Revendicare imobiliara si anulare contract autentic de vanzare - cumparare

TIP DOCUMENT - Sentinta civila
NUMAR DOCUMENT - 1740
DATA - 13.03.2008
TITLU - Revendicare imobiliara si anulare contract autentic de vanzare - cumparare
Domeniu asociat: Contracte

Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 21.03.2007 reclamanta B.L.A a chemat in judecata pe paratii CIA, CLD si CI solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa oblige paratii sa lase in deplina proprietate si linistita posesie apartamentul situat in Braila si sa dispuna evacuarea acestora, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii legal timbrate reclamanta a aratat ca prin contractul de vanzare - cumparare aut. de BNP a devenit proprietara apartamentului anterior mentionat, actul de proprietate fiind transcris in cartea funciara la data de 10.04.2006, la aceeasi data fiind inscris si privilegiul de pret in favoarea vanzatoarei intrucat pretul convenit de 100.000 lei a fost achitat in trei rate, diferenta de pret ramasa de achitat fiind de 70.000 lei. Apartamentul a fost achizitionat de la numita BO prin intermediul unei agentii imobiliare iar la momentul vizionarii acestuia, anterior cumpararii, in apartament se afla paratul CIA care a afirmat, in prezenta reprezentantilor agentiei, ca intr-o saptamana, maxim doua va elibera apartamentul.
La data de 18.04.2006 a achitat integral pretul, fiind radiat totodata si privilegiul de pret, dupa care a incercat sa intre in posesia apartamentului, insa nu i se deschidea usa, si intrucat a aflat de la asociatia de proprietari ca in apartament locuiesc paratii a incercat sa promoveze o actiune in evacuare, facand demersuri pentru a afla numele persoanelor ce locuiesc in imobil. Astfel, a solicitat extras de carte funciara in care la data de 27.04.2006 s-a inscris certificatul de grefa eliberat de Tribunalul Braila care atesta existenta unui litigiu asupra imobilului, obiectul acestuia fiind constatarea vanzarii - cumpararii.
La termenul din 25.04.2007 paratii au depus intampinare prin care au solicitat respingerea actiunii si cerere reconventionala prin care au solicitat constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare - cumparare autentic, cu cheltuieli de judecata.
In motivare au aratat ca autoarea lor, CG a incheiat o conventie legalizata pentru semnatura sub nr. 12./19.01.1998 cu CDD prin care aceasta din urma s-a obligat sa ii vanda apartamentul in discutie, la data incheierii conventiei primind o parte din pret si punandu-i in posesia imobilului. Dupa ce a primit integral pretul promitenta vanzatoare nu a mai inteles sa-si aduca la indeplinire obligatia de a perfecta contractul de vanzare - cumparare iar in anul 2005 au fost chemati in judecata de BO pentru a fi evacuati ocazie cu care au aflat ca CDD a vandut acesteia apartamentul. Fata de aceasta situatie s-au adresat justitiei solicitand constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare - cumparare incheiat intre CDD si BO iar printr-o sentinta civila ce a ramas definitiva si irevocabila, Judecatoria Braila a admis actiunea, a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare autentic si a constatat perfectarea vanzarii - cumpararii imobilului, hotararea tinand loc de act autentic de vanzare - cumparare.
Analizand actele si lucrarile dosarului instanta retine urmatoarea situatie de fapt:
Prin contractul de vanzare - cumparare aut. reclamanta - parata BLA a cumparat de la BO apartamentul situat in Braila, pretul vanzarii fiind stabilit la suma de 100.000 lei, pret ce a fost achitat in mai multe rate, ultima rata in valoare de 70.000 lei fiind achitata la data de 18.04.2006.
Vanzatoarea BO a dobandit dreptul de proprietate asupra acestui imobil de la CDD printr-un contract de vanzare - cumparare autentic.
Prin sentinta civila ramasa definitiva si irevocabila prin nerecurare, Judecatoria Braila a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare aut. si, totodata, a constatat perfectata vanzarea - cumpararea imobilului intre paratii - reclamanti in calitate de cumparatori si numita M (fosta C) DD in calitate de vanzatoare, hotararea tinand loc de act autentic de vanzare - cumparare.
In ceea ce priveste cererea reconventionala formulata de paratii - reclamanti instanta retine ca aceasta este nefondata, urmand sa o respinga.
Paratii - reclamanti au invocat nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare aut. invocand reaua-credinta a ambelor parti la incheierea actului si implicit fraudarea legii (fraus omnia corumpit). Daca, reaua-credinta a vanzatoarei BO rezulta din faptul ca, desi imobilul era in litigiu, ea a incheiat contractul de vanzare - cumparare si nu a comunicat cumparatoarei acest aspect, din probele administrate in cauza nu rezulta insa si reaua-credinta a reclamantei, paratii - reclamanti nereusind sa rastoarne prezumtia legala de buna-credinta de care se bucura reclamanta, fata de dispozitiile art. 1899 alin. 2 C.civ., text situat in materia uzucapiunii, dar cu vocatie generala netagaduita si care arata ca "buna-credinta se presupune totdeauna si sarcina probei cade asupra celui ce alege reaua-credinta".
Cu privire la cauza de nulitate absoluta invocata de paratii - reclamantii si constand in cauza ilicita, instanta retine ca scopul sau cauza actului juridic reprezinta obiectivul urmarit la incheierea acestuia si potrivit art. 966 C.civ. trebuie sa existe, sa fie licita si morala. Totodata, in ceea ce priveste proba cauzei actului juridic Codul civil instituie doua prezumtii si anume prezumtia de valabilitate a cauzei indiferent de faptul redarii ei in inscrisul probator (art. 967 alin. 1 C.civ.) si prezumtia de existenta a cauzei, ceea ce inseamna ca ea nu trebuie dovedita. Aceste prezumtii sunt relative, astfel ca paratii - reclamanti prin invocarea caracterului ei ilicit aveau obligatia de a dovedi aceste sustineri or, prin probele administrate in cauza, nu a reusit sa rastoarne prezumtiile mentionate.
Cat priveste cererea principala, instanta retine pretentia reclamantei - parate de obligare a paratilor - reclamanti la a lasa acesteia in deplina proprietate si linistita posesie imobilul, intemeiata pe dispozitiile art. 480 si urmatoarele C.civ., pretentie pe care o gaseste neintemeiata pentru urmatoarele argumente de fapt si de drept:
Actiunea in revendicare este acea actiune reala prin care proprietarul care a pierdut posesia unui bun solicita restituirea acestuia de la posesorul neproprietar, constituind astfel cel mai energic mijloc de aparare a dreptului de proprietate deoarece titularul sau, pe langa recunoasterea dreptului, pretinde si restituirea bunului.
In cauza, fata de titlurile de proprietate ale partilor instanta este tinuta a compara aceste titluri si a le analiza fata de situatia in care, atat reclamanta cat si paratul, detin tituri de proprietate ce provind de la autori diferiti, fiind de principiu ca va avea castig de cauza cel al carui titlu este mai preferabil. Preferabilitatea uneia sau alteia dintre partile litigante in actiunea in revendicare se va stabili ca urmare a compararii titurilor prin prisma drepturilor avute de autor.
Fiind vorba de compararea unor titluri ce provin de la autori diferiti, instanta retine ca nu are relevanta faptul ca reclamanta - parata a inscris mai intai titlul sau in cartea funciara, intrucat acest aspect are importanta dar la compararea unor titluri ce provin de la acelasi autor
Cercetand titlul de proprietate al reclamantei - parate instanta retine ca apartamentul in litigiu a fost dobandit de aceasta prin contractul de vanzare - cumparare aut. de la BO. Vanzatoarea BO a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului de la CDD prin contractul de vanzare - cumparare aut. Printr-o sentinta civila Judecatoria Braila a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare aut., desfiintand astfel titlul de proprietate al vanzatoarei BO. Avand in vedere ca prin sentinta civila mentionata s-a constatat nulitatea absoluta a titlului vanzatoarei BO iar nulitatea produce efecte retroactive de la data incheierii actului, indiferent de momentul constatarii, rezulta ca BO nu a fost niciodata proprietara apartamentului, astfel ca nu putea transmite dreptul de proprietate, reclamanta - parata incheind contractul de vanzare - cumparare cu un neproprietar.
Cat priveste titlul de proprietate al paratilor - reclamanti se retine de instanta faptul ca acestia au dobandit imobilul prin sentinta civila a Judecatoriei Braila, sentinta civila ce a constatat perfectata vanzarea - cumpararea imobilului intre paratii - reclamanti in calitate de cumparatori si numita M (fosta C) DD in calitate de vanzatoare, hotararea tinand loc de act autentic de vanzare - cumparare. Vanzatoarea M (fosta C) DD a dobandit dreptul de proprietate asupra apartamentului de la Regia Autonoma Apa Canal Termoficare Constructii si Vanzari Imobile Braila prin contractul de vanzare - cumparare nr. xxxx/1995, titlu ce a ramas valabil.
Fata de aceste considerente de fapt si de drept, instanta apreciaza titlul paratilor - reclamanti ca fiind mai bine caracterizat, provenit de la un autor care era titularul dreptului de proprietate spre deosebire de reclamanta - parata care a dobandit dreptul de proprietate de la un neproprietar, motiv pentru care va da preferinta titlului paratilor - reclamanti si va dispune respingerea actiunii in revendicare promovata de reclamanta - parata, precum si respingerea cererii de evacuare, ca nefondate.