Nulitate contract de vanzare-cumparare pentru error in substantiam. Distinctia dintre actiunea in nulitate si actiunea in rezolutiunea vanzarii-cumpararii pt. vicii ascunse. Caracterul viciului asupra fundatiei si sanctiunea aplicabila contractului

Prin cererea inregistrata initial pe rolul Judecatoriei Constanta, la data de 28.12.2009 sub nr.41471/212/2009, reclamantul L.C. in contradictoriu cu paratii R.A., R.C. si  OTP BANK ROMANIA SA  a solicitat constatarea nulitatii contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.1089/7.04.2008 si drept consecinta constatarea nulitatii contractului de credit nr.C2202/1200/7375/7.04.2008 si respectiv a contractului de ipoteca autentificat sub nr.1090/7.04.2008 cu repunerea partilor in situatia anterioara, iar in subsidiar rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1089/7.04.2008 pentru vicii ascunse care fac imposibila utilizarea imobilului potrivit destinatiei sale, obligarea paratilor Raicu la restituirea pretului platit de catre reclamant pentru imobil si la plata daunelor interese constand in cheltuielile facute cu ocazia incheierii actului de vanzare-cumparare, dobanzile, comisioanele si toate sumele de bani solicitate de banca conform contractului de credit incheiat in scopul dobandirii imobilului, cu cheltuieli de judecata.
           In motivarea cererii, s-a aratat ca prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1089/7.04.2008 la BNP Joita Botezatu a dobandit imobilul din Valu lui Traian, str. Bucuresti nr.19, lot 1/1/2 compus din teren in suprafata de 300 mp si constructie in suprafata de 85 mp. In vederea perfectarii contractului de vanzare-cumparare a fost nevoit sa faca un credit pentru suma de 147600 franci elvetieni. A invederat reclamantul instantei ca, la data incheierii actului de vanzare-cumparare era convins ca a cumparat o casa noua, construita conform standardelor legale, avand in vedere documentele prezentate de vanzator si verificarile facute de banca. Dupa o perioada de timp, a constatat ca imobilul a inceput sa prezinte fisuri atat in pardoseala interioara cat si pe linia de delimitare dintre corpul casei si bordurii de ciment ce o inconjoara si respectiv scara de acces. Sapand la baza casei, a constatat ca nu exista fundatie.
         A apreciat reclamantul ca actul in baza caruia a dobandit imobilul este nul, avand in vedere ca nu si-a dat nici o clipa consimtamantul sa dobandeasca un imobil fara fundatie.
         Referitor la taxa de timbru reclamantul a formulat cerere de ajutor public judiciar intrucat venitul pe membru de familie este sub 500 lei .
          In sustinerea cererii a solicitat proba cu inscrisuri, interogatoriul paratilor Raicu, martori si proba cu expertiza imobiliara.
          In drept, cererea a fost intemeiata pe dispozitiile art.953 si urm, art.1352-1356 Cod civil.
         Au fost atasate cererii inscrisuri.
         La data de 26.02.2010 parata OTP BANK ROMANIA SA  a formulat intampinare prin care a invocat exceptia netimbrarii cererii, cu consecinta anularii acesteia.
         Pe fondul cauzei, parata a aratat ca textile legale invocate de reclamant nu sunt aplicabile in speta si in cauza e vorba doar de o incercare a debitorului de a se sustrage executarii silite incepute impotriva sa.
       Solicita parata ca in cazul in care se va admite actiunea in rezolutiunea contractului, sa se dispuna si repunerea partilor in situatia anterioara, iar reclamantul sa fie obligat la restituirea creditului primit de la parata.
        In drept , s-au invocat art.114-116 Cpc.
       Paratii R.A. si R.C. au formulat intampinare prin care au solicitat respingerea actiunii ca nefondata ,cu cheltuieli de judecata.
        In aparare, paratii au aratat ca, astfel cum prevede proiectul, fundatia exista si a fost respectat indeaproape proiectul.
         La termenul din 16.08.2010 instanta a invocat din oficiu exceptia necompetentei materiale, pe care a admis-o prin sentinta civila nr. 18820/16.08.2010, cu consecinta trimiterii cauzei spre competenta solutionare Tribunalului Constanta, in raport de valoarea reunita a celor doua capete de cerere.
Prin sentinta civila nr. 1147/01 martie 2011 Tribunalul Constanta a declinat, la randul sau, competenta de solutionare a cauzei in favoarea Judecatoriei Constanta, prin sentinta civila nr. 9/C/10 iunie 2011, conflictul negativ de competenta fiind transat, prin stabilirea competentei de solutionare in favoarea Tribunalului Constanta.
In sedinta publica din data de 17 noiembrie 2011 (fila 19) reclamantul si-a precizat actiunea, in sensul ca solicita, in principal, constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare pentru eroare asupra substantei, in temeiul dispozitiilor art. 954 din Codul civil, in ipoteza in care instanta apreciaza ca nu se regaseste in ipoteza textului de lege indicat, s-a solicitat constatarea nulitatii contractului pentru dol, in temeiul dispozitiilor art. 953 din Codul civil, iar in subsidiar, rezolutiunea contractului.
In aceeasi sedinta publica, instanta a luat act de pozitia procesuala exprimata de parata OTP Bank SA, potrivit cu care nu a inteles sa investeasca instanta cu o cerere reconventionala.
In sedinta publica din data de 15.12.2011 (fila 22) reclamantul a formulat cerere de renuntare la capatul de cerere avand ca obiect nulitatea contractului de credit si de ipoteca incheiat cu OPT BANK SA, in temeiul dispozitiilor art. 246 alin.1 c.pr.civ. instanta urmand a luat act de pozitia procesuala exprimata de reclamant.
Prin intampinare (filele 24 si urm.) paratii Raicu Aurelian si Constanta au solicitat respingerea actiunii ca nefondata, cu obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata.
Arata paratii ca ceea ce reclamantul ascunde instantei este modalitatea in care a obtinut creditul necesar achizitionarii imobilului, in conditiile in care nu a detinut niciodata veniturile prezentate bancii, iar in prezent nu mai poate achita ratele stabilite, astfel incat prezenta actiune este o modalitate de a se sustrage de la urmarirea bancii creditoare.
Pe fondul cauzei, sustin paratii ca edificarea constructiei s-a facut in acord cu proiectul de executie, ca imobilul detine fundatie realizata din beton ciclopian in latime de 40-45 cm., la o adancime de 0,85-0,90 m. fata de cota terenului natural.
In sustinerea apararilor s-au depus inscrisuri si anume: dispozitia de santier din data de 20 octombrie 2007 (fila 31), procesul-verbal de receptie finala (fila 32), autorizatia de construire (fila 33), precum si documentatia care a stat la baza emiterii autorizatiei de construire.
In suplimentarea probatoriilor s-a dispus efectuarea unei expertize de rezistenta in constructii, de catre un expert autorizat MLPAT, s-a administrat proba  testimoniala (filele 72 si urm.) si cea cu interogatoriul partilor (filele 66 si urm.).
Analizand actele si lucrarile dosarului, prin raportare la obiectul precizat al cererii de chemare in judecata, retinem urmatoarele:
In fapt, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1089/07.04.2008 al BNPA Joita Botezatu, reclamantul a dobandit de la parati, imobilul in litigiu, compus din constructie, in suprafata utila de 85 mp. si teren, in suprafata de 300 mp.
Conform documentelor atasate la dosarul cauzei, constructia a fost edificata de paratii Raicu in baza autorizatiei de construire nr. 308/24.09.2007 eliberata de Primaria Comunei Valu lui Traian si receptionata in baza procesului-verbal de receptie nr. 17581/28.11.2007.
Motivele de nulitate invocate de reclamant au vizat error in substantiam (art. 954 din Codul civil) sau dolul (art. 953), de vreme ce, sustine acesta nu i s-a adus la cunostinta/i s-a ascuns cu intentie ca imobilul nu are fundatie, intr-o atare ipoteza achizitionarea imobilului fiind exclusa.
In subsidiar, angajarea raspunderii paratilor se impune a fi angrenata, potrivit opiniei reclamantului,  in temeiul dispozitiilor art. 1352 din Codul civil (desi temeiul de drept nu este expres indicat, aplicarea acestuia rezulta din motivele de fapt ale actiunii) care atrage rezolutiunea contractului pentru vicii ascunse.
O prima observatie vizeaza imprejurarea ca, in aceasta din urma ipoteza, reclamantul nu doreste salvarea actului, cu o reducere proportionala de pret (actiune estimatorie), ci desfiintarea in intregime, cu consecinta repunerii partilor in situatia anterioara, pozitie procesuala pe care a reafirmat-o si cu ocazia concluziilor orale adresate instantei, in sedinta publica din data de 05.09.2013.
          Potrivit art. 954 C.civ., ignorarea sau gresita cunoastere a realitatii constituie viciu de consimtamant in 2 ipostaze: cand cade asupra substantei obiectului prestatiei si cand se refera la persoana cu care se incheie actul.
Prin "substanta" se intelege orice calitate esentiala a obiectului conventiei pe care partile au avut-o in vedere, in principal, in momentul contractarii, si in a carei lipsa, daca ar fi fost cunoscuta, ele nu ar fi contractat.
Este adevarat ca situatia afectarii lucrului vandut de un viciu in sensul art.1352 C.civ. prezinta asemanare cu viciul de consimtamant al erorii (sau dolului) asupra substantei obiectului contractului (art. 954 alin.1 C.civ.), ambele situatii fiind generate de cunoasterea inexacta a realitatii, iar sanctiunea prevazuta avand ca scop sa ocroteasca victima erorii. Intre aceste doua situatii exista insa deosebiri esentiale: 1) in cazul erorii asupra substantei obiectului (error in substantiam) din cauza acestui viciu de consimtamant, cumparatorul nu a putut cumpara, in substanta sa, lucrul voit, si poate cere anularea contractului; 2) in schimb, in cazul viciilor vizate de art. 1352 C.civ, cumparatorul a cumparat lucrul voit, numai ca acesta este impropriu intrebuintarii dupa destinatie sau din cauza viciilor se micsoreaza valoarea de intrebuintare, deci eroarea se refera la calitatea lucrului si cumparatorul nu poate cere anularea contractului, ci are o actiune in garantie contra vanzatorului.
De exemplu, daca se vinde o casa despre care vanzatorul afirma ca este construita din caramida, iar in realitate este din material lemnos, se poate cere anularea. In schimb, daca casa este facuta din caramida, dar este afectata de vicii, va intra in functiune obligatia pentru vicii.
Este real ca atunci cand lucrul vandut este afectat de un viciu in sensul art.1352 din Codul civil, situatia prezinta asemanare cu viciul de consimtamant al erorii asupra substantei obiectului contractului (art.954 alin.1 din acelasi cod) si ca intre cele doua situatii exista si o deosebire neta - intrucat eroarea asupra substantei deschide calea actiunii in anulare, care poate fi exercitata chiar de vanzator cand priveste substanta prestatiei proprii, in timp ce viciile ascunse din materia vanzarii permit doar cumparatorului optiunea intre actiunea in rezolutiunea contractului si cea in micsorarea pretului, iar reclamantul din  cauza nu a contestat substanta imobilului care a facut obiectul vanzarii, respectiv edificarea constructiei dintr-un alt material decat cel despre care a avut cunostinta la data achizitionarii, ci lipsa structurii de rezistenta din cadru de beton armat, deci afectarea sa de vicii, ori aceasta gresita cunoastere a realitatii nu constituie un viciu de consimtamant care sa constituie temei al actiunii in anularea conventiei de instrainare.
Pe cale de consecinta, Tribunalul apreciaza ca nu se regaseste in nici unul dintre cazurile de nulitate ale actului de vanzare-cumparare, acest capat de cerere urmand a fi respins ca nefondat.
In ceea ce priveste pretentia reclamantului in referire la rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare, vanzatorul raspunde pentru viciile ascunse ale bunului vandut daca din cauza lor nu poate fi intrebuintat potrivit destinatiei sale sau intrebuintarea lui este atat de micsorata incat se presupune ca dobanditorul nu l-ar fi achizitionat sau nu ar fi convenit vanzarea la pretul stabilit daca ar fi cunoscut viciile. Pe de alta parte, art.1353 din Codul civil prevede ca vanzatorul nu raspunde pentru viciile aparente, despre care cumparatorul a putut singur sa se convinga.
Din interpretarea acestor norme legale rezulta conditiile ce se cer a fi intrunite pentru ca viciile bunului vandut sa poata angaja raspunderea vanzatorului, respectiv sa fi existat in momentul incheierii contractului, sa fie grav si sa fie ascuns, adica sa nu poata fi constatat la prima vedere sau printr-o verificare normala, dar atenta.
In practica judecatoreasca posibilitatea cumparatorului de a lua cunostinta de viciul lucrului se apreciaza in abstracto, avandu-se in vedere un cumparator prudent si diligent, astfel ca lipsa de informare, de experienta, ca si nepriceperea cumparatorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur sa fie considerate ascunse. Mai mult, s-a apreciat ca atunci cand este vorba de un lucru pentru a carui verificare este necesara o anumita pregatire cumparatorul poate apela la o persoana calificata, iar daca nu o face, el este in culpa pentru ca daca s-ar aprecia ca sunt vicii ascunse si cele care au scapat cumparatorului la orice verificare a sa, s-ar ajunge la desfiintarea cu usurinta a vanzarii si, deci, la nerespectarea clauzelor asumate prin contract.
In privinta fundatiei imobilului, pentru ca existenta si caracteristicile acestui element constructiv nu au putut fi verificate de reclamantul-cumparator cu mijloace obisnuite, iar starea ei tehnica nu i-a fost comunicata de vanzatori care, potrivit raspunsurilor la interogatoriu (fila 70) si  - confirmate de declaratia martorei - au efectuat fundatia cu respectarea dispozitiei de santier, emisa de proiectant, deci nu au ascuns cu rea credinta acest neajuns al cladirii.
 Pe de alta parte instanta retine ca pentru edificarea imobilului, paratii au detinut autorizatie de construire, ca pentru receptionarea imobilului s-a constatat realizarea constructiei conform planurilor din documentatia tehnica autorizata (fila 16 din dosarul Judecatoriei), iar potrivit opiniei expertului desemnat (care a autorizat lucrarea), precum si declaratiei martorei (fila 72 dosarul Tribunalului) betonul ciclopian din care este edificata fundatia este recomandat pentru solul argilos, pe care este edificata si constructia din prezenta cauza, precum si ca executarea fundatiei din beton reprezinta o masura suplimentara de siguranta a imobilului, dar fara a pune in pericol rezistenta acesteia, astfel incat apreciem ca nu se poate retine reaua-credinta a paratilor.
Este adevarat ca, potrivit dispozitiilor art. 1354 din Codul civil, raspunderea nu este conditionata de cunoasterea viciului de catre vanzator. Buna sau reaua-credinta a acestuia/acestora are insa inraurire asupra stabilirii intinderii raspunderii vanzatorului (art. 1356-1357 C.civ.).
Potrivit raportului de expertiza efectuat in cauza de exp. ing. Mahonea R. Victor (filele 142 si urm.) fundatia s-a realizat din beton ciclopian, cu o singura centura de beton la partea superioara, cladirea are fundatie, dar neconforma cu amplasamentul, in raport de calitatea terenului de a fi sensibil la netezire, impunandu-se efectuarea unei armaturi, cu centura de beton armat  la partea inferioara si superioara; exista o solutie de consolidare ale carei costuri se ridica la suma de 52.768 lei, in care se includ si reparatiile la reparatiile peretilor.
In cuprinsul raspunsului la obiectiuni, expertul arata ca solutia constructiva propusa reprezinta o solutie de a aduce cladirea la exigentele legale in materie.
Constatarea existentei viciului nu conduce, insa, in mod automat la satisfacerea pretentiei dedusa judecatii de reclamant, desi acesta are dreptul de optiune intre actiunea estimatorie si cea redhibitorie.
Pentru ca viciul constatat sa atraga rezolutiunea contractului, acesta trebuie sa fie grav, adica din cauza lui lucrul sa fie impropriu intrebuintarii la care este destinat dupa natura sa ori potrivit conventiei sau sa se micsoreze intr-atat valoarea de intrebuintare, incat cumparatorul, in deplina cunostinta de cauza, nu ar fi cumparat.
Sub acest aspect, potrivit raportului de expertiza efectuat in cauza de exp. ing. Mahonea R. Victor (filele 142 si urm.) posibilitatea cladirii de a-si pierde stabilitatea la un seism puternic este foarte putin probabila. Opinia expertului se coroboreaza cu declaratiile martorei Emin Feridan, potrivit cu care fata de modul in care este edificata in prezent constructia, casa poate sta in picioare si 30 de ani; ca este posibila acoperirea deficientei legate de lipsa betonului armat in fundatia superioara si ca este posibila exploatarea casei fara nici un risc, pe durata lucrarilor de remediere ale neajunsurilor constatate; ca executarea neuniforma a fundatiei nu afecteaza rezistenta constructiei.
Pe cale de consecinta, nu este intrunita una dintre conditiile enuntate de art. 1352 C.civ. aceea ca viciul sa fie de o asemenea gravitate, incat sa atraga rezolutiunea contractului.
Tribunalul a apreciat ca repararea prejudiciului suferit de reclamant se poate face prin angajarea raspunderii paratilor in limita contravalorii lucrarilor de refacere a fundatiei, independent de valoarea ridicata a acestora, deoarece viciul  de care aceasta este afectata a avut caracter ascuns si exista la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, iar determinarea concreta a lucrarilor de remediere a acestei deficiente s-a realizat prin probatoriile administrate.
In raport insa de principiul disponibilitatii reclamantului si fata de imprejurarea ca acesta a insistat in rezolutiunea contractului, cu excluderea remedierii viciilor ( de altfel, o asemenea solutie nu ar contraveni intereselor cumparatorului), instanta constata ca nu a fost investita cu o cerere in obligarea paratilor la plata sumelor pentru acoperirea prejudiciului. Sub acest aspect, pronuntarea unei solutii echitabile de catre instanta de judecata, se subordoneaza optiunii reclamantului de a-si alege calea procesuala, iar potrivit dispozitiilor art. 129 alin.5 C.pr.civ. in toate cazurile instanta se pronunta doar asupra obiectului cererii cu care a fost investita.
Nu in ultimul rand, Tribunalul a observat  ca banca OTP BANK SA, in calitate de creditor ipotecar,  a comunicat instantei (fila 35 dosarul Judecatoriei) ca, fata de neachitarea ratelor la contractul de ipoteca incheiat, reclamantul-debitor este in prezent executat silit, iar prezenta actiune ar putea avea ca finalitate sustragerea reclamantului de la plata datoriei sale.
In considerarea argumentelor de fapt si de drept expuse, actiunea, astfel cum a fost precizata, a fost respinsa ca nefondata.