand ca terenul a fost vandut in anul 2003 printr-un inscris sub semnatura privata pentru suma de 9 milioane lei. Contractul in forma autentica nu a fost perfectat reclamanta motivand ca taxele erau prea mari. Fiind veteran de razboi  a fost scutit de la plata impozitului si acesta a constituit al doilea motiv pentru care nu s-a finalizat contractul, ca sa nu plateasca impozitul. Reclamanta a avut toate drepturile beneficiind de subventia de la APIA si folosind terenul. In urma cu 4 ani de zile, un inginer agronom i-a propus sa vanda o parcela de teren din trupul de hotar denumit H. unui fermier, pentru care s-a intocmit un inscris in care din eroare au fost trecute aceleasi terenuri, din tarlaua nr.7, promise reclamantei. Dupa 2 ani de zile reclamanta nu a mai primit subventia de la Agentia Apia, si atunci s-a descoperit eroarea. Conchide paratul ca nu a facut intentionat acest lucru si este de acord sa restituie reclamantelor suma primita, scazandu-se impozitul neplatit, subventia de la APIA si roadele obtinute de pe suprafata in plus de 3,11 ha.
In cursul procesului, mai precis la data de 17 ianuarie 2013 a intervenit decesul paratului H. A. - fila 98 dosar, fiind introdusi in cauza mostenitorii acestuia in persoana paratilor Gh. P.; S. M.; H. A. jun., si H. R.
Parata Gh. P. a depus intampinare – fila 117 dosar, aratand ca antecontractul incheiat de antecesorul sau tata a avut ca termen de finalizare 30 zile de la incheierea actului, cumparatorul fiind cel care nu a respectat termenii conventiei si ca pe langa suprafata in cauza  de 1,78 ha, mai exista inca 3,11 ha, teren al bunicilor, pe care tot reclamanta il foloseste. La sugestia reprezentantului reclamantelor de a se ajunge la o intelegere, parata sustine ca a luat legatura cu cel de-al doilea cumparator, societatea  S.SRL, oferindu-i suma platita potrivit promisiunii de vanzare-cumparare, acesta fiind de acord, dar cand a comunicat reclamantei rezultatul demersurilor facute, aceasta a refuzat motivand ca in instanta vor obtine alte avantaje. Cu toate acestea, patronul firmei a dat dovada de omenie lasand pe reclamanta sa foloseasca terenul fara a cere ceva in schimb. Conclude parata prin a sustine ca nu stie ce doreste de fapt reclamanta  din moment ce nu este de acord nici sa primeasca un  alt teren in schimb, dar nici sa restituie banii firmei. Daca s-ar fi respectat cele 30 zile s-ar fi consemnat in titlu existenta promisiunii de vanzare, asa incat nu s-ar fi putut vinde a doua oara. Mai afirma parata ca antecesorul reclamantelor nu a vrut sa incheie la notar actul in forma autentica afirmand ca taxele notariale sunt mai mari decat costul pamantului.
Parata H. R. prin adresa de la fila 127 dosar, a aratat ca este de acord cu restituirea pamantului, dar nu este de acord cu cheltuielile de judecata.
Parata S. M. – fila 115 dosar a aratat ca nu este de acord cu  actiunea reclamantelor, intrucat culpa in neperfectarea contractului in forma autentica apartine fam. Sc. care nu a respectat termenul de 30 zile mentionat in actul incheiat. A mai invederat parata ca pentru reglementarea situatiei propune reclamantelor sa ajunga la o intelegere de maniera in care dansele sa suporte cheltuielile de judecata; urmasii lui H. A. vor restituii banii celui de-al doilea cumparator si obtinand proprietatea terenului in litigiu, il vor pune la dispozitia reclamantelor prin semnarea  contractului la notar, solicitand ca in cazul unui raspuns negativ sa se amane judecarea procesului pana in septembrie 2013 pentru a face evaluarea terenului si a restitui reclamantelor banii primiti, la valoarea actualizata.
Din inscrisurile aflate la filele 48, 60 dosar, rezulta ca intr-adevar terenul in litigiu a format obiectul a doua conventii distincte, situatie fata de care instanta a adus in discutia partii reclamante daca intelege sa cheme in judecata si pe cel de-al doilea promitent cumparator, insa, la termenul de judecata din 29 noiembrie 2012- fila 71 dosar, reprezentantul lor a aratat ca nu solicita extinderea cadrului procesual, cel de-al doilea contract fiind incheiat la o data ulterioara celui detinut de antecesorul reclamantelor.
In dezbatere au fost  incuviintate si administrate probele solicitate de parti. La cererea reclamantelor a fost incuviintata proba testimoniala cu martorii V. N., O, I,, declaratiile acestora aflandu-se la filele  89,90 dosar, iar la cererea paratelor a fost audiat martorul O. G. – fila 135 dosar, si interogatoriul reclamantelor – 81-88 dosar. 
Din examinarea actelor si lucrarilor dosarului, instanta de fond a retinut urmatoarele :
Potrivit inscrisului de la fila 60 dosar, la data de 14 aprilie 2003, intre H. A. si Sc. D. s-a incheiat o conventie intitulata „antecontract de vanzare-cumparare” intocmit in forma inscrisului sub semnatura privata , prin care primul in calitate de vanzator a transmis celui de-al doilea in calitate de cumparator suprafata de 1,78 ha teren, inscrisa in titlul de proprietate nr.12/54/25.02.2003, pentru pretul de 10.000.000 lei, achitat in intregime la data actului.
Acelasi teren a facut obiectul  unei alte promisiuni  bilaterale de vanzare-cumparare  (fila 48 dosar), promitentul –cumparator fiind  societatea S. SRL prin A. D.
Prin actiunea promovata, reclamantele au solicitat sa se dea eficienta antecontractului de vanzare-cumparare  incheiat de antecesorul lor, stabilirea drepturilor succesorale ce li se cuvin si intabularea dreptului de proprietate.
Actul pe care reclamantele il detin au aceeasi semnificatie juridica cu cel de-al doilea act, acela al  unei promisiuni bilaterale, fiind nul ca si vanzare-cumparare,  intrucat nu respecta conditia impusa de lege pentru vanzarea terenurilor, a formei autentice .  Promisiunea bilaterala de vanzare –cumparare da nastere unei obligatii de a face, respectiv incheierea contractului in viitor, nefiind translativa de  drepturi, in speta a dreptului  de proprietate.
Sub aspectul dreptului aplicabil sunt incidente reglementarile Codului Civil, anterioare modificarii intervenite prin Legea 71/2011, precum si cele ale Legii 247/2005. In concret, art. 1073 C. civil, statueaza asupra dreptului creditorului de a obtine indeplinirea intocmai a obligatiilor asumate de debitor, inclusiv aceea a incheierii contractului in forma autentica sub sanctiunea perceperii de daune cominatorii.
In cazul in speta, s-a constatat insa ca,  in raportul juridic  dintre antecesorul reclamantelor si antecesorul paratelor, consfin?it de  „antecontractul de vanzare-cumparare ” pe care l-au incheiat, vanzatorul nu si-a asumat o astfel de obligatie neconditionata  de a incheia  act autentic  cumparatorului, stipulandu-se doar  faptul ca,  numai  in termenul  de 30 zile  de la data obtinerii actului de proprietate sau a altor documente necesare, partile vor  proceda la intocmirea  actelor necesare prin organele abilitate, altfel, conform clauzelor asupra raspunderii contractuale, partile  convenind  ca in cazul  in care nu se incheie contractul de vanzare-cumparare din motive imputabile vanzatorului sau cumparatorului, pana la sfarsitul anului in curs, adica 2003, pana cand vanzatorul/promitent si-a luat obligatia respectarii folosintei terenului de catre cumparatorul/promitent,  partile isi datoreaza exclusiv  despagubiri.
Instanta a mai constatat ca la data cand a fost incheiata aceasta promisiune bilaterala de vanzare-cumparare,  14 aprilie 2003, antecesorul promitent/vanzator se afla deja in posesia titlului de proprietate acesta purtand  ca data a eliberarii ziua de 25.02.2003, asa incat din aceasta perspectiva nu exista nici un impediment pentru efectuarea demersurilor legale in acord cu cele convenite de parti, respectiv in cadrul termenului de 30 zile de la incheierea conventiei.
Dimpotriva, in cazul celeilalte promisiuni de vanzare-cumparare /fila 46 dosar/, partile promitente au stabilit  dreptul neconditionat, de un  termen, al  cumparatorului-promitent de a cere  realizarea obligatiei asumate de vanzator cu privire la perfectarea contractului in forma autentica, inclusiv pe calea unei actiuni ce vizeaza pronuntarea unei hotarari care sa tina locul unui astfel de act.
Rezulta asadar ca, prin implinirea termenului extinctiv de 30 zile conditie a promisiunii incheiate, dreptul de creanta corelativ obligatiei asumate de promitentul vanzator  fata de antecesorul reclamantelor consta  numai in dreptul de a obtine despagubiri, si nicidecum a unui drept de proprietate, iar reclamantele nu au cerut astfel de daune.  In plus, la data de 01.04.2010 cand a intervenit decesul lui Sc. D., nu exista constituit vreun drept de proprietate sau drept de creanta care sa faca parte din patrimoniul defunctului, pentru a face obiectul unei dezbateri succesorale. In cazul actiunii pentru valorificarea unei promisiuni de vanzare-cumparare, hotararea judecatoreasca are caracter constitutiv si nu declarativ de drepturi,   asa incat, actiunea reclamantelor  ce vizeaza constituirea unui drept de proprietate  in calitate de mostenitoare legale pe seama defunctului Sc. D., se dovedeste si sub acest aspect  neintemeiata.
Prin sentinta civila nr. 8 din 2013 Judecatoria Medias a respins actiunea formulata de reclamanti si a mai retinut ca, in cursul judecarii procesului, H. A. a beneficiat de ajutor public judiciar in forma asistentei juridice prin avocat.
In conformitate cu cele stabilite prin incheierea din 5 noiembrie 2012- fila 66 dosar, instanta a stabilit onorariul final cuvenit avocatului,  la suma de 214 lei.
Reclamantele se afla in culpa procesuala,  si in consecinta, au fost obligate la plata cheltuielilor de judecata  efectuate de parat, respectiv a sumei de 214 lei, reprezentand onorariu avocat ce se va plati astfel, suma de 107 lei avansata cu titlu de ajutorul public judiciar se va plati statului conform art. 18,21 din OUG 51/2008, masura executorie,  iar cealalta parte de 107 lei, paratelor  in calitate de succesoare al titularului in sarcina caruia s-a retinut obligatia de plata.
Impotriva acestei sentinte au declarat recurs reclamantele Sc. A., St. D. A., Sc. L. si S. M. I. solicitand modificarea in tot in sensul admiterii actiunii astfel cum a fost formulata.
In motivarea recursului recurentele arata ca prin antecontractul de vanzare-cumparare incheiat la 14.04.2003 antecesorul lor a dobandit un drept de creanta asupra imobilelor identificate in act, la data incheierii antecontractului platindu-se integral pretul stabilit de parti si facandu-se transmiterea posesiei.
Recurentele mai arata ca antecontractul a fost incheiat de antecesorul lor in timpul casatoriei, ca urmare dreptul de creanta astfel dobandit este bun comun, iar la decesul acestuia a intrat in masa succesorala, ca urmare actiunea este intemeiata sub acest aspect.
In drept se invoca art.969, 970 din vechiul Cod civil, dar si dispozitiile corelative din noul Cod civil, care sunt identice sub acest aspect.
Referitor la faptul ca instanta de fond a retinut incheierea unui nou antecontract de vanzare-cumparare ca motiv de respingere a actiunii, recurentele arata ca insusi paratul H. A. a mentionat in intampinarea sa ca din eroare terenurile cu privire la care ele au formulat aceasta actiune au fost inscrise si in cea de a doua promisiune bilaterala, pentru ca, in realitate, ele nu au facut obiectul acestei conventii. In acest sens se invoca eroarea cu privire la obiect, lipsa acordului de vointa si lipsa cauzei pentru a transmite dreptul de proprietate asupra acestor terenuri prin cea de a doua promisiune, neplata pretului si lipsa transmiterii posesiei care este exercitata doar de recurenti carora antecontractul incheiat ulterior nu le este opozabil.
Recurentele arata ca solutia instantei de fond incalca principiul disponibilitatii, pentru ca paratii au recunoscut drepturile dobandite de recurente, solutia nu este motivata in fapt si in drept (motiv de casare prevazut de art.304 pct.7 Cod proc.civ.).
Se mai arata ca instanta de fond  a interpretat gresit actul dedus judecatii, schimband natura ori intelesul lamurit al acestuia atunci cand nu face distinctie intre calitatile recurentelor (una este sotia, iar celelalte fiicele defunctului), precum si atunci cand nu motiveaza de ce dreptul de creanta nascut din antecontract nu exista in patrimoniul defunctului la deces.
Un alt motiv de recurs este cel referitor la termenul de 30 de zile din contractul partilor. Recentele sustin ca instanta nu a avut rol activ pentru a stabili continutul exact al obligatiilor asumate de parti, pentru a stabili ce acte de proprietate trebuiau intocmite pentru ca, la data incheierii antecontractului promitentul vanzator se afla deja in posesia titlului de proprietate. De asemenea, nu s-a pus in discutia contradictorie a partilor problema termenului extinctiv.
Interpretarea corecta a acestei clauze era aceea ca se refera la documentatia cadastrala si la intabulare, ori aceste acte nu au fost obtinute nici pana in prezent, deci nu se justifica respingerea actiunii.
Recurentele mai arata ca antecontractul avea un continut conceput de alta persoana decat partile, iar unele clauze care nu au fost completate nu sunt aplicabile, iar clauza in litigiu era aplicabila doar antecontractelor in care promitentul vanzator nu detinea titlu de proprietate.
Un ultim aspect referitor la acest termen este ca el nu a dus la stingerea dreptului promitentului cumparator atat timp cat partile nu si-au manifestat optiunea de a pune capat contractului la implinirea termenului.
In baza art.1073 Cod civil, creditorul are dreptul de a alege intre a cere executarea obligatiei sau rezolutiunea contractului in caz de neexecutare a obligatiei.
Analizand sentinta atacata prin prisma motivelor de recurs si, din oficiu, sub toate aspectele, tribunalul retine ca recursul este intemeiat si va fi admis pentru considerentele pe care le vom arata in continuare.
Asa cum a retinut si instanta de fond, care a retinut in mod corect starea de fapt, ca  intre defunctii H. A. (antecesorul paratilor) si Sc. D. (antecesorul reclamantelor) s-a incheiat, la 14 aprilie 2003,  o conventie intitulata „antecontract de vanzare-cumparare” intocmit in forma inscrisului sub semnatura privata, prin care primul in calitate de vanzator s-a obligat sa transmita celui de-al doilea, in calitate de cumparator, suprafata de 1,78 ha teren, inscrisa in titlul de proprietate nr.1295/54/25.02.2003, in schimbul unui pret de 10.000.000 lei, achitat in intregime la data intocmirii actului (f.60).
Acelasi teren a facut obiectul  unei alte promisiuni  bilaterale de vanzare-cumparare  (fila 48 dosar), promitentul –cumparator fiind  societatea S. S.R.L. prin A. D.
Evident ca ambele acte au aceiasi natura juridica, aceea de promisiune bilaterala de vanzare-cumparare, fiind nule ca si vanzare-cumparare,  intrucat nu respecta conditia formei autentice, impusa de lege pentru vanzarea terenurilor. 
Asa cum s-a aratat la fond, promisiunea bilaterala de vanzare –cumparare da nastere unei obligatii de a face, deci a unui drept de creanta, respectiv incheierea contractului in viitor, nefiind translativa de  drept  de proprietate.
Dreptul aplicabil este vechiul Codului Civil, intrucat se aplica dispozitiile legale in vigoare la data incheierii actului, respectiv art. 1073 C. Civil care prevede ca creditorul  are dreptul de a obtine indeplinirea intocmai a obligatiilor asumate de debitor, inclusiv aceea a incheierii contractului in forma autentica sub sanctiunea perceperii de daune cominatorii.
De asemenea, si in ceea ce priveste dezbaterea succesiunii dupa Sc. D., legea aplicabila este tot vechiul Cod civil intrucat decesul a survenit in anul 2010, inainte de intrarea in vigoare a Noului Cod Civil. Din acest punct de vedere sunt aplicabile disp.art.650 si urmatoarele Cod civil de la 1864.
Ceea ce a retinut gresit instanta de fond este interpretarea clauzei care instituie un termen de 30 de zile, respectiv a art.4 din capitolul privind obligatiile partilor.
Aceasta clauza are urmatorul cuprins:
„Partile se obliga ca in termen de 30 de zile de la data obtinerii act de proprietate sau alte documente necesare, sa efectueze actele necesare prin organele abilitate, in conformitate cu prevederile legale in vigoare in materie, pornind de la prevederile prezentului contract.”
In primul rand se remarca faptul ca aceasta clauza era preexistenta, fiind conceputa de redactorul inscrisului, pentru ca nu corespunde exact situatiei reale din cauza de fata pentru a fi urmarea vointei partilor. Aceasta concluzie rezulta din faptul ca promitentul vanzator detinea, la data incheierii conventiei, titlu de proprietate asupra terenurilor, motiv pentru care numarul titlului a fost indicat in actul incheiat de parti.
Ca urmare, interpretarea corecta a textului este in sensul ca partile s-au obligat sa obtina alte documente necesare intocmirii actului in forma autentica, respectiv cele necesare intabularii titlului de proprietate.
In acest sens vine si clauza anterioara prin care vanzatorul se obliga sa obtina cat mai urgent titlul de proprietate pe care deja il avea, deci obligatia se refera la alte documente necesare intocmirii actului de vanzare-cumparare la notarul public, asa cum se arata in inscris.
Instanta de fond a retinut in mod gresit in sprijinul solutiei sale de respingere a actiunii, clauza prevazuta la art.II, 1 din partea referitoare la raspunderea contractuala. Astfel, prima instanta a retinut ca H. A., promitentul vanzator s-a obligat sa lase in folosinta terenul cumparatorului in acel an, 2003, tocmai pentru ca exista termenul de 30 zile pentru incheierea contractului.
Clauza a fost interpretata gresit. Continutul ei exact era urmatorul:
„In cazul in care contractul de vanzare-cumparare nu se incheie din motive imputabile vanzatorului, acesta are urmatoarele obligatii: 1. sa respecte folosinta terenului de catre cumparator pana la sfarsitul anului RESPECTIV, (sublinierea instantei de recurs) in curs.”
Se observa clar ca ne aflam in prezenta unei clauze care sanctioneaza neexecutarea culpabila a obligatiei vanzatorului si, de asemenea, ca ea nu se refera la anul 2003, ci la anul respectiv, deci la anul in care partile se vor afla atunci cand se va rezolutiona, eventual, contractul.
Ca urmare, in antecontractul incheiat de antecesorii partilor nu exista nicio conditie si niciun termen esential sau extinctiv care sa conduca la concluzia ca antecontractul nu mai este in vigoare la acest moment sau la momentul decesului lui Sc. D., deci actiunea reclamantelor este intemeiata si va fi admisa.
Termenul de 30 de zile este un termen in care partile trebuiau sa obtina documentele necesare incheierii actului in forma autentica, insa paratii nu au efectuat intabularea terenului nici pana la acest moment.
Astfel, este real faptul ca intre parti s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare, ca dreptul de creanta obtinut prin acesta este bun comun cu Sc. A., iar la decesul lui Sc. D., ½ din acesta a intrat in masa succesorala dobandita de reclamante (sotia si fiicele) in cote legale.
In ceea ce priveste valorificarea acestui antecontract, tribunalul retine urmatoarele:
Bunul ce face obiectul antecontractului se afla inca in proprietatea promitentului vanzator (mai exact a succesorilor acestuia) si s-a aflat tot timpul in folosinta reclamantilor.
Desi exista un al doilea antecontract avand acelasi obiect, acest al doilea antecontract nu a fost valorificat, promitentul cumparator nu a actionat in sensul transmiterii dreptului de proprietate, asa cum au facut reclamantii prin actiunea de fata. Ca urmare, primul promitent cumparator care a actionat, care are si actul cel mai vechi, este in drept la incheierea contractului, cel de al doilea urmand a fi despagubit de promitentul vanzator pentru imposibilitatea incheierii contractului.
In sprijinul acestei solutii vine si pozitia paratului H., dar si a paratei H. R., ce au fost de acord cu „restituirea pamantului” catre reclamanti, chiar daca s-au opus admiterii actiunii.
Pentru toate aceste motive, in baza art.312 Cod proc.civ. se va admite recursul si se va modifica in tot sentinta atacata in sensul admiterii actiunii astfel cum a fost formulata.
In baza art.274 Cod proc.civ., fiind in culpa procesuala, paratii vor fi obligati sa plateasca cheltuieli de judecata in fond si recurs de 517,87 lei (taxele judiciare de timbru).
Onorariul de avocat de 1860 lei nu s-a acordat intrucat la dosar nu exista chitanta originala, iar pe copie nu apare inscris nici numarul de dosar si nici numele partilor).