Imobil care nu intra sub incidenta Legii nr. 112/1995 vandut chiriasilor. Nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare.

Imobil care nu intra sub incidenta Legii nr. 112/1995 vandut chiriasilor. Nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare.
      Legea nr. 112/1995 - art. 1
      H.G. nr. 11/1997 - art. 1 alin. 4 si 5
      
     Potrivit art. 1 din Legea nr. 112/1995, fostii proprietari - persoane fizice - ai imobilelor cu destinatia de locuinte, trecute ca atare in proprietatea statului sau a altor persoane juridice cu titlu, beneficiaza de masurile reparatorii prevazute de aceasta lege.
     Articolul 1 alin. 4 din H.G. nr. 11/1997 prevede ca "locuintele care au fost preluate de stat cu nerespectarea prevederilor legale in vigoare la data respectiva sau care au intrat in posesia acestuia in conditiile inexistentei unei reglementari legale care sa reprezinte temei juridic al constituirii dreptului de proprietate al statului sunt considerate ca fiind trecute fara titlu in posesia acestuia si nu intra sub incidenta Legii nr. 112/1995", iar aliniatul 5 al aceluiasi articol stabileste "imobilele care nu intra sub incidenta Legii nr. 112/1995 si pentru care nu exista titlu valabil constituit in favoarea statului pot  face obiectul cererilor de  restituire sau de acordare a despagubirilor, formulate de persoanele indreptatite pe cale judecatoreasca, potrivit dreptului comun":
     Prin urmare, vanzarea unui imobil, in baza art. 9 din Legea nr. 112/1995, cu privire la care s-a stabilit de  catre Comisia Judeteana T. de aplicare a Legii nr. 112/1995 ca nu intra sub incidenta acestei legi si care a fost revendicat pe calea dreptului comun, atrage sanctiunea nulitatii absolute.
     
      Curtea de Apel Timisoara, Sectia civila, decizia nr. 1803 din 11 octombrie 2006
     
     Prin Sentinta civila nr. 9132 din 4 noiembrie 2003, Judecatoria Timisoara a respins, pe baza exceptiei autoritatii de lucru judecat, actiunea civila formulata de reclamantul N.A. impotriva paratului Statul Roman, prin C.L.T., si paratilor persoane fizice C.V.M., D.M. si D.F., avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare nr. 14939/12.03.1998 incheiat intre D.C., antecesorul paratilor persoanelor fizice, si S.C. "A.D.P." S.A., cu privire la ap. nr. 8 situat in Timisoara, str. R.B., nr. 22 si rectificarea cartii funciare.
     Prin Decizia civila nr. 2557 din 15 noiembrie 2004, Curtea de Apel Timisoara a respins apelul declarat de reclamantul N.A. impotriva Sentintei civile nr. 9132 din 4 noiembrie 2003 a Judecatoriei Timisoara, mentinand solutia de respingere a actiunii reclamantului, dar a substituit motivarea primei instante, in sensul ca a inlaturat exceptia autoritatii de lucru judecat si, examinand fondul cauzei, a respins actiunea ca neintemeiata.
     In ceea ce priveste exceptia, instanta de apel a stabilit ca prin Decizia civila nr. 676 din 31 martie 2003 a Curtii de Apel Timisoara, invocata in sustinerea exceptiei, nu s-a solutionat fondul cauzei, actiunea fiind respinsa ca inadmisibila, astfel incat nu opereaza autoritatea de lucru judecat.
     In legatura cu fondul cauzei, instanta de apel a avut in vedere ca titlul prin care i s-a restituit reclamantului N.A. imobilul in litigiu este Decizia civila nr. 1500 din 28 mai 1999, iar actiunea din acest dosar a fost introdusa la 2 iunie 1998, fara a fi notata in cartea funciara si dupa 3 luni si 3 zile de la incheierea antecontractului de vanzare-cumparare asupra imobilului (3 martie 1998).
     Totodata, instanta de apel a retinut ca, prin adresa nr. 11879 din 2 octombrie 1997, Primaria M.T. a comunicat R.A. "U." T. lista imobilelor revendicate, in care figura si imobilul in litigiu, si a pus in vedere regiei mentionate sa suspende procedurile de vanzare pentru imobilele pentru care pe rolul instantelor exista litigii, dar actiunea reclamantului nu fusese introdusa la data incheierii contractului de vanzare-cumparare cu D.C., asa incat nici cumparatorul si nici vanzatorul nu sunt de rea-credinta.
     Prin Decizia civila nr. 1803 din 11 octombrie 2006, Curtea de Apel Timisoara a admis recursul declarat de reclamantul N.A., a modificat in tot decizia recurata, in sensul ca a admis apelul reclamantului, a anulat sentinta pronuntata de prima instanta si, rejudecand, a admis actiunea formulata de reclamant, sens in care a constatat nulitatea absoluta a  contractului de vanzare-cumparare nr. 14939/12.03.1998, incheiat intre S.C. "A.D.P." S.A. si numitul D.C., antecesorul paratilor persoane fizice, si a dispus  rectificarea cartii funciare, in sensul radierii dreptului de proprietate al numitului D.C. si reintabularii dreptului de proprietate al Statului Roman.
     Pentru a pronunta aceasta decizie, instanta de recurs a avut in vedere considerentele care in continuare vor fi evidentiate.
     Reclamantul N.A. si-a intemeiat actiunea  in nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. 14939/12.03.1998 pe dispozitiile art. 9 din Legea nr. 112/1995,  art. 9 alin. 9 din H.G. nr. 11/1997 si art. 948 si 966 C. civ.,  invocand cauza ilicita.
     Este adevarat ca art. 9 din Legea nr. 112/1995 permitea o asemenea  instrainare in cazul  in care  imobilele nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, dupa expirarea termenului in care aceste imobile puteau fi revendicate.
     In cazul de fata insa  imobilul fusese revendicat in baza Legii nr. 112/1995 de reclamantul N.A.,  in calitate de mostenitor al fostilor proprietari tabulari.
     Prin Hotararea nr. 786/11.09.1997, Comisia Judeteana Timis pentru aplicarea prevederilor Legii nr. 112/1995 a respins cererea reclamantului si a stabilit ca imobilul din Timisoara, din litigiu  nu intra sub incidenta Legii nr. 112/1995, intrucat titlul statului nu este valabil, incalcandu-se dispozitiile Decretului de nationalizare nr. 92/1950 (art. 1 din hotarare).
     Prin art. 2 din aceeasi hotarare reclamantul a fost indrumat sa recurga la dreptul comun pentru restituirea  imobilului.
     Pe de alta parte,  inainte de pronuntarea hotararii mentionate, la 23.10.1997 Primaria T. atentionase regia autonoma, care avea in administrare imobilele aflate in proprietatea statului, cu privire la cele care sunt revendicate de fostii proprietari sau de mostenitorii acestora, punandu-i in vedere sa verifice situatia juridica a acestor imobile si sa respecte art. 1 alin. 6 din H.G. nr. 11/1997, respectiv sa suspende  vanzarile catre chiriasi in masura  in care actiunile  in revendicare nu sunt finalizate.  Pe lista care  insotea aceasta adresa, la pozitia 37 era indicat imobilul in discutie.
     Prin urmare, insasi Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995 a stabilit ca  imobilul nu intra sub   incidenta acestei legi, care prin art.1 prevede ca este aplicabila numai imobilelor preluate de stat cu titlu (valabil); constatand in acest caz nevalabilitatea titlului statului,  a considerat ca imobilul a fost preluat fara titlu si pentru ceste motive  i-a respins reclamantului cererea de restituire  in natura,  indrumandu-l spre calea dreptului comun.
     Aceeasi motivare este insa valabila si in ceea ce priveste aplicarea dispozitiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995. Neputand fi restituit in natura mostenitorului fostilor proprietari in baza Legii nr. 112/1995, nu putea fi nici vandut chiriasilor in baza aceleiasi legi.
     Ca un imobil preluat fara titlu valabil de catre stat nu intra sub incidenta Legii nr.112/1995 rezulta in mod expres si din art. 1 alin. 4 din H.G. nr. 11/1997, iar alin. 5  prevede ca asemenea imobile pot face obiectul cererilor de restituire potrivit dreptului comun.
     In plus, art. 9 din H.G. nr. 11/1997 prevede ca actelor juridice de vanzare-cumparare incheiate in baza art. 9 din Legea nr. 112/1995, dar care au ca obiect imobile preluate fara titlu, le sunt aplicabile dispozitiile legale privind  nulitatea.
     Reclamantul N.A., dupa ce i s-a respins cererea intemeiata pe Legea nr. 112/1995,  a formulat actiune pe calea dreptului comun, iar prin decizia civila nr. 1590 din 28 mai 1999, ramasa  irevocabila, Tribunalul Timis a admis actiunea, a constatat ca  imobilul din litigiu a fost nationalizat fara titlu si a dispus rectificarea cartii funciare prin radierea dreptului de proprietate al Statului Roman si  reinscrierea dreptului de proprietate al antecesorilor reclamantului.
     Acum si pe cale judecatoreasca s-a constatat ca statul a  preluat imobilul fara titlu (valabil), in plus dispunandu-se revenirea  la situatia anterioara de carte funciara.
     Prin  urmare statul, asa cum se constatase deja prin hotararea emisa in baza Legii nr. 112/1995, nu avea un titlu valabil  asupra imobilului si in consecinta, nu putea sa dispuna de acesta, chiar daca de facto se afla in patrimoniul sau.
     Cu toate acestea, apartamentul nr. 8 a fost vandut numitului D.C. antecesorul paratelor C.V.-M., D.M. si D.F., la 12.03.1998,  cu fraudarea Legii nr. 112/1995.
     Nu prezinta relevanta faptul ca data  incheierii contractului este anterioara datei inregistrarii actiunii de drept comun a reclamantului (2.06.1998), din moment ce sanctiunea  nulitatii pentru vanzarea imobilelor preluate fara titlu de stat era prevazuta de art. 9 din H.G.  nr. 11/1997 prin raportare la dreptul comun.
     Contractul de vanzare-cumparare nr. 14939/12.03.1998 a fost incheiat prin  fraudarea dispozitiilor legale mentionate anterior, avand o cauza  ilicita, iar sanctiunea ce urmeaza a  i se aplica este nulitatea absoluta  in baza art. 948 pct. 4, 966 si 968 C. civ.
     Pe de alta parte,  partile contractante nu numai ca au incheiat un contract prin  incalcarea dispozitiilor legale in vigoare, dar au fost si de rea-credinta.
     Reaua-credinta a vanzatorului s-a dovedit deja prin cele retinute anterior, la care se adauga si faptul ca inclusiv pe cererea de cumparare a apartamentului nr. 8, pe verso, s-a specificat ca imobilul a fost revendicat in natura in baza Legii nr. 112/1995.
     Nici cumparatorul D.C. nu poate fi considerat de buna-credinta, din moment ce la data incheierii  contractului, 12.03.1998, a semnat o declaratie prin care si-a asumat  toata raspunderea privind incheierea contractului de vanzare-cumparare a imobilului de mai sus, chiar si in situatia in care acesta va face obiectul  unui litigiu.
     Curtea Europeana a Drepturilor Omului in mod constant a stabilit in cauzele  impotriva Romaniei ca,  prin incheierea de catre stat a unor asemenea contracte de vanzare-cumparare cu tertii, s-a  incalcat art. 1 din Protocolul aditional nr. 1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului, text care vizeaza protectia dreptului de proprietate.
     Astfel, in cauza Strain s.a. impotriva Romaniei (21.07.2005), C.E.D.O. a statuat ca, desi  constatase nelegalitatea nationalizarii imobilului, statul a vandut unor terti unul dintre apartamente, punandu-i pe reclamanti in imposibilitate de a-si recupera bunul, iar "imposibilitatea reclamantilor de a intra in posesia apartamentului constituie _o ingerinta in dreptul lor de proprietate".
     La aceeasi concluzie a ajuns C.E.D.O. in cauza Paduraru impotriva Romaniei (1.XII.2005),  precum  si in cauza Porteanu impotriva Romaniei (16.02.2006).
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      1