Desfiintarea unor lucrari executate fara autorizatie de constructie

Prin sentinta civila nr. 6/2015 Judecatoria Sibiu a admis excep?ia lipsei calita?ii procesuale pasive a para?ilor A.A. ?i B.B. ?i a respins ac?iunea civila formulata de reclamantul SERVICIUL PUBLIC DE POLI?IE LOCALA AL MUNICIPIULUI SIBIU in contradictoriu cu ace?ti para?i, ca fiind introdusa fata de persoane fara calitate procesuala pasiva.
Prin aceeasi sentinta s-a respins ac?iunea civila formulata de reclamantul SERVICIUL PUBLIC DE POLI?IE LOCALA AL MUNICIPIULUI SIBIU in contradictoriu cu parata C.C. si a fost obligat reclamantul la plata sumei de 700 lei cu titlu de cheltuieli de judecata, catre parata C.C.
Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de fond a constatat ca sub dosar nr. … s-a inregistrat pe rolul Judecatoriei Sibiu ac?iunea civila formulata de reclamantul SERVICIUL PUBLIC DE POLI?IE LOCALA AL MUNICIPIULUI SIBIU, aflat in subordinea Consiliului Local al Municipiului Sibiu, impotriva paratului B.B., cu domiciliul in Sibiu, solicitandu-se ca prin sentin?a ce se va pronun?a in cauza sa se dispuna urmatoarele :
1. sa fie obligat paratul la desfiintarea lucrarilor executate fara autorizatie de construire, lucrari descrise in procesul verbal de contraventie nr. 1/07.05.2012, conform prevederilor art. 28 alin. 3 si art. 32 alin. 1 lit. b din Legea nr. 50/1991 republicata;
2. sa se stabileasca un termen limita de 30 de zile, de la admiterea actiunii, pentru ducerea la indeplinire a masurii de demolare a lucrarilor executate fara autorizatie de construire, conform prevederilor art. 32 alin. 2 din Legea nr. 50/1991;
3. sa fie autorizat viceprimarul municipiului Sibiu cu ducerea la indeplinire a masurilor de demolare a lucrarilor executate fara autorizatie de construire, conform prevederilor art. 32 alin. 3 din Legea nr. 50/1991 republicata.
In motivarea in fapt a ac?iunii se arata ca, pe strada X, nr. 7, cu numar cadastral top. 5/2/2/2 din municipiul Sibiu s-a demolat vechea constructie pana la fundatie, iar pe vechiul amplasament proprietarul a construit un nou imobil format din parter si mansarda. Dimensiunile constructiei sunt cu aproximatie urmatoarele: lungime - 8,52 metri, latime - 5,62 metri si inaltime - 6,20 metri, iar pe doua parti ale proprietatii s-a construit o fundatie pentru gard. Pentru toate aceste lucrari proprietarul nu detine nici o autorizatie de construire eliberata de Primaria Municipiului Sibiu.
Procesul verbal de contraventie nu a fost contestat, iar masura complementara prevazuta de acesta, respectiv oprirea executarii lucrarilor si intrarea in legalitate cu conditia respectarii planurilor urbanistice si a regulamentelor aferente, conform art. 7 din Legea nr. 50/1991, nu a fost indeplinita.
Articolul 28 alin. 3 din Legea nr. 50/1991 modificata si completata, stipuleaza expres faptul ca, in cazul in care la expirarea termenului de intrare in legalitate stabilit prin procesul verbal de contraventie nu s-au dus la indeplinire masurile complementare dispuse, singura masura legala care se mai poate dispune in cauza este cea de demolare a lucrarilor executate fara autorizatie de construire.
Intrucat paratul nu s-a conformat masurilor stabilite prin procesul verbal de constatare si sanctionare a contraventiilor nr. 1/07.05.2012, care constituie titlu executoriu, este evident ca acesta actioneaza cu rea credinta. Pe cale de consecinta, daca nu ar fi obligat  la desfiintarea constructiei si i s-ar da acum un termen pentru obtinerea autorizatiei de construire, practic, s-ar nesocoti principiul legalitatii si i s-ar oferi paratului posibilitatea sa profite chiar de propria rea credinta, ceea ce este inadmisibil.
Se precizeaza ?i faptul ca Serviciul Public de Poli?ie Locala al Municipiului Sibiu a fost imputernicit prin HCL nr. 339/2011 sa promoveze in instanta ac?iunile privind demolarea construc?iilor ridicate ilegal, ce deriva din procesele verbale de contraventie.
In proba?iune, au fost anexate inscrisuri: procesul verbal de constatare si sanctionare a contraventiilor nr. 1/07.05.2012, corespondenta purtata cu Directia de Amenajare a Teritoriului si Urbanism - Serviciul Autorizare Constructii, referatul nr. 3/17.04.2015, planse fotografice.
In drept, se invoca Legea nr. 50/1991 republicata, Codul de procedura civila.
Paratul B.B. a formulat intampinare in cauza prin care a solicitat respingerea ca neintemeiata a actiunii, fara cheltuieli de judecata.
In motivarea intampinarii se arata ca, prin actiunea formulata se urmareste demolarea lucrarilor de consolidare efectuate la imobilul dobandit de catre parat prin contractul autentificat sub nr. 5/06.03.2012, paratul preluand imobilul cumparat cu lucrarile de reconstruire efectuate in cea mai mare parte.
Lucrarile efectuate au fost exclusiv de reconstruire, din cate a aflat paratul, vechiul imobil fiind in iminent pericol de prabusire. In realitate, casa a ramas aceeasi, pe acelasi amplasament, cu aceleasi dimensiuni, structura, asa cum era inscrisa in CF. Prin urmare, exista o minima atingere adusa normelor sociale privind regimul constructiilor ?i autorizarea lor, avand in vedere faptul ca lucrarile efectuate s-au realizat asupra unei constructii existente, in limitele acesteia, care este identificata ?i inscrisa ca atare in cartea funciara.
In ceea ce priveste gardul efectuat, acesta a inlocuit gardul vechi, situat la limita dintre proprietatea paratului ?i drumul public.
A?a fiind, apreciaza paratul ca nu se impune masura demolarii constructiei, amenda aplicata fiind platita de catre acesta.
Pe de alta parte, o astfel de masura ar fi de natura sa aduca prejudicii patrimoniale coproprietarului imobilului, respectiv sotiei paratului, aceasta dobandind imobilul ca bun comun, in coproprietate codevalma?a cu paratul. Aceasta nu a fost sanctionata contraventional ?i nici nu este chemata in judecata.
Totodata, se imputa paratului imprejurarea ca nu a luat nici o masura privind intrarea in legalitate in sensul de a obtine autorizarea lucrarii. Cheltuielile cu achizitia imobilului, cu finalizarea lucrarilor, plata amenzii, etc., au determinat lipsirea acestuia de resursele financiare pentru realizarea acestor formalitati, fiind nevoit sa procedeze la vanzarea chiar a imobilului in mai putin de un an de la data sanctionarii, moment dupa care nu a mai putut realiza nici un fel de formalitati de autorizare, nemaifiind proprietarul imobilului, a?a cum nu este nici la acest moment.
Avand in vedere ca imobilul constructie a carui demolare se solicita este notat in CF, inscris in eviden?ele fiscale, pentru care se percepe ?i plateste impozit, dobandit in actuala forma cu buna credinta, nu sunt indeplinite conditiile demolarii acestuia, a?a cum se solicita prin actiune, iar culpa pentru realizarea lucrarilor fara autorizatie a fost sanctionata contraventional, paratul achitand amenda dispusa.
Au fost anexate urmatoarele inscrisuri: extras de carte funciara, contract de vanzare cumparare, certificat de atestare fiscala.
Prin precizarea de ac?iune din data de 09.07.2015 reclamantul a solicitat introducerea in cauza ?i a paratelor A. A., cu domiciliul in Sibiu, str. X. nr. 5, in calitate de coproprietara a imobilului ?i C.C. in calitate de cumparator al imobilului.
Parata A.A. a solicitat prin intampinarea formulata in cauza, de asemenea, respingerea ca neintemeiata a actiunii cu toate cele trei petite formulate.
In motivarea intampinarii se arata ca, nu a fost realizata o constructie noua sau una diferita fa?a de cea preexistenta ?i nu s-au incalcat in nici un mod conditiile de autorizare privind regimul zonei, gradul de ocupare, inaltime, etc., neexistand nici un fel de vatamare din acest punct de vedere.
In ceea ce priveste raspunderea contraventionala, aceasta este una personala, respectiv parata in calitate de coproprietara asupra imobilului (in anul 2012) nu a avut posibilitatea de a formula plangere contraventionala impotriva procesului verbal de contraventie. In aceste conditii, o actiune in demolarea imobilului aflat in coproprietate devalma?a, indreptata impotriva ambilor coproprietari, avand in vedere ca doar unul a fost sanctionat contraventional atrage o inadmisibilitate a intregii actiunii.
Prin intampinarea formulata in cauza parata C.C. a solicitat respingerea actiunii introductive de instanta ?i obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata.
Parata apreciaza ca nu justifica calitate procesuala pasiva in cauza avand in vedere temeiul juridic al ac?iunii introductive de instan?a, respectiv art. 28 alin. 3 raportat la art. 32 din Legea nr. 50/1991, faptul ca prin procesul verbal de contraven?ie nu s-a stabilit nici un fel de obligatie in sarcina sa.
In motivarea intampinarii, parata arata ca a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu in baza contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 7/ 04.04.2013 de catre BNP, fiind un tert dobanditor de buna credinta in condi?iile art. 901 C. civ. La momentul incheierii contractului de vanzare cumparare, procesul verbal prin care a fost sanctionat contraventional vanzatorul nu era notat in cartea funciara ?i nu exista nici un fel de mentiune cu privire la obligatia de intrare in legalitate dispusa de agentul constatator. Parata a aflat de existenta acestuia doar odata cu comunicarea actiunii introductive de instanta, asa cum a fost modificata.
In proba?iune, instan?a a incuviin?at ?i administrat proba cu inscrisurile depuse la dosar de catre par?i.
La primul termen de judecata s-a invocat ?i excep?ia lipsei calita?ii procesuale pasive a para?ilor B.B. ?i A.A., pronun?area cu privire la aceasta excep?ie fiind unita cu fondul cauzei. 
Analizand actele ?i lucrarile dosarului, instan?a de fond a retinut in fapt urmatoarele:
Prin procesul verbal de contraven?ie nr. 1/07.05.2012 intocmit de catre Serviciul Public de Poli?ie Locala Sibiu s-a re?inut in sarcina paratului B.B. savar?irea contraven?iei prevazute de art. 26 alin. 2 pct. 1 din Legea nr. 50/1991 republicata, cu modificarile ?i completarile ulterioare, constand in aceea ca la imobilul situat pe strada X, nr. 7, cu nr. cadastral/top 5/2/2/2, din municipiul Sibiu, a construit pe vechiul amplasament un imobil format din parter ?i mansarda, dimensiunile construc?iei fiind aproximativ urmatoarele: lungime 8,52 metri, la?ime 5,62 metri ?i inal?ime 6,20 metri, fara a de?ine autoriza?ie de construire eliberata de Primaria mun. Sibiu. De asemenea, a construit pe doua par?i ale proprieta?ii o funda?ie pentru gard.
Paratul a fost sanc?ionat prin procesul verbal indicat mai sus cu amenda in suma de 4.000 lei ?i, totodata, in baza art. 28 din Legea nr. 50/1991 s-a dispus oprirea lucrarilor ?i intrarea in legalitate cu condi?ia respectarii planurilor urbanistice ?i a regulamentelor aferente, masurile dispuse urmand a se realiza in termen de noua luni de la data comunicarii procesului verbal, paratul avand obliga?ia de a notifica organului de control indeplinirea obliga?iilor in termenul stabilit. In cazul in care, in termen de noua luni nu se indeplinesc formele legale de intrare in legalitate a construc?iei, aceasta se va aduce la starea ini?iala. 
Procesul verbal de contraven?ie nu a fost contestat de catre parat in termenul legal, astfel ca acesta a devenit titlu executoriu in conformitate cu prevederile art. 37 din OG nr. 2/2001, iar amenda aplicata prin acesta a fost achitata de catre parat.
La data de 17.04.2015 a fost intocmit de catre reclamant referatul nr. 3/2015 prin care s-a re?inut, urmare a raspunsului comunicat de Serviciul Autorizare Construc?ii din cadrul Primariei mun. Sibiu, faptul ca paratul nu a ob?inut autoriza?ia de construire pentru lucrarile efectuate, propunandu-se promovarea unei ac?iuni in justi?ie in scopul obligarii la indeplinirea masurilor complementare stabilite prin actul sanc?ionator.
Cu privire la situa?ia de carte funciara a imobilului, instan?a re?ine potrivit inscrisurilor depuse la dosar ca, la momentul intocmirii procesului verbal de contraven?ie, imobilul inscris in CF nr. 11 Sibiu (nr. CF vechi 7), nr. top. 5/2/2/2 - teren in suprafa?a de 148 mp ?i casa compusa din camera ?i bucatarie, era proprietatea para?ilor B.B. ?i A.A. cu titlu de bun comun (incheierea de cf nr. 13/ 07.03.2012). Ulterior imobilul respectiv a facut obiectul actului de dezlipire autentificat sub nr. 6/03.04.2013, prin care imobilul a fost dezlipit in doua corpuri funciare distincte rezultand nr. cadastral nou 19 - teren arabil (gradina) ?i construc?ie (casa de locuit), imobil in suprafa?a totala de 88 mp, situat administrativ in Sibiu, str. Laptariei, nr. 37 ?i nr. cadastral nou 20 - teren arabil (gradina), imobil in suprafa?a totala de 60 mp, situat administrativ in Sibiu, str. X, nr. 7, iar prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 7/03.04.2013 imobilul teren ?i construc?ii identificat sub nr. cadastral nou 19 a fost instrainat de catre para?ii A.A. si B.B. in favoarea paratei C.C.
Astfel ca, in prezent imobilul identificat in procesul verbal de contraven?ie este inscris in CF nr. 19 Sibiu, nr. top. 19 - teren in suprafa?a de 88 mp ?i nr. top. 19 - C1 - casa compusa din camera ?i bucatarie, fiind proprietatea tabulara a paratei C.C., cu titlu de bun propriu (incheierea de cf nr. 22/04.04.2013).
           In sus?inerea cererii de desfiin?are a construc?iilor realizate fara autoriza?ie de construire, se invoca de catre reclamant prevederile art. 28 alin. 3 din Legea nr. 50/1991 republicata, conform carora, masura desfiin?arii construc?iilor se aplica ?i in situatia in care, la expirarea termenului de intrare in legalitate stabilit in procesul verbal de constatare a contraventiei, contravenientul nu a obtinut autoriza?ia necesara.
 De asemenea, art. 32 din aceea?i lege prevede ca, in cazul in care persoanele sanc?ionate contraventional au oprit executarea lucrarilor, dar nu s-au conformat in termen celor dispuse prin procesul-verbal de constatare a contraventiei, potrivit prevederilor art. 28 alin. 1, organul care a aplicat sanc?iunea va sesiza instan?ele judecatore?ti pentru a dispune, dupa caz: a) incadrarea lucrarilor in prevederile autorizatiei; b) desfiin?area construc?iilor realizate nelegal.
Avand in vedere, pe de o parte, aceste dispozi?ii legale care stabilesc in sarcina persoanei sanc?ionate contraven?ional obliga?ia de a se conforma masurilor dispuse prin procesul verbal de contraven?ie, in caz contrar urmand a se dispune desfiin?area construc?iilor realizate nelegal, iar pe de alta parte, faptul ca persoana sanc?ionata contraven?ional (paratul B.B.) nu mai are calitatea de proprietar al imobilului, acest parat nu justifica calitate procesuala pasiva in cauza, sarcina demolarii construc?iei revenind eventual proprietarului actual al construc?iilor. Aceea?i este ?i situa?ia paratei A.A. fa?a de care nu s-a dispus nici un fel de obliga?ie prin procesul verbal de contraven?ie ?i nici nu subzista in prezent in sarcina acesteia vreo obliga?ie cu privire la imobilul in litigiu.
In raport de aceste imprejurari, instan?a a admis excep?ia lipsei calita?ii procesuale pasive a para?ilor A.A. ?i B.B. ?i a respins ac?iunea civila formulata de reclamant in contradictoriu cu acest para?i, ca fiind introdusa fa?a de persoane fara calitate procesuala pasiva.
In ceea ce prive?te fondul cauzei, avand in vedere situa?ia actuala a imobilului in litigiu, instanta a analizat in continuare buna credin?a a ter?ului dobanditor al imobilului identificat in procesul verbal de contraven?ie ?i daca odata cu dreptul de proprietate asupra imobilului s-a transmis in sarcina acestuia ?i obliga?ia desfiin?arii construc?iei.
Potrivit dispozi?iilor art. 14 alin. 2 C.civ., in executarea obliga?iilor civile buna credin?a se prezuma pana la proba contrara, iar in ceea ce prive?te dobandirea unui drept real inscris in cartea funciara in temeiul unui act juridic cu titlu oneros, art. 901 alin. 2 C.civ., ter?ul dobanditor este considerat de buna credin?a numai daca, la data inregistrarii cererii   de inscriere a dreptului in folosul sau, sunt indeplinite urmatoarele condi?ii: nu a fost inregistrata nicio ac?iune prin care se contesta cuprinsul car?ii funciare, din cuprinsul car?ii funciare nu rezulta nicio cauza care sa justifice rectificarea acesteia in favoarea altei persoane; nu a cunoscut, pe alta cale, inexactitatea cuprinsului car?ii funciare.
Din interpretarea acestor dispozi?ii legale rezulta ca parata C.C., proprietarul actual al imobilului teren ?i construc?ii situat in Sibiu, str. X. nr. 7, este prezumata ca dobanditor de buna credin?a al imobilului in temeiul contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 7/03.04.2013 incheiat cu para?ii NA.A si B.B., in situa?ia in care la momentul incheierii contractului de vanzare cumparare in cartea funciara a imobilului nu era notata nicio men?iune cu privire la procesul verbal de contraven?ie ?i cu privire la obliga?ia de intrare in legalitate dispusa de organul constatator. De asemenea, nu s-a dovedit de catre reclamant ca parata ar fi cunoscut pe alta cale care este situa?ia reala a construc?iilor existente sau alte aspecte cu privire la imprejurarile edificarii construc?iei a carei demolare se solicita prin ac?iunea de fa?a, avand in vedere ca descrierea imobilului in cartea funciara, cat ?i          in contractul de vanzare este una generica - casa de locuit cu camera ?i bucatarie, iar dezmembrarea imobilului ?i opera?iunea de inscriere in cartea funciara s-a realizat doar cu pu?in timp inainte, neputandu-i-se imputa paratei o eventuala nerespectare a normelor legale in realizarea acestei dezmembrari.
Fa?a de aceste imprejurari, instan?a a retinut ca prezum?ia de buna credin?a a paratei C.C. la momentul dobandirii bunului nu a fost inlaturata, astfel ca nu se poate sus?ine transmiterea in sarcina acesteia a riscului dobandirii bunului ?i a obliga?iei de desfiin?are a construc?iei edificata fara autoriza?ie de construire, derivata din procesul verbal de contraven?ie.
In consecin?a, ac?iunea civila formulata de reclamantul SERVICIUL PUBLIC DE POLI?IE LOCALA AL MUNICIPIULUI SIBIU in contradictoriu cu parata C.C, a fost respinsa ca neintemeiata.
In temeiul art. 453 C.pr.civ. ?i data fiind cererea paratei, reclamantul a fost obligat la plata catre acesta a cheltuielilor de judecata in suma de 700 lei constand in onorariu de avocat, conform chitan?ei de plata ata?ata la dosar.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel reclamantul Serviciul Public de Politie Locala al Municipiului Sibiu, aflat in subordinea Consiliului Local al Municipiului Sibiu, schimbarea in tot in sensul admiterii actiunii astfel cum a fost formulata.
In motivarea apelului se arata ca pe strada X, nr. 7, cu numar cadastral top 5/2/2/2 din municipiul Sibiu a existat o constructie care a fost demolata pana la fundatie, iar pe vechiul amplasament, proprietarul a construit un nou imobil format din parter si mansarda. Dimensiunile constructiei sunt cu aproximatie urmatoarele: lungime - 8,52 metri, latime - 5,62 metri si inaltime - 6,20 metri.
De asemenea, s-a construit pe doua parti ale proprietatii o fundatie pentru gard. Pentru toate aceste lucrari proprietarul nu detine nici o autorizatie de construire eliberata de Primaria Municipiului Sibiu.
Apelantul sustine ca hotararea instantei de fond este netemeinica si nelegala, aceasta apreciind in mod eronat ca s-ar impune respingerea actiuni in conditiile in care procesul verbal de contraventie nr. 1/07.05.2012 NU a fost contestat, iar masura complementara prevazuta de acesta, respectiv oprirea executarii lucrarilor si intrarea in legalitate cu conditia respectarii planurilor urbanistice si a regulamentelor aferente, conform art. 7 din Legea nr. 50/1991, nu a fost indeplinita.
Instanta de fond a respins actiunea formulata in contradictoriu cu B.B. raportat la motivarea ca acesta nu mai are calitatea de proprietar si atunci nu ar mai justifica calitate procesuala pasiva in cauza.
Ori, raportat la acest aspect, apelantul considera ca B.B. a dat dovada de REA-CREDINTA la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, declarand expres in contract ca "nu este implicat si dupa cunostintele sale, nu exista iminenta nici unui litigiu, arbitraj, sau procedura administrativa al caror rezultat ar putea afecta dreptul de proprietate detinut de acesta asupra acestui imobil", precum si ca „nu incalca vreo prevedere legala care i-ar fi aplicabila si nici vreo obligatie asumata fata de vreun tert", in conditiile in care acesta a primit procesul verbal de contraventie si a achitat amenda in 15.05.2012 cu chitanta nr. 100, dar masura complementara dispusa prin acesta nu a indeplinit-o, CUNOSCAND CA URMA SA DESFIINTEZE LUCRARILE EXECUTATE FARA AUTORIZATIE DE CONSTRUIRE.
In ceea ce o priveste pe A.A., desi intr-adevar nu a fost sanctionata contraventional, apelantul sustine ca, pentru opozabilitatea hotararii si a executorii silite si aceasta trebuie sa aiba calitate procesuala pasiva in cauza, avand calitatea de executant si investitor al lucrarilor de construire.
In ceea ce o priveste pe C.C., „cumparatoarea de buna - credinta" cum retine in sentinta instanta de fond, apelantul solicita sa se aiba in vedere faptul ca aceasta NU a cumparat imobilul care face obiectul prezentului litigiu intrucat, potrivit extrasului CF depus de catre B.B., reiese ca la rubrica A 1.1 nr. top 5/2/2/2 figureaza o locuinta, respectiv o casa compusa din camera si bucatarie.
Ori, constructia care trebuie desfiintata este compusa din parter 48,16 mp si mansarda 48,16 mp, fiind mai mult decat evident faptul ca nu imobilul din prezenta speta a facut obiectul contractului de vanzare-cumparare.
Ori, coroborand informarile si schitele depuse la Primaria Municipiului Sibiu cu privire la constructia veche, cu fotografiile din care rezulta fara putinta de tagada ca noua constructie a fost realizata in anul 2012 si cu cele constatate si consemnate in procesul verbal de contraventie rezulta explicit faptul ca in contractul de vanzare-cumparare dintre B.B. si A.A., pe de o parte si C.C., pe de alta parte, NU a fost transferata constructia noua, ci constructia veche intabulata. In caz contrar este mai mult decat evident ca B.B. a savarsit cel putin o infractiune la intocmirea contractului de vanzare-cumparare.
Mai mult decat atat constructia a carui demolare se solicita nu este intabulata.
Articolul 28. alin. (3) din Legea nr. 50/1991 modificata si completata, stipuleaza expres faptul ca, in cazul in care la expirarea termenului de intrare in legalitate stabilit prin procesul verbal de contraventie nu s-au dus la indeplinire masurile complementare dispuse, singura masura legala care se mai poate dispune in cauza este cea de demolare a lucrarilor executate fara autorizatie de construire.
Intrucat paratii nu s-au conformat masurilor stabilite prin procesul - verbal de constatare si sanctionare a contraventiilor nr. 1/07.05.2012 care constituie titlu executoriu prin efectul legii este evident ca acesta actioneaza cu rea - credinta. Pe cale de consecinta, daca nu ar fi obligati la desfiintarea constructiei, conform prevederilor art. 32 alin. 1, lit. b din Legea nr. 50/1991 republicata si li s-ar da acum un termen pentru obtinerea autorizatiei de construire, practic, s-ar nesocoti principiul legalitatii si li s-ar oferi paratilor posibilitatea sa profite chiar de propria rea - credinta, ceea ce este inadmisibil
In drept, Legea 50/1991 republicata, art. 466 si urm. Cod de procedura civila.
In cauza a formulat intampinare intimata C.C. solicitand respingerea apelului ca neintemeiat si obligarea apelantului la cheltuieli de judecata. Se sustine ca solutia instantei de fond este legala si temeinica intrucat a retinut buna sa credinta la dobandirea imobilului in litigiu potrivit art.901 Cod civil., buna credinta care se prezuma pana la proba contrara, iar apelantul nu a facut nicio proba de natura a rasturna prezumtia de buna-credinta de care intimata se bucura. Intimata mai arata ca masura prevazuta de art. 28 alin. 3 raportat la art. 32 din Legea nr.50/1991 sunt opozabile numai contravenientului, iar ea nu a fost sanctionata contraventional.
In cauza a formulat intampinare si intimata A.A. solicitand respingerea apelului ca neintemeiat intrucat la imobilul in litigiu s-au efectuat doar lucrari de consolidare si numai de catre vanzator, nu de catre paratul B.B.. In realitate, casa a ramas aceeasi, cu aceeasi amprenta la sol, doar ca s-au efectuat lucrari de reconstruire pentru ca era in pericol iminent de prabusire. Intimata sustine ca masura demolarii i-ar aduce prejudicii patrimoniale nejustificate, mai ales in contextul in care ea nu a fost sanctionata contraventional. Din acest motiv, ea nu a putut lua nici masurile pentru intrarea in legalitate.
Analizand sentinta atacata prin prisma motivelor de apel si, din oficiu, sub toate aspectele, tribunalul retine ca apelul este intemeiat si va fi admis, pentru considerentele pe care le vom arata in continuare.
  Instanta de fond a retinut in mod corect starea de fapt, dar a interpretat gresit natura juridica a obligatiei de demolare stabilita ca masura complementara prin procesul verbal de contraventie incheiat paratului Neagoe.
In primul rand, situatia de carte funciara a imobilului in litigiu si evolutia acestuia este urmatoarea.
Imobilul in litigiu este inscris in CF nr. 11 Sibiu (nr. CF vechi 7), nr. top. 5/2/2/2 - teren in suprafa?a de 148 mp ?i casa compusa din camera ?i bucatarie. La 07.05.2012, data incheierii procesului verbal de contraventie, imobilul era proprietatea para?ilor B.B. ?i A.A. cu titlu de bun comun (incheierea de cf nr. 13/ 07.03.2012). Dupa incheierea procesului verbal, proprietarii imobilului, au efectuat o dezmembrare in urma careia au rezultat doua corpuri funciare distincte, unul cu nr. cadastral nou 19 - teren arabil (gradina) ?i construc?ie (casa de locuit), imobil in suprafa?a totala de 88 mp, situat administrativ in Sibiu, str. X, nr. 7 ?i al doilea cu nr. cadastral nou 20 - teren arabil (gradina), imobil in suprafa?a totala de 60 mp, situat administrativ in Sibiu, str. X. nr. 7. Primul imobil dezmembrat, cel cu nr. cadastral 19 a fost instrainat prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 7/03.04.2013 in favoarea paratei C.C.. Acesta se refera la imobilul identificat prin procesul verbal de contraven?ie si este alcatuit din teren in suprafa?a de 88 mp ?i nr. top. 19 - C1 - casa compusa din camera ?i bucatarie, in prezent fiind proprietatea tabulara a paratei C.C., cu titlu de bun propriu (incheierea de cf nr. 22/04.04.2013).
La 7.05.2012 s-a intocmit de catre apelant procesul verbal de contraven?ie nr. 1 prin care s-a re?inut in sarcina paratului B.B. savar?irea contraven?iei prevazute de art. 26 alin. 2 pct. 1 din Legea nr. 50/1991 republicata, cu modificarile ?i completarile ulterioare, constand in aceea ca la imobilul situat pe strada X. nr. 7, cu nr. cadastral/top 5/2/2/2, din municipiul Sibiu, a construit pe vechiul amplasament un imobil format din parter ?i mansarda, dimensiunile construc?iei fiind aproximativ urmatoarele: lungime 8,52 metri, la?ime 5,62 metri ?i inal?ime 6,20 metri, fara a de?ine autoriza?ie de construire eliberata de Primaria mun. Sibiu. De asemenea, a construit pe doua par?i ale proprieta?ii o funda?ie pentru gard. Paratului i s-a aplicat o amenda in suma de 4.000 lei ?i, totodata, in baza art. 28 din Legea nr. 50/1991 s-a aplicat masura complementara a opririi lucrarilor ?i intrarii in legalitate in termen de noua luni de la data comunicarii procesului verbal.
Paratul nu a contestat procesul verbal de contraventie, a achitat amenda aplicata si, pana in acest moment, nu a ob?inut autoriza?ia de construire pentru lucrarile efectuate.
In ceea ce priveste natura si efectele obligatiei de demolare a constructiei edificate fara autorizatie de construire, tribunalul retine ca aceasta obligatie este opozabila si tertului dobanditor al bunului intrucat este strans legata de posesia asupra acestuia, fiind o obligatie sui-generis, avand natura juridica a unei veritabile sarcini reale care incumba titularului dreptului de proprietate.
In cauza este dovedit prin inscrierile in cartea funciara si constatarile organului de control la intocmirea procesului verbal ca imobilul vechi a fost demolat si ca vechiul amplasament s-a edificat un nou imobil, cel care exista in acest moment, fara ca paratii sa detina autorizatie de demolare sau de construire pentru noua constructie.
In momentul edificarii constructiei fara autorizatie s-a savarsit contraventia retinuta si s-a nascut obligatia intrarii in legalitate (moment depasit in prezent) sau desfiintarii constructiei, obligatie care se transmite odata cu dreptul de proprietate asupra imobilului, fiind o obligatie sui-generis, similara celor scriptae in rem, care sunt strans legate de posesia lucrului, obligatia fiind opozabila fata de un tert strain de raportul juridic care a dat nastere acesteia. Fiind o obligatie legata de posesia bunului nu prezinta relevanta nici buna-credinta a tertului dobanditor, intrucat aceasta ar insemna ca dispozitiile Legii nr. 50/1991 ar ramane fara substanta prin simpla instrainare a bunului. Prin urmare, este irelevant cine detine calitatea de proprietar al imobilului la data solicitarii de demolare, obligatia de a suporta consecintele nerespectarii dispozitiilor legale privind disciplina in constructii fiind transmisa ca un accesoriu odata cu bunul.
De altfel, parata intimata C.C. nici nu poate invoca buna-credinta in cauza intrucat aceasta trebuie analizata nu doar in raport de inscrierile in CF, ci si de actele care au stat la baza acestor inscrieri, asa cum rezulta si din dispozitiile art. 901 alin.2 lit.c Cod civil, text invocat chiar de intimata prin intampinare. Atat timp cat aceasta a cumparat o casa noua compusa din parter si mansarda (faptul ca este nou construita este evident din fotografiile depuse de reclamant in fata instantei de fond), desi in cartea funciara apare o constructie intabulata mult anterior, compusa din camera si bucatarie, prezumtia de buna-credinta nu mai poate fi retinuta, mai ales ca vanzatorul nu a putut prezenta pentru o casa in curs de finalizare documentele de autorizare a constructiei.
Pentru aceste motive, in baza art. 480 Cod proc.civ. se va admite apelul, se va schimba in tot sentinta atacata in sensul ca se va respinge exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratilor S.S. ;i B.B. intrucat acestia erau proprietarii imobilului la data constatarii savarsirii contraventiei, si se va admite actiunea reclamantei. In consecinta, paratul B.B. va fi obligat sa desfiinteze constructiile executate fara autorizatie in 3 luni de la data prezentei hotarari, iar in cazul nerespectarii acestui termen, masura desfiintarii va fi dusa la indeplinire prin grija Primarului Municipiului Sibiu.