Pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare. antecontract pentru un spatiu medical incheiat anterior deciziei 871/2007. admisibilitate.

DECIZIA CIVILA NR  605 din 13.04.2009.
PRONUNTAREA UNEI HOTARARI CARE SA TINA LOC DE ACT AUTENTIC DE VANZARE-CUMPARARE. ANTECONTRACT PENTRU UN SPATIU MEDICAL INCHEIAT ANTERIOR DECIZIEI 871/2007. ADMISIBILITATE.

Prin actiunea inregistrata la Jud. M. reclamanta S.C.M. S.R.L., reprezentata legal de dr. , a chemat in judecata paratul Municipiul M. - prin Primar, pentru ca, pe baza probelor ce vor fi administrate sa se pronunte o hotarare judecatoreasca care sa tina loc de act de proprietate.
In motivarea actiunii, reclamanta a aratat ca a incheiat cu paratul, la data de 05.10.2007, un contract de vanzare-cumparare cu plata in rate, inregistrat la Primaria Municipiului M. sub nr.10953, care are ca obiect vanzarea imobilului-spatiu medical situat in M. , str. _,  judetul _., compus din:
1.lotul 1, spatiu 4- parter, cu nr. cadastral 2445/0/4 - constructie cu 7 incaperi cu suprafata  construita totala de 128 mp. , cota parte parti comune 55 mp. si cota parte teren 238/1234;
2. lotul 2, spatiu 13, parter, cu nr. cadastral 2445/0/13 compus din 2 incaperi cu suprafata construita de 19 mp., cota parte parti comune de 19 mp. si cota parte teren 35/1234;
3. lotul 3, spatiu 15, parter, cu nr. cadastral 2445/0/15, compus din 1 incapere, cu suprafata construita de 17 mp., cota parte parti comune 7 mp. si cota parte teren 32/1234.
S-a mai aratat ca pretul vanzarii a fost stabilit prin contract la valoarea de 6625,5 Euro, din care reclamanta a achitat un avans de 15 %, dupa care a platit si restul de pret, in intregime si ca paratul refuza sa incheie contract de vanzare-cumparare in forma autentica.
In drept s-au invocat prevederile art. 1073 si urmatoarele Cod civil si cele ale art. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei.
In dovedire, s-au atasat la dosarul cauzei: planurile cadastrale ale spatiilor enumerat in petitul cererii, copia contractului de vanzare-cumparare nr.0953/05.10.2007 (cu anexe), certificat de inregistrare a S.C.M.  S.R.L. la O.R.C. D,  copie C.I., adeverinta nr. 11766/27.08.2008, emisa de Primaria Municipiului M. , Hotararea privind stabilirea unor masuri pentru punerea in aplicare a Ordonantei de Urgenta a Guvernului nr.110/2005, aprobata si modificata prin legea nr.236/2006, privind vanzarea spatiilor proprietate privata a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, cu destinatia de cabinete medicale, precum si a spatiilor in care se desfasoara activitati conexe actului medical, anexa 1-6 la  H.C.L. nr.92/2006, Hotararea Consiliului Local al Municipiului M. privind modificarea liste aprobate prin H.C.L. nr. 92/2006,
Paratul a depus intampinare, in termen legal, prin care a aratat ca, in principiu considera ca este perfect legal contractul incheiat cu reclamantul.
La termenul din 01 octombrie 2008, reclamantul, prin aparator, a chemat in judecata si B.N.P.C.MI, sustinand ca acesta a refuzat incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica.
Prezent in instanta, la acest termen, C.M.I, reprezentantul Biroului notarial chemat in judecata, a aratat ca nu a pronuntat vreo incheiere de refuz de a intocmi un act de vanzare-cumparare in forma autentica, pentru ca partile nu au insistat, in acest sens.
Dupa administrarea probelor prin sentinta civila nr. 5/06.01.2009 Judecatoria M. a retinut ca B.N.P. C.MI.  si T.M. nu are calitate procesuala pasiva, intrucat nu exista nici un fel de raporturi juridice obligationale stabilite intre acesta si reclamant, ori persoana ce are calitate procesuala pasiva este subiectul pasiv din raportul juridic dedus judecatii,   a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a B.N.P. C.M. si T. M. si a respins actiunea formulata de reclamanta S.C.M. S.R.L., in contradictoriu cu paratul B.N.P. C.M. si T.M., ca fiind introdusa impotriva unei persoane lipsite de calitate procesuala.
Pe fond a respins actiunea formulata de reclamanta impotriva paratei retinand ca actul de vanzare-cumparare a spatiilor cu destinatia de cabinete medicale sau a  spatiilor in care se desfasoara activitati conexe actului medical, invocat de catre reclamant, a fost incheiat in baza unei ordonante de urgenta, care, la acest moment nu se mai afla in vigoare, fiind declarata neconstitutionala, in intregime, ca in speta de fata se pune problema pretului neserios stabilit pentru imobilele ce fac obiectul cauzei - mai mult, la acest moment existand in vigoare o alta ordonanta de urgenta ce impune conditii diferite pentru vanzarea spatiilor respective, inclusiv cu privire la pretul imobilelor, ce se stabileste functie de valoarea de circulatie a acestora si care constituie venit la bugetul local, cu destinatie de interes public.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs reclamanta criticand sentinta pentru nelegalitate si netemeinicie pentru urmatoarele motive:
- incheierea contractului de vanzare cumparate a imobilelor in litigiu a fost legala, in temeiul unei legi in vigoare la data respectiva;
- decizia nr. 871/2007 a Curtii Constitutionale prin care au fost constatate neconstitutionale prevederile OUG 110/2005 a fost emisa ulterior incheierii contractului si ea produce efecte doar pentru viitor;
- reclamanta a preluat si utilizeaza imobilele in cauza si si-a indeplinit obligatiile asumate prin contract, inclusiv pretul vanzarii;
- refuzul incheierii contractului in forma autentica s-a raportat la prev. OUG 68/2008 care reglementeaza in prezent vanzarea spatiilor cu destinatia de cabinete medicale dar care nu fac trimitere la procedurile realizate in baza OUG 110/2005 si nu prevad cum se finalizeaza procedurile administrative incepute in baza OUG 110/2005;
- contractul de vanzare cumparare incheiat in forma neautentica este o promisiune de vanzare cumparare si naste in sarcina partilor obligatia de a incheia contractul asumat, instanta judecatoreasca urmand sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare in caz de neindeplinire a obligatiilor asumate de catre una din parti, in temeiul principiului executarii in natura a obligatiilor prev. de art. 1073 din Codul civil.
Parata a formulat intampinare prin care a aratat ca refuzul municipalitatii de a incheia cu reclamantul contractul de vanzare cumparare in forma autentica a avut in vedere prev. OUG nr. 68/2008 care reglementeaza in prezent vanzarea spatiilor cu destinatie de cabinete medicale, care a fost adoptata ulterior incheierii contractului nr. 10953/2007 si care a fost adoptata de legiuitor in considerarea deciziei Curtii Constitutionale nr. 871/09.10.2007 referitoare le exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor OUG nr. 112/2005.
Examinand sentinta recurata prin prisma criticilor formulate, a actelor si lucrarilor dosarului, a sustinerilor partilor, precum si a dispozitiilor legale incidente in cauza constata recursul fondat pentru cele ce se vor arata in continuare.
Contractul nr. 10953/05.10.2007 incheiat intre partile din prezenta acuza, in baza OUG nr. 110/2005 privind vanzarea spatiilor proprietate privata a statului ori a unitatilor administrativ teritoriale cu destinatia de cabinete medicale, precum si a spatiilor in care se desfasoara activitati conexe actului medical are ca obiect vanzarea catre reclamant a spatiului medical compus din loturile aratate anterior in schimbul sumei de 6625, 5 euro  din care la data vanzarii s-a achitat un avans de 15%  iar restul urma a fi achitat in transe lunare intr-o perioada de 60 de luni.
Conform adeverintei nr. 11766/27.08.2008 emisa de primaria municipiului M.  suma reprezentand pretul vanzarii a fost achitata in intregime la aceasta data, insa paratul municipiul M. nu a indeplinit formalitatile prealabile perfectarii contractului de vanzare cumparare in scopul perfectarii acestuia in forma autentica si nici nu s-a prezentat la notar prin persoanele imputernicite.
Motivele de recurs invocate de recurentul reclamant sunt intemeiate  avand in vedere ca inscrisul sub semnatura privata incheiat intre parti, avand ca obiect vanzarea spatiilor medicale aratate in cuprinsul a dat nastere obligatiei partilor de a incheia contractul asumat in viitor iar in caz de refuz al unei a dintre parti de a incheia contractul de vanzare cumparare in forma autentica, instanta judecatoreasca poate pronunta o hotarare care sa tina loc de act de vanzare cumparare autentic.
Aceasta posibilitate este prevazuta de art. 1073 Cod civil  care permite creditorului, in temeiul principiului executarii in natura a obligatiilor sa obtina executarea intocmai a obligatiei asumate de debitorul sau, acesta neavand alegerea de a executa fie in natura fie de a acorda despagubiri pentru neexecutare.
Asa fiind, instanta poate suplini consimtamantul debitorului obligatiei din antecontract, respectiv al paratului care nu s-a prezentat la notar in vederea incheierii contractului in forma autentica si nu a intocmit celelalte acte necesare acestei formalitati.
Este intemeiata sustinerea recurentului reclamant in sensul ca decizia nr.871 din 17.10.2007 a Curtii Constitutionale prin care au fost declarate neconstitutionale prevederile OUG nr. 110/2005 nu este incidenta in cauza deoarece a fost pronuntata dupa data incheierii antecontractului de vanzare cumparare, aplicandu-se doar situatiilor juridice nascute ulterior momentului publicarii sale.
Dispozitiile acestei decizii nu au efecte retroactive, ele devenind general obligatorii si cu putere numai pentru viitor, astfel cum stabilesc prevederile art. 147 alin. 4 din Constitutia Romaniei, aceasta avand drept consecinta aplicarea, in speta, a prevederilor in vigoare la data incheierii antecontractului respectiv OUG nr. 110/2005.
De altfel, chiar intimatul parat recunoaste ca refuzul incheierii contractului de vanzare cumparare in forma autentica s-a datorat existentei OUG nr. 68/2008 care reglementeaza in prezent vanzarea spatiilor cu destinatie de cabinete medicale si care a fost adoptata ulterior incheierii contractului nr. 10953/2007, dar care nu face nici nu fel de referire la valabilitatea actelor si procedurilor realizate anterior sub imperiul OUG nr. 110/2005, neprevazand cum se finalizeaza procedurile administrative incepute in baza acestei ordonante de urgenta.
In mod eronat instanta de fond a apreciat ca pentru a se pronunta o hotarare care sa tina loc de act de vanzare cumparare este necesara indeplinirea conditiilor privind transmiterea dreptului de proprietate la data pronuntarii unei astfel de hotarari, deoarece ar fi vorba de o actiune in constituire de drepturi, cu efecte de la data la care ramane definitiva.
Actiunea prin care se solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act  autentic de vanzare cumparare este o actiune in realizarea dreptului , intemeiata pe prevederile art. 1073 Cod civil si nu o actiune in constituire de drepturi, iar indeplinirea conditiilor privind transferul dreptului de proprietate trebuie sa aiba loc la data incheierii promisiunii bilaterale de vanzare si nu la data pronuntarii hotararii judecatoresti.
Concluzionand, tribunalul retine ca antecontractul de vanzare cumparare a spatiilor medicale in litigiu  a avut loc in temeiul unei legi in vigoare la data incheierii acestuia,  ca decizia Curtii Constitutionale prin care OUG nr. 110/2005 a fost declarata neconstitutionala se aplica doar situatiilor juridice nascute ulterior momentului publicarii sale, ca pretul vanzarii a fost achitat integral in prezent de catre promitentul cumparator care a intrat in stapanirea imobilelor, iar promitentul vanzator a refuzat perfectarea contractului de vanzare cumparare, ceea ce indreptateste instanta sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare.
tribunalul , in baza art. 312 Cod procedura civila  admite recursul, modifica in parte sentinta instantei de fond in sensul ca admite actiunea reclamantului si constata  ca intre pati a intervenit vanzarea cumpararea spatiilor medicale de la adresele mentionate mai sus.