Dispozitia emisa in baza Legii nr.10/2001 face dovada proprietatii altei persoane decat unitatea administrativ-teritoriala, Municipiul Constanta, asupra imobilului. Noul proprietar se subroga in drepturile locatorului (prin administrator RAEDPP Const...

      Prin sentinta civila nr.6110/31.03.2009 Judecatoria Constanta a admis in parte cererea formulata de reclamanta RAEDPP Constanta in contradictoriu cu parata B.G., a obligat-o la plata sumei de 2.394,93 lei reprezentand chirie aferenta perioadei februarie 2007 - august 2008 si de 1.857,40 lei reprezentand penalitati de intarziere, si a respins ca nefondate celelalte capete de cerere, precum si cererea formulata de reclamanta in contradictoriu cu parata I.M. ca neintemeiata in tot ; de asemenea, a fost obligata parata B.G. la plata sumei de 529 lei reprezentand cheltuieli de judecata, onorariu avocat si taxa judiciara de timbru.    
     Prin cererea de investire a instantei, reclamanta Regia Autonoma "Exloatarea Domeniului Public si Privat" Constanta a solicitat pronuntarea unei hotarari judecatoresti prin care paratele B.G. si I.M. sa fie obligate :
     - la plata sumei de 1.339,65 lei cu titlu de contravaloare chirie aferenta perioadei februarie 2007 - decembrie 2008,
     - la plata sumei de 654,38 lei reprezentand penalitati de intarziere,
     - la plata chiriei prevazuta in contractul de inchiriere si a penalitatilor conventionale de intarziere in cuantum de 0,5%, pana la data executarii  efective a hotararii;
     De asemenea, s-a silicitat sa se dispuna rezilierea contractului de inchiriere nr.13/80001/18.06.2002 incheiat intre RAEDPP - Constanta si parata B.G. pentru neplata chiriei pe o perioada mai mare de 3 luni de zile, evacuarea neconditionata a paratelor din imobilul situat in Constanta, str. B.P. Hasdeu nr.104, bl. H5, sc. A, et. 3, ap. 15, jud. Constanta si obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecata.
      In motivare, reclamanta a aratat ca a incheiat cu parata B.G. contractul de inchiriere nr.13/8001/18.06.2002, pentru spatiul cu destinatie de locuit situat in Constanta, str. B.P. Hasdeu nr. 104, bl. H5, sc. A, et. 3, ap. 15, jud. Constanta, in suprafata totala de 48,60 mp, compus din doua camere si dependinte, contract in care a fost inclusa ca membra a familiei titularului de inchiriere, cu drepturi locative in spatiu, si parata I.M.
     A precizat reclamanta ca potrivit contractului de inchiriere, in sarcina chiriasului erau stabilite obligatiile referitoare la plata chiriei lunare, in cuantumul si la datele convenite. Paratele nu au achitat contravaloarea chiriei aferenta perioadei februarie 2007 - decembrie 2008, penalitatile calculate asupra debitului restant fiind in cuantum de 0,5% lei calculate asupra debitului principal.
      A mai aratat reclamanta ca obligarea paratelor la plata chiriei in continuare, pana la data executarii efective a hotararii de evacuare, ar reprezenta un beneficiu instituit de lege in favoarea locatorului, in vederea evitarii situatiilor in care, de la data ramanerii definitive a hotararii de evacuare, locatorul ar fi privat de cuantumul chiriei ce ar putea sa o perceapa pentru spatiul locativ si implicit ar fi nevoit sa demareze un nou litigiu.
     Cu referire la capatul de cerere privind rezilierea contractului, reclamanta a facut trimitere la dispozitiile art.4 si cele ale art.24 din Legea nr.114/1996 a locuintei, cu modificarile si completarile ulterioare, care ofera proprietarului posibilitatea de a solicita  rezilierea  contractului in situatia neplatii chiriei pentru o perioada de cel putin 3 luni consecutiv, pe cale de consecinta impunandu-se si evacuarea din spatiul ce face obiectul contractului.
     Paratele au formulat intampinare, prin care au solicitat respingerea actiunii ca nefondata. In esenta, s-a aratat ca in conformitate cu conventia din data de 10.01.1983, dintre parata B.G. si numita B.R. - sora sa si fostul sot al paratei, sora sa G. va contracta apartamentul pe numele ei, urmand ca ulterior sa-i transfere proprietatea acestuia, dar prin hotararea de divort si partaj a preluat in cadrul unei tranzactii incheiate cu fostul sau sot, creanta reprezentand suma achitata pentru apartament si folosinta asupra apartamentului. Titulara contractului de inchiriere nu a locuit niciodata in apartament fiind stabilita definitiv in Suedia, iar fiica sa I.M. a renuntat la spatiul locativ si nu are calitate in cauza.
     Au mentionat paratele ca la data de 11.10.2007 au notificat reclamanta sa verifice sentinta civila nr.1463/2005 prin care s-a admis contestatia impotriva Dispozitiei primarului nr.1749/19.05.2005, prin care s-a dispus restituirea in natura a apartamentului catre B.R., iar regimul juridic al contractului de inchiriere este cel prevazut de lege pentru schimbarea proprietarului. 
     Au mai precizat paratele ca nu datoreaza nici o chirie reclamantei, iar reclamanta nu mai are calitate sa solicite chiria, deoarece nu mai este proprietara.
     In cursul judecatii, reclamanta a precizat ca din eroare a mentionat perioada pentru care solicita obligarea paratelor la plata chiriei ca fiind februarie 2007 - decembrie 2008, corect fiind februarie 2007 - august 2008, iar c/val chiriei solicitate este de 2.394,93 lei, si penalitati in valoare de 1.857, 40 lei, precum si contravaloarea notificarii de 75,55 lei.
In considerentele sentintei, instanta a retinut ca la data de 18.06.2002, reclamanta in calitate de locator si parata B.G., in calitate de locatar, au incheiat contractul de inchiriere nr.13/8001/18.06.2002 si actul aditional pentru imobilul in suprafata de 48,60 mp situat in  Constanta, str. B.P. Hasdeu nr.104, bl. H5, sc. A, et. 3, ap. 15, jud. Constanta, titlu locativ avand si parata I.M., fiica primei parate.
La data de 28.05.2007, reclamanta a emis un alt act aditional la contractul de inchiriere prin care se urmarea modificarea chiriei negociate. Prin declaratia autentificata sub nr.2377/27.06.2005 la BNP Asociati "Mariana Tuscali si Dan Pitu", parata I.M. a declarat ca renunta definitiv si irevocabil la dreptul sau locativ asupra spatiului de locuit situat in Constanta, str. B.P. Hasdeu nr.104, bl. H5, sc. A, et. 3, ap. 15, jud. Constanta.
Intre timp, imobilul in cauza a fost retrocedat in natura in baza dispozitiilor Legii nr.10/2001, numitei B.R. (sora paratei B.G.), prin Dispozitia nr. 1749/2005 emisa de Primarul Municipiului Constanta, aceasta dispozitie de restituire urmand sa faca dovada proprietatii asupra imobilului si sa constituite titlu executoriu, numai dupa indeplinirea formalitatilor de publicitate imobiliara conform art.3 din dispozitie.
Impotriva acestei dispozitii, numita B.R., prin mandatar B.A., a formulat contestatie conform procedurii speciale prevazute de Legea nr. 10/2001, contestatie admisa prin sentinta civila nr.1054/17.04.2006 pronuntata de Tribunalul Constanta in dosarul nr.1463/2005 si mentinuta prin decizia civila nr. 260/C/14.11.2006 a Curtii de Apel Constanta.
     Contractul de inchiriere reglementat de art.1411 Cod civil, este contractul in temeiul caruia o persoana, denumita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane- locatar, folosinta temporara totala sau partiala a unui bun in schimbul unei sume de bani reprezentand chirie. In materia inchirierii de locuinte regulile generale aplicabile contractului de inchiriere prevazute de dispozitiile Codului civil se completeaza cu dispozitiile Legii locuintei nr.114/1996, normele de drept incidente in materie instituind ca o obligatie principala a chiriasului plata chiriei in cuantumul si la termenele stabilite prin contract (art.1429 Cod civil).
     In cazul in care chiriasul nu intelege sa-si indeplineasca aceasta obligatie, locatorul are posibilitatea de a se adresa instantei cu actiune in pretentii, prin care, in temeiul clauzelor contractuale, sa solicite obligarea chiriasilor la plata sumelor reprezentand chirie restanta.
     Cum in cazul de fata, imobilul in litigiu nu a fost efectiv predat fostului proprietar, fiind contestat in instanta insusi actul de proprietate, respectiv Dispozitia nr. 1749/2005 emisa de Primarul Municipiului Constanta, iar aceasta dispozitie de restituire urma sa faca dovada proprietatii asupra imobilului si sa fie considerat titlu executoriu numai dupa indeplinirea formalitatilor de publicitate imobiliara conform art.3 din dispozitie, instanta a constatat ca numai parata B.G., ca titulara a contractului de inchiriere ce nu a fost reziliat sau denuntat de parti, este obligata sa achite contravaloarea chiriei stabilita prin contract, fiind obligata si la plata penalitatilor de intarziere aferente, deoarece transferul dreptului de proprietate in ceea ce priveste imobilul de mai sus inca nu a operat din patrimoniul reclamantei in patrimoniul surorii paratei, numita B.R., nefiind inca efectuate formalitatile de publicitate imobiliara, iar contractul incheiat intre reclamanta RAEDPP si parata B.G., contract ce este inca in vigoare, are putere de lege intre parti conform disp. art.969 Cod civil.
     Cu privire la parata I.M., instanta a retinut ca aceasta nu are calitate de chiriasa in imobilul mentionat mai sus, deoarece prin declaratia autentificata sub nr.2377/27.06.2005 la BNP Asociati "Mariana Tuscali si Dan Pitu" aceasta a renuntat definitiv si irevocabil la dreptul sau locativ asupra spatiului de locuit situat in Constanta, str. B.P. Hasdeu nr. 104, bl. H5, sc. A, et. 3, ap. 15, jud. Constanta, motiv pentru care fata de aceasta parata actiunea a fost respinsa in tot ca nefondata.
     Cu privire la cererea reclamantei de a se dispune rezilierea contractului de inchiriere, instanta a retinut ca pana la solutionarea definitiva a litigiului purtat cu privire la titlul de proprietate asupra imobilului mentionat, rezilierea contractului nu se poate dispune, nefiind dovedita culpa exclusiva a paratei in neexecutarea clauzelor contractuale, parata avand alta reprezentare a situatiei de fapt, considerand ca imobilul a devenit proprietatea surorii sale de la data emiterii dispozitiei de restituire emisa in baza Legii nr.10/2001. De asemenea, nici cererea privind evacuarea paratei nu este intemeiata, pentru aceleasi considerente.
     Cu privire la cererea reclamantei privind obligarea paratelor la plata chiriei  prevazuta in contractul de inchiriere si a penalitatilor conventionale de intarziere in cuantum de 0,5%, pana la data executarii  efective a hotararii, instanta a retinut ca aceasta cerere este nefondata, o atare creanta nefiind certa, lichida si exigibila, ci doar o creanta viitoare si incerta, iar dreptul de proprietate cu privire la imobil este sub conditie, existand posibilitatea ca reclamanta sa nu mai aiba calitate de locator si pentru viitor avand in vedere ca acest imobil urmeaza sa fie retrocedat in natura numitei B.R., iar soarta acestei creante solicitate si pentru viitor depinde de solutia ce se va pronunta de instanta de recurs cu privire la Dispozitia nr. 1749/2005 emisa de Primarul Municipiului Constanta.
     Cu privire la cererea reclamantei privind plata sumei de 75,55 lei reprezentand contravaloarea notificarii emise prin executor judecatoresc, instanta a retinut ca aceasta suma nu constituie o obligatie a paratei de a o achita reclamantei, lipsind orice raport obligational in acest sens, motiv pentru care a fost respinsa si aceasta cerere ca neintemeiata.
     Impotriva acestei hotarari, parata B.G. a declarat in termen legal recurs. In motivarea cererii de recurs, a sustinut ca reclamanta nu are calitate procesuala deoarece apartamentul cu privire la care i se solicita chirie este proprietatea surorii sale, B.R., fiindu-i restituit prin dispozitia nr. 1749/2005 emisa de Primarul Municipiului Constanta, data la care a incetat de drept si contractul sau cu RAEDPP. In mod nelegal, prima instanta a apreciat ca dispozitia primarului face dovada dreptului de proprietate numai dupa indeplinirea formalitatilor de publicitate imobiliara, deoarece potrivit art.21 alin.1,4 din Legea nr.10/2001 actele de restituire a imobilelor preluate abuziv nu sunt constitutive de drepturi, ci au efect declarativ. Numai pentru punerea in posesie, dispozitia constituie titlu executoriu dupa indeplinirea formalitatilor de publicitate imobiliara. De asemenea, este important de constatat ca sora sa a atacat numai in parte dispozitia primarului, sub aspectul obligarii sale la plata unui pretins rest din pretul apartamentului.
     Instanta a prelungit nepermis dreptul pierdut de RAEDPP prin efectul legii. Reclamanta nu a notificat proprietarei faptul ca imobilul este afectat de un contract de inchiriere, dupa cum nu a comunicat nici recurentei schimbarea proprietarului. In loc de aceasta, reclamanta a formulat actiunea de fata, in care nu se face trimitere la modalitatea in care s-a reconstituit dreptul de proprietate al surorii sale asupra apartamentului.
     A sustinut recurenta ca motivarea primei instante este si contradictorie, deoarece este respinsa cererea de reziliere a contractului de inchiriere, cu motivarea ca aceasta nu este posibila pana la solutionarea definitiva a litigiului cu privire la titlul de proprietate asupra imobilului. Litigiul are insa ca obiect constatarea caracterului simulat al contractului de construire a apartamentului, in sensul ca recurenta este adevarata proprietara, acest contract constituind dovada dreptului de proprietate reconstituit prin dispozitia primarului.
     In drept, s-au invocat dispozitiile art.304 pct.7, 8, 9 din Codul de procedura civila. 
     La randul sau, reclamanta RAEDPP Constanta a declarat in termen legal apel. In motivare, a sustinut ca in mod corect a fost admis primul capat de cerere, respingerea celorlate cereri fiind contrara solutiei de admitere a acestuia. In situatia in care s-a constatat existenta unui contract de inchiriere intre parti, care da nastere la drepturi si obligatii, este de neinteles motivarea potrivit careia nu se poate dispune rezilierea acestuia si evacuarea paratelor. Chiar daca exista un litigiu fundamentat pe Legea nr.10/2001, situatia imobilului este clara. Dispozitia de restituire nu a fost pusa in executare, astfel ca situatia este aceeasi ca si in momentul incheierii contractului de inchiriere, respectiv imobilul se afla in rolul sau fiscal si in administrarea sa, iar contractul de inchiriere se afla in derulare.
     Solicitarea din ultimul capat de cerere este perfect legala si se intemeiaza pe disp. art.25 din Legea nr.114/1996.
     Prin incheierea de dezbateri din 29.09.2009 tribunalul a calificat recursul ca fiind calea de atac corepunzatoare, retinand ca obiectul litigiului este evaluabil in bani, iar valoarea acestuia se situeaza sub 100.000 lei conform art.2821 din Codul de procedura civila.
     Analizand sentinta recurata in raport de criticile formulate prin cele doua recursuri, tribunalul retine urmatoarele :
     Cu privire la recursul declarat de parata B.G.
     Sustinerea recurentei B.G. privind lipsa calitatii procesuale active a RAEDPP Constanta in actiunea de la fond este nefondata. Pretentiile formulate de reclamanta avand ca obiect plata chiriei si a penalitatilor de intarziere se intemeiaza pe contractul de inchiriere nr.13/8001/18.06.2002, in care reclamanta are calitatea de parte, chestiunea datorarii sau nu a sumelor solicitate ori a derularii raporturilor dintre parti in baza acestui contract constituind o problema de fond.
     Potrivit art.25 alin.4 din Legea nr.10/2001, dispozitia de aprobare a restituirii in natura a imobilului face dovada proprietatii persoanei indreptatite asupra acestuia, are forta probanta a unui inscris autentic si constituie titlu executoriu pentru punerea in posesie, dupa indeplinirea formalitatilor de publicitate imobiliara.
     De asemenea, potrivit art.14 din lege, daca imobilul restituit face obiectul unui contract de locatiune, concesiune, locatie de gestiune sau asociere in participatiune, noul proprietar se va subroga in drepturile statului sau ale persoanei juridice detinatoare.
     Prin dispozitia Primarului municipiului Constanta nr.1749/19.05.2005 imobilul a fost restituit in natura numitei B.R., sora paratei B.G. Este adevarat ca dispozitia a fost contestata de aceasta in instanta, dar numai in partea referitoare la restituirea de catre B.R. a unei sume de bani reprezentand echivalentul creditului nerambursat platit de stat.
     Asadar, dispozitia mentionata face dovada proprietatii altei persoane decat unitatea administrativ-teritoriala, Municipiul Constanta, asupra imobilului, iar la pct.3 din dispozitie, in aplicarea disp. art.25 alin.4 din lege, se mentioneaza in mod expres acest aspect. Noul proprietar, respectiv B.R., se subroga in drepturile Municipiului (prin administrator RAEDPP Constanta) in ceea ce priveste contractul de inchiriere, prin urmare reclamanta RAEDPP nu mai este indreptatita sa ceara executarea contractului de catre chirias, respectiv plata chiriei si a penalitatilor de intarziere, hotararea primei instante fiind pronuntata cu aplicarea gresita a legii si interpretarea gresita a actului juridic dedus judecatii.
     Potrivit dispozitiilor legale mentionate, dobandirea caracterului de titlu executoriu, dupa efectuarea formalitatilor de publicitate imobiliara, are relevanta numai sub aspectul punerii efective in posesie a proprietarului caruia i s-a restituit imobilul, respectiv prin incheierea protocolului de predare-primire.
     Asadar, calitatea de proprietar al imobilului, respectiv calitatea de titular al contractului de inchiriere a Municipiului Constanta si, respectiv a RAEDPP Constanta, au incetat in speta de fata in momentul emiterii dispozitiei de restituire in natura a imobilului.
     In consecinta, se retine ca sunt fondate criticile intemeiate pe art.304 pct.8 si 9 din Codul de procedura civila.
     In ceea ce priveste respingerea cererii de reziliere a contractului de inchiriere, instanta de fond nu s-a raportat la litigiul existent intre parata B.G. si sora sa B.R., avand ca obiect "simulatie", asa cum sustine recurenta in motivarea recursului, litigiul nefiind relevant sub aspectul chestiunilor care se discuta in cauza de fata, ci instanta de fond s-a raportat la litigiul cu privire la dispozitia emisa in temeiul Legii nr.10/2001, asa cum rezulta din motivarea hotararii (fila 4, alin.2).
     In consecinta, este nefondata critica intemeiata pe art.304 pct.7 din Codul de procedura civila.
     Pentru motivele de fapt si de drept expuse, in temeiul art.312 rap. la art.304 pct.8 si 9 din Codul de procedura civila va fi admis recursul declarat de parata B.G. si va fi modificata in parte sentinta, in sensul ca va fi respinsa ca nefondata actiunea, sub toate aspectele, si fata de aceasta parata, urmand a fi mentinute celelalte dispozitii.
     Cu privire la recursul declarat de reclamanta RAEDPP Constanta.
     Aceleasi considerente expuse mai sus vor fi avute in vedere si in ceea ce priveste recursul declarat de reclamanta RAEDPP Constanta, solutia primei instante fiind corecta sub aspectul respingerii cererilor privind rezilierea contractului de inchiriere si evacuarea, dar cu motivarea expusa mai sus. Astfel, contractul de inchiriere dintre RAEDPP si B.G. a incetat ca efect al emiterii dispozitiei Primarului municipiului Constanta nr.1749/19.05.2005, prin care imobilul a fost restituit in natura in temeiul Legii nr.10/2001 numitei B.R., sora paratei B.G., noul proprietar subrogandu-se in drepturile locatorului, astfel ca reclamanta nu mai poate formula o actiune intemeiata pe contract, pentru imprejurari ulterioare emiterii dispozitiei. Asadar, cererea reclamantei de reziliere a contractului de inchiriere si de evacuare a paratei B.G. este nefondata.
     In consecinta, in temeiul art.312 rap. la art.304 pct.8 si 9 din Codul de procedura civila va fi respins ca nefondat recursul declarat de reclamanta RAEDPP Constanta.
     Totodata, in temeiul art.274 din acelasi cod, intimata recurenta RAEDPP Constanta aflata in culpa procesuala va fi obligata catre recurenta intimata B.G. la plata sumei de 172,5 lei reprezentand cheltuieli de judecata.