Contract de inchiriere. Natura cheltuielilor locatarului pentru spatiu.

Contract de inchiriere. Natura cheltuielilor locatarului pentru spatiu.

Lucrarile efectuate de locatar, care nu au caracterul de reparatii curente, normale pentru exercitarea activitatii si pentru mentinerea functionalitatii imobilului inchiriat, ci au avut ca scop cresterea gradului de confort si de atractivitate a spatiului comercial, nu pot fi pretinse ca valoare locatorului, in absenta unei clauze exprese in acest sens.
Locatarul si-a asumat riscul nerecuperarii acestor cheltuieli, in conditiile in care nu a obtinut, in timpul derularii raporturilor comerciale, acceptul locatorului de a efectua aceste lucrari.

Reclamanta S.C. T S.A., prin reprezentant legal, a chemat in judecata pe paratii Consiliul Local al Municipiului Constanta si Regia Autonoma a Exploatarii Domeniului Public si Privat Constanta, solicitand obligarea acestora la plata sumei de 118.360.150 lei, in valoare actualizata cu indicele de inflatie si cu o dobanda de 35% pe an, pana la achitarea sumei.
Societatea a aratat ca a detinut, in baza contractului de inchiriere nr. 2885/1991, un spatiu comercial, caruia i-a adus multiple imbunatatiri pe parcursul derularii acestor raporturi juridice; valoarea acestora nu a fost recuperata de la locatori - paratii in cauza, cu toate ca eliberarea spatiului a avut loc la 5.02.1998.
Actiunea reclamantei este nefondata.
Dispozitiile clauzei 7 din contractul de inchiriere incheiat intre parata R.A.E.D.P.P. - ca locator - si societatea pe actiuni - ca locatar - prevad ca nu se poate efectua, fara acordul proprietarului, nici o modificare in structura interioara a suprafetei cu alta destinatie decat aceea de locuinta.
Acestea fiind singurele prevederi contractuale referitoare la eventualele imbunatatiri aduse spatiului inchiriat, lucrarile efectuate de locatar si obligatia de suportare a contravalorii lor urmeaza a fi analizate si prin prisma dispozitiilor art. 1420 cod civil.
Expertiza efectuata si administrarea interogatoriului au relevat faptul ca imbunatatirile aduse constau in tamplarie de aluminiu, geam termopan, amenajarea trotuarului cu material mozaicat si in refacerea partiala a fatadei cladirii. Valoarea lucrarilor a fost determinata prin expertiza la 1.347.036.369 lei.
Conform art. 1420 pct. 2 si art. 1421 alin. 2 cod civil, locatarul trebuie sa mentina lucrul in stare de a servi la intrebuintarea pentru care a fost inchiriat; in acest scop el este obligat sa efectueze reparatiile necesare pe tot timpul locatiunii, daca in cursul acesteia bunul are nevoie de asemenea reparatii.
Lucrarile efectuate de locatar in cauza nu au, insa, caracterul de reparatii curente, normale pentru exercitarea activitatii si pentru mentinerea functionalitatii imobilului inchiriat, ci au avut ca scop cresterea gradului de confort si de atractivitate a spatiului comercial.
In aceste conditii, reclamanta si-a asumat riscul nerecuperarii lor de la locator, cu atat mai mult cu cat nu a obtinut, in timpul derularii raporturilor comerciale, acceptul locatorului de a efectua aceste lucrari.
        Fata de aceste considerente, actiunea reclamantului este nefondata.
(sentinta civila nr. 3715 COM/ 18.12.2001, irevocabila conform deciziei civile nr. 589/2002 a Curtii de Apel Constanta-sectia comerciala)