Iesire din indiviziune

Prin decizia civila nr.  108 din 1.07.2009 pronuntata de Tribunalul Braila in dosarul nr. 10299/196/2007  a admis ca fondat apelul declarat de reclamantul S.C. Turometru S.R.L.  , impotriva sentintei civile nr. 7843/23.12.2008 pronuntata de Judecatoria Braila in dosarul nr.  10299/196/2007, in contradictoriu cu intimatii  Municipiul  Braila prin Primar si Directia Serviciilor Publice  Braila  si in consecinta a schimbat in totul sentinta si in rejudecare, a admis ca fondata actiunea formulata de reclamantul S.C. Turometru S.R.L. in contradictoriu cu paratii Municipiul  Braila prin Primar si Directia Serviciilor Publice  Braila; a dispus iesirea  din indiviziune  asupra imobilului situat in municipiul Braila, str. Mihai Eminescu nr. 29 ( vechi  31) format  din constructii si teren in suprafata de 513,90 mp; a atribuit reclamantului S.C. Turometru S.R.L.  intregul imobil  respectiv  si a cotei indivize   de 214,8 mp teren si constructia  de la etaj cu destinatie de locuinte , proprietatea  Municipiul  Braila si aflata in administrarea Directiei Serviciilor Publice Braila   si  a obligat pe reclamant   la plata  unei  sulte de 123.712 lei RON  ; a obligat pe parati  sa plateasca reclamantului  suma de 3.720,25 lei  cheltuieli de judecata la fond si apel.
Instanta de apel a retinut ca prin sentinta civila nr. 7843/23.12.2008, pronuntata in cauza ce formeaza obiectul dosarului nr. 10299/196/2007, Judecatoria Braila a  respins ca nefondata actiunea de iesire din indiviziune  formulata de reclamanta  SC Turometru SRL Braila  in contradictoriu cu paratii Directia Serviciilor Publice Braila si Municipiul  Braila prin Primar.
Pentru a pronunta aceasta sentinta instanta de fond a retinut ca  reclamanta  a chemat in judecata pe parati  pentru a se dispune iesirea din indiviziune  cu privire la terenul in suprafata totala de 513,90 mp aferent imobilului situat in Braila, str. Mihai Eminescu nr. 29, din care reclamanta a dobandit  o suprafata de 299,10 mp, restul e 214,80 mp fiind proprietatea Municipiului Braila si aflat in administrarea Directiei Serviciilor Publice Braila. Din actele si lucrarile dosarului instanta de fond a constatat ca  reclamanta a cumparat  un imobil situat in  Braila, str. Mihai Eminescu  nr. 31 format din teren in suprafata de 299 mp indiviz din suprafata  totala de  513,90 mp constructii - spatiul situat  la subsolul si parterul  constructiei C1, din schita anexa, restul  de teren  de 214,80 mp este proprietatea  paratului  Municipiul Braila, asa cum rezulta din contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 12692/25.11.2005.
Constructiile situate la etaj sunt proprietatea paratului municipiul Braila  si se afla in administrarea Directiei Serviciilor Publice Braila.
Prin incheierea  de rectificare nr. 4835/16.03.2006 s-a dispus rectificarea  contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 12692/25.11.2005 in sensul ca imobilul ce a facut  obiectul contractului este situat in  Braila, str. Mihai Eminescu  nr. 29 si nu 31, fiind numarul vechi al imobilului.
Din raportul de expertiza depus la dosar  se constata ca  imobilul nu este comod partajabil in natura, cota reclamantei fiind mai mare si expertul a precizat ca  se impune atribuirea intregii proprietati reclamantului si stabilirea unei sulte.
Paratele au sustinut ca  imobilul face parte din categoria monumentelor istorice  protejate de lege si nu se poate face instrainarea  partii ce apartine paratei, in conformitate cu Legea nr. 422/2001.
Din sustinerile partilor si din probele administrate in cauza instanta de fond  a constatat ca cererea formulata de reclamanta  initial se referea la  iesirea din indiviziune, cerere care  ulterior a fost transformata in  obligatie de a face, constand in obligarea paratelor la vanzarea cotei parti de proprietate ce le apartine, atat dreptul de proprietate asupra suprafetei indivize de 214,80 mp din suprafata totala de 513,90 a curtii aferente imobilului.
Faptul ca reclamanta a deschis in spatiu cumparat  un local de alimentatie publica nu este  de natura sa oblige pe paratii coproprietari sa-i cedeze acesteia partea lor de proprietate.
In  consecinta, instanta  a constatat  ca imobilul  nu este comod partajabil in natura, iar in ce priveste curtea  considera ca este  in coproprietate perpetua si fortata si nu se pot forma doua unitati locative distincte care sa permita partilor sa foloseasca separat partea  din curtea aferenta imobilului si pe aceste considerente a respins ca nefondata actiunea.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel  reclamanta SC  TUROMETRU SRL motivand ca este nelegala si netemeinica .
Apelanta a sustinut ca instanta de fond  a retinut in considerentele sentintei  aspecte straine de  dispozitia finala si anume:
- instanta a constatat ca  este necesar  un aviz din partea Ministerului Culturii si Cultelor pentru orice instrainare, luand in considerare  faptul ca paratele au invocat  ca imobilul  face parte din  categoria monumentelor istorice si nu se poate face  instrainarea partii ce apartine Municipiului Braila fara respectarea conditiilor prevazute de Legea nr. 422/2001;
- in mod eronat  a retinut instanta de fond  ca initial  s-a solicitat prin actiune  iesirea din indiviziune, iar ulterior  s-a transformat  intr-o cerere prin care se solicita obligarea paratelor  la vanzarea cotei-parti;
- se retine  imprejurarea legata de faptul  ca reclamanta a deschis in spatiul ce ii apartine un local de profil de alimentatie publica ceea ce echivaleaza cu  invocarea propriei sale culpe.
Apelanta considera ca  nu avea relevanta  existenta unui aviz pentru ca niciodata  nu si-a modificat actiunea din iesire din indiviziune intr-o obligatie de a face.
Instanta s-a pronuntat cu privire la  necesitatea avizului  fara sa fi pus in discutia partilor acest aspect  ce a fost invocat de parate in concluziile scrise.
Acest aviz exista deja la  dosarele chiriasilor care au solicitat cumpararea  apartamentelor  inchiriate.
In ceea ce priveste varianta de  iesire din indiviziune propusa de expert prin raportul de expertiza si insusita de parti, instanta  a ignorat-o in considerente.
In opinia apelantei,  problema  supusa atentiei instantei era aceea de a stabili modul in care coproprietarii  exercita atributele dreptului de proprietate si anume : posesia, folosinta si dispozitia.
In exercitarea  dreptului de folosinta  un coproprietar are obligatia de a nu impiedica pe ceilalti coproprietari sa-si exercite dreptul lor de folosinta.
Instanta de fond  a concluzionat in mod lapidar  ca este un caz de coproprietate fortata si perpetua si nu a analizat  daca  sunt respectate atributele dreptului de proprietate de catre coproprietari.
Tribunalul, examinand legalitatea si temeinicia sentintei atacate prin prisma motivelor de apel invocate, a apararilor formulate de intimati in intampinare , a probelor administrate si a dispozitiilor legale incidente in cauza a constatat  ca  apelul este  fondat pentru urmatoarele considerente
Iesirea din indiviziune este operatiunea juridica  ce consta  fie in  impartirea in natura a bunului imobil , fie  incetarea acestei stari de fapt prin  atribuirea intregului imobil  unui coindivizar, cu obligarea acestuia la  plata echivalentului valoric al  partii de imobil  detinut in proprietate de celalalt coindivizar.
Prin urmare,  iesirea din indiviziune este posibila  nu numai in natura.
In conformitate cu dispozitiile art.  673/10 alin. 4 Cod de procedura civila , in cazul in care  imparteala in natura a unui  bun nu este posibila sau ar cauza  o scadere  importanta a valorii acestuia ori  i-ar modifica  in mod pagubitor  destinatia economica , la cererea unuia dintre  coproprietari , instanta  poate atribui  intregul bun, direct  prin hotararea asupra fondului  procesului, stabilind totodata  sumele  ce se cuvin  celorlalti coproprietari si termenul in care este obligat sa le plateasca.
Invocarea acestui temei de catre apelanta  in apel  nu impiedica instanta sa cerceteze daca  isi are sau nu  aplicabilitatea.
In conformitate cu dispozitiile art. 129 alin. 4 Cod de procedura civila , cu privire la situatia de fapt  si motivarea in drept pe care partile  le invoca in sustinerea pretentiilor si apararilor lor, judecatorul este in drept sa le ceara acestora sa  prezinte explicatii oral sau in scris, precum si sa puna in dezbaterea lor orice imprejurari de fapt ori de drept, chiar daca nu sunt mentionate in cerere sau intampinare.
Invocarea  gresita sau omisiunea  unui temei de drept nu atrage nulitatea cererii.
De asemenea, in apel se pot completa  temeiurile de drept.
Prin urmare,  instanta va  lua in considerare  temeiul legal  invocat si va constata ca  este incident in cauza.
Avand in vedere ca imobilul in cauza nu este comod partajabil in natura si reclamantul a solicitat  atribuirea   si a partii din imobil ce  apartine paratului , cu obligatia de a consemna  valoarea cotei parti,  instanta de apel considera ca aceasta este  modalitatea legala de incetare a starii de indiviziune.
Pe langa argumentele de  drept expuse , se mai pot retine in favoarea acestei solutii si considerente   ce privesc siguranta  imobilului, starea de degradare avansata in care se afla partea  aflata in proprietatea  si administrarea paratilor, precum si prejudiciile de natura  economica  pe care le are de suferit  reclamanta prin mentinerea unei stari de indiviziune  incomode.
Conform constatarilor expertizei tehnice , partea din imobil aflata in proprietatea si administrarea paratilor este intr-o stare avansata de degradare, in procent de 80% si necesita reparatii  urgente.
Partea din imobil  ce apartine reclamantei a fost consolidata si  exista interesul din partea acesteia, in cazul atribuirii celeilalte parti , sa investeasca in lucrari de consolidare si  restaurare, evident, cu respectarea  arhitecturii initiale  si a celorlalte  prevederi  legale privind conservarea  imobilelor  din centrul istoric al orasului.
Asa cum rezulta din probele dosarului,  chiriasii din  partea de imobil cu destinatie de locuinta  nu numai ca impiedica buna functionare a  partii din imobil ce apartine reclamantei, dar sunt  ei insisi expusi riscului prabusirii  imobilului din cauza  degradarii avansate  .
Acestia au ingradit  folosirea  corespunzatoare a terenului  ce constituie  curtea imobilului cu diferite anexe gospodaresti,  fapt  sesizat si de reclamanta si   care rezulta din plansele foto  depuse la dosar.
Un alt argument  in favoarea  iesirii din indiviziune  prin atribuirea imobilului reclamantei il constituie si faptul ca  paratii au intentionat sa vanda  partea din imobil cu destinatie de locuinte chiriasilor  lor.
In aceste conditii nu  mai poate invoca  faptul ca  ar constitui o  deposedare fortata  sau o incalcare a  vointei proprietarului si nici faptul ca imobilul   este  protejat prin Legea  nr. 422/2001.
Instanta  de apel nu poate  retine nici starea de indiviziune fortata ca impediment al iesirii din indiviziune, asa cum in mod gresit a retinut prima instanta si  cum au invocat in aparare paratii.
Potrivit art. 728 Cod civil,  nimeni nu poate fi obligat a ramane in indiviziune.
Din  raportul de expertiza tehnica  rezulta ca imobilul poate fi atribuit unui singur  coindivizar, deoarece  poate  fi  exploatat in interes economic  de catre reclamant.
Mai mult decat atat,  utilitatile ( apa, canal, gaz, energie electrica) nu pot fi separate, iar mentinerea starii de indiviziune ar da nastere la conflicte permanente  din  cauza exploatarii in comun a acestora.
Potrivit raportului de expertiza,  valoarea  de circulatie a terenului  in suprafata de 299,10 mp detinut de reclamant este de 89.431 lei RON, iar valoarea de circulatie a terenului  in suprafata de 214,80 mp detinut  de parati  este de 64.225 lei RON .
Valoarea  constructiei proprietatea Municipiului Braila si aflata in administrarea Directiei Serviciilor Publice Braila  este de 59.487 lei RON, iar valoarea constructiei  proprietatea reclamantei  este de 444.729 lei RON.
Valoarea totala, teren si constructie, a partii din imobilul  proprietatea paratului Municipiului Braila si aflata in administrarea Directiei Serviciilor Publice Braila  este de 123.712 lei RON.
Prin atribuirea in totalitate a imobilului  catre reclamant, se impune plata  contravalorii  cotei de 123.712 lei RON catre parati.
NOTA:  Decizia  a fost  atacata cu recurs iar prin decizia civila nr.  65/10.02.2010 pronuntata de Curtea de apel Galati in dosarul nr. 10299/196/2007 a admis recursul si cererea de interventie in interesul recurentei Municipiul Braila  - Directia Serviciilor Publice Braila  , a modificat sentinta in sensul ca a respins ca nefundat apelul declarat de S.C. Turometru S.R.L.