Contr. garantie imobiliara si comunitatea dr. bunuri

Prin sentinta 131/4.07.2006 Tribunalul gorj a respins exceptiile invocate de parata BCR -Sucursala Gorj - respectiv exceptia inadmisibilitatii actiunii formulata de S. Gh. si S. E. si exceptia lipsei calitatii procesuale active a acestora. A respins actiunea reclamantilor S.Gh. si S. E. pentru constatarea nulitatii partiale absolute a contractului de garantie imobiliara incheiat cu BCR pentru suprafata de 5168 mp - teren situat in com A jud gorj.
Instanta a retinut ca reclamantii au calitatea procesuala activa intrucat au solicitat constatarea nulitatii absolute partiale a contractului de garantie imobiliara nr 438/1998 iar nulitatea absoluta a unui act juridic poate fi ceruta oricand de catre orice persoana care justifica un interes.
Pentru ca reclamantii si-au precizat in acest mod actiunea, nu mai poate fi invocata exceptia inadmisibilitatii actiunii in replierea contractului de ipoteca.
In speta, reclamantii au solicitat constatarea nulitatii partiale absolute a contractului de garantie imobiliara pe care l-au incheiat pentru a garanta un imprumut facut de R SRL - al carei administrator este S. Imprumutul a fost garantat cu o constructie a SC R SRL dar si un teren proprietatea reclamantilor, primit de acestia prin donatie si care in mod gresit a fost trecut in contr. garantie pentru ca nu era proprietatea SC R SRL iar reclamantii nici nu au semnat contractul.
Judecatorul procesului a retinut ca reclamantii au obtinut un cont bancar si au incheiat contr garantie imobiliara pentru constructie si teren in deplina cunostinta de cauza, neputand sa-si invoce propria culpa.
Curtea de Apel Craiova a admis recursul reclamantilor S. Gh si S. El in sensul ca a admis actiunea reclamantilor si a constatat nulitatea absoluta a contractului de garantie imobiliara pentru suprafata de 5168 mp situata in comuna A jud Gorj.
S-a retinut ca reclamantii au dobandit dreptul de proprietate asupra terenului de 5168 mp in baza contractului de donatie pe care ulterior au construit un abator. Constructia a fost instrainata SC R SRL prin contract de vanzare - cumparare 14/1996. Contractul de garantie imobiliara a carui utilitate partiala se solicita a fost incheiat intre BCR si SC R SRL - dreptul de proprietate asupra terenului apartinand reclamantilor S.Gh si S El - care nu sunt parti in contract.S. Gh a semnat contractul de garantie in calitate de reprezentant al SC Roghin SRL si nu de proprietar al terenului, terenul apartinand comunitatii de bunuri a celor doi reclamanti care sunt soti ori pentru instituirea ipotecii care sta in act de dispozitie - eranecesara exprimarea consimtamantului ambilor soti neacoperind prezumtia mandatului tacit, instituita de art. 35 alin 2 Cod familiei.
Prin urmare, contractul de garantie prin care s-a constituit ipoteca si asupra terenului, a fost incheiat fara ca proprietarii acestuia sa-si fi exprimat consimtamantul, contractul fiind lovit de nulitate absoluta partiala, conf art. 948 alin 2 C. Civil pentru suprafata de teren.
In cauza nu prezinta relevanta ca in cadrul procesului de faliment s-a antrenat raspunderea administratorului S.Gh catre SC R SRL pentru ca acesta nu a avut concomitent calitatea de vanzator si cumparator al terenului si constructiei, contractul de vanzare cumparare a constructiei fiind incheiat intre persoane fizice S.Gh si S el si persoana juridica SC R SRL al carei reprezentant este S.Gh.
Ipoteca conventionala potrivit art 1749 teza II C civil este aceea care ia nastere din conventia partilor, cu respectarea formelor legale, adica prin act autentic, potrivit disp art 1772 C civil.
Rezulta asadar ca pentru formarea ipotecii se cere concursul vointei tuturor partilor contractante, care trebuie sa se prezinte in persoana sau prin mandatar cu procura pentru autentificarea actului, formalitati cerute ad solamnitatem.
In cauza terenul de 1568 mp este proprietatea comuna a sotilor potrivit art 30 C familiei. Exercitarea atributiilor proprietatii devalmase este reglementata de art 35 C fam, prezumtia mandatului tacit neoperand in cazul instrainarii sau grevarii de bunuri imobile, fiind necesar consimtamantul expres al ambilor soti. Ori reclamantul S.Gh nu a fost prezent la facerea actului iar S Gh chiar daca s-ar considera ca si-a dat consimtamantul atat ca reprezentant al SC R SRL cat si ca proprietar al terenului actul este nul deoarece nu exista realizata conditia imperativa a concursului de vointa exprimata in forma ceruta de lege a celor doi coproprietari devalmasi ai bunului.