Validarea contractului de vanzare cumparare a unor constructii si cu privire la terenurile aferente acestora.

Validarea contractului de vanzare cumparare a unor constructii si  cu privire la
terenurile aferente acestora. Dosar nr 8140/296/2006
Decizia nr.480/13.09.2010
      Prin sentinta civila nr.6740/02.12.2009 pronuntata de Judecatoria Satu Mare i s-a luat
act de renuntarea reclamantului la judecata fata de paratele SC W. BANK SATU MARE si S.
I. BANK SATU MARE, s-a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului
STATUL ROMAN prin MINISTERUL FINANTELOR PUBLICE  si s-a respins actiunea
reclamantului S. I. impotriva paratilor MUN.SATU MARE prin PRIMAR, STATUL
ROMAN prin MINISTERUL FINANTELOR PUBLICE reprezentat prin DGFP SATU
MARE si COMISIA LOCALA DE APLICARE A LEGII NR.18/1991 SATU MARE, vizand
obligarea paratilor la executarea precontractului de vanzare nr.3/10.09.1991 si inscrierea in
cartea funciara a dreptului de proprietate imobiliara dobandit in temeiul acestei conventii, fara
cheltuieli de judecata.
      Pentru a pronunta aceasta hotarare instanta de fond a retinut ca la data de 10.09.1991
reclamantul a incheiat cu fosta CAP Satmareana un contract de vanzare-cumparare avand ca
obiect "ferma" cu toate anexele existente la fata locului", specificandu-se in penultimul
alineat al conventiei ca vanzarea fermei s-a realizat in conditiile art.28 din Legea nr.18/1991
si ca au fost avute in vedere si terenurile aferente constructiilor si anexelor fermei, inclusiv
terenurile necesare utilizarii lor normale.
      Prima instanta a mai retinut ca in baza contractului de mai sus reclamantul a promovat
o actiune civila in dosar nr.9064/1992 a Judecatoriei Satu Mare, solutionata prin sentinta
civila nr.7191/18.11.1992 prin care si-a valorificat pretentiile izvorate din acest contract.
      Fata de imprejurarea ca in prezenta cauza reclamantul a solicitat constatarea dreptului
sau de proprietate asupra unor noi suprafete de teren, pe langa cele validate initial prin
sentinta civila nr.7191/1992 a Judecatoriei Satu Mare, prima instanta a retinut ca una dintre
conditiile de valabilitate ale unui contract de vanzare-cumparare o reprezinta aceea ca lucrul
vandut sa se afle in circuitul civil. In speta insa, retine prima instanta, terenurile in litigiu
figureaza ca apartinand domeniului public al Statului Roman, conform HGR nr.967/2001,
astfel incat in prezent nu se gasesc in circuitul civil, retinandu-se incidenta in cauza a
disp.art.1310 raportat la art.963 Cod civil. De asemenea prima instanta mai retine ca
respectivele terenuri se afla in posesia Statului Roman inca din 1869, astfel incat conditia de
mai sus nu era indeplinita nici la data incheierii conventiei de vanzare-cumparare.
      Impotriva acestei sentinte a promovat recurs in termenul legal reclamantul .
      Recursul e nefondat.
      Dupa cum rezulta din inscrisurile depuse in dosarul primei instante, la data de
10.09.1991 s-a incheiat contractul de vanzare nr.3 intre vanzatoarea fosta CAP Satmareana,
prin reprezentanti sai legali de la acea data, si cumparatorul S. I, avand ca obiect "ferma"
astfel cum a fost aceasta evidentiata in avizul de expeditie nr.519106 si 519107, cu
supraedificatele si anexele evidentiate la pct.1 din acest contract, in schimbul unui pret total
de 2.186.035 lei Rol, achitandu-se la data incheierii contractului un avans de 200.000 lei Rol,
urmand ca diferenta de 1.986.035 lei Rol sa fie achitata pana la data de 25.11.1991 (fila nr.27
din dosarul primei instante).
      Tribunalul constata totodata ca, sub aspectul starii de fapt, instanta de fond a retinut in
mod corect partile contractante si obiectul contractului invocat in cauza, in speta contractul de
vanzare-cumparare nr.3/10.09.1991, inclusiv in privinta valorii obiectului pricinii .De
asemenea, in mod temeinic si legal s-a retinut de catre instanta de fond ca pretentiile litigioase
ale reclamantului au fost determinate de clauza contractuala stabilita de parti in cuprinsul
penultimului alineat al conventiei din 10.09.1991, in sensul ca obiect al vanzarii-cumpararii il
constituie si terenurile aferente constructiilor si anexelor din ferma respectiva, precum si
terenurile necesare utilizarii lor normale.
      In ce priveste retinerile primei instante asupra posesiei exercitate de Statul Roman cu
incepere din anul 1869, raportat la inscrierile existente in cartea funciara tribunalul gaseste
fondate criticile recurentului reclamant, avand in vedere ca posesia exercitata in mod efectiv 
asupra terenurilor in litigiu reprezinta o institutie distincta de aceea a inscrierilor operate in
evidentele de publicitate imobiliara astfel incat, sub acest aspect, rationamentul judiciar al
primei instante se prezinta a fi eronat.
      In schimb, fata de imprejurarea ca terenurile ce fac obiect al litigiului de fata, astfel
cum au fost evidentiate in cuprinsul lucrarii in specialitatea topografie, pe cale extrajudiciara,
in suprafata totala de 128821 m.p., inscrise in CF nr.17582 Satu Mare si CF nr.8532 Satu
Mare(retinandu-se in privinta terenului inscris in CF nr.34130 Satu Mare ca reclamantul a
renuntat la judecata) au fost cuprinse in inventarul domeniului public al Statului Roman prin
HGR nr.967/2001, criticile recurentului vizand neindicarea de catre prima instanta a actului
juridic in temeiul caruia s-a retinut incidenta art.130 raportat la art.963 Cod civil in sensul ca
obiectul litigiului nu se gaseste in circuitul civil se prezinta a fi nefondate.
      Tribunalul mai retine, in confirmarea solutiei de respingere a actiunii reclamantului
pronuntata de instanta de fond, ca in virtutea principiului "tempus regit actum" prin sintagma
"terenul necesar utilizarii normale" a fermei cumparate trebuie avut in vedere terenul necesar
utilizarii normale de la data incheierii conventiei in cauza. O interpretare contrara ar conduce
la concluzia inadmisibila ca ulterior, in functie de fluctuatiile in timp ale capacitatii si a
volumului de activitate a fermei astfel cumparate, terenul necesare utilizarii normale a
acesteia sa difere in timp, suprafata de teren avuta in vedere initial urmand a fi marita, ori
dupa caz diminuata, in functie de cresterea sau reducerea volumului de activitate desfasurat de
reclamant in cadrul fermei in cauza.
      In acest sens, rationamentul primei instante care a apreciat ca reclamantul si-a
valorificat drepturile sale decurgand din contractul de vanzare-cumparare nr.3/10.09.1991 in
cadrul litigiului initiat sub dosar nr.9064/1992 al Judecatoriei Satu Mare se prezinta a fi
temeinic si legal.