Actiune in constatare vanzare - cumparare imobil - pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare

Prin actiunea inregistrata sub nr. 10163/196/2007 la Judecatoria Braila , reclamantul G. V. a chemat in judecata  pe paratul B. S.  , pentru a se constata ca la data de 24.09.1999 paratul i-a vandut suprafata de 0,50 ha teren cultivat cu vita de vie si sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare -cumparare, precum si obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata.
In fapt, reclamantul a motivat ca  printr-un act sub semnatura privata intitulat <Minuta> incheiat la data de 24.09.1999 paratul i-a vandut suprafata de 0,50 ha teren  arabil situat in  satul B., comuna D., judetul Braila, la pretul de 1.500.000 lei vechi, obligandu-se sa perfecteze actele de vanzare - cumparare in forma autentica dupa dezbaterea succesiunii.
Desi paratul a dezbatut succesiunea, refuza sa se prezinte la notarul public in vederea incheierii actului autentic, motiv ce l-a determinat  sa formuleze actiunea.
In drept, a invocat dispozitiile art.111 Cod de procedura civila .
Pentru dovedirea actiunii a solicitat proba cu inscrisuri, interogatoriul paratului si martorii R. V. si S.E., asistenti  la tranzactie si la negocierea pretului.
Paratul B.S.  a  formulat intampinare  prin  care  a  invocat exceptia de necompetenta teritoriala in conformitate cu dispozitiile art. 13 pct. 1 Cod de procedura civila , avand in vedere ca cererile  privitoare la bunurile mobile se fac numai la instanta in circumscriptia careia se afla imobilele.
In speta, imobilul  se afla pe raza  satului B., comuna D., judetul Braila.
Prin sentinta  civila nr. 718 din 28 ianuarie 2008 pronuntata de Judecatoria Braila in dosarul nr.  10163/196/2007 s-a  admis exceptia de necompetenta teritoriala  si in temeiul art. 158 alin. 1 si 3 Cod de procedura civila , raportat la art. 13 alin. 1 Cod de procedura civila  a declinat competenta de solutionare a actiunii formulate de reclamantul  G. V. in contradictoriu cu paratul B. S., in favoarea Judecatoriei Faurei si a dispus inaintarea dosarului la aceasta instanta.
Cauza s-a inregistrat la Judecatoria Faurei sub nr. 305/228/2008.
Prin sentinta civila nr. 364 din 13 mai 2008 pronuntata de Judecatoria Faurei in dosarul nr. 305/228/2008, a respins ca nefondata  cererea reclamantului  G. V. in contradictoriu cu  paratul B. S., avand ca obiect  pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare -  cumparare.
Pentru a pronunta aceasta sentinta instanta de fond a retinut ca  din economia dispozitiilor art. 948, art. 964, art. 1310 si art. 1311 Cod  civil, rezulta ca  obiectul vanzarii - cumpararii trebuie sa indeplineasca cumulativ urmatoarele conditii: sa fie in circuitul civil, sa existe in momentul incheierii contractului sau sa poata exista in viitor, sa fie determinat sau determinabil, licit si posibil; sa fie proprietatea vanzatorului.
Instanta a constatat ca terenul in cauza ce a facut obiectul conventiei intre parti nu indeplineste doua din conditiile cerute imperativ de lege si anume: sa fie  determinat  sau determinabil; sa fie proprietatea vanzatorului.
Din probele administrate  nu rezulta cu exactitate ce teren a facut obiectul conventiei partilor, nu a facut  dovada ca paratul  ar fi proprietar pentru  vreo suprafata de teren.
In aceste conditii instanta nu poate  valida o conventie  intervenita intre parti cu ignorarea legii.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel reclamantul G. V.  motivand ca  la momentul depunerii cererii de probe a solicitat si interogatoriu paratului dar a fost omisa discutarea si incuviintarea acestei probe care ar putea lamuri cauza sub  mai multe aspecte inclusiv acela al determinarii bunului ce a facut obiectul vanzarii - cumpararii in chitanta prezentata.
Determinarea se putea stabili in parte si prin audierea martorului ocular prezent la incheierea tranzactiei.
In ceea ce priveste existenta  proprietatii vanzatorului asupra terenului tranzactionat, a sustinut ca  pentru acest fapt s-a cerut instantei inca un termen sa depuna dovada insa si acest aspect a fost omis.
Solicita completarea probelor administrate la prima instanta, respectiv proba cu  inscrisuri, interogatoriu si martori, reaudierea  martorului R. V., rejudecarea cauzei, desfiintarea  hotararii atacate si in baza probelor administrate sa se dispuna admiterea actiunii si pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act  de vanzare-cumparare  pentru suprafata de 0,50 ha teren extravilan conform  titlului de proprietate nr. 27077 - 24986 care a stat la baza tranzactiei imobiliare.
In drept,  a invocat dispozitiile art. 282 - 298 Cod de procedura civila .
Intimatul B.S.  a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea apelului motivand ca nu  a vandut terenul in suprafata de 2,24  ha deoarece nu  s-a  realizat iesirea din indiviziune cu ceilalti mostenitori.
Intimatul sustine ca  terenul a fost folosit de apelant fara ca sa fi platit echivalentul lipsei de folosinta.
A depus la dosar  copia titlului de proprietate nr. 27077-24986/1995.
Tribunalul, examinand cauza in raport de obiectul dedus judecatii constata ca  hotararea atacata este supusa recursului si nu apelului.
Examinand legalitatea si temeinicia hotararii atacate atat prin prisma motivelor invocate de reclamantul apelant, a apararilor  formulate de paratul intimat, cat si sub toate aspectele in conformitate cu dispozitiile art. 3041 Cod de procedura civila , Tribunalul constata ca recursul nu este fondat pentru considerentele ce vor fi expuse.
In fapt, la data de 24.09.1999 s-a incheiat inscrisul sub semnatura privata intitulat < Minuta> ( fila 5 dosar  fond), in care s-a consemnat faptul ca  intre G. V. si B. S.  s-a incheiat o conventie de vanzare-cumparare  a terenului in suprafata de  0,50 ha teren vie "  parasita, fara spalieri, sarma..", contra sumei de 1,5 milioane lei.
In acest inscris se mentioneaza ca  "vanzatorul  se obliga sa nu mai revendice marirea sumei sau a terenului si se obliga sa perfecteze actele de succesiune si actul de vanzare-cumparare".
Termenii conventiei nu sunt  suficient de clari deoarece nu se individualizeaza  suprafata in sensul ca nu  se precizeaza unde  este situata aceasta suprafata si vecinatatile .
Pentru a fi considerat un antecontract de vanzare-cumparare, inscrisul sub semnatura privata incheiat de parti trebuie sa indeplineasca anumite conditii de validitate  generale, obligatorii pentru orice conventie civila de vanzare-cumparare si anume: capacitatea de a contracta a partilor; consimtamantul valabil al celui care se obliga; un obiect determinat ; o cauza licita.
Antecontractul de vanzare cumparare  reprezinta acordul de vointa contractual prin care partile isi asuma reciproc obligatia de a incheia intre ele, in viitor , un anumit contract de vanzare cumparare, stabilind si continutul esential al acestuia,  fara a avea efect translativ de proprietate.
Desi reclamantul a sustinut ca inscrisul mentionat  a avut caracterul unui antecontract de vanzare-cumparare, nu se poate retine  ca fiind  corecta sustinerea deoarece ii lipseste un element esential de validitate si anume,  obiectul determinat.
Simpla mentiune cu privire la suprafata de 0,50 ha teren fara ca sa fie  determinata, in sensul de a se  indica locul unde este situata si vecinatatile, nu este suficient pentru a  se considera ca obiectul conventiei este  determinat.
Desi in motivele invocate  a sustinut ca la instanta de fond a facut dovada cu titlul de proprietate si cu martori cu privire la  validitatea conventiei incheiate si ca a solicitat proba cu interogatoriu asupra careia instanta  nu s-a pronuntat, aceste sustineri nu se regasesc in probele dosarului.
La instanta de fond s-a depus numai inscrisul sub semnatura privata si a fost audiat un singur martor, iar din incheierile de sedinta nu rezulta  ca reclamantul a solicitat si alte probe.
Din titlul de proprietate  nr. 27077-24986/1995 , depus in recurs de paratul intimat rezulta ca  s-a reconstituit dreptul de proprietate in baza Legii nr. 18/1991 pentru suprafata totala de 2 ,9900 ha  pe raza satului T., comuna D., judetul Braila in favoarea mostenitorilor  B. S., B. G., M. Z., B. D., B.  A..
In titlul de proprietate sunt trecute mai multe loturi de teren, atat arabil cat si cu vita de vie.
Mostenitorii nu au iesit din indiviziune asupra terenului, astfel ca nu se poate stabili  ce suprafata de teren  apartine fiecaruia.
Paratul nu putea sa instraineze o suprafata de teren  asupra careia aveau drepturi indivize ceilalti mostenitori.
In mod corect a retinut instanta de fond ca nu poate valida o conventie care nu indeplineste conditiile prevazute de lege.
Potrivit art. 964 Cod civil, obligatia trebuie sa aiba  de  obiect un lucru determinat, cel putin in specia sa.
Dreptul de proprietate al vanzatorului nu era determinat astfel ca acesta nu putea dispune  de suprafata de teren mentionata in inscrisul sub semnatura privata.
In cazul in care s-a platit o suma  cu titlu de pret,  exista  modalitati pentru restituirea prestatiilor.
In cauza nu s-a solicitat restituirea vreunei prestatii , ci doar pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
Avand in vedere ca nu sunt indeplinite conditiile prevazute de lege pentru pronuntarea unei asemenea hotarari, solutia  instantei de fond este legala si temeinica.
In  drept,  nu s-a  constatat nici un motiv de recurs  prevazut de art. 304 si art. 3041 Cod de procedura civila  si  Tribunalul  in temeiul art. 312 alin. 1 Cod de procedura civila  a respins ca nefondat recursul si a mentinut ca legala si temeinica hotararea atacata.