Litigiu comercial

Litigiu comercial. Tacita relocatiune. Conditiile in care aceasta opereaza.

Prin sentinta comerciala nr.1003 din 30.04.2010 pronuntata de Judecatoria Fetesti s-a admis cererea formulata de reclamanta S.C. INTERCEREAL S.A. in contradictoriu cu parata S.C. AGROFAM HOLDING S.R.L..
S-a admis in parte cererea reconventionala formulata de parata-reclamanta.
S-a respins cererea de interventie in interes propriu formulata de S.C. AGROFAM TRADING S.R.L.
A fost obligata parata catre reclamanta la plata sumei de 7.491,09 lei cu titlu de pretentii contractuale, reprezentand contravaloare livrare apa si chirie teren.
A fost obligata reclamanta-parata catre parata-reclamanta la plata sumei de 17.695,61 lei cu titlu de pretentii contractuale, reprezentand chirie teren .
S-au compensat datoriile reciproce ale partilor pana la concurenta sumei celei mai mici (de 7.491,09 lei) si, in consecinta, a fost obligata SC Intercereal SA catre SC Agrofam Holding SRL la plata sumei de 10.204,56 lei.
S-au compensat cheltuielile de judecata.
Pentru a se pronunta astfel instanta de fond, dupa ce a constatat ca, anterior cererii de chemare in judecata, in cauza a fost indeplinita procedura prevazuta de art.7201 cpc, a retinut ca intre parti a fost incheiat Contractul de inchiriere teren nr. 3254/05 decembrie 2006 prin care S.C. INTERCEREAL S.A. Fetesti pune la dispozitia S.C. AGROFAM HOLDING S.R.L. Fetesti suprafata de 37,5 m.p. teren situat in imediata apropiere a S.C. AGROFAM HOLDING S.R.L. pentru o durata de 3 ani, incepand cu data de 01 ianuarie 2005 si pana la 31 decembrie 2007 , cu o chirie de 41,25 USD /LUNA +TVA.
Fata de actele depuse a constatat ca in anul 2007 S.C. INTERCEREAL S.A. a livrat apa prin Punctul de lucru Siloz Fetesti  Est catre S.C. AGROFAM HOLDING S.R.L.- Punctul de lucru Siloz Agrofam Holding S.R.L. Fetesti si ca a inchiriat societatii mentionate o suprafata de 37,5 m.p. teren . Pentru cantitatea de apa livrata si pentru chiria aferenta ultimelor 9 luni din anul 2007 au fost emise facturile  fiscale nr. 1561174/31.07.2007 si nr. 1561905/23.12.2007 in care se mentioneaza ca valoarea apei livrate este de 6788,17 lei , iar valoarea chiriei este de 602,92 lei.
De asemenea a mai retinut ca intre parti s-a mai incheiat contractul de inchiriere teren nr. 28/05.01.2005, incheiat intre parata in calitate de proprietar (locator) si reclamanta in calitate de  chirias (locatar)  avand ca obiect suprafata de teren de 466 m.p. cu o chirie lunara de 512 USD /luna +TVA, si contractul de inchiriere nr. 3/04.01.2007 avand ca obiect calea ferata, incheiate pe o perioada de un an. Pentru plata chiriei si a caii ferate societatea parata a  emis facturile nr. 3292/31.01.2008 in valoare de 8614 lei  si nr. 3293/31.01.2008 in valoare de 9081,61 lei , facturi care au fost depuse la posta pe data de 21.08.2008 si primite de societatea reclamanta la data de 22.08.2008, dar neachitate de aceasta. Si in prezent terenul in suprafata de 466 m.p. inchiriat prin contractul nr. 28/05.01.2005 este folosit de societatea reclamanta pe el fiind amplasate put, cabina pompe, cabina hidrofor si hidrofor, proprietatea reclamantei. Din cele doua facturi se constata ca datoria reclamantei catre parata este de 17.695,61 lei( 8.614 lei+ 9.081,61 lei).
Facand aplicarea art.969 si 970 cod civil, in raport de clauzele contractuale, intrucat societatea reclamanta nu a facut dovada ca ar fi achitat facturile nr. 3292/31.01.2008 si nici nr. 3292/31.01.2008 emise pentru ultimele 6 luni ale anului 2007, instanta de fond a apreciat ca atat contractul nr. 3/04.01.2007 cat si nr. 28/05.01.2005 si-au incetat aplicabilitatea, intarzierea la plata depasind cele 30 de zile stipulate in contracte, in cauza fiind incidente dispozitiile speciale prevazute prin OG nr.60/2004 si ale HG nr2299/2004.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs parata S.C. AGROFAM HOLDING SRL FETESTI, considerand-o nelegala si netemeinica.
Ca motiv de recurs recurenta considera ca instanta de fond a interpretat si aplicat gresit contractele de inchiriere nr.28/05.01.2005 si nr.3/04.01.2007 incheiate intre SC AGROFAM HOLDING SRL in calitate de proprietar si S.C. INTERCEREAL S.A. Movila in calitate de chirias.
Astfel, desi in prima faza instanta retine ca in temeiul contractului de inchiriere 28/2005 reclamanta foloseste si in prezent terenul in suprafata de 466 m.p. pe care sunt amplasate put, cabina, hidrofor, proprietatea reclamantei, ulterior apreciaza ca in cauza, in privinta contractelor nr.28/2005 si nr.3/2007 se aplica pactul comisoriu de gradul IV din contracte astfel ca acestea si-au incetat aplicabilitatea deoarece intarzierea la plata a depasit cele 30 de zile stipulate in contract.
Practic instanta a reziliat din oficiu cele doua contracte dar interpretarea instantei este gresita avand in vedere ca S.C. AGROFAM HOLDING este creditoare si in aceasta calitate nu a solicitat rezilierea contractelor, invocand in cauza dispozitiile art.1437 cod civil privind tacita relocatiune dar si dispozitiile art.437 cod civil privind servitutea de trecere.
Singurul in drept a aprecia daca este cazul sa se aplice pactul comisoriu este creditorul care si-a executat sau este gata sa-si execute obligatiile.
Reclamanta are calitatea de debitor, nu si-a executat obligatiile rezultate din cele doua contracte si nu avea dreptul de a pretinde rezilierea lor chiar daca in cuprinsul acestora era inserat un pact comisoriu expres de tipul cel mai sever.
Totodata recurenta invoca si faptul ca instanta nu a motivat in nici un fel de ce in cauza nu sunt aplicabile dispozitiile art.1437 cod civil privind tacita relocatiune cu toate ca a retinut in considerente ca reclamanta a folosit in tot acest timp terenul si linia CFR.   
Pentru motivele indicate recurenta solicita admiterea recursului, modificarea hotararii atacate in sensul admiterii in totalitate a cererii reconventionale si obligarea reclamantei la plata sumei de 84.859,93 lei.
In drept cererea este intemeiata pe dispozitiile art.304 cod procedura civila iar in dovedirea cererii s-a solicitat proba cu inscrisuri.
Intimata S.C. INTERCEREAL S.A. a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
In motivarea cererii intimata arata ca nu a existat tacita relocatiune deoarece in speta a intervenit o locatiune fortata si necesara, fiind aplicabile dispozitiile art.616 si urm. cod civil privind servitutea de trecere atat in cazul terenului in suprafata de 466 m.p. cat si in cazul liniei ferate industriale de acces la linia ferata publica unde legea speciala O.G. nr.60/2004 reglementeaza foarte clar dreptul de trecere  si conditiile exercitarii acestui drept.
Nu se poate retine ca a existat tacita relocatiune si pentru faptul ca dupa expirarea termenelor contratelor reclamanta a denuntat pretul locatiunii ca fiind nejustificat de mare, motiv pentru care incepand cu semestrul al II-lea al anului 2007 a refuzat sa mai plateasca chiria.
Dupa expirarea contractelor a folosit terenul in suprafata de 466 m.p. si linia ferata industriala in exercitarea dreptului sau de trecere pentru intretinerea constructiilor proprietatea sa, aflate pe acest teren, conform art.616 cod civil si O.G. nr.60/2004 iar in speta recurenta nu a solicitat despagubiri, respectiv tarife  si nici nu a facut dovada despagubirilor care i s-ar fi cuvenit conform textelor de lege mentionate.
Analizand sentinta recurata in raport de criticile aduse si de actele si lucrarile dosarului, tribunalul retine urmatoarele:
Potrivit art. 1436 din Codul civil, locatiunea facuta pentru un timp determinat inceteaza de la sine la implinirea termenului, fara o prealabila instiintare iar potrivit art. 1437 din Codul civil, "Dupa expirarea termenului stipulat prin contractul de locatiune, daca locatarul ramane si e lasat in posesie, atunci se considera locatiunea ca reinnoita, efectele ei insa se reguleaza dupa dispozitiile articolului relativ la locatiunea fara termen." 
Dupa expirarea de drept a unui contract de inchiriere, acesta se poate prelungi prin tacita relocatiune daca exista acordul proprietarului si daca in continuare se plateste chiria. Tacita relocatiune intervine daca sunt aplicabile aceleasi conditii ca la contractul anterior, ajuns la termen iar notificarea de catre proprietar a posibilitatii incheierii contractului dar pentru o chirie mai mare si refuzul locatarului conduce la intreruperea tacitei relocatiuni.
In speta nu a intervenit tacita relocatiune deoarece partile nu au convenit posibilitatea prelungirii sau renegocierii locatiunii dupa implinirea termenului si locatarul nu a fost de acord cu pretul chiriei, marit de parata locatoare.
Tocmai de aceea instanta de fond a dispus obligarea partilor la plata contravalorii chiriei pentru toata perioada contractata, conform contractelor incheiate intre ele si facturilor emise, respingand pretentiile formulate pentru perioada ulterioara ajungerii contractelor la termen.
In raport de aceasta solutie apare ca o inadvertenta in motivare sustinerea ca prin intarzierea la plata contratele s-au reziliat de drept in baza pactului comisoriu deoarece daca aceasta fraza ar fi stat la baza intregii solutii, nu se putea dispune obligarea la plata chiriei in baza unor contracte reziliate.
In ceea ce priveste rezilierea de drept a contractului este adevarat ca singura persoana indreptatita sa aprecieze daca este cazul sa uzeze de pactul comisoriu chiar si cel mai sever si sa aplice rezilierea este creditorul care si-a executat sau se declara gata sa-si execute obligatiile iar inscrierea in contract a unui pact comisoriu nu inlatura facultatea acestuia de a cere executarea silita a contractului si nu rezilierea lui.
Pentru a putea opta insa trebuie sa existe intre parti un contract valabil incheiat.
Cum in speta am retinut ca nu a intervenit tacita relocatiune,  rezulta ca nu exista un contract de locatiune intre parti iar raporturile juridice dintre ele nu sunt guvernate de dispozitiile art. 1410 si urmatoarele din codul civil astfel ca parata nu poate invoca posibilitatea de a opta intre reziliere si executarea contractului. 
Astfel, cu privire la recursul declarat de recurenta parata vizand gresita solutionare a cererii reconventionale, prin care solicita obligarea reclamantei la plata chiriei si dupa ajungerea la termen a contractului de inchiriere, ca urmare a tacitei relocatiuni, tribunalul constata ca sustinerile recurentei sunt nefondate din perspectiva motivelor de nelegalitate invocate, art. 304 pct. 8 si 9 din Codul de procedura civila.
Pentru considerentele retinute tribunalul a apreciat recursul ca nefondat, urmand sa-l respinga in baza art.312 alin.1 cod procedura civila.