Codul muncii comentat 2019 Avocat Marius-Catalin Predut
InfoDosar.ro | Jurisprudenta | Spete Tribunalul Sibiu

Instrainarea si dobandirea terenurilor prin acte juridice intre vii, doar prin incheierea ad validitatem a actului in forma autentica

(Decizie nr. 156 din data de 28.02.2013 pronuntata de Tribunalul Sibiu)

Domeniu Contracte | Dosare Tribunalul Sibiu | Jurisprudenta Tribunalul Sibiu

Asupra recursului  de fata instanta retine urmatoarele:
Prin sentinta civila nr. 331/2012 a Judecatoriei Agnita, s-a respins exceptia autoritatii lucrului judecat  invocata de paratii  A. Em. si  A. E..
S-a respins ca neintemeiata actiunea reclamantilor  O. Em. si O. El. in contradictoriu cu paratii A. Em. si A. E.
Pentru a hotari astfel instanta de fond a retinut  ca nu exista identitate de obiect pentru a se retine exceptia autoritatii lucrului judecat fata de dosarul 25/308/2008 deoarece terenul in litigiu a fost indicat ca fiind cel din  TP nr. 3/24/4.03.99  iar in dosarul 25/308/2008 s-a indicat ca teren cel din parcelele 3/1/2 si  94/2.
Pe fondul cauzei s-a retinut ca in baza prevederilor art. 2 al. 1 din Legea nr. 54/1998, aplicabila la momentul incheierii conventiei dintre parti la data de 18.03.2003, instrainarea si dobandirea terenurilor prin acte juridice intre vii trebuie sa fie facute, ad validitatem, prin incheierea actului in forma autentica. In lipsa acestei forme, actul poate constitui cel mult antecontract de vanzare-cumparare.
Potrivit doctrinei si practicii judiciare constante, in baza prevederilor art. 1073 si 1077 din vechiul Cod civil care consacra principiile executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a prejudiciilor cauzate prin neexecutarea obligatiilor asumate, s-a stabilit ca este admisibila actiunea in pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare doar daca: exista un antecontract valabil incheiat, exista refuzul uneia din parti de a autentifica actul de instrainare, partea solicitanta si-a indeplinit obligatiile asumate prin antecontract, promitentul-vanzator este proprietar al bunului vandut iar promitentul-cumparator nu e incapabil de a dobandi acel bun la data pronuntarii hotararii.
Potrivit art.5 alin.2 Titlul X din Legea 247/2005, in situatia in care dupa incheierea unei antecontract cu privire la un teren una din parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.
Antecontractul de vanzare-cumparare nu este translativ de proprietate. In cazul in care promitentul  - vanzator nu-si respecta obligatia si vinde bunul altei persoane, beneficiarul promisiunii nu poate solicita predarea bunului, intrucat nu a devenit proprietar. Doar daca bunul se mai gaseste in patrimoniul promitentul - vanzator, beneficiarul poate solicita instantei sa dea o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.
In speta de fata, din probele administrate coroborate cu Sentinta civila nr. 66/18.02.2010, irevocabila, rezulta ca intre reclamantii O. EM. si O. E. in calitate de promitenti-cumparatori si paratii A. EM. si A. E. in calitate de promitenti-vanzatori a intervenit, la data de 18.03.2003, un antecontract de vanzare-cumparare privind un total de 3 ha de teren agricol intre care era inclusa si suprafata de aproximativ 2,2 ha situata in zona C. P., identificata ca fiind cuprinsa in Titlul de proprietate nr. 3/24, eliberat la data de 04.03.1999, inscris sub nr. cadastral 83/3 cu suprafata de 2,20 ha. Paratii, desi au primit pretul terenului cumparat, nu si-au executat obligatia corelativa de a incheia act autentic de vanzare-cumparare.
Suprafata de aproximativ 2,2 ha situata in zona C. P., identificata ca fiind cuprinsa in Titlul de proprietate nr. 3/24, eliberat la data de 04.03.1999, inscris sub nr. cadastral 83/3 cu suprafata de 2,20 ha, nu era insa, la momentul conventiei sus-amintite, proprietatea paratilor, ci a defunctei A. Eu., pe numele careia a fost eliberat titlul de proprietate.
In plus, la data judecarii prezentei cauze, aceeasi suprafata de teren nu se afla in patrimoniul paratilor, ci in cel al numitilor A. A. si A. O., in temeiul Sentintei civile nr. 117/05.04.2005 pronuntata de Judecatoria Agnita in dos. nr. 8/2005.
Pentru aceste considerente, constatand ca bunul care a facut obiectul antecontractului de vanzare-cumparare nu era la momentul conventiei in patrimoniul promitentilor-vanzatori si nici nu este in patrimoniul acestora in prezent, instanta va respinge, ca neintemeiata, actiunea formulata de reclamanti.
Impotriva  sentintei au declarat in termen recurs, reclamantii  O. E. si O.  E. care au solicitat casarea sentintei  si admiterea in totalitate a actiunii lor.
Recurentii  au invocat nelegalitatea si netemeinicia sentintei  deoarece instanta de fond  a interpretat  gresit  actul juridic dedus judecatii conform art. 304 pct.8 si 9 C. p. civ. astfel:
1.S-au incalcat prevederile art. 1314, 1294, 1295 C. civil si art.  969, 970 C. civil pentru ca vanzatorii nu si-au executat obligatiile de buna credinta si nu s-au abtinut de la  de la evingerea cumparatorilor.
Desi pretul a fost incasat iar posesia a fost predata din 2006 instanta de fond a inlaturat aceste fapte certe si a dat eficienta tranzactiei prin care vanzatorii transmiteau imobilele terenuri  coproprietarilor in mod nelegal incalcandu-se prevederile art. 1295 C. civil proprietatea fiind stramutata.
2.Instanta de fond nu a verificat indeplinirea de catre vanzatori a principiului executarii  contractului  de buna credinta  astfel terenurile obiect al litigiului au fost vandute recurentilor iar vanzatorii nu mai puteau  sa le tranzactioneze cu fratii lor pretul fiind achitat in  integralitate.
3.Desi s-a retinut  ca intre instanta de fond  ca imobilele terenuri  sunt proprietatea altor persoane nu s-a facut dovada  dreptului de proprietate cu CF astfel ca retinerea este nelegala.
In drept  s-au invocat prevederile art. 304 pct.8,9, 312, 274 C. pr. civ. si art. 269, 920, 1314, 1295, 1294 C. civil.
Intimatii parati A. Em. si A. E. prin intampinare a solicitat respingerea recursului  cu obligarea la plata cheltuielilor de judecata deoarece conventia partilor  a fost modificata in ceea ce priveste pretul si obiectul ei  aceasta avand ca obiect doar casa, curtea si gradina pentru pretul de 15.000 lei nu si terenurile cu pretul total de 14.000 lei.
Urmare a dezbaterii succesorale terenurile au fost atribuite fratilor intimatului A. Em. respectiv  A. O. si A. A.
Analizand recursul in limita motivelor  invocate cat si din oficiu  instanta va statua astfel:
Raportul juridic dedus judecatii a vizat cererea reclamantilor Ol. Em. si E. in contradictoriu cu paratii A. Em. si A. E. de constatare a cumpararii a 2,20 ha teren arabil extravilan in locul C. P. inscris  in TP 51/24/99 prin contract sub semnatura privata ca mostenitor a lui A. Eu., obligarea paratilor  sa incheie act apt  de intabulare  sau sentinta sa tina loc  de act autentic  si intabularea dreptului  de proprietate  pe numele reclamantilor. Faptic  intre parti s-a incheiat inscrisul  sub semnatura privata  din 18.03.2003 prin care A. Em. si E. vindeau lui  O. Em. si E. : casa cu sura si gradina in C. P.  pentru pretul de 140.000.000 lei vechi.
Pretul a fost achitat integral respectiv la data  incheierii actului 53.000.000 lei iar diferenta in 2005 si 2006  paratul  A. Em.  recunoscand  in forma autentica achitarea pretului ( fila 86 dosar fond ).
Cu toate ca pretul a fost achitat integral si posesia a fost predata in 2003 paratii au refuzat incheierea actului in forma autentica.
Partile s-au mai judecat  pentru suplinirea consimtamantului  paratilor in forma autentica  in vederea intabularii imobilelor in  dosarul  nr. 25/308/2008 iar prin sentinta civila  717/2010 a Tribunalului Sibiu s-a admis in parte actiunea reclamantilor O.  si au fost obligati paratii sa dea reclamantilor  act apt de intabulare pentru terenurile  arabile de  7100 mp din TP 53/24/99  parcelele  77/4 si  69/1/1.  S-a respins  capatul de cerere  privitor la  terenul  arabil  din TP 53/24/99  parcelele 14/1/2 si   B9/2 ( 8300 mp + 12200 mp ) deoarece imobilele nu se mai aflau in proprietatea paratilor ci a fratilor acestora.
Sentinta civila 66/2010 a Judecatoriei Agnita  a intrat in putea lucrului judecat  astfel ca instanta de fond in mod nelegal  a inlaturat efectele conventiei partilor deoarece conform art. 1073, 1077 C.civil  obligatiile  se executa in natura  iar potrivit art. 5 Titlul X legea 247/2005  instanta poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract autentic.
Din aceasta perspectiva primul motiv de recurs  este fondat deoarece instanta de fond a incalcat prevederile art.  969, 970 C. civil dar si art.  1294, 1295 C. civil vanzatorii  A. fiind de rea credinta.
Astfel la data incheierii antecontractului  2003, era eliberat TP 351/24/99 pe numele mamei paratului A. Em.  respectiv  A. Eu. dar care decedase din  19.01.1995 ca atare la data incheierii antecontractului A. Em.  era posesor  de drept al imobilului  alaturi de fratii sai  A. A. si A. O. deoarece  succesiunea era deschisa de la data  mortii, 1995.
Conform art. 650 C. civil „ succesiunea se defereste prin lege, sau dupa vointa omului prin testament ”.
Succesiunile se deschid prin moarte - art. 651 C. civil -  data  mortii da nastere la drepturile mostenitorilor, iar mostenitorul care are vocatie  succesorala  ia locul defunctului in tot ceea ce priveste drepturile si obligatiile sale.
In caz de pluralitate a mostenitorilor, partajul intervenit  intre ei produce consecinte juridice din momentul deschiderii succesiunii – art.786 C. civil.
Legea acorda sezina, adica posesia  de drept a mostenirii  descendentilor  si ascendentilor.
In cauza paratul A. este descendent al defunctei A. Eu.  ca si fratii sai  ceea ce inseamna ca este mostenitor sezinar  conform  art. 653 C. civil astfel ca a luat in stapanire   bunurile succesorale, mobile si imobile  fara indeplinirea vreunei formalitati  si putea sa instraineze  si sa dispuna de bunurile succesorale.
Creditorii  care au un inscris contra succesiunii ( cum este cazul recurentilor ) pot solicita predarea bunurilor numai dupa  obtinerea unui titlu.
Va atare, sustinerea instantei de fond cum ca la data incheierii conventiei partilor in 2003 imobilul nu era proprietatea paratilor este nelegala si nefondata   raportat la art. 653, 650, 651 C. civil ceea ce intruneste  motivul de modificare prev. de art. 304 pct.5 C. pr. civ.
Retinerea instantei de fond vizand ca bunul imobil  litigios  nu era si nu mai este in patrimoniul proprietarilor vanzatori astfel ca actiunea este nefondata raportat la  sentinta civila 117/2005 a Judecatoriei Agnita este de asemenea nelegala.
Promitentul  vanzator A. Em.   asa cum s-a aratat  avea calitatea de a transmite bunuri succesorale insa nu putea dispune de acestea de  doua ori  catre persoane diferite. ( in speta  in primul rand catre Olari Emil si Olari Elena si ulterior catre fratii sai  A. A. si A. O ).
Dreptul de proprietate al succesibilului sezinar asupra averii succesorale ia nastere chiar in momentul deschiderii succesiunii.
Sentinta civila nr. 117/2005 a Judecatoriei Agnita ce a consfintit  tranzactia  incheiata intre A. Em. si A. O. si A. A.  a statuat cu putere de lucru judecat ca unicul mostenitor  acceptant al defunctei A. Eu. a fost paratul intimat  din prezentul dosar  A. Em. care a mostenit intreaga avere a mamei sale inclusiv  imobilul teren din  prezentul dosar.
Insa acesta in calitate de unic mostenitor A. Em. a partajat  terenurile din TP 51/24/99 in trei loturi si a donat fratilor sai  A. A.  si O. doua loturi care includ si imobilul  C. P. de 12,2 ha.
Efectele declarative ale partajului succesoral prev. de art. 786 C. civil  trebuie inlaturate ori de cate ori ne aflam in prezenta unor acte in care intervine o  persoana straina de mostenire, un tert.
Faptic nu a avut loc un partaj judiciar ci o tranzactie tocmai  pentru a fi eludat  partajul judiciar si de fapt nu erau mai multi comostenitori sezinari coproprietari  pentru a interveni partajul  ci doar unul singur ( astfel ca nu necesita partaj )  si anume A. Em. care a dispus de bunurile mostenite cu rea credinta.
Conform  art. 787 C. civil  „ coerezii  sunt datori garanti  unul catre altul  numai despre tulburarile si evictiunile  ce preced dintr-o cauza anterioara  impartelii”.
Orice act, sub  orice titlu, in urma caruia a incetat indiviziunea intre erezi este supus la actiunea in  resciziune in anulare ( art. 791 C. civil ) deoarece in cauza  a avut loc un partaj deghizat  iar consimtamantul  lui A. Em. a fost  viciat  conform art. 953 C. civil.
Raportat la aceste prevederi  in cauza erau incidente  prevederile art. 785 C. civil  doar pe care instanta de fond nu le-a analizat  si nu le-a pus in discutia partilor a savarsit o judecata fara a se cerceta  fondul  dreptului dedus  judecatii aceasta pentru ca implicit  prin obligarea  la incheierea actului  in forma  autentica  instanta trebuia  sa analizeze  si sa puna in discutie  nulitatea partajului  tranzactiei in conditiile art. 1716 al. 2 C. civil.
Pentru aceste considerente in baza art. 312 al.5, 304 pct.9 C. p. civ. coroborat cu art. : 650, 651, 653, 786, 787, 791,  785, 1716 al.2 C. civil  se va admite recursul  declarat de recurentii O. Em. si O. E.  si se va casa cu trimitere spre rejudecare sentinta civila 331/2012 a Judecatoriei Agnita.
Cu ocazia rejudecarii instanta de fond va statua asupra fondului dreptului dedus judecatii raportat  la dezlegarile de drept  sus aratate  si prin invocarea nulitatii absolute a  tranzactiei cuprinse in sentinta civile  nr. 117/2005 a Judecatoriei Agnita.
Sursa: Portal.just.ro


Alte spete Contracte

Obligatia aducerii la cunostinta proprietarului plata TVA a terenurilor construibile - Sentinta civila nr. 301 din data de 27.04.2018
FALIMENT - Sentinta civila nr. 123 din data de 20.03.2018
ACHIZITII PUBLICE - Sentinta comerciala nr. 16/CA din data de 15.01.2018
Salarizare in sistemul de invatamant. Acordare spor raportat la salariul de baza din ianuarie 2017 - Sentinta civila nr. 533 din data de 26.09.2018
Actiune in regres al angajatorului impotriva angajatului, intemeiata in baza - Sentinta civila nr. 381 din data de 25.05.2018
OMOR - Sentinta penala nr. 24 din data de 14.02.2018
Despagubiri solicitate pentru limitarea dreptului de proprietate. Actiune respinsa - Sentinta civila nr. 715 din data de 08.06.2017
Majorare pensie de intretinere. Venituri obtinute in strainatate - Sentinta civila nr. 159 din data de 21.02.2018
Despagubiri solicitate pentru limitarea dreptului de proprietate. Actiune respinsa - Sentinta civila nr. 715 din data de 08.06.2018
LOVIRI SAU VATAMARI CAUZATOARE DE MOARTE - Sentinta penala nr. 25 din data de 31.03.2017
CONSTITUIREA UNUI GRUP INFRACTIONAL ORGANIZAT - Sentinta penala nr. 37 din data de 27.04.2017
Reziliere contract de inchiriere - Sentinta civila nr. 126 din data de 16.02.2017
SOCIETATI COMERCIALE - Sentinta civila nr. 2593 din data de 20.09.2017
Nulitate act - Hotarare nr. 735 din data de 10.10.2017
Dobanzi comerciale. Titlu executoriu. Inadmisibilitate. - Decizie nr. 17/R/2010 din data de 04.01.2010
Prestari servicii apa. Necontorizat. - Decizie nr. 111/R/2010 din data de 01.02.2010
Recurs prest tab - Sentinta civila nr. 05695 din data de 25.01.2010
TENTATIVA DE OMOR - Sentinta penala nr. 23 din data de 27.03.2017
LITIGII CU PROFESIONISTI - Sentinta civila nr. 1003 din data de 23.09.2015
LITIGII CU PROFESIONISTI - Sentinta civila nr. 180 din data de 24.02.2016