Clauza de dezicere.Antecontract de vanzare-cumparare imobiliara. Clauza de dezicere. Neaplicarea art. 1020-1021 Cod civil

      Prin sentinta civila nr. 2340 din 12 septembrie 2006, pronuntata de Judecatoria Bistrita, in dosarul civil nr. 2558/190/2005 s-a respins ca neintemeiata actiunea civila extinsa formulata de reclamantul M.R.S., impotriva paratilor P.A., D.F., T.M. si T. M. G., ca neintemeiata.
      S-a respins actiunea reconventionala formulata de paratele P.A. si D.F., ca neintemeiata.
      A fost obligat reclamantul sa plateasca paratilor T.M. si T.M.G., suma de 300 lei (RON), cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de fond in baza actelor si lucrarilor dosarului a retinut urmatoarea stare de fapt:
      Prin actiunea civila inregistrata sub numarul de mai sus, reclamantul M.R. S. a chemat in judecata pe paratele P.A. si D.F. solicitand instantei ca prin sentinta ce o va pronunta sa constate ca, numita B.M., decedata la 10.04.1996 a dobandit dreptul de proprietate asupra terenurilor insumand 3 ha si 301 mp, pe raza localitatii Sieu Magherus, identificat in TP. 32338/20 februarie 2002, prin reconstituire; sa constata ca masa succesorala a acestei defuncte se compune din imobilele terenuri inscrise  in titlul de proprietate mentionat mai sus, ca mostenitoare sunt paratele, in calitate de fiice; sa se atribuie masa succesorala mostenitoarelor; sa se constata validitatea contractului de vanzare cumparare sub semnatura privata, incheiat la data de 24.04.1996, prin care paratele i-au vandut suprafata de 0,29 ha, teren identificat in tarlaua 94/18, parcela 32, pentru pretul de 825.000 lei; sa fie obligate paratele sa-i dea act apt de intabulare si sa se prezinte la notarul public pentru incheierea contractului de vanzare cumparare sau in caz contrar, sa se pronunta o sentinta care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare; sa se dispuna intabularea dreptului de proprietate al reclamantului in CF; cu cheltuieli de judecata.
Prin scriptul de  fila 85, paratele P.A. si D.F. au formulat cerere reconventionala, solicitand instantei sa constate indeplinirea conditiei rezolutorii de sub puct.1 lit."a" din contractul de vanzare cumparare a carui validare se solicita, si pe cale de consecinta rezolutiunea acestui contract; de asemenea sa se constate ca s-a achitat cumparatorului promitent dublul sumei de 825.000 lei, prevazuta in calea de dezicere.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta a retinut urmatoarele:
Contractul de vanzare cumparare sub semnatura privata avand ca obiect suprafata de 0,29 ha de categoria livada, situata intre vecinii drum national, P.D., drum de exploatare, G.M., nedatat, nu este apt pentru a transmite proprietatea asupra terenului in litigiu, astfel ca va fi considerat de catre instanta ca fiind o promisiune de vanzare cumparare. Pentru a fi validata o astfel de promisiune de vanzare cumparare, trebuie verificate de catre instanta anumite conditii, printre care si cea potrivit careia, la data validarii, vanzatorul sa fie proprietarul imobilului vandut. In cauza se poate observa ca paratele P.A. si D.F. au vandut terenul prin act autentic de vanzare cumparare, paratilor T.M. si T.M.G., autentificat sub nr.6263/29.10.2004, respectiv anterior introducerii actiunii de validare a contractului sub semnatura privata la 22.03.2005. Pentru acest motiv, contractul nu poate fi validat de instanta, neindeplinind cel putin una dintre conditiile de validare cerute de lege si prevazute in art.948 si urm. Cod civil si 1294 si urm. Cod civil. Acest contract nu poate fi translativ de proprietate, deoarece, in anul 1996 era in vigoare art.67 din Legea nr.18/1991 care prevedea incheierea in forma autentica a actelor de vanzare cumparare avand ca obiect terenuri, forma fiind ceruta ad validitatem.
       Pentru aceste motive si in baza textelor legale mentionate mai sus cererea de validare a contractului de vanzare cumparare sub semnatura privata nu este intemeiata si a fost respinsa de catre instanta. Fata de solutia adoptata in ce priveste acest capat de cerere, instanta urmeaza sa respinga cererea de dezbatere a mostenirii defunctei B.M., pentru lipsa de interes a reclamantului de a solicita o astfel de cerere in situatia nevalidarii contractului sub semnatura privata. De asemenea, nefiind validat contractul sub semnatura privata apare ce neintemeiata cererea de a obliga paratele sa predea act apt de intabulare, sa se prezinte la notarul public, pentru incheierea contractului autentic de vanzare cumparare,  sau pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic si respectiv pentru inscrierea dreptului de proprietate in CF.
      In ce priveste actiunea reconventionala formulata de paratele P.A. si D.F., instanta a respins-o, motivat de faptul ca nu se poate constata indeplinirea conditiei rezolutorii de sub pct.1 lit."a" din contractul de vanzare cumparare sub semnatura privata deoarece nu suntem in prezenta existentei unui pact comisoriu de ultimul grad, caz in care instanta ar fi intervenit prin constatarea acesteia. Clauza nu poate fi considerata nici ca o conditie rezolutorie fiind vorba de o clauza specifica de dezicere ce isi produce efecte prin actiunea sau inactiunea partilor. In prezenta cauza actiunea specifica de dezicere ar putea fi subinteleasa prin faptul vanzarii catre un tert a terenului ce a facut obiect al actului sub semnatura privata. Astfel rezolutiunea, nu poate fi o consecinta a constatarii conditiei rezolutorii invocate de catre parate-reclamante reconventional, cerere ce apare de asemenea ca neintemeiata si va fi respinsa in baza art. 1020, 1021 Cod civil.
      Referitor la cererea de constatare a achitarii catre cumparatorul promitent a dublului sumei platite ca pret, instanta urmeaza sa o respinga ca neintemeiata avand in vedere conditiile platii prevazute de art.1092 si urm. Cod civil, respectiv plata nu a fost facuta creditorului obligatiei. Simpla trimitere prin posta a sumei ce reprezinta dublul pretului poate fi calificata doar ca o intentie de oferta de plata, insa nu este o oferta reala de plata, neindeplinind conditiile specifice prevazute de art.1114 Cod civil coroborate cu disp. art. 586-590 Cod procedura civila.
      In baza art.274 Cod procedura civila, a fost obligat reclamantul sa plateasca paratilor T.M. si T.M.G., suma de 300 lei (RON) reprezentand cheltuieli de judecata, respectiv onorariu avocat, avand in vedere respingerea actiunii reclamantului fata de acesti parati. In ce priveste cheltuielile de judecata solicitate de reclamant si paratele-reclamante reconventionale, instanta nu le-a acordat raportat la solutia de respinge a actiunilor acestora.
Impotriva acestei hotarari, reclamantul M.R.S. a declarat recurs in termen, timbrat legal, motivat, comunicat, solicitand tribunalului ca prin decizia ce o va pronunta sa se modifice in parte hotararea atacata in sensul admiterii actiunii astfel cum a fost extinsa (mai putin capetele de cerere referitoare la mostenirea defunctei B. M.) intrucat s-a facut dezbaterea succesiunii pe cale notariala de catre cele doua parate, cu obligarea paratelor la plata cheltuielilor de judecata in ambele faze procesuale.
In motivarea recursului se arata ca statuarea instantei de fond in sensul ca nu e posibila validarea antecontractului de vanzare-cumparare deoarece paratele nu mai erau proprietarele terenului vandut la data introducerii actiunii este gresita (deoarece terenul in litigiu nu a iesit din proprietatea nu a iesit din proprietatea vanzatoarelor atata timp cat pretinsii cumparatori nu si-au inscris dreptul de proprietate in CF.
In alta ordine de idei se arata ca atat vanzatorii cat si cumparatorii au fost de totala crea credinta la incheierea actului autentic, ambii contractanti cunoscand de existenta antecontractului de vanzare-cumparare, fapt care de altfel a fost recunoscut de paratii T. prin scriptul intitulat intampinare depus la termenul din 24 ianuarie 2006.
Se mai arata ca, cumparatorii din actul autentic de vanzare-cumparare sunt rude de gradul I si III (mama respectiv matusa astfel ca stiau de existenta antecontractului de vanzare-cumparare.
La data incheierii contractului autentic, partile dorind sa nu se afle despre vanzare nu au efectuat demersurile prev. de art.6 si urm. din L.54/1998 referitoare la oferta publica de vanzare.
Precizeaza ca de la data cumpararii imobilului din litigiu a intrat in folosinta acestuia, a fost inscris in registrul agricol la pozitia sa inca din anul 1996.
Apreciaza ca in cauza se impune a se face aplicarea art.966-968 Cod civil, dispozitii potrivit carora obligatia dintre parti trebuie sa aiba o cauza licita, aceasta fiind nelicita cand este contrara bunelor moravuri.
Sustine ca este dovedit din plin ca actul autentic de vanzare-cumparare incheiat intre parti a avut la baza nu transmiterea proprietatii terenului in litigiu ci obstructionarea sa de a putea dobandi terenul cumparat in anul 1996. In opinia sa a fost incalcat in mod flagrant principiul stabilit prin art.970 Cod civil privitor la buna credinta in executarea conventiilor.
      In drept s-au invocat disp. art. 299 si urm. Cod procedura civila.
      Impotriva aceleiasi hotarari au declarat recurs si paratele P.A. si D.F., recursul declarat de parata P.A. fiind in termen, motivat, comunicat, timbrat legal.
      Paratele-recurente au solicitat admiterea recursului, modificarea in parte a hotararii atacate in sensul admiterii actiunii reconventionale si drept urmare sa se constate indeplinirea conditiei rezolutorii de sub pct.1 lit."a" din contractul de vanzare-cumparare a carei validare se solicita si pe cale de consecinta rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare si respingerea actiunii introductive ca neintemeiata.
Critica hotararea pentru motive de nelegalitate si netemeinicie in ceea ce priveste respingerea actiunii reconventionale.
Prin antecontractul de vanzare-cumparare, arata recurentele, partile au convenit de comun acord sub punctul 1 lit."a" si "b" ca :
a). In cazul in care vanzatorii cauta rezilierea contractului, se obliga la plata dubla a pretului de vanzare-cumparare, respectiv a dublarii sumei de 825.000 lei;
b). In cazul in care cumparatorul cauta sa rezilieze prezentul contract, acesta va pierde suma platita.
Precizeaza ca reclamantul M.R.S. nu a achitat intreg pretul terenului astfel ca au considerat ca a renuntat la acel teren, situatie in care prin contractul autentificat cu nr. 6263/2004 au vandut imobilul din litigiu altor persoane, fiind de acord sa-i achite suma prevazuta in clauza de dezicere.
Avand in vedere existenta unei clauze de dezicere, arata recurentele in cauza nu mai sunt aplicabile disp.art.1021 Cod civil privitoare la posibilitatea partii fata de care promisiunea nu s-a realizat sa ceara executarea conventiei deoarece nu este data situatia neexecutarii de catre una din parti a obligatiei contractuale ci a executarii clauzei de dezicere.
Dezicerea lor, prin incheierea unei vanzari perfecte (autentice) cu alti cumparatori, arata recurentele se inscrie in clauzele stabilite de comun acord prin antecontract astfel ca ele achitand dublul sumei stabilite ca pret se impune admiterea actiunii reconventionale, constatarea conditiei rezolutorii si rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare din 24 aprilie 1996.
Invocarea clauzei rezolutorii este la indemana oricareia dintre parti, rezolutiunea conventiei de vanzare-cumparare rezultand din dreptul prevazut in conventie de catre parti in acest sens iar nu din neexecutarea de catre una dintre ele a obligatiilor contractuale asumate.
Verificand legalitatea hotararii atacate in raport de criticile formulate, de actele si lucrarile dosarului, de dispozitiile legale incidente pricinii, tribunalul urmeaza a constata urmatoarele:
In conformitate cu art.301 Cod procedura civila, termenul de recurs curge de la comunicarea hotararii atunci cand legea nu dispune altfel:
Din dovada de primire si procesul verbal de predare fila 118 dosar fond rezulta ca hotararea atacata a fost comunicata paratei recurente D.F. la data de 9 octombrie 2006, iar recursul a fost declarat la data de 26 octombrie 2006 peste termenul prev. de art.301 Cod procedura civila, ultima zi de declarare a recursului fiind 25 octombrie 2006.
Asa fiind, tribunalul urmeaza ca in baza art.301 Cod procedura civila sa respinga ca tardiv recursul declarat de parata D.F..
Recursul formulat de parata P.A. este fondat urmand a fi admis in conformitate cu art.312 Cod procedura civila iar recursul declarat de reclamantul M.R.S. este nefondat pentru motivele ce se vor arata.
Judecatoria Bistrita a fost investita cu solutionarea actiunii civile oblice formulata de reclamantul M.R.S. in contradictoriu cu paratii P.A., D.F., T.M. si T. M. G. precum si cu solutionarea actiunii reconventionale formulata de paratele P.A. si D. F. prin care s-a solicitat:
Actiunea principala si extinsa: - sa se constate ca numita B.M., decedata la 10.04.1996 a dobandit dreptul de proprietate asupra terenurilor in suprafata de 3 ha si 301 mp, pe raza localitatii Sieu Magherus, conform TP. 32338/20 februarie 2002 prin reconstituire;
      - sa se constate ca masa succesorala a acestei defuncte se compune din imobilele terenuri inscrise  in titlul de proprietate mentionat mai sus, ca mostenitoare sunt paratele, P. Anuta si Duca Floarea, in calitate de fiice si sa se atribuie acestora masa succesorala a defunctei;
      - sa se constate validitatea contractului de vanzare cumparare sub semnatura privata, incheiat la data de 24.04.1996, prin care paratele i-au vandut suprafata de 0,29 ha, teren identificat in tarlaua 94/18, parcela 32, pentru pretul de 825.000 lei;
      - sa fie obligate aceste parate sa-i predea act apt de intabulare si sa se prezinte la notarul public pentru incheierea contractului de vanzare cumparare sau in caz contrar, sa se pronunte o sentinta care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare; sa se dispuna intabularea dreptului de proprietate al reclamantului in CF, cu cheltuieli de judecata.
Ulterior reclamantul si-a extins actiunea si a chemat in judecata pe paratii T.M. si T.M.G., solicitand instantei a se constatata nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare incheiat la 29 octombrie 2004, autentificat sub. nr. 6263/2004 de notarul public B.D.A..
Prin actiunea reconventionala formulata de paratele P.A. si D.F. s-a solicitat a se constata indeplinirea conditiei rezolutorii de sub pct.1 lit."a" din antecontractul de vanzare-cumparare a carei validare s-a solicitat si pe cale de consecinta sa se dispuna rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat in anul 1996.
Printr-o aplicare gresita a legii instanta de fond a pronuntat o solutie nelegala in ceea ce priveste respingerea actiunii reconventionale, dar corect a respins actiunea oblica formulata de reclamant avand ca scop final validarea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat in anul 1996, tribunalul urmand a suplini motivarea sentintei atacate.
Este necontestat faptul ca in anul 1996 intre reclamantul M.R.S., paratele P.A. si D.F. s-a incheiat un inscris sub semnatura privata intitulat contract de vanzare-cumparare, fila 9, dosar fond, in baza caruia paratele au instrainat reclamantului o suprafata de teren de 0,29 ha de natura livada localizat in fosta ferma IAS Viisoara intre vecinii Drum National (DN 17), P.D., drum de exploatare si G.M. cu pretul de 825.000 lei, platibil in 3 rate = 350.000 lei la incheierea contractului de vanzare-cumparare, 375.000 lei la data de 24 aprilie 1996 si diferenta de 100.000 lei sa fie achitata de cumparator la data intabularii la notarul public.
Initial vanzatoarele au negat semnarea acestui antecontract de vanzare-cumparare insa dupa depunerea raportului de expertiza grafologica filele 49-56 nu au mai insistat pe aceasta aparare.
Pe versoul antecontractului de vanzare-cumparare se incheie un inscris sub semnatura privata intitulat chitanta din care rezulta ca reclamantul M.R.S. in calitate de cumparator a achitat suma de 375.000 lei cu titlu de pret.
In cuprinsul antecontractului de vanzare-cumparare partile contractante de comun acord au inserat doua clauze sub pct.1 lit. a si b prin care se mentioneaza: in cazul in care vanzatorii "cauta rezilierea contractului se obliga la plata dubla a pretului de vanzare, respectiv a dublarii sumei de 825.000 lei", iar daca "cumparatorul cauta sa rezilieze prezentul contract, acesta va pierde suma platita".
Prin clauza mentionata la punctul 1 lit."a" din antecontractul de vanzare-cumparare, ambele parti au consimtit ca paratii vanzatori pot reveni asupra acordului de vointe de a se incheia contractul in forma autentica, cu toate consecintele ce decurg din aceasta.
Este adevarat ca potrivit art.969 Cod civil, "conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante" si ca in principiu conventiile nu pot fi revocate decat cu acordul ambelor parti dar in speta reclamantul-cumparator a achiesat la inscrierea clauzei de dezicere din partea vanzatorilor astfel ca acestea au inteles sa revoce unilateral conventia de vanzare-cumparare, platind dublul pretului de 825.000 lei respectiv 1.650.000 lei (165 lei) conform recipisei de la fila 103 din dosar.
De retinut ca reclamantul-cumparator desi si-a inscris imobilul teren in registrul agricol, nu a facut dovada platii intregului pret si nici nu a dovedit ca le-ar fi notificat pe vanzatoare pentru incheierea actului in forma autentica, singura dovada a platii pretului este acel inscris intitulat chitanta din 24 aprilie 1996. Este adevarat ca au fost ascultati martorii M.T. si I.F. insa acestea au declarat ca au imprumutat pe reclamant cu suma de 100.000 lei prin anul 2000-2001 pentru a achita o diferenta de pret pentru un teren de natura livada. Nu este cert dovedita aceasta imprejurare si nici ca s-a achitat prima rata din pretul stabilit.
Faptul achitarii de catre paratele promitente a sumei de 1.650.000 lei nu duce la concluzia recunoasterii de catre acestea a achitarii pretului stipulat in antecontract, ci doar la executarea clauzei de dezicere mentionata la pct.1 lit. a din antecontract.
Urmare a clauzei stipulata la pct.1 lit."a" din antecontractul de vanzare-cumparare, vanzatorii au incheiat cu paratii T.M. si M.G. un contract de vanzare-cumparare autentificat cu nr. 6263/2004 prin care a instrainat acestora pe langa alte imobile terenuri si imobilul in suprafata de 0,29 ha obiect al antecontractului de vanzare-cumparare.
Avand in vedere faptul ca partile au cuprins in antecontractul de vanzare-cumparare a carei validare s-a solicitat si o clauza de dezicere in favoarea amandurora precizand totodata despagubirea datorata de partea care impiedica realizarea conventiei, dezicerea vanzatoarelor prin incheierea unei vanzari perfecte fata de paratii T. se inscrie in conditiile stabilite de comun acord prin antecontract.
In speta nu sunt aplicabile disp.art.1020-1021 Cod civil deoarece partile de comun acord au inserat o clauza de dezicere care are valoarea unei clauze rezolutorii.
Rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat de parti in anul 1996 rezulta din existenta clauzei de dezicere si nu din neexecutarea de catre una din parti a obligatiilor asumate prin contract. In acest sens s-a pronuntat si Inalta Curte de Casatie si Justitie.
Pentru motivele aratate, tribunalul urmeaza ca in baza art.312 Cod procedura civila, sa admita recursul declarat de parata P.A. si pe cale de consecinta va modifica in parte hotararea atacata in sensul admiterii actiunii reconventionale formulate de parate (urmare a extinderii efectelor recursului).
In baza aceluiasi text legal urmeaza a fi respins ca nefondat recursul declarat de reclamant, in speta nefiind indeplinite conditiile pentru validarea pretinsului antecontract de vanzare-cumparare, motivarea instantei de fond fiind insusita de instanta de recurs, mai putin cea bazata pe disp.art.67 din L.18/1991, text legal care a fost abrogat.
In speta nu s-a facut dovada achitarii intregului pret de catre cumparator, si din anul 1996, data incheierii pretinsului antecontract de vanzare-cumparare, cumparatorul nu a facut dovada ca l-a notificat pe vanzator in sensul prezentarii la notar in vederea incheierii actului in forma autentica.