Contract de inchiriere. Act juridic subsecvent celui constatat nul. Consecinte.

Contract de inchiriere. Act juridic subsecvent celui constatat nul. Consecinte.

Intrucat nulitatea desfiinteaza retroactiv efectele juridice produse de actul declarat nul, va fi supus acestei sanctiuni orice act juridic subsecvent, nascut pe temeiul actului desfiintat.(cu nota critica)

Reclamanta S.C. E S.A. , prin reprezentant legal, a chemat in judecata pe paratele S.C. MT S.R.L. si S.C. AT S.R.L., solicitand instantei sa constate nulitatea absoluta a contractului de inchiriere incheiat la 09.04.2001 intre societatile parate, pentru Braseria Belona din Eforie Nord, precum si dreptul de proprietate al reclamantei asupra aceluiasi activ.
In considerente s-a aratat ca activul turistic a reintrat in patrimoniul reclamantei, ca efect al constatarii, prin sentinta civila nr. 460/15.06.2000 a Curtii de Apel Constanta, a nulitatii absolute a licitatiei organizate la 02.07.1992 si a contractului de vanzare-cumparare incheiat la 03.07.1992.
La data sesizarii instantei cu prezenta actiune, spatiul comercial era ocupat de parata S.C. MT S.R.L., care refuza sa-l elibereze datorita existentei unui contract de inchiriere incheiat cu S.C. AT S.R.L.
Instanta a retinut temeinicia actiunii, sub aspectul tuturor capetelor de cerere.
S-a avut in vedere ca nulitatea actului juridic civil opereaza, ca sanctiune, nu numai pentru viitor, ci si pentru trecut, ea producandu-si efectele retroactiv, chiar de la momentul incheierii actului constatat nul.
In consecinta, fata de dispozitiile art. 111 cod proc.civila, este intemeiata actiunea in constatarea dreptului de proprietate al reclamantei, nulitatea actului de instrainare dand posibilitatea societatii in patrimoniul careia a reintrat bunul sa-si afirme acest drept. Cat priveste cererea de constatare a nulitatii contractului de inchiriere s-a retinut ca aceasta este justificata de faptul ca bunul este detinut de parata locatara in temeiul unui act juridic subsecvent celui constatat nul prin hotarare judecatoreasca.
Actul juridic incheiat pe fundamentul unui act nul va fi desfiintat, la randul sau, retroactiv.
(sentinta civila nr. 3855 COM/ 11.06.2002, irevocabila prin nerecurare)
Nota : Sanctiunea nulitatii actului juridic initial (licitatie urmata de adjudecare) nu putea avea, din perspectiva dispozitiilor art. 973 cod civil, efectul aplicarii aceleiasi sanctiuni unui act juridic cu o existenta independenta, incheiat ulterior. Intre contractul de vanzare a unui imobil si cel ulterior, de locatiune, nu exista raporturile specifice dintre principal-accesoriu.
          In plus, probele administrate dovedesc faptul ca locatiunea spatiului nu a fost incheiata de locatar cu adjudecatarul activului licitat in 1992, ceea ce presupune existenta unor raporturi juridice succesive, intervenite dupa momentul organizarii licitatiei.
          In consecinta, conventia incheiata intre parate nu era opozabila reclamantei, iar dreptul de proprietate indrituia pe reclamantul proprietar sa actioneze direct impotriva celor care incalcau acest drept, fara a fi necesara o constatare a nulitatii unui act inopozabil.