Codul muncii comentat 2019 Avocat Marius-Catalin Predut
InfoDosar.ro | Jurisprudenta | Spete Tribunalul Satu Mare

Anulare antecontract vanzare-cumparare a unui bun imobil, la solicitarea promitentului-cumparator, pentru viciul de consimtamant constand in eroarea asupra calitatii de proprietar a promitentului-vanzator

(Decizie nr. 96/Ap din data de 03.03.2015 pronuntata de Tribunalul Satu Mare)

Domeniu Actiuni (in): anulare, posesorie, regres, pauliana etc.; Antecontracte; Procedura civila si penala ( | Dosare Tribunalul Satu Mare | Jurisprudenta Tribunalul Satu Mare

Cod operator: 11276

R O M A N I A

TRIBUNALUL SATU MARE
SECTIA I CIVILA

DECIZIA CIVILA Nr. 96/Ap
Sedinta publica din 03 Martie 2015
Completul compus din: Pe rol se afla pronuntarea apelului civil declarat de apelantul-parat X, domiciliat in _, cu domiciliul procedural ales in _, la Cabinet avocatial _,  impotriva  sentintei civile nr. 7531 din 28.11.2013 pronuntata de  Judecatoria Satu Mare in dosar nr. _/296/2012, in contradictoriu cu intimata-reclamanta Y, domiciliata in _, avand ca obiect  anulare act.
Se constata ca dezbaterea cauzei in fond a avut loc in sedinta publica din data de 24.02.2015, cand sustinerile si concluziile partilor au fost consemnate in incheierea de sedinta din acea zi, incheiere ce face parte integranta din prezenta decizie, amanandu-se pronuntarea in cauza la data de astazi, 03.03.2015.
Prin serviciul de registratura al instantei, la data de 25.02.2015, intimata a depus concluzii scrise, anexand copiile chitantelor nr. 154/10.02.2015 si 315/10.02.2015, reprezentand onorariu avocatial. De asemenea, la data de 27.02.2015, intimata a depus o cerere de redeschidere a cauzei, anexand copia plangerii penale formulata impotriva apelantului X si adresa comunicata de catre Parchetul de pe langa Judecatoria Satu Mare.
Instanta constata ca la data de 27.02.2015, intimata-reclamanta Y a adresat tribunalului o cerere de redeschidere a cauzei cu motivarea ca, potrivit inscrisului atasat, in cauza ce formeaza obiectul dosarului nr. _/P/2014 al Parchetului de pe langa Judecatoria Satu Mare, impotriva apelantului din cauza de fata s-a inceput urmarirea penala pentru savarsirea infractiunii de inselaciune.
Examinand formal aceasta cerere, tribunalul constata ca ea are valoarea unei cereri de repunere a cauzei pe rol intemeiata in drept pe dispozitiile art. 151 C.proc.civ., iar nu valoarea unei cereri de redeschidere a judecatii, asa cum o intituleaza autorul ei, cerere proprie situatiei in care cursul judecatii a fost suspendat.
Examinand pe fond cererea de repunere a cauzei pe rol, instanta o gaseste a fi neintemeiata, intrucat cauza de nulitate relativa in pricina de fata o constituie eroarea ca viciu de consimtamant, in timp ce urmarirea penala s-a inceput pentru fapta de inselaciune, adica de inducere in eroare sau, cu alte cuvinte, de eroare provocata, care, in dreptul civil, este echivalentul dolului. Asa fiind, solutia ce urmeaza a fi pronuntata in pricina penala nu are cum sa influenteze dezlegarea acestei cauze civile, motiv pentru care, in baza art. 151 Cod procedura civila de la 1865, ea urmeaza sa fie respinsa.
     
TRIBUNALUL
DELIBERAND

Asupra apelului civil de fata, constata urmatoarele:
Prin sentinta civila nr.7531/28.11.2013 pronuntata in dosar cu nr.de mai sus, Judecatoria Satu Mare a admis actiunea civila formulata de reclamanta Y impotriva paratului X, a anulat ca netimbrata actiunea reconventionala formulata de paratul reclamant X si, in consecinta: a dispus anularea antecontractului de vanzare cumparare incheiat la data de 24.02.2011 intre reclamanta si parat; a obligat paratul sa  restituie reclamantei suma de 14.044,95 euro achitata cu titlu de pret si 900 euro daunele morale; a obligat paratul sa plateasca reclamantei suma de 2.000 lei cheltuieli de judecata; a obligat paratul sa plateasca statului suma de 2956 lei cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta instanta de fond a retinut ca intre parti s-a  incheiat un antecontract de vanzare cumparare la data de 24.02.2011, prin care reclamanta s-a obligat sa cumpere, iar paratul s-a obligat sa vanda un apartament situat in _, proprietatea paratului.
Conform  art.1 din antecontract, obiectul vanzarii il constituie apartament in suprafata de 66 mp situat in _, inscris in CF nr. _ Satu Mare top. _, _, precum si parte din terenul aferent, iar la art.3 din antecontract, de asemenea, se retine ca  paratul este proprietarul terenului inscris in CF nr. _ Satu Mare.
Antecontractul s-a incheiat intre parti la data de  24.02.2011, dar la acea data paratul nu mai era proprietar, asa cum rezulta din extrasul CF nr. _ SM de sub B28, imobilul fiind vandut numitei Z la pretul de 121.000 euro.
Desi paratul in intampinarea sa a afirmat ca a instiintat pe reclamanta cu situatia reala a proprietatii imobilului pe care-l vinde, acest fapt nu a fost dovedit, iar afirmatiile mentionate in antecontractul incheiat de parti duc toate la concluzia ca paratul ar fi fost proprietar al apartamentului pe care-l vinde si al terenului aferent.
Potrivit art.954 alin.2 Cod civ., in actele juridice bilaterale, eroarea atrage nulitatea actului cand cade asupra persoanei cu care s-a contractat, in situatia in care consideratia persoanei este cauza principala pentru care s-a incheiat conventia.
Motivul de nulitate invocat de reclamanta, este lipsa calitatii de proprietar a paratului, calitate esentiala la incheierea unui contract de vanzare cumparare care are ca efect transmiterea dreptului de proprietate. Prin urmare, potrivit sustinerilor reclamantei, contractul este afectat de viciul de consimtamant constand in eroarea asupra calitatii de proprietar a vanzatorului, viciu de consimtamant reglementat de art.954 alin.2 Cod civ.
Reclamanta a solicitat anularea antecontractului de vanzare cumparare, ceea ce sugereaza ideea nulitatii absolute avand in vedere motivul de nulitate invocat de reclamanta.
Avand in vedere dispozitiile de mai sus, instanta a apreciat ca sanctiunea nulitatii a fost instituita pentru ocrotirea unui interes privat, respectiv intereselor partii care a fost in eroare cu privire la calitatea esentiala a persoanei cocontractante, in speta fiind vorba despre calitatea de proprietar a vanzatorului.
Nulitatea, ca modalitate de desfiintare a actelor juridice, se caracterizeaza prin aceea ca afecteaza acele acte juridice care au fost incheiate cu nerespectarea conditiilor de valabilitate prevazute de lege.
Prin urmare, cauza de nulitate exista chiar in momentul incheierii actului juridic.
Cu toate acestea antecontractul este numai o promisiune de vanzare, promitentul ar fi putut ulterior sa-si execute obligatia de a vinde daca, asa cum a afirmat in intampinare, ar fi devenit proprietar asupra imobilului, dar paratul nu a probat cu acte afirmatiile sale. Mai mult decat atat, chiar in intampinare actele la care face referire in apararea sa sunt neidentificate, fiind lasate spatii goale la nr. contractului de asociere cu Z si la data acestuia.
Fata de considerentele de mai sus, instanta a apreciat ca cererea formulata de reclamanta este intemeiata si, in consecinta, a dispus anularea antecontractului de vanzare cumparare incheiat la data de 24.02.2011 intre reclamanta si parat.
Referitor la suma de 900 euro daune morale solicitata de reclamanta, instanta a retinut urmatoarele:
Conform Codului civil de la 1964, art.1082 "debitorul este osandit, de se cuvine, la plata de daune interese pentru neexecutarea obligatiei_"
Din textul amintit reiese ca cel care cauzeaza altuia un prejudiciu printr-o fapta savarsita cu vinovatie, este obligat sa il repare.
In legatura cu natura daunelor morale, asa cum se desprinde din literatura juridica si din practica judiciara, acestea, in principiu, nu se concretizeaza intr-o stare de fapt, ci se mentin la nivelul trairilor psihice, iar evaluarea acestora, chiar atunci cand existenta lor este evidenta, de regula nu se poate face prin folosirea unor criterii obiective, dauna morala fiind extranee realitatilor materiale si intinderea ei nu poate fi determinata decat prin aprecieri subiective.
In speta au fost dovedite mai sus conditiile cerute de art.998-999 Cod civ., pentru angajarea raspunderii civile: respectiv, prejudiciul creat reclamantei este cert, in suma de 14.044,95 euro, existenta unei fapte ilicite, a raportului de cauzalitate intre fapta paratului si prejudiciu ca si vinovatia paratului.
Sub aspectul intinderii prejudiciului moral, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a stabilit in cauza Tolstoy Miloslovsky c. Regatul Unit, ca despagubirile trebuie sa prezinte un raport rezonabil de proportionalitate cu atingerea adusa, avand in vedere, totodata, gradul de lezare a valorilor sociale ocrotite, intensitatea si gravitatea atingerii adusa acestora.
De asemenea, intrucat este posibil ca la un moment dat si instantele interne sa fie chemate sa transeze probleme de drept similare, se impune a fi amintita cauza Ernestina Zullo c. Italia, in care instanta de la Strasbourg, constatand violarea art. 6 din Conventie cu privire la durata procedurii judiciare interne (9 ani), in hotararea pronuntata a indicat cateva criterii de stabilire a daunelor morale.
Astfel, s-a apreciat ca o baza de calcul intre 1000-1500 de Euro pentru fiecare an de intarziere este o suma rezonabila.
Prin urmare, instanta a constatat ca suma de 900 euro solicitata de reclamanta cu titlu de  daune morale este rezonabila si a admis si acest capat de cerere.
Conform disp.art.274 Cod proc.civ., paratul a fost obligat sa plateasca reclamantei suma de 1600 lei cheltuieli de judecata, respectiv onorariu de avocat achitat cu chitantele nr.232/2013, 221/2013, 207/2013 si 241/2013.
Avand in vedere disp.art.18 din OUG 51/2008, care prevede ca partea cazuta in pretentii va fi obligata la plata catre stat a cheltuielilor de care a fost scutita una din parti, paratul cazut in pretentii a fost obligat sa plateasca statului suma de 2956 lei taxa legala  de care a fost scutita reclamanta.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel paratul X.
Prin decizia civila nr.86/Ap din 27 martie 2014 pronuntata de Tribunalul Satu Mare in dosar nr. _ /296/2012, s-a respins apelul declarat de apelantul X, impotriva sentintei civile nr.7531 din 28.11.2013 pronuntata in dosar nr. _/296/2012, in contradictoriu cu intimata Y, avand ca obiect anulare act.
Apelantul a fost obligat sa plateasca intimatei suma de 500 lei cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta in acest mod, instanta de apel a avut in vedere urmatoarele aspecte:
Instanta de fond ca motiv de nulitate al antecontractului de vanzare cumparare incheiat intre parti la data de 24.02.2011 a retinut lipsa calitatii de proprietar a vanzatorului retinand viciul de consimtamant al cumparatorului reglementat de art 954 alin 2 Cod civil (1865).
Critica esentiala pe care se axeaza intreaga motivare a apelului vizeaza urmatoarele aspecte :
1. Instanta de fond nu a retinut ca apelantul a fost identificat din preambulul contractului de vanzare cumparare incheiat intre parti la data de 24.02.2011 ca si proprietar al investitiei "bloc de locuinte-G.R." nu si-a asumat calitatea de proprietar al vreunuia dintre apartamente prin incheierea unui antecontract ambele parti s-au obligat sa incheie in viitor un anumit contract al carui continut esential a fost determinat la acel moment, un antecontract nu impune in mod obligatoriu la momentul incheierii acestuia ca promitentul vanzator sa fie proprietar al bunului promis, promitentul vanzator va trebui sa fie proprietar la momentul semnarii contractului de vanzare cumparare .
Cu privire la aceste critici tribunalul a retinut din continutul antecontractului de vanzare-cumparare incheiat la data de 24.02.2011 modificat prin actul aditional din 17.11.2011 rezulta ca apelantul in calitate de promitent vanzator s-a considerat proprietarul investitiei bloc de locuinte intentionand sa instraineze apartamentele de locuit ce fac obiectul investitiei (pct. 11/preambul din antecontract) rezulta ca investitia ce a avut ca obiect construirea de apartamente in calitate de investitor al blocului de locuinte, promitentul vanzator devine si proprietarul apartamentelor din blocul de locuinte G.R.
In principiu in momentul incheierii unui contract de vanzare-cumparare sau a unui antecontract cu asumarea obligatiei de transmitere a dreptului de proprietate in viitor, vanzatorul respectiv promitentul vanzator trebuie sa fie proprietarul bunului vandut sau promis, daca in momentul incheierii antecontractului nu are aceasta calitate trebuie informat cumparatorul cu privire la acest lucru iar antecontractul trebuie sa cuprinda clauza privind asumarea obligatiei de catre promitentul vanzator de a obtine proprietatea in termenul stipulat in contract, or in speta acest lucru nu s-a intamplat.
In prezenta cauza calitatea de proprietar a vanzatorului nu a existat in privinta terenului, la pct.III din contract se arata ca obiectul antecontractului consta in vanzarea-cumpararea imobilului situat in _, inscris in CF nr. _ Satu Mare nr. top. _, caruia in natura ii corespunde un apartament in corpul B etaj II cu suprafata construita de 66 mp precum si parte din terenul aferent constructiei.
Din antecontractul incheiat la data de 24.02.2011 rezulta ca intimatul vanzator s-a declarat proprietar al imobilului apartament precum si a terenului aferent constructiei. La momentul incheierii antecontractului de vanzare-cumparare din 24.02.2011, promitentul vanzator nu s-a obligat la obtinerea dreptului de proprietate asupra terenului la un moment ulterior cel tarziu pana la semnarea contractului de vanzare cumparare, conform pct.V art.3 din antecontract s-a declarat si proprietarul terenului.
Din extrasul de CF nr. _ Satu Mare proprietar la imobilului-teren este numita M.E. in baza contractului de vanzare-cumparare incheiat in anul 2010 situatia tabulara nu a fost verificata de intimata reclamanta,aspect recunoscut de catre aceasta in cadrul intampinarii formulate in cale de atac, desi promitentul vanzator cunostea situatia reala a imobilului nu a informat-o pe intimata cumparatoare, aceasta din urma multumindu-se cu aparenta creata in baza actelor administrative emise respectiv de Hotararea nr. _/2008 prin care s-a aprobat PUZ la cererea apelantului aspect retinut in baza interogatoriului intimatei pct.2.fila 89 din dosarul de fond.
In cadrul cererii reconventionale apelantul a recunoscut ca si-a instrainat imobilul in curs de edificare numitei M.E. semnand cu aceasta un contract de asociere in participatiune in baza caruia urma sa obtine in proprietate 3% din suprafata locativa pe masura edificarii constructiei, insa aceasta afirmatie a apelantului nu a fost sustinuta de nicio proba, apelantul in cadrul cererii reconventionale a facut referire la acest contract de asociere fara indicarea numarului contractului, data incheierii acestuia biroul notarial la care s-a incheiat contractul. La interogatoriul luat apelantului acesta a recunoscut ca din pretul convenit intimata a achitat suma de 14.044.95 euro (pct.6 din interogatoriu fila 73).
2. Nu sunt indeplinite conditiile erorii - viciu de consimtamant prevazut de art.954 alin.2 Cod civil 1864 constand in eroare asupra calitatii persoanei acest tip de eroare atrage nulitatea conventiei doar in cazul actelor incheiate in considerarea unei anumite persoane (intuitu personae), ori antecontractul in litigiu nu poate fi considerat intuitu personae.
In esenta problema juridica care s-a pus in cauza ca daca vanzatorul a avut sau nu calitatea de proprietar in momentul incheierii antecontractului de vanzare cumparare in cauza adica putem vorbi de vanzarea bunului altuia.
Intrucat de esenta contractului de vanzare-cumparare este transmiterea dreptului de proprietate, vanzatorul trebuie sa fie titularul dreptului ce se instraineaza conform jurisprudentei si doctrinei traditionale, in situatia cand cel putin cumparatorul a fost in eroare considerand ca bunul apartine vanzatorului se admite ca vanzarea poate fi anulabila pentru eroare asupra calitatii esentiale a vanzatorului, nulitate relativa ce poate fi invocata de cumparator, teorie criticata de unii doctrinari.
Retinand starea de fapt, coroborand probele administrate in cauza, tribunalul a retinut, in consens cu instanta de fond, ca sunt indeplinite dispozitiile art.954 alin.2 Cod civil 1864, analizarea altor motive de nulitate invocate de intimata e superflua.
In baza art.274 Cod de procedura civila retinand culpa procesuala a apelantului, acesta a fost obligat sa plateasca intimatei suma de 500 lei cheltuieli de judecata reprezentand onorariu de avocat justificat in baza chitantei nr. 6/2014 emisa de cabinetul avocatial Crisan Natalia.
Fata de cele de mai sus, in baza art.296 Cod de procedura civila tribunalul a respins apelul declarat ca nefondat.
Impotriva acestei decizii a declarat recurs recurentul parat X solicitand admiterea recursului, modificarea in tot a hotararii atacate si respingerea ca neintemeiata a actiunii introductive, cu obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecata pentru toate fazele procesuale.
In dezvoltarea motivelor de recurs solicita a se retine ca, desi prin actiunea introductiva s-au ridicat spre discutie si alte motive de nulitate relativa si/sau absoluta, reclamanta si-a sustinut finalmente actiunea doar prin invocarea erorii viciu de consimtamant, iar instantele au analizat si s-au pronuntat doar cu privire la incidenta acestui motiv de nulitate relativa, precizare care se impune tocmai pentru a justifica ca, in analiza nelegalitatii hotararii atacate se va referi doar la acest motiv de nulitate relativa, orice alta analiza cu privire la incidenta altor motive de nulitate fiind superflua in conditiile in care reclamanta nu a solicitat retinerea ca atare a acestora si evident instantele nu s-au pronuntat si cu privire la acestea.
Subliniaza ca hotararea atacata este nelegala, data prin retinerea unui motiv de nulitate relativa a carei incidenta in cauza, raportat la starea de fapt este exclusa. Mai arata ca hotararea atacata este consecinta unor interpretari sui generis nu doar a textelor legale ci si a unor termeni de drept de importanta esentiala in speta, iar motivarea este insuficienta, fiind lesne de constatat, doar din lecturarea considerentelor hotararii atacate ca instanta de apel nu a analizat motivele de apel, nu s-a pronuntat asupra acestora, nu le-a inlaturat motivat ci a retinut nejustificat dezlegarea gresita data spetei de catre prima instanta.
Referitor la starea de fapt arata ca la data de 24.02.2011 intre parti s-a incheiat o promisiune sinalagmatica de vanzare-cumparare prin care acesta a promis vanzarea apartamentului obiect al acestei conventii, promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare initiala fiind modificata ulterior prin incheierea unui act aditional.
Prin incheierea acestei promisiuni sinalagmatice de vanzare-cumparare si-a asumat o obligatie de a face (de a incheia in viitor un contract de vanzare-cumparare autentic) in considerarea contraprestatiei asumate de catre promitenta cumparatoare, de plata a pretului in modalitatea convenita.
Invedereaza ca analiza coroborata a petitului cererii introductive si a considerentelor hotararii atacate duce la concluzia ca speta s-a transat prin retinerea unui motiv de nulitate relativa inexistent, ca o consecinta a interpretarii gresite a starii de fapt si a confuziilor intre notiuni elementare de drept civil, sustinand ca decizia atacata si implicit sentinta data in prima instanta sunt nu doar lipsite de temei legal ci sunt evident rezultatul incalcarii si aplicarii gresite a legii.
Mai arata ca instanta de apel a ignorat principiul egalitatii retinand doar punctul de vedere al intimatilor, dand valoare probatorie deplina unor simple afirmatii care nu au fost si nici nu puteau fi dovedite, precum si faptul ca instanta de apel nu si-a asumat un rol activ, nu a staruit prin toate mijloacele legale in aflarea adevarului, preluand in totalitate si necenzurat interpretarea juridica data spetei de catre reclamanta, in dispretul unor prevederi legale exprese.
Mentioneaza ca in cadrul considerentelor hotararii instanta de apel retine ca "in principiu... promitentul vanzator trebuie sa fie proprietarul bunului vandut sau promis" ceea ce daca se discuta "in principiu" nu exclude o alta situatie juridica, respectiv cea din prezenta cauza, in care promitentul vanzator nu are si nici nu isi aroga calitatea de proprietar asupra bunului promis. Astfel, din moment ce chiar instanta admite ca poate fi legala si valabila o promisiune de vanzare-cumparare, chiar si in situatia in care la momentul semnarii, promitentul vanzator nu are calitatea de proprietar, toate asertiunile care urmeaza acestui alineat sunt inutile, deoarece nu au cum sa sustina existenta unui motiv de nulitate, in masura sa duca la desfiintarea unei astfel de promisiuni.
Mai arata ca, instanta de apel nu a explicat in baza carui text de lege avea obligatia de a informa promitenta cumparatoare despre calitatea in virtutea careia a inteles sa semneze, calitate care a fost gresit inteleasa de catre aceasta, respectiv de ce aceasta obligatie de informare corecta nu ii revine si promitentei cumparatoare. Altfel spus, exista o culpa asumata chiar de catre promitenta cumparatoare care afirma in interogatoriu ca nu a verificat situatia tabulara a imobilului, desi fiind date publice, nimeni si nimic nu ar fi impiedicat-o sa fie corect informata.
Sustine ca prin interpretarea data de catre instanta de apel, desi intimata reclamanta isi invoca propria-i culpa nu doar ca nu este sanctionata ca atare ci este transformata "sui generis" intr-o culpa in ceea ce-l priveste.
Mai arata ca nu a avut intentia de a-si asuma o alta calitate decat cea pe care o avea, o astfel de incercare fiind de fapt puerila in conditiile in care oricine poate verifica situatia tabulara a unui imobil, a contractat cu o persoana majora, cu discernamant, in masura sa-si cunoasca si sa-si apere propriile drepturi si interese. Subliniaza ca aceste aspecte nu sunt interpretabile, doctrina si jurisprudenta stabilind unanim ca in cazul unei promisiuni de vanzare-cumparare promitentul vanzator nu trebuie sa aiba obligatoriu calitatea de proprietar, fiind valabila si promisiunea de vanzare a bunului altuia.
Subliniaza ca situatia juridica analizata nu atinge nici macar tangential speta de fata, instanta facand confuzie intre promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare si contractul de vanzare-cumparare, efectele acestora, obligatiile asumate de parti, solutionand apelul tocmai prin eficientizarea acestor greseli.
Sustine ca, raportat al aceste greseli evidente, referitor la eroare, viciu de consimtamant ca motiv de nulitate relativa, in prezenta cauza acest motiv de nulitate relativa nu exista si ca astfel dezlegarea cauzei data atat de catre prima instanta cat si de catre instanta de apel este esentialmente nelegala.
Mentioneaza ca motivul real al promovarii prezentei actiuni, intemeiata pe o stare de fapt voit rastalmacita si pe o incercare de inducere in eroare a instantei este ca finalmente, intr-un fel sau altul reclamanta sa nu achite pretul imobilului in modalitatea convenita deoarece nu vrea si/sau nu poate.
Invedereaza, cu referire la calitatea asumata de acesta in preambulul antecontractului, de "proprietar al investitiei bloc de locuinte -G.R.", ca aceasta calitate asumata nu are importanta determinanta, deoarece in speta este supus analizei un antecontract, prin care ambele parti se obliga sa incheie in viitor un anumit contract al carui continut esential a fost determinat la acel moment. Astfel, efectele antecontractului constau in nasterea unor obligatii reciproce de a face, adica a obligatiei de a incheia in viitor contractul promis, cu posibilitatea angajarii raspunderii civile contractuale in situatia in care una dintre parti nu vrea si/ sau nu poate sa incheie contractul promis in conditiile stabilite.
Un antecontract, chiar de vanzare-cumparare, nu impune obligatoriu la momentul incheierii acestuia ca promitentul vanzator sa fie proprietar al bunului promis, deoarece obligatia asumata este aceea de a face, respectiv aceea de a incheia in viitor un contract prin care sa transfere dreptul de proprietate asupra bunului promis.
Calitatea de proprietar si implicit posibilitatea promitentului vanzator de a transmite dreptul de proprietate nu se analizeaza cu raportare la momentul incheierii antecontractului de vanzare-cumparare, deoarece paratul va trebui sa fie proprietar si implicit sa poata transfera dreptul de proprietate doar la momentul semnarii contractului de vanzare-cumparare chiar si in aceste conditii, in masura in care la momentul stabilit pentru semnarea contractului de vanzare-cumparare autentic promitentul vanzator nu este in masura sa transfere proprietatea asupra bunului promis se poate pune eventual problema desfiintarii antecontractului de vanzare-cumparare ca urmare a neexecutarii culpabile a obligatiilor asumate si nicidecum aceea a anularii pentru viciu de consimtamant.
Mai arata ca nimeni si nimic nu cere ca la momentul semnarii unui antecontract de vanzare-cumparare promitentul vanzator sa aiba o anumita calitate (cu exceptia actelor intuitu personae), fiind pe deplin valabil din punct de vedere legal, chiar si promisiunea de a vinde bunul altuia, deoarece si in acest caz posibilitatea efectiva de a transfera dreptul de proprietate se va analiza la momentul semnarii contractului de vanzare-cumparare.
In drept au fost invocate dispozitiile art. 299 si urmatoarele Cod procedura civila.
Prin intampinarea depusa la dosar de catre intimata Y s-a solicitat respingerea recursului ca nefondat, aratand, in esenta, ca din cuprinsul antecontractului reiese ca paratul a declarat in mod mincinos ca e proprietarul terenului, iar recurentul sustine ca in mod gresit aceasta calitate nu se analizeaza prin raportare la momentul incheierii antecontractului de vanzare-cumparare, intrucat scopul urmarit de ea a fost acela de a i se transfera proprietatea. Prin prezentarea eronata de catre recurent a calitatii de proprietar, s-a aflat in eroare, iar eroarea asupra acestei calitati este determinata in calificarea ca valid sau nu a antecontractului.
Analizand recursul formulat prin prisma criticilor invocate, Curtea de Apel Oradea  a constatat urmatoarele:
Reclamanta Y, prin cererea cu care a sesizat instanta a solicitat anularea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat la data de 24.02.2011 intre aceasta si paratul X, obligarea paratului la restituirea sumei de 14.044,95 Euro achitata cu titlu de pret precum si la plata sumei de 900 Euro cu titlu de daune morale.
Obiectul antecontractului l-a constituit vanzarea-cumpararea imobilului situat in _, inscris in CF _ Satu Mare, cu nr. top. al parcelei _, reprezentand apartament cu o suprafata construita de 66 mp, precum si parte din terenul aferent, imobilul fiind in faza de constructie, astfel cum   rezulta din cuprinsul clauzelor antecontractului.
Cu toate ca reclamanta a investit instanta cu o actiune in anularea unui antecontract de vanzare-cumparare, instanta de apel in analiza criticii referitoare la neindeplinirea conditiilor erorii - viciu de consimtamant, prevazute de art. 954 alin. 2 Cod civil, se raporteaza in exclusivitate la conditiile de valabilitate cerute pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare, retinand necesitatea existentei calitatii de proprietar a vanzatorului la momentul vanzarii, pornind de la caracterul translativ al acesteia.
Instanta a omis insa a lua in considerare in acest sens faptul ca antecontractul nu este translativ de proprietate, avand obiectul si cauza diferita de cea a contractului de vanzare-cumparare, astfel ca a solutionat alte probleme de drept decat cele cu care a fost investita, imprejurare ce atrage nulitatea hotararii conform dispozitiilor art.105 al.2 Cod procedura civila.
Prin urmare, cum fondul cauzei nu a fost cercetat sub acest aspect, cu privire la hotararea pronuntata nu se poate exercita un control judiciar eficient, asa incat aceasta e supusa casarii in conditiile art.304 pct.5 Cod procedura civila, recursul fiind admis in temeiul art.312 al.1 Cod procedura civila, iar decizia din apel a fost casata cu trimitere spre rejudecare la aceiasi instanta.
In rejudecare, instanta va supune analizei valabilitatea antecontractului de vanzare-cumparare cu luarea in considerare a faptului ca acesta are ca obiect o obligatie de a face (de a incheia in viitor contractul de vanzare-cumparare) si nu una de a da (de a transfera proprietatea asupra lucrului vandut).
Totodata urmeaza a supune analizei apararile reclamantei-intimate cum ca existenta calitatii de proprietar a vanzatorului la momentul antecontractului a fost determinanta pentru incheierea acestuia, respectiv in ce masura a fost indusa in eroare in privinta acestei calitati, sens in care vor fi reanalizate probele, iar in masura in care va aprecia ca se impune, sa administreze noi probe pentru a pronunta in final o hotarare legala si temeinica. Cheltuielile de judecata vor fi avute in vedere in rejudecarea cauzei.
Rejudecand apelul paratului, in circumstantele descrise mai sus, tribunalul apreciaza ca fiind intemeiata calea de atac exercitata impotriva sentintei.
Ratiunile care justifica afirmatia anterioara sunt urmatoarele:
1. Fiind, incontestabil, in prezenta unei promisiuni sinalagmatice de vanzare-cumparare, pentru incheierea sa valabila, nu este necesar ca promitentul-vanzator sa aiba calitatea de proprietar al bunului promis, conventia aceasta - spre deosebire de contractul de vanzare-cumparare - dand nastere doar unei obligatii de a face, anume de a incheia in viitor contractul, iar nu unei obligatii de a da.
Prin urmare, in mod eronat, prima instanta a retinut ca insusirea de a fi proprietar al bunului promis este esentiala la incheierea antecontractului de vanzare si, totodata, ca eroarea promitentei-cumparatoarea asupra calitatii cocontractantului reprezinta o eroare viciu de consimtamant si atrage, in conditiile art.954 alin.(2) din Codul civil roman de la  1864, nulitatea relativa.
2. Este neplauzibila si, oricum, nedovedita sustinerea reclamantei cum ca pentru ea era esentiala calitatea de proprietar a promitentului-vanzator, caci, daca ar fi fost asa, atunci ar fi depus minima diligenta de a cerceta cuprinsul cartii funciare, afland, astfel, cine este titularul dreptului promis.
3. Chiar daca admitem ca pentru promitenta-cumparatoare era de prim ordin insusirea de a fi proprietar a celeilalte parti contractante, totusi nu se poate retine ca ea si-a dat consimtamantul din eroare si va putea cere anularea conventiei, intrucat nu s-a dovedit ca cealalta parte stia sau trebuia sa stie ca faptul asupra caruia poarta eroarea era esential pentru incheierea actului.
4. Nu poate fi cercetata sustinerea reclamantei privitoare la  inducerea sa in eroare de catre promitentul-vanzator, caci inducerea in eroare reprezinta o eroare provocata, iar eroarea provocata este un alt viciu de consimtamant: dolul. Cercetarea lui ar insemna insa nesocotirea principiului tantum devolutum  quantum iudicatum.

Pentru aceste considerente, tribunalul, in temeiul art.296 Cod proc.civ., va admite, ca fondat, apelul paratului si va schimba in intregime sentinta apelata, in sensul ca va respinge, ca neintemeiata, actiunea in anularea conventiei si cererea in despagubiri pentru daunele morale pretinse. Totodata, in baza art.274 si 298 Cod procedura civila, pe temeiul culpei procesuale, intimata-reclamanta va fi obligata sa plateasca apelantului-parat suma de 7461 lei cheltuieli de judecata.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
DECIDE:

Admite, ca fondat, apelul paratului X, domiciliat  in _, declarat impotriva Sentintei civile nr.7531/2013, pronuntata de Judecatoria Satu Mare in dosar nr. _/296/2012, in contradictoriu cu intimata-reclamanta Y, domiciliata in _ si, in consecinta:
Schimba in intregime sentinta apelata, in sensul ca respinge, ca neintemeiata, actiunea in anularea conventiei si cererea in despagubiri pentru daunele morale pretinse.
Obliga intimata-reclamanta sa plateasca apelantului-parat 7461 lei cheltuieli de judecata.
Definitiva. Cu recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, azi, 3.03.2015.
Sursa: Portal.just.ro


Alte spete Actiuni (in): anulare, posesorie, regres, pauliana etc.; Antecontracte; Procedura civila si penala (

Litigiu privind functionarii publici - Legea nr. 188/1999 - Anulare ordin de aplicare sanctiune disciplinara - Sentinta civila nr. 1865/CA din data de 12.06.2014
Litigiu privind functionarii publici - Legea nr. 188/1999 - Anulare decizie stabilire drepturi salariale, emisa in urma promovarii functionarilor publici de executie - Sentinta civila nr. 801/CA din data de 27.02.2014
Anulare act administrativ-fiscal, respectiv decizie de impunere si decizie de solutionare a contestatiei formulate impotriva deciziei de impunere, cerere admisa, in considerarea exceptiei instituite de legiuitor, respectiv aceea ca beneficiarii care achiz - Sentinta civila nr. 2162/CA din data de 18.09.2014
Anulare proces-verbal de contraventie circulatie - Recurs declarat de catre contravenient, cale de atac respinsa ca inadmisibila, in considerarea dispozitiilor art. 457 C.pr. civ. - Decizie nr. 114/R-CA din data de 28.02.2014
Anulare proces-verbal de contraventie - Recurs declarat, de catre institutia publica intimata, impotriva hotararii primei instante, prin care sanctiunea amenzii contraventionale aplicata petentei, prin procesul verbal contestat, a fost inlocuita cu sanct - Decizie nr. 626/R-CA din data de 01.11.2013
Suspendare executare act administrativ, respectiv decizie privind recuperarea unor sume platite necuvenit, cu titlu de indemnizatie pentru cresterea copilului - Sentinta civila nr. 2065/CA din data de 06.08.2014
Pretentii (malpraxis) - Recurs-admite recursurile, caseaza sentinta recurata si trimite cauza spre rejudecare aceleiasi instante - Decizie nr. 36/R din data de 23.02.2015
Contestatie le executare - Apel prin care apelanta-contestatoare solicita obligarea intimatilor la plata cheltuielilor de judecata si restituirea taxei de timbru, pretentii in sustinerea carora sustinme ca a achitat intimatilor suma datorata, anterior inc - Decizie nr. 88/Ap din data de 02.03.2015
Anulare antecontract vanzare-cumparare a unui bun imobil, la solicitarea promitentului-cumparator, pentru viciul de consimtamant constand in eroarea asupra calitatii de proprietar a promitentului-vanzator - Decizie nr. 96/Ap din data de 03.03.2015
Actiune in constatare si rectificare carte funciara - Decizie nr. 102/Ap din data de 09.03.2015
Drepturi banesti (dobanda legala) - Sentinta civila nr. 97/LMA din data de 26.02.2015
Contestatie la executare - anulare act, respect decizie debit, emisa de parata, in temeiul prevederilor art. 179 din Legea 263/2010, urmare a faptului ca reclamanta, beneficiara a unei pensii anticipate partiale, a realizat venituri dintr-o conventie civi - Sentinta civila nr. 58/LMA din data de 12.02.2015
Drepturi banesti (despagubiri solicitate de catre angajator pentru nerespectarea de catre angajat a termenului de preaviz stipulat in contractul individual de munca) - Sentinta civila nr. 96/LMA din data de 26.02.2015
Drepturi banesti (dobanda legala) - Sentinta civila nr. 117/LMA din data de 11.03.2015
Omor deosebit de grav; Talharie - Sentinta penala nr. 51 din data de 20.03.2012
Violare de domiciliu; Omor deosebit de grav; Talharie - Sentinta penala nr. 162 din data de 24.06.2009
Nationalizare. Despagubiri. - Decizie nr. 4/Ap din data de 19.01.2010
Fond funciar. Restituirea pretului in situatia reglementata de art. III alin.2 indice 4 din Legea nr.169/1997. - Decizie nr. 317/R din data de 20.05.2009
Raspundere civila delictuala. Limitarea valorii despagubirilor. Aplicabilitate. - Decizie nr. 110/R din data de 18.02.2009
Procedura civila. Efectuarea expertizei de catre experti extrajudiciari. Respectarea dreptului la un proces echitabil. Controlul instantei. - Decizie nr. 126/R din data de 25.02.2009