Inaplicabilitatea principiului bona fides pentru constructiile demontabile (garaje) in cazul retrocedarii in natura a terenului.

Domeniu asociat - Inaplicabilitatea principiului bona fides pentru constructiile demontabile (garaje) in cazul retrocedarii in natura a terenului.

Sectia civila. Decizia civila nr. 1554/RC din 27.11.2007

Prin sentinta civila nr. 1876 din 7.05.2007 a Judecatoriei Piatra Neamt, instanta a respins ca neintemeiata actiunea civila precizata avand ca obiect constatare nulitate absoluta act juridic formulata de reclamantii M.Gh., C.A, A.A, P.A, V.M, A.Gh., G.V, R.V., Z.I. si A,G., in contradictoriu cu paratii P.C. si Primarul municipiului P.N. Instanta a admis in parte cererea reconventionala formulata de paratul reclamant P.C si a obligat pe paratii reclamanti M.Gh., C.A, A.A, P.A, V.M, A.Gh., G.V, R.V., Z.I. si A,G. sa lase in deplina proprietate si linistita posesie terenul de 153 mp situat in municipiul Piatra Neamt, invecinat la N, S si V cu municipiul Piatra Neamt si la E cu SC Distrigaz Nord, identificat cu culoarea rosie pe schita anexa la expertiza realizata de expertul Apostol Florin care face parte integranta din sentinta civila mentionata.
Instanta a respins capatul de cerere privind obligarea reclamantilor parati la ridicarea constructiilor si i-a obligat, totodata, in temeiul dispozitiilor art. 274 Cod procedura civila la plata cheltuielilor de judecata efectuate de paratul reclamant P.C., in suma de 1289 lei.
Pentru a pronunta aceasta hotarare judecatoreasca instanta de fond a retinut ca prin dispozitia Primarului 1937/2005, s-a dispus restituirea in natura a suprafetei de 687 mp, teren, situat in P. Neamt,  str. M. Eminescu, invecinat la N, S si V cu mun. P. Neamt si la E cu SC Distrigaz Nord SA;  pentru diferenta de teren de pana la 3073 mp, solicitata de parat, s-a dispus acordarea de masuri reparatorii prin echivalent.
A mai retinut ca pe terenul atribuit  se afla 10 garaje intr-un corp de cladire  comun - suprafata construita de 153 mp, pentru care reclamantii au prezentat autorizatii de construire si contracte de inchiriere; chiriasilor li s-a notificat rezilierea contractelor de inchiriere (incheiate  in anul 1996, pentru 1 an de zile), incepand cu data de 17.10.2005 - filele 219/230; expertul topo a concluzionat ca suprafata mai sus mentionata  de 153 mp nu este afectata in nici un fel retele de utilitati publice - fila 28, vol. 2, aspect sustinut si de relatiile comunicate de E-ON Gaz Romania - fila 76; SC Aqua Calor - fila 93; Romtelecom SA - fila 96; conform normelor metodologice la Legea 10/2001 - art.  10.4 : "Norma cuprinsa la alin. (3) al art. 10 din lege instituie obligativitatea restituirii in natura a terenurilor in ipoteza in care pe acestea se afla edificate ilegal fie constructii, indiferent de destinatia acestora, fie constructii usoare sau demontabile. In aceste cazuri entitatea investita cu solutionarea notificarii va analiza regimul juridic al constructiilor deja edificate si in ipoteza in care va constata ca acestea au fost construite sau, dupa caz, amplasate fara autorizarile legale, va emite decizia de restituire in natura persoanei indreptatite potrivit legii. Se vor restitui in natura terenurile pe care au fost amplasate constructii usoare sau demontabile (garaje, chioscuri si altele asemenea), chiar daca amplasarea acestora a fost autorizata (constructiile care au acest regim se amplasau, potrivit legii, numai pe perioada determinata - autorizatia era temporara)".
Fata de cele mai sus retinute, a apreciat, ca neintemeiata, actiunea reclamantilor, neoperand   motive  de nulitate  a titlului de proprietate al paratului. In ceea ce priveste cererea reconventionala, a retinut ca  paratul-reclamant a revendicat,  in calitate de proprietar,  suprafata de 153 mp, ocupata de cele 10 garaje, despre care s-a facut vorbire mai sus, cerere la care este indreptatit, in temeiul art. 480 Cod civil.
    Sustinerile reclamantilor - parati  referitoare la detinerea unui drept de superficie nu au putut fi retinute avand in vedere ca  modalitatile in care acest drept  pot lua nastere, prin titlu, uzucapiune sau in temeiul legii. Reclamantii nu au dovedit ca dreptul de superficie, pe care-l pretind, a luat nastere printr-una dintre modalitatile de mai sus. Autorizatiile pentru executarea constructiei nu acopera acordul prevazut de lege pentru constituirea dreptului de superficie, avand in vedere ca terenul a fost inchiriat detinatorilor constructiei, acestia achitand chiria stabilita in contract.  Mai mult, in speta, in contextul art. 1437 si urm Cod civil, locatorul a denuntat contractul . In acest context a admis cererea de revendicare a suprafetei de 153 mp, teren, proprietatea paratului - reclamant; Cererea paratului - reclamant pentru ridicarea constructiilor de catre reclamanti nu a fost admisa, in conditiile in care reclamantii au fost de buna credinta la data ridicarii garajelor, acestea  fiind  construite in baza autorizatiilor  emise in conformitate cu legislatia in vigoare la acea data . Astfel , instanta de fond a apreciat ca sunt incidente dispozitiile art. 494  alin. 3 teza finala Cod civil, context in care a respins cererea formulata in acest sens de catre parat.
Impotriva sentintei civile nr. 1876 din 7.05.2007 a Judecatoriei Piatra Neamt, au formulat apel reclamantii parati solicitand desfiintarea sentintei civile apelate cu consecinta admiterii cererii principale si respingerea cererii reconventionale.
Cererea a fost calificata cu recurs la momentul inregistrarii acesteia pe rolul Tribunalului Neamt in temeiul dispozitiilor art. 2821 Cod procedura civila.
In motivarea cererii de recurs formulata reclamanti parati au aratat ca prin cererea de chemare in judecata au solicitat constatarea nulitatii absolute a dispozitiei nr. 1937 din 17.10.2005 emisa in temeiul Legii 10/2001 de Primarul municipiului Piatra Neamt, act in baza caruia intimatului P.C i-a fost restituita in natura o suprafata de teren de 687 mp, teren situat in Piatra Neamt, str. Mihai Eminescu, invecinat la N, S si V cu municipiul Piatra Neamt si la E cu SC Distrigaz Nord SA (actualmente E-ON).
Recurentii au aratat ca terenul retrocedat in natura si ocupat de o serie de lucrari  de utilitate publica (conducte de alimentare cu apa, gaz, electricitate si telefon) aspect confirmat, in opinia sa de expertul topograf si de raspunsul din adresele si schitele comunicate de institutiile publice interesate. Pe langa lucrarile de utilitate publica, recurentii arata ca 153 mp din terenul in cauza este ocupat de o linie de 10 garaje construite in baza unor autorizatii emisa cu respectarea dispozitiilor in vigoare la data construirii, care sunt imobile, constructiei fixe cu temelie din beton, pereti din caramida si acoperis din beton.
Caracterul definitiv al constructiilor amplasate pe terenul retrocedat paratului reclamant este confirmat de expertul specializat in constructii civile care a aratat ca cele 10 garaje sunt amplasate intr-un corp de cladire comun, fiind edificate cu aceleasi materiale de constructii. Hotararea este nelegala in opinia recurentilor, deoarece desi instanta de fond a retinut corect dispozitiile art. 104 din normele de aplicare ale Legii 10/2001 potrivit carora se restituie in natura numai terenurile pe care se afla constructii usoare sau demontabile sau cele edificate fara autorizatii legale, nu a tinut cont de concluziile expertului specialist in constructii civile.
Recurentii au aratat, de asemenea, ca in mod gresit a fost admisa si cererea reconventionala formulata de paratul reclamant P.C, hotararea fiind nelegala in raport de prevederile art. 19 din Legea 9/1968. Amplasarea pe teren a garajelor conform incadrarii pe proiectul DSAPC Bacau, s-a facut in mod autorizat, legal fara a fi nevoie a se face o atribuire prealabila a terenului pentru un act administrativ al autoritatilor locale, deoarece legea nu cere o decizie in plus.
Calitatea lor de constructori de buna credinta se fundamenteaza, de asemenea, pe imprejurarea ca, incepand din anul 1996, Consiliul local al municipiului Piatra Neamt, ca acel proprietar a emis contracte de inchiriere, nesemnate de recurenti care nu s-au  declarat de acord cu clauzele contractuale, cu toate acestea recurentii au precizat ca au platit chiria aferenta terenului ocupat de garaje.
Cum in lumina dispozitiilor art. 19, 36, 44 alin. 3 din Legea 9/1968 terenul le-a fost atribuit pe toata durata existentei constructiilor, recurentii au aratat ca dreptul lor de superficie, izvorand din lege este astfel, opozabil erga omnes.
De asemenea, recurentii precizeaza ca instanta nu a facut o corecta comparare a titlurilor  cu aplicarea dispozitiilor art. 480 Cod civil, text aplicabil si la calitatea de proprietari constructori a garajelor.
Asadar, cheia in ipoteza mentinerii solutiei de respingere a actiunii principale, reclamantii recurenti au  aratat ca nu pot fi obligati sa lase in deplina proprietate si liniste posesie terenul litigios, intimatului deoarece sunt titulare unui drept real de folosinta dobandit in baza Legii 9/1968.
Recurentii au invocat, pe cale de exceptie, dobandirea dreptului real de superficie pentru cei 153 mp teren aferent garajelor, prin modul originar al prescriptiei achizitive de 30 ani art. 1890 si urmatoarele din Codul civil.
Impotriva aceleasi sentinte civile a formulat recurs si paratul reclamant P.C. care a considerat nelegala solutionarea doar in parte a cererii reconventionale deduse judecatii si respingerea cererii de ridicare a constructiilor edificate de reclamanti pe terenul care i-a fost restituit in natura.
Astfel, paratul reclamant a considerat ca instanta de fond a gresit atunci cand a apreciat ca fiind de buna credinta partile in conditiile in care reclamantii au incheiat cu primaria un contract valabil de inchiriere in care pe langa drepturile si obligatiile asumate exista prevazuta , la pct. III, art. 2 alin. 3 clauza potrivit careia "in oricare din situatiile mentionate proprietarul va instiinta chiriasul ca in termen de 15 zile de la primirea instiintarii acesta sa elibereze neconditionat terenul ridicandu-si constructia".
Totodata, recurentul a invocat, in favoarea sa si normele de aplicare ale Legii 10/2001 care includ garajele in categoria constructiilor demontabile. Mai mult de cat atat, paratul reclamant arata ca buna credinta a constructorului exista atunci cand acesta a calificat imobilul crezand ca este proprietarul terenului, fara a sti ca terenul apartine altei persoane, ipoteza in care devin aplicabile dispozitiile art. 494 pct. 3 teza a II -a din Codul Civil.
Legal citat, intimatul Primarul municipiului P.N a solicitat, prin intampinarea formulata, respingerea ambelor recursuri si mentinerea ca legala si temeinica a solutiei instantei de fond. Astfel, intimatul a aratat ca potrivit art. 9 alin. 1 din Legea 10/2001 se instituie ca regula generala restituirea in natura. In continuare, art. 10 alin. 3 dispune ca se restituie in natura terenurile pe care s-au ridicat constructii usoare sau demontabile.
Prin normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 au fost definite constructiile usoare sau demontabile. Astfel, in continuare cu pct. 10.4 din normele referitoare la art. 10 alin. 3 din lege, se vor restitui in natura terenurile pe care au fost amplasate constructii usoare sau demontabile (garaje, chioscuri, etc.) chiar daca amplasarea acestora a fost autorizata (constructiile care au acest regim se amplasau, potrivit legii, numai pe perioade determinate, autorizatia fiind temporara.)
Asa cum a retinut si instanta de fond si dupa cum prevede si decretul nr. 144/1958 in vigoare la data eliberarii autorizatiilor, acestea au fost doar temporare, fiind emise doar pentru perioade determinate.
Prin urmare, dispozitia primarului nr. 1937/17.10.2005 a fost emisa cu respectarea dispozitiilor legale.
Legat de suprafata de 153 mp pe care se afla amplasate garajele reclamantilor, asa cum a retinut si instanta de fond si cum se consemneaza si in raportul de expertiza, nu este afectata in nici un fel de retele de utilitati publice.
Asadar, apelantii se afla intr-o totala eroare atunci cand au invocat in aparare, amenajarile subterane care se afla pe terenul restituit in temeiul Legii 10/2001.
Interesul acestora, ca una din conditiile de exercitiu ale prezentei actiuni civile a fost dovedit doar cu privire la cei 153 mp pe care se afla bara de garaje, in orice alt aspect al restituirii imobilului preluat abuziv, acestia nu au calitate procesuala.
Cat priveste dobandirea dreptului de superficie asupra terenului prin uzucapiune, prin Legea 19/1968 s-a interzic constituirea oricarui drept real asupra terenurilor fara constructii din perimetrul construibil al oraselor si municipiilor, acestea fiind declarate indisponibile.
In plus, prin achitarea chiriilor pentru teren din 1996 pana la rezilierea contractelor dovedeste ca posesia a fost afectata de viciul precaritatii si, prin urmare, dreptul de superficie nu se poate dobandi prin uzucapiune.
Ambele recursuri sunt nefondate.
Astfel, tribunalul a constatat ca dispozitia nr. 1937/17.10.2005 emisa de intimatul Primarul municipiului P.N in aplicarea Legii 10/2001, necontestata de notificatorul P.C. prin care s-a dispus restituirea in natura a terenului in suprafata de 687 mp teren situat in intravilanul mun. P.N, str. M. Eminescu, constituie pentru acesta, in conformitate cu dispozitiile art. 25 alin. 4 din Legea 10/2001, rep. "dovada proprietatii persoanei indreptatita asupra acestuia, avand forta probanta a unui inscris autentic si constituind titlu executoriu pentru punerea in posesie, dupa indeplinirea formalitatilor de publicitate imobiliara". Pe suprafata de 153 mp din terenul retrocedat in natura paratului reclamant, instanta de fond a retinut, in mod corect, ca se afla edificate cu buna - credinta 10 garaje care constituie un corp comun de cladiri, reclamantii avand incheiate autorizatii de construire si contracte de inchiriere, chiriasilor fiindu-le notificata rezilierea contractelor inca din data emiterii dispozitiei contestate.
Cum motivele de nulitate absoluta a acesteia invocata de reclamanti -  terte persoane, vizau incalcarea dispozitiilor imperative ale Legii 10/2001 privind cazurile expres si limitativ reglementate de restituirea in natura a terenurilor, implicand, conform sustinerilor lor neintemeiate, pe de o parte, existenta pe terenul in suprafata de 153 mp a unor lucrari de utilitate publica, iar pe de alta parte ignorand caracterul de constructie definitiva a garajelor, ca exceptie de la prevederile art. 10.4 din normele de aplicare ale Legii 10/2001, tribunalul a retinut ca instanta de fond le-a inlaturat in mod corect ca fiind neintemeiate.
In acest context, tribunalul a constatat, de asemenea, corecta aplicarea dispozitiilor art. 480 Cod civil in favoarea paratului reclamant ca proprietar neposesor al terenului revendicat care a facut, prin actul autentic al dispozitiei nr. 1937 din 17.10.2005, pe deplin dovada proprietatii terenului, opozabila erga omnes reclamantilor posesori neproprietari, detentori precari ai terenului. Cum detentia precara manifestata prin calitatea lor de chiriasi ai terenului in litigiu face, ab initio, inaplicabile dispozitiile art. 1890 si urmat. Cod civil, lipsind de calitatile cerute cumulativ de uzucapiune, posesia exercitata de reclamanti, tribunalul constata nefondata invocarea, pe cale de exceptie, a dobandirii proprietatii terenului, de catre reclamantul parat, prin modul originar invocat de acestia.
In ceea ce priveste retinerea bunei credinte a reclamantului parat in edificarea garajelor pe terenul revendicat, tribunalul a constat-o intemeiata atat timp cat in cauza, prezumtia relativa consacrata prin dispozitiile art. 1899 alin. 2 Cod civil, consolidata de obtinerea de catre reclamantul parat a autorizatiei de construire, nu a fost rasturnata de reclamantul parat prin dovada contrarie. Astfel, buna credinta a reclamantului parat nu se apreciaza in raport de clauzele contractuale cuprinse la pct. III, art. 2, alin. 3 din contractul de inchiriere, act juridic fata de care reclamantul parat este tert, nefiind invalidata de acesta, ci s-a apreciat, in mod corect, ca existand, la momentul edificarii constructiilor in baza unor autorizatii de construire emise legal, care desi nu acopera acordul prevazut de lege pentru constituirea dreptului de superficie sunt suficiente pentru retinerea ca nerasturnata a prezumtiei legale relative invocata de reclamantul parat.
In consecinta, pentru aceste considerente, tribunalul a dispus in temeiul art. 312 alin. 1 Cod procedura civila, respingerea ca nefondate a ambelor recursuri analizate in raport de dispozitiile art. 304 alin. 9 Cod procedura civila formulate impotriva sentintei civile nr. 1876 din 07.05.2006 pronuntata de Judecatoria P. Neamt.