Contract de inchiriere. Obligatie sub conditie suspensiva. Perfectare. Consecinte

        1.Contract de inchiriere. Obligatie sub conditie suspensiva. Perfectare. Consecinte.
         
         Conform disp. art. 969 C.civ. conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante iar conform disp.art. 970 C.civ. conventiile trebuie executate cu buna credinta; ele obliga nu numai la ceea ce este expres intr-insele dar la toate urmarile ce echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei dupa natura sa.
         Conform disp. art. 1017 C.civ. obligatia sub conditie suspensiva este aceea care depinde de un eveniment viitor si necert. Obligatia conditionala nu se perfecteaza decat dupa indeplinirea evenimentului.
         Prin  implinirea conditiei suspensive se considera retroactiv ca actul juridic a fost pur si simplu, situatie in care denumirea de locatar si locator folosita in Contract corespunde calitatii partilor din contract, la data incheierii acestuia. Ea reprezinta o intelegere distincta de obiectul principal, respectiv asigurarea locatiunii terenului in schimbul platii chiriei,   ce trebuie interpretata in sensul disp. art. 977 si 978 C.civ., adica in sensul in care poate avea efect, nicidecum in acela in care n-ar putea produce nici unul. 
         ( Tribunalul Dolj, Sectia comerciala,  Decizia nr.  226 din 23 mai 2011)            Reclamanta SC S H SRL Craiova a chemat in judecata pe parata  SC D SRL Craiova pentru ca aceasta sa fie obligata la plata sumei de 18.300 lei reprezentand debit restant conform art.15 din contractul de inchiriere nr.17 C/31.12.2006.
In motivarea actiunii reclamanta a aratat ca parata detine suprafata de teren de 106,64 mp situata in Craiova, B-dul Ion Antonescu, pentru amplasarea unui chiosc metalic in vederea desfasurarii de activitati comerciale, in baza unui contract de inchiriere incheiat cu reclamanta.Intrucat in zona respectiva reclamanta detinea mai multe terenuri inchiriate catre diverse societati comerciale, care au fost blocate de constructii realizate de societati comerciale care au concesionat de la Primaria Craiova din fata spatiilor detinute; a negociat cu parata noul contract de inchiriere unde s-a inserat clauza de la art.15 , stabilind ca in cazul in care aceasta va obtine  dreptul de a construi in fata spatiului detinut, concesionand terenul de la Primaria Craiova,sa plateasca aceeasi chirie pe toata durata constructiei, intrucat o priveaza de posibilitatea de a inchiria terenul unei alte societati. Reclamanta mai arata ca parata a obtinut in baza Hotararii Consiliului Local Craiova nr.209/25.05.2006, concesiunea asupra terenului situat in fata terenului detinut de reclamanta, iar in baza autorizatiei de construire nr.2126/06.12.2006 si-a edificat o constructie pe teren, privind-o de dreptul de a mai folosi suprafata de 104,64 mp.   
In temeiul art.15 din contract a emis facturi fiscale in valoare totala de 18.300 lei.
Desi a incercat concilierea directa prin notificarea nr.725/06.10.2008, parata a refuzat orice modalitate de solutionare a litigiului.
Prin intampinarea formulata, parata solicita respingerea actiunii cu motivarea ca prin notificarea nr.101/13.12.2007, locatarul si-a manifestat vointa de a nu mai prelungi contractul de inchiriere, reclamanta recunoscand ca a incetat acest contact, astfel ca dispozitiile art.15, nu mai pot constitui teren juridic pentru pretentiile invocate.
Cat priveste terenul ocupat de chioscul metalic detinut de SC D SRL pe durata derularii locatiunii este in prezent amenajat de catre reclamanta avand destinatia de parcare.
La data de 27.05.2009, reclamanta a formulat note scrise solicitand obligarea paratei la plata lipsei de folosinta a terenului, calculata la valoarea chiriei, invocand dispoz.art.15 raportat la art.26 din contractul de inchiriere, aratand ca terenul ce a facut obiectul contractului nu i s-a predat, ramanand pe aceasta fundatie de beton si piloni chioscului, astfel ca a fost nevoita sa  angajeze o firma specializata pentru demolarea acestei constructii.
Sustine ca din luna martie aprilie 2009 foloseste ca parcare, iar in decembrie 2008 a  infiintat un club de bowling, fapt pentru care a emis facturi fiscale pana in decembrie 2008.
Mai mult pe suprafata de teren concesionata de la  Consiliul Local, a ridicat o alta constructie, motiv pentru care trebuia sa plateasca chirie si dupa incetarea contractului de inchiriere.
Fata de opunerea paratei la aceasta precizare, instanta a retinut ca prin invocarea unui alt temei contractual, reclamanta si-a modificat actiunea initiala dupa prima zi de infatisare, astfel ca, in raport de dispoz. art.132 c.proc.civ. a respins cererea precizata ca fiind tardiva.
In cauza s-a administrat proba cu inscrisuri, interogatoriul partilor si proba cu expertiza tehnico-judiciara.
      Prin sentinta nr. 12027/30.06.2010 Judecatoria Craiova a  respins actiunea formulata de catre reclamanta ca neintemeiata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta instanta de fond a retinut ca , prin contractul nr.17 C/31.12.2006, reclamanta a inchiriat paratei un teren in suprafata de 104,64 mp situat in Craiova, B-dul Mares. I. Antonescu, nr.102, judetul Dolj, cu  destinatia spatiu comercializare.
Potrivit prevederilor art.15 din contract" in cazul in care locatorul obtine dreptul de a construi in fata spatiului detinut, concesionand sau inchiriind terenul ce apartine domeniului public, acesta datoreaza aceeasi chirie pe toata durata constructiei de pe domeniul public, intrucat priveaza locatorul de posibilitatea de a inchiria altei societati terenul.
Sustinand ca parata a incalcat intelegerea intervenita intre parti, reclamanta a emis facturi pentru plata chiriei de 18300 lei  in perioada 31.12.2007 - 26.09.2008, invocand faptul ca SC D SRL Craiova si-a edificat in fata terenului detinut de SC S H SRL o constructie pe o suprafata concesionata de Consiliul Local Craiova.
In conditiile in care reclamanta sustine ca prin executarea acestei constructii a fost privata de posibilitatea de a mai folosi terenul de 104,64 mp, instanta va proceda la interpretarea clauzei inserata in art.15 din contractul de inchiriere, in sensul ca parata avea obligatia de a suporta prejudiciul cauzat reclamantei prin incalcarea obligatiilor asumate, astfel cum s-au prevazut, aceasta clauza fiind  conforma cu dispozitiile art. 969 C.civ.
Ulterior datei de 13.12.2007, data incetarii contractului, reclamanta a calculat beneficiul nerealizat prin lipsa de folosinta a spatiului la nivelul chiriei percepute anterior incetarii contractului.
  Pentru angajarea raspunderii contractuale a paratei trebuie indeplinite cumulativ urmatoarele conditii, sa se produca o fapta ilicita, un prejudiciu si sa existe o legatura de cauzalitate intre fapta de neindeplinire culpabila a obligatiei contractuale si prejudiciul cauzat.
Astfel, probele de la dosar nu fac dovada producerii unui prejudiciu in patrimoniul reclamantei, in conditiile in care suprafata de teren ocupata de constructia realizata de parata apartine domeniului  privat al Municipiului Craiova, iar amplasamentul este situat in afara proprietatii SC S H SRL.
Ori, asa cum rezulta din concluziile expertizei tehnice, incinta proprietatii este libera si poate fi inchiriata de catre reclamanta fara a-i impiedica folosinta asupra terenului.
In acest context nu poate fi antrenata raspunderea contractuala a paratei, nefiind dovedita  existenta unui prejudiciu in patrimoniul acesteia.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs  reclamanta SC S H SRL Craiova care in motivare arata ca instanta a aplicat gresit art. 132 C. proc. civ. atunci  cand a respins ca tardiva precizarea actiunii din data de 27.05.2009.
            De asemenea arata ca reclamanta a intemeiat pretentiile sale pe raspunderea civila contractuala si nu pe raspundere civila delictuala.
            Desi instanta retine in considerente  ca se invoca incalcarea unei clauze contractuale, art 15 din contractul de locatiune si ca trebuie avute in vedere dispozitiile art. 969 Cod civil, aratand ca "nu poate fi antrenata raspunderea contractuala a paratei".Se observa insa clar ca instanta analizeaza si se pronunta asupra pretentiilor  societatii reclamante din perspectiva art. 998 si urm.C. proc. civ. (raspundere civila delictuala exprimata in formula fapta ilicita-vinovatie-prejudiciu-cauzalitate).
       Reclamanta nu a invocat acest temei si principiul disponibilitatii a fost incalcat, fondul nu a fost practic cercetat iar procesul nu a fost unul echitabil pentru reclamanta, incalcandu-se art. 129 C. proc. Civ., art. 21 alin.3  Constitutie si art.6 paragraf 1 CEDO.
       In speta actiunea trebuia analizata din perspectiva art. 969  Cod civil, vizand puterea de lege a contratului de locatiune dintre parti, natura juridica a clauzei cuprinse in art.15 din contract.
       Parata nu a contestat contractul de locatiune nr. 17C/31.12.2006,denuntat unilateral de catre locatarul-parata incepand cu data de 31.12.2007.
       In acest contract, la art.15 partile au convenit o obligatie a paratei de plata catre reclamanta a unei sume de bani egala cu valoarea chiriei lunare stabilite prin contract, sub o conditie suspensiva pe un teren stabilit de parti a fi toata durata constructiei de pe domeniul public.
       Aceasta clauza s-a convenit in contextul in care mai multe societati comerciale care inchiriau terenuri din incinta societatii,obtineau concesiune a domeniului local adiacent si isi edificau constructii,practic blocand utilizarea comerciala - inchirierea  terenului recurentei.
       Conditia suspensiva s-a implinit in timpul derularii contractului de locatiune, astfel ca obligatia de plata a devenit exigibila incepand cu data realizarii constructiei pe terenul domeniului public.
       Partile au avut in vedere stabilirea conventionala a despagubirilor cuvenite reclamantei pentru o ipoteza de vatamare a intereselor sale legitime comerciale,stabilind care este imprejurarea de fapt vatamatoare si care este cuantumul despagubirilor si o durata de plata a acestora.
       Fata de aceste imprejurari,simpla indeplinire a faptului - conditie suspensiva atrage aplicarea clauzei, fara ca reclamanta sa mai fie tinuta a dovedi un prejudiciu, fapta ilicita, cauzalitate,etc, intrucat este vorba de o conventie a partilor.
       Nu se poate sustine nici faptul ca odata cu denuntarea unilaterala de catre chirias a contractului de locatiune incepand cu data de 31.12.2007 ar fi incetat si clauza aferenta art.15 din contract, intrucat aceasta exprima o obligatie distincta de locatiunea terenului, priveste o ipoteza de vatamare a intereselor comerciale legitime ale reclamantei printr-o fapta posibila a paratei si stabileste cuantumul despagubirilor,valabilitatea acestei clauze fiind pe toata durata de existenta a constructiei paratei.
       Instanta ignora total contractul dintre parti atunci cand stabileste starea de fapt. Astfel, instanta retine in baza concluziilor expertizei tehnice ca in urma realizarii constructiei paratei incinta  recurentei este libera si poate fi inchiriata. Se ignora total acordul partilor exprimat la art. 15 sus mentionat din contractul de locatiune, potrivit caruia simpla edificare a constructiei paratei figureaza  o imposibilitate de inchiriere   a terenului adiacent. Astfel, instanta incalca grav si inadmisibil vointa , asumarea si recunoasterea valabila de catre parti a unei situatii de fapt si de drept.
            Intimata - parata a formulat intampinare solicitand respingerea recursului.
            In motivare intimata arata ca instanta de fond a aplicat si interpretat corect disp.art.132 C. proc. civ. prin respingerea ca tardiva a precizarii din 27 mai 2009, prin intermediul notelor scrise in sedinta publica.
       In partea finala a acestor note scrise, specifice dezbaterilor, pe cale de consecinta se solicita obligarea paratei la plata lipsei de folosinta a terenului - la valoarea chiriei in baza art. 15 rap la art. 26 din contractul de inchiriere.
       Avand in vedere obiectul actiunii introduse la 19 ianuarie 2009 obligarea la plata debitului restant conform art. 15 din contractul de inchiriere 17C/31.12.2006 este evidenta modificarea actiunii peste termenul procedural, fiind depasit momentul procesual prev .de art 132 al.1 Cod procedura civila, art. 134 Cod procedura civila. Modificarea obiectului actiunii prin solicitarea valorii lipsei de folosinta a terenului, pretentii ce au un alt temei juridic in contractul de inchiriere - art.26 - nu se incadreaza in nici unul din cazurile prev.de art 132 al.2 Cod procedura civila.
       Prin notele depuse de intimata parata la data de 24 iunie 2009 se precizeaza expres pozitia procesuala fata de aceasta modificare a actiunii strecurata subtil in notele scrise - in sensul ca nu achieseaza la aceasta modificare a actiunii, in final a cadrului procesual.
       In conditiile in care paratul a invocat la termenul imediat urmator aceasta neregularitate si nu a achiesat expres la aceasta modificare, opozitia instantei de fond de a se pronunta nu mai in limitele investirii initiale nu reprezinta o greseala de judecata.
       Instanta de fond a analizat speta pornind de la temeiul juridic invocat - art. 15 din contractul de inchiriere 17C/31.12.2006 "in cazul in care locatarul obtine dreptul de a construi in fata spatiului detinut in prezent, concesionand sau inchiriind terenul ce apartine domeniului public, acesta datoreaza aceeasi chirie pe toata durata constructiei de pe domeniul public intrucat priveaza locatarul de posibilitatea de a inchiria altei societati terenul.
       Problema de drept a spetei pleaca de interpretarea acestei clauze contractuale In primul rand, partile sunt denumite locatar si locator, ceea ce presupune existenta unui raport juridic nascut dintr-un contract de locatiune. Ori, la data promovarii actiunii, contractul de locatiune incetase - 31 decembrie 2007. In acest sens,prin notificarea 101/13.12.2007- dosar 420/N/2007 BEJ Talpa-Terpovici intimata notificase intentia de a nu mai prelungi contractul de locatiune.
            Insasi folosirea termenului de chirie conduc la concluzia ca aceasta clauza era eficienta pe durata existentei contractului de locatiune.
            Recursul este fondat.
           Astfel, tribunalul retine ca   intre parti s-a incheiat contractul de inchiriere nr.17 C/31.12.2006, prin care reclamanta a inchiriat paratei un teren in suprafata de 104,64 mp situat in Craiova, B-dul Maresal I. Antonescu, nr.102, judetul Dolj, pe care parata a amplasat un chiosc cu  destinatia spatiu comercializare, chiria convenita fiind de 1830 lei /luna inclusiv TVA.. Conform art.20 din Contract, inchirierea s-a facut pentru o perioada de un an.
Prin art.15 din contract partile au statuat ca  in cazul in care locatarul obtine dreptul de a construi in fata spatiului detinut, concesionand sau inchiriind terenul ce apartine domeniului public, acesta datoreaza aceeasi chirie pe toata durata constructiei de pe domeniul public, intrucat priveaza locatorul de posibilitatea de a inchiria altei societati terenul iar prin art. 26 din Contract s-a statuat ca in cazul in care locatarul nu preda spatiul la termenul prevazut in contract sau in cazul rezilierii, acesta este obligat sa plateasca lipsa de folosinta calculata la valoarea chiriei stabilita in contract, aplicandu-se toate clauzele privind penalitatile.
          Contractul nr. 17C/31.12.2006 a incetat la data de 31.12.2007, prin ajungere la termen, dar anterior prin contractul de concesiune nr. 275/15.08.2006 parata a concesionat terenul in suprafata de 57,30 mp apartinand domeniului privat al Municipiului Craiova, iar in baza Autorizatiei de construire nr. 2126/06.12.2006 a extins si a modernizat spatiul comercial -magazin alimentar in zona Pelendava, in fata terenului inchiriat de la reclamanta.
        Conform disp. art. 969 C.civ. conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante iar conform disp.art. 970 C.civ. conventiile trebuie executate cu buna credinta; ele obliga nu numai la ceea ce este expres intr-insele dar la toate urmarile ce echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei dupa natura sa.
         Conform disp. art. 1017 C.civ. obligatia sub conditie suspensiva este aceea care depinde de un eveniment viitor si necert. Obligatia conditionala nu se perfecteaza decat dupa indeplinirea evenimentului.
         In cauza, clauza prevazuta in art. 15 din contractul de inchiriere reprezinta o conventie sub conditie suspensiva, conventie care s-a perfectat prin indeplinirea evenimentului, respectiv concesionarea de catre parata a terenului in suprafata de 57,30 mp apartinand domeniului privat al Municipiului Craiova si construirea magazinului alimentar, in fata terenului ce era inchiriat de la reclamanta.
         Interpretarea data de pirita art. 15 din Contract este eronata. Prin  implinirea conditiei suspensive se considera retroactiv ca actul juridic a fost pur si simplu, situatie in care denumirea de locatar si locator folosita in art. 15 din Contract corespunde calitatii partilor din contract, la data incheierii acestuia. Ea reprezinta o intelegere distincta de obiectul principal, respectiv asigurarea locatiunii terenului in schimbul platii chiriei,   ce trebuie interpretata in sensul disp. art. 977 si 978 C.civ., adica in sensul in care poate avea efect, nicidecum in acela in care n-ar putea produce nici unul, asa cum pretinde parata. 
         Conform clauzei stipulata in art.15, parata datoreaza reclamantei o suma egala cu valoarea chiriei - adica 1830 lei inclusiv TVA/ lunar,  pentru intreaga perioada a existentei  constructiei de pe domeniul public. In temeiul acesteia, reclamanta a emis facturile f. 8-17 d.f. pentru perioada ianuarie 2008-octombrie 2008, adica pentru o perioada de 10 luni, pana la reamenajarea terenului unei alte destinatii,  in suma totala de 18.300 lei, fara ca parata sa faca dovada platii acesteia.
          Instanta de fond a apreciat gresit ca nota de sedinta din data de 27.05.2009 reprezinta o modificare a actiunii, in fapt fiind doar o clarificare a actiunii introductive, prin care s-a aratat ce reprezinta suma de 18.300 lei indicata ca "debit restant" in cererea introductiva si s-a indicat art. 26 din Contract, in conditiile in care Contractul in intregul sau fusese invocat in fapt in cererea introductiva impreuna cu temeiul juridic respectiv art. 969 C.civ.. De asemenea, desi a inserat in considerentele hotararii pronuntate  elemente vizand raspunderea delictuala, prima instanta a analizat cauza pe temeiul raspunderii contractuale. In aceste circumstante tribunalul apreciaza ca in cauza nu se impune casarea cu trimitere spre rejudecare, asa cum a cerut in principal recurenta, deoarece instanta a carei hotarare a fost recurata a cercetat fondul si nu este necesar a se administra probe noi, starea de fapt fiind stabilita fara dubiu. 
      In raport de considerentele mai sus expuse, instanta apreciaza ca instanta de fond a aplicat gresit legea, astfel ca  in temeiul art. 304 pct.9 raportat la art. 312 C.proc.civ. va admite recursul si va modifica Sentinta nr. 12027/30.06.2010 pronuntata de Judecatoria Craiova  in dosarul nr. 1346/215/2009  in sensul ca va admite actiunea si va obliga parata la plata sumei de 18.300 lei catre reclamanta cu titlu de despagubiri contractuale.